{"id":20266,"date":"2026-10-05T10:49:08","date_gmt":"2026-10-05T08:49:08","guid":{"rendered":"https:\/\/zawia3.com\/?p=20266"},"modified":"2026-10-22T21:00:20","modified_gmt":"2026-10-22T19:00:20","slug":"nile-land-investment-egy","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/zawia3.com\/fr\/nile-land-investment-egy\/","title":{"rendered":"Terrains du Nil : qui les poss\u00e8de et qui profite de leur valeur apr\u00e8s les expulsions\u202f?"},"content":{"rendered":"<div lang=\"fr\" dir=\"ltr\">\n<p>Le 23 septembre 2026, le gouvernement \u00e9gyptien a <a href=\"https:\/\/hapijournal.com\/2026\/09\/23\/%D8%AE%D8%A7%D9%84%D8%AF-%D8%B5%D8%AF%D9%8A%D9%82-%D8%AD%D8%B5%D8%B1-136-%D9%82%D8%B7%D8%B9%D8%A9-%D8%A3%D8%B1%D8%B6-%D8%B9%D9%84%D9%89-%D9%83%D9%88%D8%B1%D9%86%D9%8A%D8%B4-%D8%A7%D9%84%D9%86%D9%8A\/\">annonc\u00e9<\/a> son intention de proposer aux investisseurs des terrains et des b\u00e2timents donnant sur la corniche du Nil au Caire et \u00e0 Gizeh, dans le cadre d\u2019un plan visant \u00e0 tirer davantage parti des actifs et des terrains b\u00e9n\u00e9ficiant d\u2019emplacements privil\u00e9gi\u00e9s. Khaled Seddik, pr\u00e9sident du Fonds de d\u00e9veloppement urbain, a r\u00e9v\u00e9l\u00e9 qu\u2019\u00e0 cette date, le Fonds avait achev\u00e9 le recensement de 136 parcelles sur la corniche du Nil dans les deux gouvernorats, afin de les promouvoir aupr\u00e8s des investisseurs sous deux mois.<\/p>\n<div class=\"z3-video\" style=\"max-width:360px;margin:24px auto;\">\n<div style=\"position:relative;padding-top:177.78%;\"><iframe style=\"position:absolute;top:0;left:0;width:100%;height:100%;border:0;\" src=\"https:\/\/www.youtube.com\/embed\/eOaDDCfbFZU?cc_lang_pref=fr&amp;cc_load_policy=1&amp;hl=fr\" title=\"Terrains du Nil : qui les poss\u00e8de et qui profite de leur valeur apr\u00e8s les expulsions ?\" allow=\"accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share\" referrerpolicy=\"strict-origin-when-cross-origin\" allowfullscreen=\"allowfullscreen\"><\/iframe><\/div>\n<\/div>\n<p>En marge d\u2019une table ronde au Caire, Seddik a expliqu\u00e9 que les terrains donnant sur le Nil n\u2019appartenaient pas \u00e0 un organisme unique, mais \u00e0 plusieurs entit\u00e9s. Une commission pr\u00e9sid\u00e9e par le Fonds de d\u00e9veloppement urbain a \u00e9t\u00e9 constitu\u00e9e pour \u00e9tudier les possibilit\u00e9s d\u2019investissement et n\u00e9gocier avec les investisseurs au nom des organismes propri\u00e9taires. Il a <a href=\"https:\/\/hapijournal.com\/2026\/09\/23\/%D8%AE%D8%A7%D9%84%D8%AF-%D8%B5%D8%AF%D9%8A%D9%82-%D8%AD%D8%B5%D8%B1-136-%D9%82%D8%B7%D8%B9%D8%A9-%D8%A3%D8%B1%D8%B6-%D8%B9%D9%84%D9%89-%D9%83%D9%88%D8%B1%D9%86%D9%8A%D8%B4-%D8%A7%D9%84%D9%86%D9%8A\/\">ajout\u00e9<\/a> qu\u2019un terrain appartenant \u00e0 l\u2019institution Akhbar Al-Youm avait \u00e9t\u00e9 propos\u00e9 en partenariat et que plusieurs soci\u00e9t\u00e9s avaient pr\u00e9sent\u00e9 des demandes en cours d\u2019examen.<\/p>\n<div style=\"width: 100%;\"><iframe id=\"zw-nl1\" style=\"border: none; display: block; width: 100%;\" src=\"https:\/\/agamalziada.github.io\/nile-corniche\/en-nile-chart1-corniche.html\" width=\"100%\" height=\"50\" frameborder=\"0\" scrolling=\"no\"><\/iframe><script>!function(){var e=document.getElementById(\"zw-nl1\");window.addEventListener(\"message\",function(m){if(m.data&&m.data.type===\"chartResize\"&&m.source===e.contentWindow)e.style.height=m.data.height+\"px\";});}();<\/script><\/div>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<blockquote>\n<p>Ibrahim Ezz El-Din, directeur des politiques \u00e0 Diwan Al-Omran, estime que le processus ne peut se r\u00e9duire \u00e0 l\u2019exploitation de quelques terrains vacants ou inutilis\u00e9s. Il d\u00e9crit les derni\u00e8res mesures comme une op\u00e9ration plus large de r\u00e9\u00e9valuation du front du Nil en tant qu\u2019actif immobilier et d\u2019investissement de grande valeur, suivie d\u2019un r\u00e9examen des usages des terrains qui le composent afin d\u2019en tirer un rendement \u00e9conomique sup\u00e9rieur.<\/p>\n<p>Ezz El-Din explique \u00e0 Zawia3 que cette orientation appara\u00eet jusque dans les donn\u00e9es officielles. Le recensement gouvernemental ne se limite pas aux terrains vacants : il comprend les terrains et b\u00e2timents donnant sur le Nil, avec l\u2019enregistrement de l\u2019autorit\u00e9 de tutelle et de l\u2019usage actuel de chaque site. Des d\u00e9clarations officielles ant\u00e9rieures \u00e9voquaient des usages existants pouvant ne pas correspondre, du point de vue du gouvernement, \u00e0 la valeur d\u2019investissement de leur emplacement sur le Nil, comme certains b\u00e2timents administratifs ou centres de jeunesse, et la possibilit\u00e9 de les d\u00e9placer ailleurs.<\/p>\n<\/blockquote>\n<p>Cette \u00e9tape intervient apr\u00e8s l\u2019annonce du <a href=\"https:\/\/24.ae\/article\/968364\/%D8%A3%D8%BA%D9%84%D9%89-%D9%88%D8%A7%D8%AC%D9%87%D8%A7%D8%AA-%D8%A7%D9%84%D9%82%D8%A7%D9%87%D8%B1%D8%A9-%D8%B9%D9%84%D9%89-%D8%B7%D8%A7%D9%88%D9%84%D8%A9-%D8%A7%D9%84%D8%A7%D8%B3%D8%AA%D8%AB%D9%85%D8%A7%D8%B1-%D9%85%D8%A7%D8%B0%D8%A7-%D8%AA%D8%AE%D8%A8%D8%A6-%D8%A3%D8%B1%D8%A7%D8%B6%D9%8A-%D9%83%D9%88%D8%B1%D9%86%D9%8A%D8%B4-%D8%A7%D9%84%D9%86%D9%8A%D9%84-\">recensement<\/a> de 745 feddans de terrains et de b\u00e2timents donnant sur la corniche du Nil au Caire et \u00e0 Gizeh : 430 feddans sur 110 sites au Caire et 315 feddans sur 82 sites \u00e0 Gizeh. L\u2019objectif \u00e9tait d\u2019identifier les terrains inutilis\u00e9s pour en faire des possibilit\u00e9s d\u2019investissement. Seddik avait aussi annonc\u00e9 que le Fonds avait re\u00e7u des demandes d\u2019investisseurs du Golfe pour acqu\u00e9rir certains terrains cibl\u00e9s.<\/p>\n<p>Ezz El-Din souligne qu\u2019il faut distinguer le vaste recensement des actifs des terrains effectivement parvenus au stade o\u00f9 ils sont pr\u00eats \u00e0 \u00eatre propos\u00e9s.<\/p>\n<p>Parall\u00e8lement, des articles de presse ont fait \u00e9tat de la <a href=\"https:\/\/www.osoulmisrmagazine.com\/448678\">r\u00e9ception<\/a> par le Fonds de demandes d\u2019investisseurs \u00e9miratis, saoudiens et qataris pour obtenir des parcelles sur la corniche du Nil. Cette \u00e9volution s\u2019inscrit dans l\u2019expansion des investissements du Golfe dans les terrains c\u00f4tiers \u00e9gyptiens ces derni\u00e8res ann\u00e9es, notamment l\u2019<a href=\"https:\/\/arabic.cnn.com\/middle-east\/article\/2025\/11\/05\/ras-el-hekma-egypt-gulf-investment-deal\">accord<\/a> de Ras El-Hekma avec le fonds souverain d\u2019Abou Dhabi en f\u00e9vrier 2024 et l\u2019<a href=\"https:\/\/www.facebook.com\/EgyptianCabinet\/posts\/%D8%B4%D8%B1%D8%A7%D9%83%D8%A9-%D8%A7%D8%B3%D8%AA%D8%AB%D9%85%D8%A7%D8%B1%D9%8A%D8%A9-%D9%85%D8%B5%D8%B1%D9%8A%D8%A9-%D9%82%D8%B7%D8%B1%D9%8A%D8%A9-%D9%84%D8%AA%D9%86%D9%85%D9%8A%D8%A9-%D9%88%D8%AA%D8%B7%D9%88%D9%8A%D8%B1-%D9%85%D9%86%D8%B7%D9%82%D8%A9-%D8%B9%D9%84%D9%85-%D8%A7%D9%84%D8%B1%D9%88%D9%85-%D8%A8%D9%85%D8%B7%D8%B1%D9%88%D8%AD%D8%B1%D8%A6%D9%8A%D8%B3-%D8%A7%D9%84%D9%88%D8%B2%D8%B1%D8%A7%D8%A1-%D9%8A%D8%B4%D9%87\/1392255899611493\/\">accord<\/a> de Qatari Diar dans le secteur d\u2019Alam El-Roum sur la c\u00f4te nord. Un autre accord est attendu dans le <a href=\"https:\/\/www.mc-doualiya.com\/%D8%A3%D8%AE%D8%A8%D8%A7%D8%B1-%D8%A7%D9%84%D8%B9%D8%A7%D9%84%D9%85\/20260809-%D8%A7%D9%84%D8%A5%D9%85%D8%A7%D8%B1%D8%A7%D8%AA-%D8%AA%D8%B9%D8%B2%D8%B2-%D8%AD%D8%B6%D9%88%D8%B1%D9%87%D8%A7-%D9%81%D9%8A-%D8%A7%D9%84%D8%B3%D8%A7%D8%AD%D9%84-%D8%A7%D9%84%D8%B4%D9%85%D8%A7%D9%84%D9%8A-%D8%A7%D9%84%D9%85%D8%B5%D8%B1%D9%8A-%D8%B5%D9%81%D9%82%D8%A9-%D8%A7%D8%B3%D8%AA%D8%AB%D9%85%D8%A7%D8%B1%D9%8A%D8%A9-%D8%AC%D8%AF%D9%8A%D8%AF%D8%A9-%D8%A8%D9%802-7-%D9%85%D9%84%D9%8A%D8%A7%D8%B1-%D8%AF%D9%88%D9%84%D8%A7%D8%B1\">secteur<\/a> d\u2019El-Gefira, sur la c\u00f4te nord-ouest, pour une valeur annonc\u00e9e de 135 milliards de livres.<\/p>\n<p>Le directeur des politiques \u00e0 Diwan Al-Omran estime qu\u2019on ne peut affirmer que toute expropriation ou \u00e9vacuation sur le Nil signifie automatiquement que le terrain sera ensuite propos\u00e9 \u00e0 un investisseur : cela doit \u00eatre d\u00e9montr\u00e9 au cas par cas. Il observe toutefois une s\u00e9quence urbaine r\u00e9currente dans plusieurs projets : recenser le terrain et ses occupations, clarifier les propri\u00e9t\u00e9s et les autorit\u00e9s comp\u00e9tentes, supprimer certaines occupations ou modifier l\u2019usage, revoir l\u2019am\u00e9nagement et accro\u00eetre la valeur \u00e9conomique du terrain, puis le rendre disponible pour un nouvel usage ou pour l\u2019investissement.<\/p>\n<p>Il cite le dossier des terrains alluvionnaires du fleuve comme exemple de l\u2019importance de ces \u00e9tapes. En janvier 2026, le gouvernement a annonc\u00e9 que la commission comp\u00e9tente travaillait avec l\u2019Autorit\u00e9 du cadastre et le service de l\u2019enregistrement immobilier pour examiner les occupations de ces terrains et v\u00e9rifier les situations de propri\u00e9t\u00e9, parall\u00e8lement aux mesures de suppression des empi\u00e8tements et d\u2019am\u00e9nagement de la zone de protection du fleuve. En ao\u00fbt 2026, le minist\u00e8re de l\u2019Irrigation a annonc\u00e9 la suppression de 37 occupations \u00e0 Manial Chiha, incompatibles avec le trac\u00e9 de huit kilom\u00e8tres de la promenade Ahl Misr.<\/p>\n<p>Il ajoute que l\u2019exp\u00e9rience de l\u2019\u00eele d\u2019El-Warraq est importante pour comprendre ce parcours, m\u00eame si elle pr\u00e9sente des particularit\u00e9s juridiques et urbaines. Ces derni\u00e8res ann\u00e9es, les acquisitions, achats, expropriations et op\u00e9rations de r\u00e9am\u00e9nagement ont accompagn\u00e9 la transformation de l\u2019\u00eele en un nouveau projet urbain de grande valeur. Ezz El-Din estime donc que la question centrale \u00e0 suivre ne se limite pas \u00e0 l\u2019adoption d\u2019une d\u00e9cision d\u2019expropriation : elle concerne ce qui arrive au terrain apr\u00e8s son \u00e9vacuation ou son acquisition, la nature de son nouvel usage et les personnes autoris\u00e9es \u00e0 y investir.<\/p>\n<p>C\u2019est pr\u00e9cis\u00e9ment l\u00e0 que la transparence devient essentielle, selon Ezz El-Din. Si un terrain habit\u00e9 ou utilis\u00e9 devient un actif d\u2019investissement apr\u00e8s des proc\u00e9dures administratives ou une expropriation, des informations publiques doivent permettre de retracer toute la cha\u00eene : situation initiale du terrain et des habitants ou usagers, d\u00e9cision d\u2019\u00e9vacuation ou d\u2019expropriation, puis affectation et usage final.<\/p>\n<div style=\"width: 100%;\"><iframe id=\"zw-nl2\" style=\"border: none; display: block; width: 100%;\" src=\"https:\/\/agamalziada.github.io\/nile-corniche\/en-nile-chart2-plots.html\" width=\"100%\" height=\"50\" frameborder=\"0\" scrolling=\"no\"><\/iframe><script>!function(){var e=document.getElementById(\"zw-nl2\");window.addEventListener(\"message\",function(m){if(m.data&&m.data.type===\"chartResize\"&&m.source===e.contentWindow)e.style.height=m.data.height+\"px\";});}();<\/script><\/div>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<div class=\"z3-article-separator\" role=\"separator\" aria-label=\"S\u00e9parateur de section\"><svg xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" viewBox=\"0 140 4269 130\" preserveAspectRatio=\"xMidYMid meet\" aria-hidden=\"true\" focusable=\"false\"><path d=\"M120 211H4149\" fill=\"none\" stroke=\"#7e7e7e\" stroke-width=\"10\"\/><circle cx=\"1718\" cy=\"211\" r=\"56\" fill=\"#fafafa\" stroke=\"#9c9c9c\" stroke-width=\"3\"\/><circle cx=\"1718\" cy=\"202\" r=\"50\" fill=\"#647580\" stroke=\"#4e5962\" stroke-width=\"4\"\/><circle cx=\"1930\" cy=\"211\" r=\"56\" fill=\"#fafafa\" stroke=\"#9c9c9c\" stroke-width=\"3\"\/><circle cx=\"1930\" cy=\"202\" r=\"50\" fill=\"#647580\" stroke=\"#4e5962\" stroke-width=\"4\"\/><circle cx=\"2142\" cy=\"211\" r=\"56\" fill=\"#fafafa\" stroke=\"#9c9c9c\" stroke-width=\"3\"\/><circle cx=\"2142\" cy=\"202\" r=\"50\" fill=\"#647580\" stroke=\"#4e5962\" stroke-width=\"4\"\/><circle cx=\"2354\" cy=\"211\" r=\"56\" fill=\"#fafafa\" stroke=\"#9c9c9c\" stroke-width=\"3\"\/><circle cx=\"2354\" cy=\"202\" r=\"50\" fill=\"#647580\" stroke=\"#4e5962\" stroke-width=\"4\"\/><circle cx=\"2566\" cy=\"211\" r=\"56\" fill=\"#fafafa\" stroke=\"#9c9c9c\" stroke-width=\"3\"\/><circle cx=\"2566\" cy=\"202\" r=\"50\" fill=\"#647580\" stroke=\"#4e5962\" stroke-width=\"4\"\/><\/svg><\/div>\n<h2>Ce qui se passe est-il l\u00e9gal ?<\/h2>\n<p>La Constitution ne consid\u00e8re pas le Nil comme une simple ressource \u00e9conomique : elle garantit sa protection. L\u2019<a href=\"https:\/\/www.youm7.com\/story\/2026\/6\/3\/%D9%86%D9%87%D8%B1-%D8%A7%D9%84%D9%86%D9%8A%D9%84-%D8%A8%D9%8A%D9%86-%D9%87%D9%8A%D8%A8%D8%A9-%D8%A7%D9%84%D8%AF%D9%88%D9%84%D8%A9-%D9%88%D8%B3%D9%8A%D8%A7%D8%AF%D8%A9-%D8%A7%D9%84%D9%82%D8%A7%D9%86%D9%88%D9%86-%D9%85%D8%A7%D8%B0%D8%A7-%D9%8A%D9%82%D9%88%D9%84-%D8%A7%D9%84%D9%82%D8%A7%D9%86%D9%88%D9%86\/7436330\">article<\/a> 44 impose \u00e0 l\u2019\u00c9tat de prot\u00e9ger le fleuve et affirme que \u00ab le droit de chaque citoyen de jouir du Nil est garanti \u00bb. L\u2019<a href=\"https:\/\/manshurat.org\/node\/14675\">article 45<\/a> prot\u00e8ge les voies navigables et garantit aux citoyens le droit d\u2019en profiter. Transformer les terrains riverains en actifs d\u2019investissement soul\u00e8ve donc une question d\u00e9passant leur \u00e9valuation et leur rendement financier : celle de l\u2019\u00e9quilibre entre l\u2019exploitation des actifs de l\u2019\u00c9tat et les droits li\u00e9s \u00e0 l\u2019espace du Nil et \u00e0 ses usages publics.<\/p>\n<blockquote>\n<p>Maha Ahmed, avocate \u00e0 la Cour de cassation, explique \u00e0 Zawia3 que le principe constitutionnel est la protection de la propri\u00e9t\u00e9 priv\u00e9e. L\u2019expropriation pour cause d\u2019utilit\u00e9 publique constitue l\u2019exception, selon les conditions et proc\u00e9dures l\u00e9gales et moyennant une juste indemnisation. Invoquer abstraitement l\u2019\u00ab utilit\u00e9 publique \u00bb ne suffit donc pas \u00e0 justifier une expropriation : cette utilit\u00e9 doit \u00eatre r\u00e9elle et pr\u00e9cis\u00e9ment d\u00e9finie, et les proc\u00e9dures doivent viser sa r\u00e9alisation.<\/p>\n<p>Elle insiste sur la distinction entre un projet d\u2019investissement servant aussi une utilit\u00e9 publique claire et l\u2019expropriation de propri\u00e9taires au nom de l\u2019utilit\u00e9 publique, suivie d\u2019un changement de destination faisant du terrain un actif d\u2019investissement ou commercial au profit d\u2019investisseurs. Le second cas soul\u00e8ve une question juridique s\u00e9rieuse sur la persistance du motif ayant initialement justifi\u00e9 l\u2019expropriation.<\/p>\n<\/blockquote>\n<p>Elle rappelle aussi que la justice \u00e9gyptienne a soulign\u00e9 l\u2019importance de respecter la destination pour laquelle une propri\u00e9t\u00e9 a \u00e9t\u00e9 expropri\u00e9e, sans lui substituer une autre finalit\u00e9 dans le seul but d\u2019obtenir un avantage financier. Le passage ult\u00e9rieur du terrain \u00e0 un investissement priv\u00e9 n\u2019entra\u00eene donc pas automatiquement, \u00e0 lui seul, la nullit\u00e9 de l\u2019expropriation. Il ouvre toutefois un examen de fond : quelle utilit\u00e9 publique la d\u00e9cision avait-elle d\u00e9finie ? A-t-elle effectivement \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e ? L\u2019activit\u00e9 ult\u00e9rieure la prolonge-t-elle ou modifie-t-elle substantiellement l\u2019objectif pour lequel le terrain a \u00e9t\u00e9 saisi ?<\/p>\n<p>Elle souligne \u00e0 ce propos le droit du citoyen de s\u2019opposer \u00e0 la d\u00e9cision et d\u2019exercer un recours. La Constitution ne permet pas de soustraire les d\u00e9cisions administratives au contr\u00f4le de la justice et garantit l\u2019acc\u00e8s au juge. Qualifier un projet d\u2019\u00ab am\u00e9nagement \u00bb ou d\u2019\u00ab investissement \u00bb ne le soustrait donc pas, en soi, au contr\u00f4le de la l\u00e9galit\u00e9 de l\u2019expropriation, de son objet, de ses proc\u00e9dures et de l\u2019indemnisation.<\/p>\n<p>Pour Maha, la l\u00e9galit\u00e9 de l\u2019\u00e9viction d\u2019habitants ou de d\u00e9tenteurs de droits d\u2019occupation sur les rives du Nil, en vue de proposer les terrains \u00e0 l\u2019investissement, constitue un point majeur, particuli\u00e8rement si le projet d\u2019investissement n\u2019\u00e9tait pas d\u00e9fini au moment de l\u2019\u00e9vacuation. Plus l\u2019objectif de l\u2019\u00e9vacuation ou de l\u2019expropriation est ind\u00e9termin\u00e9 lors de la d\u00e9cision, plus la d\u00e9monstration de l\u2019\u00ab utilit\u00e9 publique \u00bb devient probl\u00e9matique.<\/p>\n<p>Elle rappelle que la <a href=\"https:\/\/manshurat.org\/node\/398\">loi<\/a> n\u00b0 10 de 1990 sur l\u2019expropriation immobili\u00e8re pour cause d\u2019utilit\u00e9 publique encadre celle-ci comme une proc\u00e9dure exceptionnelle li\u00e9e \u00e0 des travaux d\u2019utilit\u00e9 publique, et non comme un moyen g\u00e9n\u00e9ral de r\u00e9unir d\u2019abord des terrains pour chercher ensuite leur meilleur usage d\u2019investissement.<\/p>\n<p>Elle ajoute qu\u2019il faut donc demander, dans chaque cas : quelle d\u00e9cision juridique fonde l\u2019\u00e9vacuation ou l\u2019expropriation ? Quel objectif y est annonc\u00e9 ? Existe-t-il des cartes et des limites pr\u00e9cises des terrains requis ? Quel projet exige le d\u00e9part des habitants ? Des solutions moins dommageables ont-elles \u00e9t\u00e9 \u00e9tudi\u00e9es ?<\/p>\n<p>Elle estime que disposer de ces informations avant l\u2019\u00e9vacuation est \u00e9galement important pour le droit d\u2019opposition des habitants : un citoyen ne peut contester efficacement une d\u00e9cision dont il ignore l\u2019objet pr\u00e9cis ou le devenir de son terrain.<\/p>\n<p>Elle explique aussi qu\u2019emp\u00eacher durablement les propri\u00e9taires de terrains ou d\u2019installations de renouveler leurs autorisations ou leurs raccordements aux r\u00e9seaux peut m\u00e9riter un examen distinct. Dans des affaires relatives aux restrictions \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9, la Cour constitutionnelle \u00e9gyptienne a jug\u00e9 que laisser formellement la propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 son d\u00e9tenteur tout en imposant des contraintes compromettant son usage \u00e9conomique peut porter atteinte \u00e0 la substance de ce droit. L\u2019examen ne doit donc pas se limiter aux d\u00e9cisions officielles d\u2019expropriation, mais s\u2019\u00e9tendre aux mesures ant\u00e9rieures susceptibles de rendre pratiquement impossible le maintien des habitants ou des propri\u00e9taires.<\/p>\n<p>Elle pr\u00e9cise que l\u2019am\u00e9nagement urbain et l\u2019investissement ne constituent pas, en eux-m\u00eames, une violation du droit au logement. L\u2019\u00c9tat dispose naturellement du pouvoir de planifier, de g\u00e9rer les terrains et de r\u00e9aliser des projets d\u2019infrastructure et de d\u00e9veloppement. Mais ce pouvoir n\u2019est pas absolu.<\/p>\n<p>Elle explique que la Constitution \u00e9gyptienne reconna\u00eet le droit \u00e0 un logement convenable, s\u00fbr et sain et interdit le d\u00e9placement forc\u00e9 arbitraire sous toutes ses formes. Sur le plan international, la d\u00e9finition de l\u2019expulsion forc\u00e9e ne se limite pas, souligne-t-elle, \u00e0 l\u2019emploi de la force physique. Elle comprend le d\u00e9part impos\u00e9, permanent ou temporaire, de personnes, de familles ou de communaut\u00e9s des logements ou terrains qu\u2019elles occupent, contre leur volont\u00e9 et sans protection juridique et proc\u00e9durale appropri\u00e9e. Un projet peut donc \u00eatre r\u00e9ellement destin\u00e9 au d\u00e9veloppement tout en \u00e9tant mis en \u0153uvre d\u2019une mani\u00e8re contraire aux normes du droit au logement.<\/p>\n<p>Elle cite parmi les principales garanties pr\u00e9vues par les normes internationales une consultation r\u00e9elle et pr\u00e9alable des personnes touch\u00e9es, des informations suffisantes sur le projet, l\u2019\u00e9tude des solutions possibles autres que l\u2019expulsion, un d\u00e9lai et un pr\u00e9avis appropri\u00e9s, un moyen effectif d\u2019opposition et de recours, une indemnisation ad\u00e9quate, la garantie d\u2019un logement de remplacement convenable pour ceux qui en ont besoin et l\u2019absence de mise \u00e0 la rue du fait de l\u2019expulsion.<\/p>\n<p>Elle insiste sur le fait que l\u2019indemnisation financi\u00e8re ne r\u00e8gle pas toujours, \u00e0 elle seule, la question de la l\u00e9galit\u00e9 d\u2019une expulsion. Le droit au logement d\u00e9passe la valeur mon\u00e9taire du b\u00e2timent ou du terrain : il englobe la s\u00e9curit\u00e9 juridique de l\u2019occupation, l\u2019acc\u00e8s \u00e0 l\u2019emploi, aux services, \u00e0 l\u2019\u00e9ducation, aux r\u00e9seaux de la communaut\u00e9 locale et \u00e0 d\u2019autres \u00e9l\u00e9ments li\u00e9s au lieu de r\u00e9sidence.<\/p>\n<div style=\"width: 100%;\"><iframe id=\"zw-nl3\" style=\"border: none; display: block; width: 100%;\" src=\"https:\/\/agamalziada.github.io\/nile-corniche\/en-nile-chart3-timeline.html\" width=\"100%\" height=\"50\" frameborder=\"0\" scrolling=\"no\"><\/iframe><script>!function(){var e=document.getElementById(\"zw-nl3\");window.addEventListener(\"message\",function(m){if(m.data&&m.data.type===\"chartResize\"&&m.source===e.contentWindow)e.style.height=m.data.height+\"px\";});}();<\/script><\/div>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<div class=\"z3-article-separator\" role=\"separator\" aria-label=\"S\u00e9parateur de section\"><svg xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" viewBox=\"0 140 4269 130\" preserveAspectRatio=\"xMidYMid meet\" aria-hidden=\"true\" focusable=\"false\"><path d=\"M120 211H4149\" fill=\"none\" stroke=\"#7e7e7e\" stroke-width=\"10\"\/><circle cx=\"1718\" cy=\"211\" r=\"56\" fill=\"#fafafa\" stroke=\"#9c9c9c\" stroke-width=\"3\"\/><circle cx=\"1718\" cy=\"202\" r=\"50\" fill=\"#647580\" stroke=\"#4e5962\" stroke-width=\"4\"\/><circle cx=\"1930\" cy=\"211\" r=\"56\" fill=\"#fafafa\" stroke=\"#9c9c9c\" stroke-width=\"3\"\/><circle cx=\"1930\" cy=\"202\" r=\"50\" fill=\"#647580\" stroke=\"#4e5962\" stroke-width=\"4\"\/><circle cx=\"2142\" cy=\"211\" r=\"56\" fill=\"#fafafa\" stroke=\"#9c9c9c\" stroke-width=\"3\"\/><circle cx=\"2142\" cy=\"202\" r=\"50\" fill=\"#647580\" stroke=\"#4e5962\" stroke-width=\"4\"\/><circle cx=\"2354\" cy=\"211\" r=\"56\" fill=\"#fafafa\" stroke=\"#9c9c9c\" stroke-width=\"3\"\/><circle cx=\"2354\" cy=\"202\" r=\"50\" fill=\"#647580\" stroke=\"#4e5962\" stroke-width=\"4\"\/><circle cx=\"2566\" cy=\"211\" r=\"56\" fill=\"#fafafa\" stroke=\"#9c9c9c\" stroke-width=\"3\"\/><circle cx=\"2566\" cy=\"202\" r=\"50\" fill=\"#647580\" stroke=\"#4e5962\" stroke-width=\"4\"\/><\/svg><\/div>\n<h2>Les terrains alluvionnaires du Nil sous l\u2019autorit\u00e9 des forces arm\u00e9es<\/h2>\n<p>Des ann\u00e9es auparavant, les terrains alluvionnaires du fleuve \u00e9taient progressivement entr\u00e9s dans un autre mode de gestion et d\u2019exploitation, parall\u00e8lement \u00e0 l\u2019\u00e9largissement du r\u00f4le de nouveaux organismes dans la d\u00e9livrance des autorisations, la gestion des terrains et leur mise \u00e0 disposition en usufruit.<\/p>\n<blockquote>\n<p>Le <a href=\"https:\/\/landsprojects.mod.gov.eg\/NileApp.aspx\">site officiel<\/a> de l\u2019Organisme des projets fonciers des forces arm\u00e9es r\u00e9v\u00e8le un maillon de cette transformation : il inclut parmi ses missions la \u00ab gestion des terrains alluvionnaires et des habitations flottantes sur le secteur de Choubra \u00e0 Helwan \u00bb, ainsi que la gestion des ench\u00e8res publiques et l\u2019exploitation des terrains. En septembre 2024, Hani Sewilam, ministre des Ressources en eau et de l\u2019Irrigation, a rencontr\u00e9 les dirigeants de cet organisme pour examiner la protection des rives du Nil et la suppression des empi\u00e8tements. Il a <a href=\"https:\/\/www.wataninet.com\/2024\/09\/%D9%88%D8%B2%D9%8A%D8%B1-%D8%A7%D9%84%D8%B1%D9%8A-%D9%8A%D9%84%D8%AA%D9%82%D9%8A-%D8%A8%D9%85%D8%AF%D9%8A%D8%B1-%D8%B9%D8%A7%D9%85-%D8%AC%D9%87%D8%A7%D8%B2-%D9%85%D8%B4%D8%B1%D9%88%D8%B9%D8%A7%D8%AA\/\">confirm\u00e9<\/a> la poursuite de la coop\u00e9ration entre le minist\u00e8re et l\u2019organisme pour d\u00e9livrer les autorisations n\u00e9cessaires aux terrains alluvionnaires entre Choubra El-Kheima et Helwan.<\/p>\n<\/blockquote>\n<p>La <a href=\"https:\/\/alberonsy.com\/%D9%82%D8%A7%D9%86%D9%88%D9%86-%D8%B1%D9%82%D9%85-147-%D9%84%D8%B3%D9%86%D8%A9-%D9%A2%D9%A0%D9%A2%D9%A1-%D8%A8%D8%A5%D8%B5%D8%AF%D8%A7%D8%B1-%D9%82%D8%A7%D9%86%D9%88%D9%86-%D8%A7%D9%84%D9%85%D9%88\/\">loi<\/a> n\u00b0 147 de 2021 sur les ressources en eau et l\u2019irrigation d\u00e9finit les \u00ab terrains alluvionnaires du fleuve \u00bb comme les terrains ou \u00eeles affect\u00e9s par un changement du cours du fleuve ou mis \u00e0 d\u00e9couvert par celui-ci, \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur ou \u00e0 l\u2019ext\u00e9rieur de sa zone de protection. Selon cette loi, la zone de protection s\u2019\u00e9tend jusqu\u2019\u00e0 80 m\u00e8tres au-del\u00e0 des lignes de d\u00e9limitation de chaque rive, ainsi que sur 80 m\u00e8tres \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur des \u00eeles \u00e0 partir de cette ligne, de l\u2019aval du barrage d\u2019Assouan jusqu\u2019\u00e0 l\u2019embouchure. Les secteurs dot\u00e9s de lignes d\u2019alignement approuv\u00e9es font exception : la corniche publique y constitue la limite de la zone de protection.<\/p>\n<p>Le r\u00f4le de l\u2019organisme ne se limite pas aux autorisations. En d\u00e9cembre 2022, l\u2019Organisme des projets fonciers des forces arm\u00e9es a <a href=\"https:\/\/arabic.rt.com\/business\/1416531-%D8%A7%D9%84%D8%AC%D9%8A%D8%B4-%D8%A7%D9%84%D9%85%D8%B5%D8%B1%D9%8A-%D9%8A%D9%82%D8%AF%D9%85-%D8%B9%D8%B1%D8%B6%D8%A7-%D9%85%D8%BA%D8%B1%D9%8A%D8%A7-%D8%B9%D9%84%D9%89-%D8%A7%D9%84%D9%86%D9%8A%D9%84-%D8%B5%D9%88%D8%B1%D8%A9\/\">propos\u00e9<\/a> des parcelles alluvionnaires aux ench\u00e8res publiques en usufruit annuel \u00e0 Zamalek, Agouza, Dokki, Garden City, Manial, Dar El-Salam, Maadi, El-Maasara, El-Mounib, Imbaba et El-Warraq. Les usages commerciaux et touristiques pr\u00e9vus comprenaient notamment les embarcad\u00e8res flottants, restaurants et caf\u00e9t\u00e9rias. L\u2019op\u00e9ration a \u00e9t\u00e9 <a href=\"https:\/\/zawia3.com\/nile\/?fbclid=IwY2xjawUpgQNleHRuA2FlbQIxMABwZG9mBWJyaWQRMXBPc3dvU3VXdUV2dFdrNVJzcnRjBmFwcF9pZBAyMjIwMzkxNzg4MjAwODkyAAEetz6sOwvC7tNrPLs8diRYTYaV1EYwyqCgnZ7Rz23Puq8DN6swm0u4sjAeUto_aem_SBmWFSieN3KmdvzRUwts6g\">renouvel\u00e9e<\/a> en mars 2023 sur des sites de Zamalek, Maadi, Manial, du Vieux-Caire, de Tora, Dar El-Salam, El-Maasara et Imbaba.<\/p>\n<p>\u00c0 la m\u00eame p\u00e9riode, le gouvernement \u00e9largissait sa vision du front du Nil, consid\u00e9r\u00e9 comme une partie d\u2019un portefeuille d\u2019actifs r\u00e9exploitables. En avril 2023, le Conseil des ministres a <a href=\"https:\/\/www.cairo24.com\/1777917\">annonc\u00e9<\/a> l\u2019examen de plusieurs actifs riverains au Caire et \u00e0 Gizeh en vue de les proposer \u00e0 l\u2019investissement. Son porte-parole a <a href=\"https:\/\/www.cairo24.com\/1777917\">d\u00e9clar\u00e9<\/a> que le Fonds souverain d\u2019\u00c9gypte commencerait \u00e0 faire \u00e9valuer terrains et b\u00e2timents par des experts internationaux afin de les commercialiser et d\u2019y r\u00e9aliser des projets d\u2019investissement, notamment les actifs lib\u00e9r\u00e9s par le d\u00e9part des minist\u00e8res et organismes publics vers la nouvelle capitale administrative.<\/p>\n<p>Deux ans plus tard, cette orientation est entr\u00e9e dans une phase plus organis\u00e9e. En ao\u00fbt 2025, le Premier ministre Mostafa Madbouly a <a href=\"https:\/\/www.alarabiya.net\/aswaq\/realestate\/2025\/08\/11\/%D9%85%D8%B5%D8%B1-%D8%AA%D8%B9%D8%AA%D8%B2%D9%85-%D8%B7%D8%B1%D8%AD-%D9%81%D8%B1%D8%B5-%D8%A7%D8%B3%D8%AA%D8%AB%D9%85%D8%A7%D8%B1%D9%8A%D8%A9-%D8%A8%D8%A8%D8%B9%D8%B6-%D8%A7%D9%84%D8%A7%D8%B1%D8%A7%D8%B6%D9%8A-%D8%A7%D9%84%D9%81%D8%B6%D8%A7%D8%A1-%D8%B9%D9%84%D9%89-%D9%83%D9%88%D8%B1%D9%86%D9%8A%D8%B4-%D8%A7%D9%84%D9%86%D9%8A%D9%84-%D8%A8%D8%A7%D9%84%D9%82%D8%A7%D9%87%D8%B1%D8%A9\">examin\u00e9<\/a> le recensement initial des terrains donnant sur la corniche du Nil dans plusieurs quartiers du Caire, pr\u00e9cisant leur superficie, les autorit\u00e9s comp\u00e9tentes et le statut juridique de chaque parcelle. Il a demand\u00e9 d\u2019achever le recensement et l\u2019\u00e9valuation et d\u2019\u00e9tablir un plan pour les exploiter comme possibilit\u00e9s d\u2019investissement.<\/p>\n<p>Le 13 ao\u00fbt de la m\u00eame ann\u00e9e a \u00e9t\u00e9 promulgu\u00e9e la <a href=\"https:\/\/diwanalomran.com\/legal\/2025-168\/\">loi<\/a> n\u00b0 168 de 2025 concernant certaines r\u00e8gles et proc\u00e9dures de cession des biens du domaine priv\u00e9 de l\u2019\u00c9tat. Rempla\u00e7ant la loi n\u00b0 144 de 2017, elle encadre notamment la r\u00e9gularisation de la situation des occupants sans titre et la cession des terrains appartenant au domaine priv\u00e9 de l\u2019\u00c9tat. Elle ne vise pas sp\u00e9cifiquement les terrains du Nil, mais cr\u00e9e un nouveau cadre l\u00e9gislatif pour une partie de ces biens, alors que le gouvernement poursuivait le recensement et l\u2019\u00e9valuation des actifs et terrains riverains.<\/p>\n<p>D\u2019autres faits jalonnent ces \u00e9tapes et concernent la transformation de l\u2019occupation ou des usages le long du fleuve. En 2017, 17 \u00eeles du Nil, dont El-Warraq, El-Qorsaya et El-Dahab, ont \u00e9t\u00e9 <a href=\"https:\/\/www.youm7.com\/story\/2017\/6\/15\/%D9%82%D8%B1%D8%A7%D8%B1-%D8%AD%D9%83%D9%88%D9%85%D9%89-%D8%A8%D8%A7%D8%B3%D8%AA%D8%A8%D8%B9%D8%A7%D8%AF-17-%D8%AC%D8%B2%D9%8A%D8%B1%D8%A9-%D9%85%D8%B5%D8%B1%D9%8A%D8%A9-%D9%85%D9%86-%D8%AA%D8%B7%D8%A8%D9%8A%D9%82-%D9%82%D8%B1%D8%A7%D8%B1-%D8%A5%D9%86%D8%B4%D8%A7%D8%A1\/3284731\">retir\u00e9es<\/a> du champ d\u2019application de la d\u00e9cision cr\u00e9ant les r\u00e9serves naturelles et d\u00e9clar\u00e9es \u00e0 la place zones de gestion environnementale. Cette d\u00e9cision ne pr\u00e9voyait pas, en elle-m\u00eame, de les proposer \u00e0 l\u2019investissement. Elle leur retirait toutefois le statut de r\u00e9serve naturelle et son cadre de protection particulier, ce qui inscrit les \u00e9v\u00e9nements ult\u00e9rieurs sur certaines de ces \u00eeles dans un parcours m\u00e9ritant d\u2019\u00eatre suivi.<\/p>\n<p>En 2022, les propri\u00e9taires d\u2019habitations flottantes \u00e0 Kit Kat ont \u00e9t\u00e9 confront\u00e9s \u00e0 des <a href=\"https:\/\/www.facebook.com\/mada.masr\/posts\/%D8%B7%D8%A7%D9%84%D8%A8-%D8%A3%D8%B5%D8%AD%D8%A7%D8%A8-%D8%A7%D9%84%D8%B9%D9%88%D8%A7%D9%85%D8%A7%D8%AA-%D8%A7%D9%84%D8%B3%D9%83%D9%86%D9%8A%D8%A9-%D8%A7%D9%84%D9%85%D9%8F%D8%B2%D8%A7%D9%84%D8%A9-%D9%85%D9%86-%D9%85%D9%86%D8%B7%D9%82%D8%A9-%D8%A7%D9%84%D9%83%D9%8A%D8%AA-%D9%83%D8%A7%D8%AA-%D9%81%D9%8A-%D8%AA%D8%B5%D8%B1%D9%8A%D8%AD%D8%A7%D8%AA-%D9%84%D9%80%D9%85%D8%AF%D9%89-%D9%85%D8%B5%D8%B1-%D8%A7%D9%84%D9%8A\/5696746387049117\/\">d\u00e9cisions<\/a> d\u2019enl\u00e8vement de 32 habitations. Ils avaient engag\u00e9 des recours pour suspendre ces mesures, tandis que les responsables leur demandaient de passer \u00e0 un usage commercial et de payer les redevances. Apr\u00e8s les enl\u00e8vements, les propri\u00e9taires ont n\u00e9goci\u00e9 de nouveaux lieux d\u2019amarrage. Certains ont \u00e9t\u00e9 inform\u00e9s que les embarcad\u00e8res relevaient d\u00e9sormais de l\u2019Organisme des projets fonciers des forces arm\u00e9es.<\/p>\n<div style=\"width: 100%;\"><iframe id=\"zw-nl4\" style=\"border: none; display: block; width: 100%;\" src=\"https:\/\/agamalziada.github.io\/nile-corniche\/en-nile-chart4-gulf.html\" width=\"100%\" height=\"50\" frameborder=\"0\" scrolling=\"no\"><\/iframe><script>!function(){var e=document.getElementById(\"zw-nl4\");window.addEventListener(\"message\",function(m){if(m.data&&m.data.type===\"chartResize\"&&m.source===e.contentWindow)e.style.height=m.data.height+\"px\";});}();<\/script><\/div>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Dans ce contexte, Ibrahim Ezz El-Din estime essentiel de distinguer deux dossiers qui se recoupent : le recensement actuel des terrains et b\u00e2timents de la corniche, conduit par le Fonds de d\u00e9veloppement urbain avec les organismes de l\u2019\u00c9tat, et les terrains alluvionnaires, dont la gestion et le traitement font intervenir les forces arm\u00e9es de mani\u00e8re document\u00e9e. Il souligne que les informations publi\u00e9es ne permettent pas de consid\u00e9rer que tous les terrains actuellement pr\u00e9par\u00e9s pour l\u2019investissement sont g\u00e9r\u00e9s par les forces arm\u00e9es.<\/p>\n<blockquote>\n<p>Concernant les terrains alluvionnaires, pr\u00e9cise-t-il, ce r\u00f4le existe bien. L\u2019Organisme des projets fonciers des forces arm\u00e9es participe \u00e0 leur syst\u00e8me de gestion sur le secteur de Choubra \u00e0 Helwan et a d\u00e9j\u00e0 propos\u00e9 des terrains en usufruit pour des activit\u00e9s touristiques et commerciales. Le minist\u00e8re de l\u2019Irrigation confirme la poursuite de la coordination avec lui pour g\u00e9rer les demandes, les occupations et les empi\u00e8tements, tout en affirmant rester l\u2019autorit\u00e9 de tutelle initiale concernant les infractions sur le fleuve.<\/p>\n<\/blockquote>\n<p>Du point de vue de l\u2019urbanisme, poursuit-il, l\u2019importance de cette situation r\u00e9side dans la multiplicit\u00e9 des centres de d\u00e9cision de la gestion fonci\u00e8re. Dans sa forme civile traditionnelle, l\u2019urbanisme suppose des r\u00f4les clairs pour les organismes de planification, les gouvernorats et les minist\u00e8res comp\u00e9tents, avec des outils comme les plans d\u00e9taill\u00e9s, les changements d\u2019usage, les autorisations et la participation de la population. L\u2019arriv\u00e9e d\u2019un autre organisme dans la gestion fonci\u00e8re, l\u2019octroi de droits d\u2019usufruit ou le traitement des occupations ajoute un nouvel \u00e9chelon institutionnel \u00e0 ce syst\u00e8me.<\/p>\n<p>Maha Ahmed consid\u00e8re pour sa part que confier simplement l\u2019ex\u00e9cution d\u2019une mesure \u00e0 un organisme militaire ne supprime pas, en soi, les droits constitutionnels des citoyens \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9, au logement, \u00e0 l\u2019indemnisation ou \u00e0 l\u2019acc\u00e8s au juge.<\/p>\n<p>Elle rappelle que la Constitution garantit \u00e0 tous l\u2019acc\u00e8s au juge et interdit de soustraire les d\u00e9cisions administratives au contr\u00f4le de la justice. La comp\u00e9tence constitutionnelle des commissions judiciaires militaires en mati\u00e8re de litiges administratifs concerne essentiellement les d\u00e9cisions relatives aux officiers et aux membres des forces arm\u00e9es eux-m\u00eames. Le Conseil d\u2019\u00c9tat est, en principe, comp\u00e9tent pour les litiges administratifs. Il faut donc d\u00e9terminer dans chaque cas la nature de la d\u00e9cision et l\u2019organisme qui l\u2019a prise pour identifier la voie de recours et la juridiction comp\u00e9tente.<\/p>\n<p>Elle souligne la n\u00e9cessit\u00e9 de distinguer l\u2019organisme ex\u00e9cutant l\u2019\u00e9vacuation sur le terrain de l\u2019autorit\u00e9 d\u00e9tenant le pouvoir juridique de d\u00e9cider l\u2019expropriation ou la r\u00e9affectation. La pr\u00e9sence des forces arm\u00e9es comme organisme d\u2019ex\u00e9cution ou de gestion ne transforme pas, \u00e0 elle seule, une expropriation en une proc\u00e9dure \u00e9chappant \u00e0 la Constitution et \u00e0 la loi.<\/p>\n<p>En pratique, la transparence devient toutefois encore plus importante : le citoyen doit pouvoir savoir qui a d\u00e9cid\u00e9, sur quelle base l\u00e9gale, dans quel but, au profit de quel organisme, comment l\u2019indemnisation a \u00e9t\u00e9 fix\u00e9e et devant quelle autorit\u00e9 il peut s\u2019opposer \u00e0 la d\u00e9cision et exercer un recours, selon Maha.<\/p>\n<p>Elle insiste pour que le d\u00e9bat ne se r\u00e9duise pas \u00e0 demander : \u00ab L\u2019\u00c9tat a-t-il le droit d\u2019am\u00e9nager le secteur ? \u00bb L\u2019\u00c9tat poss\u00e8de bien entendu le pouvoir de planifier et d\u2019am\u00e9nager. La question plus pr\u00e9cise est de savoir comment il a exerc\u00e9 ce pouvoir, dans quel but et avec quelles garanties pour les habitants et les d\u00e9tenteurs de droits.<\/p>\n<p>Elle rappelle \u00e0 ce propos que, dans le cas particulier de l\u2019\u00eele d\u2019El-Warraq, les expulsions li\u00e9es \u00e0 l\u2019am\u00e9nagement avaient d\u00e9j\u00e0 figur\u00e9 dans les travaux de la rapporteuse sp\u00e9ciale des Nations unies sur le droit au logement lors de sa visite en \u00c9gypte. L\u2019\u00e9valuation de toute nouvelle \u00e9volution doit donc consid\u00e9rer l\u2019ensemble des d\u00e9cisions et des proc\u00e9dures successives, plut\u00f4t que la seule phase finale de mise \u00e0 disposition des terrains pour l\u2019investissement.<\/p>\n<p>Cette approche importe aussi, explique-t-elle, dans des cas comme les habitations flottantes et les autres secteurs o\u00f9 des proc\u00e9dures administratives concernant les autorisations ou les r\u00e9seaux ont pr\u00e9c\u00e9d\u00e9 les \u00e9vacuations. Il faut examiner tout le parcours : une politique d\u2019am\u00e9nagement claire et annonc\u00e9e existait-elle d\u00e8s le d\u00e9part ? Les personnes touch\u00e9es ont-elles pu participer et s\u2019opposer ? Des solutions de rechange ont-elles \u00e9t\u00e9 propos\u00e9es ? Quel lien existe entre le motif de l\u2019\u00e9vacuation et l\u2019usage final du terrain ?<\/p>\n<div style=\"width: 100%;\"><iframe id=\"zw-nl5\" style=\"border: none; display: block; width: 100%;\" src=\"https:\/\/agamalziada.github.io\/nile-corniche\/en-nile-chart5-buffer.html\" width=\"100%\" height=\"50\" frameborder=\"0\" scrolling=\"no\"><\/iframe><script>!function(){var e=document.getElementById(\"zw-nl5\");window.addEventListener(\"message\",function(m){if(m.data&&m.data.type===\"chartResize\"&&m.source===e.contentWindow)e.style.height=m.data.height+\"px\";});}();<\/script><\/div>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<div class=\"z3-article-separator\" role=\"separator\" aria-label=\"S\u00e9parateur de section\"><svg xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" viewBox=\"0 140 4269 130\" preserveAspectRatio=\"xMidYMid meet\" aria-hidden=\"true\" focusable=\"false\"><path d=\"M120 211H4149\" fill=\"none\" stroke=\"#7e7e7e\" stroke-width=\"10\"\/><circle cx=\"1718\" cy=\"211\" r=\"56\" fill=\"#fafafa\" stroke=\"#9c9c9c\" stroke-width=\"3\"\/><circle cx=\"1718\" cy=\"202\" r=\"50\" fill=\"#647580\" stroke=\"#4e5962\" stroke-width=\"4\"\/><circle cx=\"1930\" cy=\"211\" r=\"56\" fill=\"#fafafa\" stroke=\"#9c9c9c\" stroke-width=\"3\"\/><circle cx=\"1930\" cy=\"202\" r=\"50\" fill=\"#647580\" stroke=\"#4e5962\" stroke-width=\"4\"\/><circle cx=\"2142\" cy=\"211\" r=\"56\" fill=\"#fafafa\" stroke=\"#9c9c9c\" stroke-width=\"3\"\/><circle cx=\"2142\" cy=\"202\" r=\"50\" fill=\"#647580\" stroke=\"#4e5962\" stroke-width=\"4\"\/><circle cx=\"2354\" cy=\"211\" r=\"56\" fill=\"#fafafa\" stroke=\"#9c9c9c\" stroke-width=\"3\"\/><circle cx=\"2354\" cy=\"202\" r=\"50\" fill=\"#647580\" stroke=\"#4e5962\" stroke-width=\"4\"\/><circle cx=\"2566\" cy=\"211\" r=\"56\" fill=\"#fafafa\" stroke=\"#9c9c9c\" stroke-width=\"3\"\/><circle cx=\"2566\" cy=\"202\" r=\"50\" fill=\"#647580\" stroke=\"#4e5962\" stroke-width=\"4\"\/><\/svg><\/div>\n<h2>Rendement \u00e9conomique ou utilit\u00e9 publique ?<\/h2>\n<p>Maha Ahmed souligne une distinction importante entre l\u2019utilit\u00e9 publique et le rendement \u00e9conomique pour l\u2019\u00c9tat. Les deux peuvent se rejoindre, et un projet d\u2019investissement peut effectivement servir l\u2019utilit\u00e9 publique. On ne peut donc affirmer que tout investissement priv\u00e9 exclut automatiquement cette utilit\u00e9. Mais obtenir davantage de revenus d\u2019un terrain ne doit pas, en soi, remplacer la d\u00e9monstration de l\u2019utilit\u00e9 publique justifiant d\u2019exproprier des citoyens ou de les faire quitter leur logement.<\/p>\n<p>Elle souligne qu\u2019un v\u00e9ritable d\u00e9veloppement ne se mesure pas seulement \u00e0 la valeur de l\u2019investissement arrivant sur un terrain apr\u00e8s son \u00e9vacuation. Il se mesure aussi \u00e0 ceux qui en ont support\u00e9 le co\u00fbt, \u00e0 la participation des habitants \u00e0 la d\u00e9cision, au respect de leurs droits et au caract\u00e8re n\u00e9cessaire de leur d\u00e9part, faute de solution moins dommageable.<\/p>\n<p>Elle ajoute que le simple transfert ult\u00e9rieur d\u2019un terrain \u00e0 un investisseur priv\u00e9, \u00e9gyptien, \u00e9tranger ou du Golfe, n\u2019entra\u00eene pas automatiquement la nullit\u00e9 de l\u2019expropriation ant\u00e9rieure. L\u2019\u00e9valuation juridique exige d\u2019abord de revenir \u00e0 la d\u00e9cision d\u2019expropriation elle-m\u00eame.<\/p>\n<p>Elle poursuit : \u00ab Si l\u2019activit\u00e9 d\u2019investissement ult\u00e9rieure fait partie du projet pour lequel l\u2019utilit\u00e9 publique a \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9e, ou lui est r\u00e9ellement li\u00e9e, la pr\u00e9sence d\u2019un investisseur priv\u00e9 ne suffit pas \u00e0 d\u00e9clarer l\u2019expropriation ill\u00e9gale. En revanche, si les citoyens ont \u00e9t\u00e9 expropri\u00e9s ou les habitants \u00e9vacu\u00e9s pour un objectif pr\u00e9cis d\u2019utilit\u00e9 publique, que cet objectif n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9 et que le terrain a ensuite re\u00e7u un usage d\u2019investissement ou commercial substantiellement diff\u00e9rent, une question juridique s\u00e9rieuse se pose sur la persistance du motif de l\u2019expropriation et la l\u00e9galit\u00e9 de la r\u00e9affectation. \u00bb<\/p>\n<p>Elle pr\u00e9cise que la question centrale n\u2019est ni la nationalit\u00e9 de l\u2019investisseur ni son statut priv\u00e9, mais la relation entre le motif juridique ayant initialement justifi\u00e9 de retirer le terrain \u00e0 ses propri\u00e9taires et son usage final.<\/p>\n<div style=\"width: 100%;\"><iframe id=\"zw-nl6\" style=\"border: none; display: block; width: 100%;\" src=\"https:\/\/agamalziada.github.io\/nile-corniche\/en-nile-chart6-auctions.html\" width=\"100%\" height=\"50\" frameborder=\"0\" scrolling=\"no\"><\/iframe><script>!function(){var e=document.getElementById(\"zw-nl6\");window.addEventListener(\"message\",function(m){if(m.data&&m.data.type===\"chartResize\"&&m.source===e.contentWindow)e.style.height=m.data.height+\"px\";});}();<\/script><\/div>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Dans des cas comme l\u2019\u00eele d\u2019El-Warraq ou d\u2019autres terrains des rives du Nil, il ne suffit donc pas d\u2019examiner isol\u00e9ment la derni\u00e8re annonce d\u2019investissement. Il faut retracer toute la cha\u00eene des d\u00e9cisions : situation des habitants et droits fonciers, d\u00e9cisions d\u2019expropriation ou d\u2019\u00e9vacuation et motifs annonc\u00e9s, restrictions ant\u00e9rieures sur les autorisations ou les r\u00e9seaux, indemnisations et solutions propos\u00e9es, puis r\u00e9affectations, jusqu\u2019\u00e0 la mise \u00e0 disposition pour l\u2019investissement.<\/p>\n<p>Ibrahim Ezz El-Din y voit le point le plus important du dossier du point de vue de l\u2019\u00e9conomie urbaine. La valeur fonci\u00e8re n\u2019est pas fixe : un terrain peut prendre \u00e9norm\u00e9ment de valeur sans changer d\u2019emplacement, du seul fait de d\u00e9cisions publiques. Celles-ci peuvent modifier l\u2019usage, augmenter la densit\u00e9 ou la hauteur autoris\u00e9e, cr\u00e9er des routes et des r\u00e9seaux, supprimer des occupations existantes, r\u00e9gulariser le statut juridique ou autoriser un usage commercial ou touristique \u00e0 haut rendement.<\/p>\n<p>Il \u00e9voque ce que l\u2019\u00e9conomie de la planification appelle \u00ab Land Value Uplift \u00bb, c\u2019est-\u00e0-dire l\u2019augmentation de la valeur fonci\u00e8re r\u00e9sultant des d\u00e9cisions d\u2019urbanisme et des investissements publics. Le paradoxe \u00e0 examiner porte ici sur la r\u00e9partition des co\u00fbts et des b\u00e9n\u00e9fices.<\/p>\n<p>Il explique que si l\u2019\u00c9tat finance le recensement, les \u00e9vacuations, les indemnisations, le relogement, les r\u00e9seaux et la pr\u00e9paration du terrain, puis que celui-ci passe \u00e0 un usage d\u2019investissement de plus grande valeur, la question devient : quelle part de la plus-value revient au Tr\u00e9sor public et \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9, et quelle part au promoteur ou \u00e0 l\u2019investisseur qui obtient le terrain pr\u00e9par\u00e9 ?<\/p>\n<p>Ezz El-Din estime donc que l\u2019\u00e9valuation de ces projets ne doit pas commencer par le seul prix auquel le terrain est propos\u00e9. Il faut calculer l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 du co\u00fbt public : indemnisations, \u00e9vacuations et relogement lorsqu\u2019ils existent, infrastructures, r\u00e9seaux, routes et pr\u00e9paration du site, ainsi que le co\u00fbt social du d\u00e9placement des habitants ou des activit\u00e9s existantes. Ce total doit ensuite \u00eatre compar\u00e9 aux recettes de l\u2019\u00c9tat et \u00e0 la valeur de l\u2019actif apr\u00e8s r\u00e9am\u00e9nagement.<\/p>\n<p>Selon lui, le principal indicateur \u00e0 suivre dans la p\u00e9riode \u00e0 venir est l\u2019\u00e9cart entre la valeur du terrain avant l\u2019intervention publique et celle qu\u2019il atteint apr\u00e8s r\u00e9am\u00e9nagement, pr\u00e9paration et mise \u00e0 disposition, ainsi que l\u2019identit\u00e9 de ceux qui profitent effectivement de cette hausse. Cet \u00e9cart r\u00e9v\u00e8le si l\u2019am\u00e9nagement restitue \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 une part significative de la valeur cr\u00e9\u00e9e par les d\u00e9cisions et les investissements publics, ou si la majeure partie revient au b\u00e9n\u00e9ficiaire final de la valorisation de l\u2019actif.<\/p>\n<p>En d\u00e9finitive, la question d\u00e9passe le droit de l\u2019\u00c9tat d\u2019am\u00e9nager les terrains du Nil ou d\u2019exploiter ses actifs. Elle concerne le devenir du terrain depuis son recensement ou son \u00e9vacuation jusqu\u2019\u00e0 sa r\u00e9affectation et sa mise \u00e0 disposition pour l\u2019investissement, l\u2019objectif ayant fond\u00e9 les \u00e9vacuations ou expropriations et sa r\u00e9alisation effective, ceux qui ont financ\u00e9 la pr\u00e9paration du terrain, la hausse de sa valeur et ceux qui en b\u00e9n\u00e9ficieront. Face \u00e0 l\u2019extension des projets d\u2019investissement sur le front du Nil et \u00e0 la multiplicit\u00e9 des organismes intervenant dans sa gestion, la transparence sur ces \u00e9tapes, les responsabilit\u00e9s et les b\u00e9n\u00e9fices est essentielle pour comprendre si le r\u00e9am\u00e9nagement sert r\u00e9ellement l\u2019utilit\u00e9 publique et comment la valeur cr\u00e9\u00e9e par les d\u00e9cisions et investissements publics se r\u00e9partit entre l\u2019\u00c9tat, la soci\u00e9t\u00e9 et les investisseurs.<\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Terrains du Nil propos\u00e9s aux investisseurs : enqu\u00eate sur les expulsions, l\u2019utilit\u00e9 publique et le partage de la plus-value fonci\u00e8re.<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":20267,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"om_disable_all_campaigns":false,"footnotes":""},"categories":[20602,20601],"tags":[20693,20694,20691,20692,20690],"kateb":[20610],"class_list":["post-20266","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-economie","category-enquetes","tag-el-warraq","tag-expropriation","tag-foncier","tag-investissement","tag-nil","kateb-zawia3-fr"],"jetpack_featured_media_url":"https:\/\/zawia3.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/\u0637\u0631\u062d-\u0627\u0644\u0646\u064a\u0644.png","_links":{"self":[{"href":"https:\/\/zawia3.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20266","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/zawia3.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/zawia3.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/zawia3.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/zawia3.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=20266"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/zawia3.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20266\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":20270,"href":"https:\/\/zawia3.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20266\/revisions\/20270"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/zawia3.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/20267"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/zawia3.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=20266"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/zawia3.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=20266"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/zawia3.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=20266"},{"taxonomy":"kateb","embeddable":true,"href":"https:\/\/zawia3.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/kateb?post=20266"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}