{"id":20460,"date":"2026-08-21T20:41:50","date_gmt":"2026-08-21T18:41:50","guid":{"rendered":"https:\/\/zawia3.com\/?p=20460"},"modified":"2026-10-23T00:15:38","modified_gmt":"2026-10-22T22:15:38","slug":"ibn-sina-2-demolition","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/zawia3.com\/fr\/ibn-sina-2-demolition\/","title":{"rendered":"\u00ab Ibn Sina 2 \u00bb : les bulldozers de l\u2019agence Avenir de l\u2019\u00c9gypte balaient les titres de propri\u00e9t\u00e9 et les jugements"},"content":{"rendered":"
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Au d\u00e9but des ann\u00e9es 1990, l\u2019universitaire Salwa Mohamed Rochdi<\/strong> r\u00eavait pour sa famille d\u2019une r\u00e9sidence de vacances sur la c\u00f4te nord-ouest, aux plages de sable d\u2019un blanc \u00e9clatant et aux eaux turquoise limpides. Son choix s\u2019est port\u00e9 sur un nouveau programme r\u00e9sidentiel, le village \u00ab Ibn Sina 2 \u00bb, au kilom\u00e8tre 132 de la c\u00f4te nord-ouest du gouvernorat de Matrouh. Il avait \u00e9t\u00e9 annonc\u00e9 par l\u2019Association de d\u00e9veloppement communautaire local de l\u2019Autorit\u00e9 des h\u00f4pitaux et instituts d\u2019enseignement, enregistr\u00e9e sous le n\u00b0 2502 de 1987, alors pr\u00e9sid\u00e9e par Ramadan Abdel Qader Khalil Aricha, devenu ensuite administrateur de l\u2019union des propri\u00e9taires d\u2019Ibn Sina.<\/p>\n

Apr\u00e8s avoir consult\u00e9 les documents officiels du village, elle a sign\u00e9 pour acheter une villa sur la parcelle n\u00b0 12, en premi\u00e8re ligne face \u00e0 la plage. Bien qu\u2019elle ait int\u00e9gralement pay\u00e9 et obtenu un titre de propri\u00e9t\u00e9 d\u00e9finitif de couleur bleue, elle a attendu des ann\u00e9es l\u2019ach\u00e8vement des constructions, puis d\u2019autres ann\u00e9es l\u2019arriv\u00e9e des r\u00e9seaux. Elle et environ 180 propri\u00e9taires ont ensuite d\u00e9couvert que le porteur du projet ne remboursait plus un pr\u00eat bancaire. La situation juridique du programme est rest\u00e9e gel\u00e9e de longues ann\u00e9es, sans que la propri\u00e9t\u00e9 soit tranch\u00e9e par une vente aux ench\u00e8res ou un transfert \u00e0 un autre investisseur.<\/p>\n

Les personnes l\u00e9s\u00e9es ont alors saisi la justice et obtenu des jugements ordonnant la remise de leurs logements dans \u00ab Ibn Sina 2 \u00bb. Le 5 novembre 2024, la propri\u00e9taire Salwa Mohamed Rochdi Sobeih a obtenu la formule ex\u00e9cutoire du jugement rendu en sa faveur dans l\u2019affaire civile n\u00b0 18 de 2023 devant le tribunal d\u2019instance d\u2019Al-Alamein. Prononc\u00e9 le 28 octobre 2024, il obligeait Ramadan Abdel Qader Khalil Aricha, en sa qualit\u00e9 d\u2019administrateur de l\u2019union des propri\u00e9taires d\u2019\u00ab Ibn Sina 2 \u00bb, \u00e0 lui remettre le terrain et \u00e0 lui en permettre la possession conform\u00e9ment au contrat d\u2019attribution du 11 mars 1993, apr\u00e8s pr\u00e9sentation d\u2019un certificat attestant l\u2019absence d\u2019appel.<\/p>\n

Apr\u00e8s presque trois d\u00e9cennies d\u2019attente, les propri\u00e9taires, dont Salwa Rochdi, ont convenu d\u2019achever \u00e0 leurs frais les villas et chalets pour pr\u00e9server leurs investissements. Elle a consacr\u00e9 plus d\u2019un million de livres de ses \u00e9conomies aux finitions de sa villa : plomberie, enduits, pl\u00e2trerie et am\u00e9nagements int\u00e9rieurs. Mais en octobre 2025, lorsqu\u2019elle s\u2019est rendue au village pour apporter les derni\u00e8res retouches \u00e0 la fa\u00e7ade, elle et d\u2019autres propri\u00e9taires ont \u00e9t\u00e9 emp\u00each\u00e9s d\u2019entrer par un militaire post\u00e9 \u00e0 la porte, pr\u00e8s d\u2019un v\u00e9hicule portant le logo de l\u2019agence \u00ab Avenir de l\u2019\u00c9gypte \u00bb, raconte-t-elle \u00e0 Zawia3.<\/p>\n

Elle rapporte qu\u2019un officier leur a dit avoir re\u00e7u l\u2019ordre de n\u2019autoriser personne \u00e0 entrer, et qu\u2019ils devaient d\u00e9signer trois repr\u00e9sentants pour examiner leur situation aupr\u00e8s du service juridique de Nasr City. Une fois sur place, les repr\u00e9sentants auraient \u00e9t\u00e9 inform\u00e9s que leurs contrats enregistr\u00e9s \u00e9taient \u00ab falsifi\u00e9s \u00bb, que le propri\u00e9taire du village avait achet\u00e9 le terrain par un acte sous seing priv\u00e9 et qu\u2019ils devaient se retourner contre le promoteur pour faire valoir leurs droits.<\/p>\n

Elle raconte : \u00ab Nous, les propri\u00e9taires, sommes ensuite all\u00e9s \u00e0 l\u2019organisme des communaut\u00e9s urbaines. On nous y a dit que 14 villages en difficult\u00e9, dont Ibn Sina 2, avaient \u00e9t\u00e9 remis aux forces arm\u00e9es. Nous avons pens\u00e9 que cela prot\u00e9gerait nos droits et r\u00e9gulariserait notre situation. Mais en retournant au village, nous avons d\u00e9couvert des engins lourds et des pelleteuses d\u00e9molissant villas et immeubles. La sc\u00e8ne \u00e9tait choquante, semblable \u00e0 ce qui s\u2019est pass\u00e9 \u00e0 Gaza. On nous a emp\u00each\u00e9s d\u2019entrer, puis j\u2019ai appris que ma villa, dans laquelle j\u2019avais investi mes \u00e9conomies, avait \u00e9t\u00e9 d\u00e9truite. \u00bb<\/p>\n

\"Travaux
Travaux de d\u00e9molition dans le village Ibn Sina 2.<\/figcaption><\/figure>\n

La propri\u00e9taire affirme qu\u2019elle aurait accept\u00e9 de perdre son logement pour des raisons de s\u00e9curit\u00e9 nationale ou pour les besoins des forces arm\u00e9es. Mais le site a ensuite \u00e9t\u00e9 transform\u00e9 en projet d\u2019investissement. Apr\u00e8s les d\u00e9molitions, les propri\u00e9taires ont vu arriver sur la plage, du c\u00f4t\u00e9 de Marassi, des engins et camions de trois grandes entreprises de construction. Apr\u00e8s leurs plaintes pour empi\u00e9tement au commissariat, on leur a promis de lib\u00e9rer les lieux sous quatre mois, ce qui s\u2019est produit. D\u2019autres travaux ont toutefois rapidement commenc\u00e9 avant l\u2019\u00e9t\u00e9 2026, transformant la plage en restaurant et \u00e9tablissement baln\u00e9aire saisonnier nomm\u00e9 \u00ab Cocoon \u00bb. Selon les informations dont disposent les propri\u00e9taires, celui-ci loue la plage ou b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019un droit d\u2019usage annuel, sans avoir achet\u00e9 le terrain.<\/p>\n

Le docteur Oussama Ratib<\/strong> se souvient que sa famille avait sign\u00e9 en 1993 avec l\u2019association pour acheter un logement \u00e0 Ibn Sina 2, sur la c\u00f4te nord-ouest de Matrouh. En 2020, le programme \u00ab Marassi Marina et Yacht Club \u00bb d\u2019Emaar, la soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re de l\u2019homme d\u2019affaires \u00e9mirati Mohamed Alabbar, a \u00e9t\u00e9 construit juste \u00e0 c\u00f4t\u00e9. Le village comptait alors de nombreuses villas et immeubles, pour la plupart achev\u00e9s, dont environ 180 parcelles destin\u00e9es aux villas. Certains propri\u00e9taires avaient pu enregistrer leurs titres aupr\u00e8s des services fonciers, mais le programme restait inhabitable faute de raccordement complet des logements aux r\u00e9seaux.<\/p>\n

Il explique que les responsables de l\u2019association avaient contract\u00e9 un pr\u00eat aupr\u00e8s de la banque immobili\u00e8re, puis rencontr\u00e9 des difficult\u00e9s de remboursement, entra\u00eenant l\u2019hypoth\u00e8que de certains terrains et logements. Seule une fraction limit\u00e9e des propri\u00e9taires \u00e9tait concern\u00e9e : les villas de la majorit\u00e9, dont celle de sa famille, ne figuraient pas parmi les terrains hypoth\u00e9qu\u00e9s.<\/p>\n

La banque a annonc\u00e9 \u00e0 plusieurs reprises des ench\u00e8res pour vendre les logements hypoth\u00e9qu\u00e9s, ajoute-t-il, mais \u00e0 sa connaissance elles n\u2019ont pas abouti \u00e0 une vente effective. Les logements concern\u00e9s repr\u00e9sentaient une faible proportion de ce programme de plusieurs centaines d\u2019unit\u00e9s, la plupart des propri\u00e9taires restant \u00e9trangers au litige.<\/p>\n

Malgr\u00e9 une propri\u00e9t\u00e9 \u00e9tablie depuis plus de trois d\u00e9cennies, il a \u00e9t\u00e9 surpris, comme les autres propri\u00e9taires et h\u00e9ritiers, de voir d\u00e9buter fin octobre 2025 la d\u00e9molition de tous les b\u00e2timents du village, sans pr\u00e9avis ni annonce officielle pr\u00e9cisant son motif ou son fondement juridique. Venus comprendre ce qui se passait, ils ont \u00e9t\u00e9 emp\u00each\u00e9s d\u2019entrer ou de photographier. Il affirme avoir \u00e9t\u00e9 temporairement retenu dans un v\u00e9hicule de l\u2019arm\u00e9e et que son t\u00e9l\u00e9phone lui a \u00e9t\u00e9 pris pour effacer les images qu\u2019il avait r\u00e9alis\u00e9es pendant les d\u00e9molitions.<\/p>\n

Il d\u00e9clare \u00e0 Zawia3 : \u00ab Les propri\u00e9taires n\u2019ont re\u00e7u aucune d\u00e9cision officielle d\u2019expropriation, d\u2019affectation des terres ou de d\u00e9claration d\u2019utilit\u00e9 publique. Au d\u00e9but, nous avons entendu des r\u00e9cits non confirm\u00e9s liant les d\u00e9molitions au projet Marassi, mais ils sont rest\u00e9s des rumeurs, d\u2019autant que le terrain n\u2019y a pas \u00e9t\u00e9 int\u00e9gr\u00e9 ensuite. \u00bb<\/p>\n

Il explique qu\u2019on a demand\u00e9 aux propri\u00e9taires de s\u2019adresser \u00e0 l\u2019agence Avenir de l\u2019\u00c9gypte, devenue leur interlocutrice. Ils n\u2019en ont cependant obtenu ni explication claire ni document officiel pr\u00e9cisant les raisons de la d\u00e9molition ou le statut juridique du terrain du village, enti\u00e8rement ras\u00e9. Durant l\u2019\u00e9t\u00e9 de cette ann\u00e9e, il a \u00e9t\u00e9 nivel\u00e9 et am\u00e9nag\u00e9 pour accueillir des manifestations de loisirs saisonni\u00e8res payantes sous le nom de \u00ab Cocoon \u00bb.<\/p>\n

Il affirme qu\u2019apr\u00e8s les d\u00e9molitions, les propri\u00e9taires ont d\u00e9pos\u00e9 des plaintes aupr\u00e8s de plusieurs instances officielles, dont la pr\u00e9sidence de la R\u00e9publique et les secr\u00e9tariats g\u00e9n\u00e9raux de diff\u00e9rents organismes publics. \u00c0 ce jour, ils n\u2019ont re\u00e7u aucune r\u00e9ponse officielle ni annonce sur des indemnit\u00e9s ou le statut juridique du terrain.<\/p>\n

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Alors que les autorit\u00e9s concern\u00e9es ne publient aucune d\u00e9cision d\u2019expropriation pour utilit\u00e9 publique, de retrait et de r\u00e9affectation du terrain \u00e0 l\u2019agence Avenir de l\u2019\u00c9gypte, ou pr\u00e9cisant un \u00e9ventuel transfert aux forces arm\u00e9es, Zawia3 a recueilli des t\u00e9moignages de propri\u00e9taires \u00e9voquant le transfert des dossiers des villages de la c\u00f4te nord \u00e0 l\u2019arm\u00e9e et \u00e0 l\u2019agence. Certains ont \u00e9t\u00e9 inform\u00e9s que leurs contrats \u00e9taient falsifi\u00e9s et que les terrains \u00e9taient des propri\u00e9t\u00e9s de l\u2019\u00c9tat occup\u00e9es sans titre. Nous avons toutefois obtenu un document ancien qui contredit cette version des autorit\u00e9s et confirme la validit\u00e9 de la propri\u00e9t\u00e9 du terrain.<\/p>\n<\/blockquote>\n

\"Arr\u00eat\u00e9
Arr\u00eat\u00e9 du gouvernorat de Matrouh n\u00b0 45 de 1994 approuvant le lotissement du projet \u00ab Village Ibn Sina (2) \u00bb.<\/figcaption><\/figure>\n
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Le 3 mai 1994, le num\u00e9ro 99 du journal Al-Waqa\u2019i Al-Misriyya publiait l\u2019arr\u00eat\u00e9 du gouvernorat de Matrouh n\u00b0 45 de 1994 approuvant le lotissement du projet \u00ab Village Ibn Sina (2) \u00bb, \u00e0 Sidi Abdel Rahman, dans le district d\u2019Al-Alamein. Il avait \u00e9t\u00e9 pris le 31 janvier 1994 par le gouverneur de l\u2019\u00e9poque, Mohamed Zaher Abdel Rahman, apr\u00e8s l\u2019accord du conseil municipal d\u2019Al-Alamein sur le projet pr\u00e9sent\u00e9 par l\u2019Association de d\u00e9veloppement communautaire local de l\u2019Autorit\u00e9 des h\u00f4pitaux et instituts d\u2019enseignement et sur le contrat enregistr\u00e9 sous le n\u00b0 215 de 1993.<\/p>\n

L\u2019article premier approuvait le lotissement sur une superficie totale de 289 397,75 m\u00e8tres carr\u00e9s. Il en fixait les limites : au nord, la bande de servitude de la M\u00e9diterran\u00e9e, large de 100 m\u00e8tres et longue de 300 m\u00e8tres ; \u00e0 l\u2019est, le terrain de la soci\u00e9t\u00e9 \u00ab Holiday \u00bb ; au sud, la bande de servitude de la route Alexandrie-Matrouh, large de 50 m\u00e8tres ; et \u00e0 l\u2019ouest, des terres de l\u2019\u00c9tat dont les limites et longueurs figuraient dans l\u2019arr\u00eat\u00e9.<\/p>\n

L\u2019article 2 approuvait les r\u00e8gles de construction du projet conform\u00e9ment au plan g\u00e9n\u00e9ral valid\u00e9. L\u2019article 3 obligeait l\u2019association \u00e0 r\u00e9aliser tous les r\u00e9seaux et \u00e9quipements publics \u00e0 ses frais, sous le contr\u00f4le de la collectivit\u00e9 locale du district et de la ville d\u2019Al-Alamein, selon le calendrier et les phases d\u2019ex\u00e9cution approuv\u00e9s.<\/p>\n<\/blockquote>\n

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Difficult\u00e9s financi\u00e8res et litiges judiciaires<\/h2>\n
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Les contrats d\u2019attribution des logements du projet \u00ab Village Ibn Sina (2) \u00bb consult\u00e9s par Zawia3 montrent que les acheteurs s\u2019engageaient \u00e0 payer par versements \u00e9chelonn\u00e9s. La quatri\u00e8me clause pr\u00e9voyait un acompte de 25 000 livres sur un prix total de 45 068 livres.<\/p>\n

Le contrat obligeait aussi l\u2019acheteur \u00e0 r\u00e9gler le solde par plusieurs lettres de change \u00e0 \u00e9ch\u00e9ances d\u00e9termin\u00e9es, chacune d\u2019un montant de 1 829 livres, selon un \u00e9ch\u00e9ancier commen\u00e7ant en septembre 1990 et s\u2019\u00e9tendant jusqu\u2019en 1998, annex\u00e9 au contrat.<\/p>\n

La cinqui\u00e8me clause pr\u00e9voyait qu\u2019en cas de retard sur une \u00e9ch\u00e9ance, tout le solde devenait imm\u00e9diatement exigible, permettant au cocontractant de r\u00e9clamer l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 du montant restant selon les conditions du contrat.<\/p>\n<\/blockquote>\n

L\u2019avocat Hassan Ibrahim<\/strong>, qui a h\u00e9rit\u00e9 d\u2019un chalet d\u2019Ibn Sina 2 au d\u00e9c\u00e8s de sa s\u0153ur, raconte qu\u2019elle l\u2019avait achet\u00e9 en 1998 aupr\u00e8s de l\u2019Association de d\u00e9veloppement communautaire local, pr\u00e9sid\u00e9e par Ramadan Aricha. Elle avait pay\u00e9 la totalit\u00e9 du prix par \u00e9ch\u00e9ances, ainsi que les sommes suppl\u00e9mentaires demand\u00e9es pour l\u2019\u00e9lectricit\u00e9 et l\u2019eau, avec la promesse d\u2019une remise du logement enti\u00e8rement achev\u00e9. Celle-ci n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 tenue, le projet \u00e9tant entr\u00e9 dans des diff\u00e9rends financiers et juridiques qui ont dur\u00e9 des ann\u00e9es.<\/p>\n

Il explique que les contrats sign\u00e9s \u00e9taient des ventes \u00e0 paiement \u00e9chelonn\u00e9, devant \u00eatre suivies de contrats d\u00e9finitifs apr\u00e8s r\u00e8glement int\u00e9gral. Les acheteurs ont pourtant d\u00e9couvert, une fois les paiements achev\u00e9s, que les logements n\u2019\u00e9taient pas remis et que les d\u00e9marches de transfert d\u00e9finitif de propri\u00e9t\u00e9 n\u2019\u00e9taient pas men\u00e9es \u00e0 terme.<\/p>\n

Des propri\u00e9taires, dont sa s\u0153ur, ont donc intent\u00e9 des actions pour obtenir la remise des logements. L\u2019une de ces affaires a \u00e9t\u00e9 transf\u00e9r\u00e9e au tribunal de Marsa Matrouh, puis interrompue apr\u00e8s l\u2019incendie du tribunal pendant les \u00e9v\u00e9nements r\u00e9volutionnaires de 2011. Ils ont ensuite pu obtenir un document attestant le d\u00e9p\u00f4t de l\u2019action et un jugement reconnaissant leur droit \u00e0 recevoir les chalets concern\u00e9s, dit-il \u00e0 Zawia3.<\/p>\n

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Un document officiel du tribunal d\u2019instance de Nasr City, rattach\u00e9 au tribunal de premi\u00e8re instance du Nord du Caire, dat\u00e9 du 29 mars 2015 et obtenu par Zawia3, fait \u00e9tat d\u2019une action de Hanaa Ibrahim Hassan Othman contre Ramadan Abdel Qader Khalil Aricha, administrateur de l\u2019union des propri\u00e9taires d\u2019\u00ab Ibn Sina 2 \u00bb. Enregistr\u00e9e le 23 mars 2010, elle avait \u00e9t\u00e9 examin\u00e9e pour la derni\u00e8re fois le 30 juin 2011 par la 48e chambre. Elle demandait la remise du chalet n\u00b0 1 du groupe de chalets n\u00b0 15 A au village Agial, \u00e0 Sidi Abdel Rahman, sur la base d\u2019un contrat d\u2019attribution du 19 juillet 1995.<\/p>\n

Le contrat d\u2019attribution du chalet, portant le cachet de l\u2019\u00ab Union des propri\u00e9taires d\u2019Ibn Sina (1) \u00bb, enregistr\u00e9e sous le n\u00b0 415 de 1993 dans le district et la ville de Matrouh, indique que la premi\u00e8re partie attribuait \u00e0 la seconde un logement \u00e0 \u00ab Ibn Sina 2 \u00bb, \u00e0 Sidi Abdel Rahman : le chalet n\u00b0 1 du groupe de chalets n\u00b0 5, d\u2019une superficie de 346 m\u00e8tres carr\u00e9s. La premi\u00e8re partie y reconnaissait \u00eatre propri\u00e9taire et d\u00e9tentrice du logement sans contestation, construit sur la parcelle d\u00e9crite au contrat dans le projet du gouvernorat de Matrouh.<\/p>\n<\/blockquote>\n

L\u2019avocat ajoute : \u00ab Apr\u00e8s l\u2019endettement de l\u2019union des propri\u00e9taires aupr\u00e8s de la banque immobili\u00e8re et l\u2019hypoth\u00e8que du terrain, la banque a n\u00e9goci\u00e9 avec plusieurs propri\u00e9taires. \u00c0 diff\u00e9rentes \u00e9tapes, elle leur a propos\u00e9 de payer des sommes suppl\u00e9mentaires pour r\u00e9gulariser leur situation, d\u2019abord environ 7 000 livres, puis environ 16 000. Mais ces d\u00e9marches n\u2019ont abouti ni \u00e0 la remise des logements ni \u00e0 la fin du litige. \u00bb<\/p>\n

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Le tribunal \u00e9conomique d\u2019Alexandrie avait fix\u00e9<\/a> au 11 novembre 2023 la vente de plusieurs logements d\u2019Ibn Sina 2, sur la c\u00f4te nord \u00e0 Sidi Abdel Rahman. Ils occupaient 123 parcelles et comprenaient des villas de deux ou quatre niveaux, des chalets, des immeubles et trois autres terrains de superficies diff\u00e9rentes : l\u2019un accueillant une partie d\u2019un march\u00e9, un autre destin\u00e9 \u00e0 un dispensaire et le troisi\u00e8me portant un b\u00e2timent de services commerciaux. La plupart des unit\u00e9s \u00e9taient construites : certaines r\u00e9duites \u00e0 une structure de b\u00e9ton sans finitions, d\u2019autres partiellement ou enti\u00e8rement achev\u00e9es. Certains b\u00e2timents \u00e9taient en premi\u00e8re ligne face \u00e0 la mer, d\u2019autres en retrait.<\/p>\n

Le tribunal \u00e9conomique d\u2019Alexandrie avait fix\u00e9 le prix de vente \u00e0 environ 140 millions de livres et le cautionnement d\u2019acc\u00e8s aux ench\u00e8res \u00e0 5 millions. Une vente avait auparavant \u00e9t\u00e9 pr\u00e9vue en mai, mais aucune offre s\u00e9rieuse n\u2019avait \u00e9t\u00e9 re\u00e7ue, selon des articles<\/a> de presse.<\/p>\n<\/blockquote>\n

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Comment le village est-il pass\u00e9 sous la tutelle de l\u2019arm\u00e9e ?<\/h2>\n
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Des documents authentifi\u00e9s obtenus par Zawia3 montrent que le terrain du projet \u00ab Village Ibn Sina (2) \u00bb a \u00e9t\u00e9 transf\u00e9r\u00e9 \u00e0 l\u2019Association de d\u00e9veloppement communautaire local de l\u2019Autorit\u00e9 des h\u00f4pitaux et instituts d\u2019enseignement par un contrat de vente enregistr\u00e9 sous le n\u00b0 215 de 1992, publi\u00e9 le 17 ao\u00fbt 1992 au bureau de la publicit\u00e9 fonci\u00e8re du gouvernorat de Matrouh.<\/p>\n

Les documents comprennent aussi un mod\u00e8le de contrat de vente de 1995. L\u2019association, premi\u00e8re partie, y vend \u00e0 la seconde un logement d\u2019\u00ab Ibn Sina (2) \u00bb, \u00e0 Sidi Abdel Rahman, dans le district d\u2019Al-Alamein, construit sur un terrain de 289 397,75 m\u00e8tres carr\u00e9s, pr\u00e9sent\u00e9 comme propri\u00e9t\u00e9 de l\u2019association en vertu du contrat enregistr\u00e9 n\u00b0 215.<\/p>\n<\/blockquote>\n

Le terrain du village, d\u2019environ 21 feddans, ne relevait pourtant ni d\u2019une occupation sans titre ni d\u2019un simple droit d\u2019usage : l\u2019association l\u2019avait achet\u00e9 au gouvernorat de Marsa Matrouh en 1990 ou 1991, int\u00e9gralement pay\u00e9 et enregistr\u00e9, puis c\u00e9d\u00e9 par des contrats \u00e9galement enregistr\u00e9s \u00e0 l\u2019union des propri\u00e9taires pour y construire. Amr Abdel Moneim fait n\u00e9anmoins partie des propri\u00e9taires inform\u00e9s apr\u00e8s la d\u00e9molition d\u2019une d\u00e9cision transf\u00e9rant 14 villages de la c\u00f4te nord, dont Ibn Sina 2, de l\u2019Autorit\u00e9 des communaut\u00e9s urbaines aux forces arm\u00e9es s\u2019ils n\u2019avaient pas achev\u00e9 les proc\u00e9dures de conciliation ou de r\u00e9gularisation aupr\u00e8s de l\u2019Autorit\u00e9. Cette mesure ne devait pas s\u2019appliquer aux terres d\u00e9j\u00e0 c\u00e9d\u00e9es par des organismes publics sur la base de documents officiels.<\/p>\n

Il d\u00e9clare \u00e0 Zawia3 : \u00ab L\u2019organisme qui ex\u00e9cutait les d\u00e9molitions sur le terrain \u00e9tait l\u2019agence Avenir de l\u2019\u00c9gypte. Ses membres \u00e9taient pr\u00e9sents aux entr\u00e9es du village pendant les d\u00e9molitions des 10 et 11 novembre et emp\u00eachaient les propri\u00e9taires de photographier. \u00bb<\/p>\n

Les recherches de Zawia3 dans les sources ouvertes n\u2019ont r\u00e9v\u00e9l\u00e9 aucune d\u00e9cision officielle de la pr\u00e9sidence de la R\u00e9publique ou du Conseil des ministres en 2025 \u00e0 ce sujet. Dans les num\u00e9ros du Journal officiel des cinq ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dant la d\u00e9molition, nous avons toutefois trouv\u00e9 le d\u00e9cret pr\u00e9sidentiel<\/a> n\u00b0 361 de 2020, pris le 21 juin 2020. Il r\u00e9affecte environ 707 234,50 feddans sur la c\u00f4te nord-ouest \u00e0 l\u2019Autorit\u00e9 des nouvelles communaut\u00e9s urbaines pour y cr\u00e9er de nouvelles communaut\u00e9s urbaines, tout en pr\u00e9servant<\/a> les propri\u00e9t\u00e9s des forces arm\u00e9es dans ce p\u00e9rim\u00e8tre.<\/p>\n

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Le 18 octobre 2021, l\u2019Autorit\u00e9 des communaut\u00e9s urbaines a annonc\u00e9<\/a> l\u2019ouverture des demandes de n\u00e9gociation pour les entit\u00e9s situ\u00e9es dans le p\u00e9rim\u00e8tre du d\u00e9cret pr\u00e9sidentiel n\u00b0 361 de 2020 sur la c\u00f4te nord-ouest. Les demandes<\/a> devaient \u00eatre d\u00e9pos\u00e9es au si\u00e8ge provisoire de l\u2019Agence de d\u00e9veloppement de la c\u00f4te nord-ouest, au kilom\u00e8tre 54 de la route de Marakia, dans les locaux actuels de l\u2019organisme de protection des propri\u00e9t\u00e9s de l\u2019Autorit\u00e9, avec les documents de propri\u00e9t\u00e9 et le titre d\u2019occupation. La demande devait comprendre \u00ab la cha\u00eene de propri\u00e9t\u00e9, un relev\u00e9 cadastral permettant de situer le titre de propri\u00e9t\u00e9, certifi\u00e9 par l\u2019Autorit\u00e9 \u00e9gyptienne du cadastre, les permis de construire ou d\u00e9cisions d\u2019attribution ou de lotissement, s\u2019ils existent, et toute correspondance \u00e9manant des anciennes autorit\u00e9s de tutelle \u00bb.<\/p>\n

En d\u00e9cembre 2023, l\u2019Autorit\u00e9 des nouvelles communaut\u00e9s urbaines a accord\u00e9<\/a> un nouveau d\u00e9lai aux soci\u00e9t\u00e9s, associations, entit\u00e9s ou autres organismes pour d\u00e9poser leurs demandes de n\u00e9gociation, de l\u2019annonce au 31 d\u00e9cembre 2023. Il concernait les terrains des premier, deuxi\u00e8me et troisi\u00e8me secteurs de la c\u00f4te nord-ouest vis\u00e9s par le d\u00e9cret pr\u00e9sidentiel n\u00b0 361 de 2020 sur leur r\u00e9affectation.<\/p>\n

Le 4 f\u00e9vrier 2025, le ministre du Logement, des \u00c9quipements et des Communaut\u00e9s urbaines, l\u2019ing\u00e9nieur Cherif Al-Cherbini, a annonc\u00e9<\/a> un dernier d\u00e9lai, au 1er mars 2025, pour recevoir les demandes de n\u00e9gociation des soci\u00e9t\u00e9s, associations et entit\u00e9s situ\u00e9es au sud de la route c\u00f4ti\u00e8re internationale, sous la tutelle des agences de d\u00e9veloppement de la c\u00f4te nord-ouest, entre les kilom\u00e8tres 55 et 212 de la route c\u00f4ti\u00e8re Alexandrie-Matrouh.<\/p>\n<\/blockquote>\n

Le propri\u00e9taire explique qu\u2019Ibn Sina 2 a connu une grave crise financi\u00e8re apr\u00e8s un pr\u00eat de la Banque immobili\u00e8re \u00e9gypto-arabe \u00e0 l\u2019union des propri\u00e9taires, garanti par 126 parcelles sur les 306 du village. Les difficult\u00e9s de remboursement ont conduit \u00e0 un r\u00e9\u00e9chelonnement et \u00e0 une nouvelle hypoth\u00e8que, jusqu\u2019au doublement de la dette. Les terrains hypoth\u00e9qu\u00e9s n\u2019appartenaient toutefois pas \u00e0 des tiers : ils restaient ceux de l\u2019union. Seules 180 parcelles avaient \u00e9t\u00e9 vendues, les 126 autres demeurant \u00e0 son nom, ce qui lui permettait juridiquement de les hypoth\u00e9quer.<\/p>\n

La situation se compliquait du fait que la plupart des acheteurs d\u00e9tenaient seulement les logements, sans part du terrain. L\u2019union vendait les chalets ou appartements sans transf\u00e9rer le foncier, rest\u00e9 enregistr\u00e9 \u00e0 son nom. Elle pouvait ainsi l\u2019hypoth\u00e9quer \u00e0 la banque, dont le contrat pr\u00e9cisait que la garantie couvrait \u00ab le terrain et les b\u00e2timents qui y sont \u00e9difi\u00e9s \u00bb.<\/p>\n

Il ajoute : \u00ab Certains logements ont \u00e9t\u00e9 vendus avant l\u2019hypoth\u00e8que, d\u2019autres apr\u00e8s. Dans ce dernier cas, les acheteurs d\u00e9couvraient apr\u00e8s signature une mention manuscrite indiquant que le terrain \u00e9tait hypoth\u00e9qu\u00e9. Ils connaissaient mal la n\u00e9cessit\u00e9 juridique d\u2019obtenir un certificat des transactions immobili\u00e8res pour v\u00e9rifier l\u2019absence d\u2019hypoth\u00e8que. \u00bb<\/p>\n

Le propri\u00e9taire affirme que les r\u00e9seaux avaient atteint l\u2019entr\u00e9e du village mais pas les villas. Les propri\u00e9taires attendaient la fin du litige entre l\u2019union et la banque pour achever les raccordements, le r\u00e8glement de la propri\u00e9t\u00e9 des terrains hypoth\u00e9qu\u00e9s conditionnant l\u2019ach\u00e8vement du projet.<\/p>\n

Peu avant la d\u00e9molition, la banque avait cependant gagn\u00e9 le proc\u00e8s et acquis le droit de vendre les terrains hypoth\u00e9qu\u00e9s aux ench\u00e8res publiques. Cela n\u2019explique pas la destruction des autres parties non hypoth\u00e9qu\u00e9es, estime Amr Abdel Moneim. Il raconte que, lorsque les propri\u00e9taires ont rencontr\u00e9 des responsables d\u2019Avenir de l\u2019\u00c9gypte \u00e0 Al-Dabaa et les ont interrog\u00e9s, ceux-ci ont r\u00e9pondu qu\u2019ils \u00e9taient un \u00ab organisme d\u2019ex\u00e9cution \u00bb et ne pouvaient expliquer ce qui se passait.<\/p>\n

Il ajoute : \u00ab Les registres fonciers attestent toujours que le terrain appartient \u00e0 l\u2019union des propri\u00e9taires d\u2019Ibn Sina 2, avec une hypoth\u00e8que au profit de la banque. Des dizaines de propri\u00e9taires ont aussi d\u00e9j\u00e0 enregistr\u00e9 leurs biens. Notre litige nous oppose \u00e0 l\u2019agence Avenir de l\u2019\u00c9gypte et \u00e0 l\u2019Autorit\u00e9 des communaut\u00e9s urbaines, qui a repris la tutelle des terres de la c\u00f4te nord apr\u00e8s le gouvernorat de Matrouh, puis transmis le dossier aux forces arm\u00e9es. Les propri\u00e9taires n\u2019ont re\u00e7u aucune d\u00e9cision officielle d\u2019expropriation ni aucun avertissement avant les d\u00e9molitions. \u00bb<\/p>\n

Il r\u00e9v\u00e8le que, ces derniers mois, les propri\u00e9taires ont intent\u00e9 des actions pour r\u00e9cup\u00e9rer la possession et faire reconna\u00eetre le maintien de leur propri\u00e9t\u00e9 du terrain, ouvrant droit \u00e0 indemnisation. Les organismes ex\u00e9cutants leur avaient dit que le terrain appartenait d\u00e9sormais \u00e0 l\u2019\u00c9tat, alors que les contrats d\u2019achat au gouvernorat de Matrouh restent valables et enregistr\u00e9s : la propri\u00e9t\u00e9 est donc juridiquement \u00e9tablie et ne constitue pas une simple occupation sans titre.<\/p>\n

\"Images
Images satellites du village Ibn Sina 2 avant les d\u00e9molitions de fin octobre 2025 et comparaison du site avant et apr\u00e8s sa destruction.<\/figcaption><\/figure>\n
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Le non-respect des proc\u00e9dures judiciaires<\/h2>\n
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Le 30 d\u00e9cembre 2024, le num\u00e9ro 292 d\u2019Al-Waqa\u2019i Al-Misriyya a publi\u00e9<\/a> l\u2019arr\u00eat\u00e9 du ministre du Logement n\u00b0 652 de 2024, pris le 14 juillet. Il approuvait l\u2019am\u00e9nagement et le lotissement de 109 feddans non am\u00e9nag\u00e9s au sein d\u2019une parcelle de 121,12 feddans \u00e0 Al-Garawla, dans le gouvernorat de Matrouh sur la c\u00f4te nord-ouest. Le terrain \u00e9tait attribu\u00e9 \u00e0 l\u2019Association de d\u00e9veloppement communautaire local de l\u2019Autorit\u00e9 des h\u00f4pitaux et instituts d\u2019enseignement pour des constructions immobili\u00e8res \u00e0 hauteur de 50 % et d\u2019autres installations selon les r\u00e8gles approuv\u00e9es pour l\u2019association. Nos sources pr\u00e9cisent qu\u2019il s\u2019agit du site d\u2019\u00ab Ibn Sina 1 \u00bb, et non d\u2019\u00ab Ibn Sina 2 \u00bb, d\u00e9moli fin 2025.<\/p>\n<\/blockquote>\n

Zawia3 a appris que l\u2019ancien pr\u00e9sident de l\u2019union des propri\u00e9taires, Ramadan Abdel Qader Aricha, \u00e9tait d\u00e9c\u00e9d\u00e9 quelques mois auparavant, apr\u00e8s un probl\u00e8me de sant\u00e9 survenu peu apr\u00e8s la d\u00e9molition d\u2019Ibn Sina 2, dont il \u00e9tait propri\u00e9taire, par l\u2019agence Avenir de l\u2019\u00c9gypte. C\u2019est ce que raconte son \u00e9pouse, Salwa Mousseilhi<\/strong>, qui a repris la pr\u00e9sidence de l\u2019union des propri\u00e9taires d\u2019Ibn Sina apr\u00e8s sa mort.<\/p>\n

Lors d\u2019un entretien t\u00e9l\u00e9phonique, elle a affirm\u00e9 que l\u2019union avait achev\u00e9 90 % des constructions d\u2019Ibn Sina 2. Selon elle, cela r\u00e9fute les accusations de non-respect des conditions du permis ou de classement parmi les terrains incompl\u00e8tement am\u00e9nag\u00e9s des gouvernorats touristiques. Elle a pr\u00e9cis\u00e9 mener actuellement une bataille devant les tribunaux \u00e9gyptiens.<\/p>\n

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En juillet 2025, l\u2019Autorit\u00e9 des nouvelles communaut\u00e9s urbaines avait retir\u00e9<\/a> cinq parcelles de la c\u00f4te nord-ouest pour non-respect des conditions d\u2019attribution, ainsi que dix autres parcelles totalisant 500 feddans. Des articles de presse indiquaient qu\u2019elle pr\u00e9voyait de retirer 4 000 feddans d\u2019une valeur pouvant atteindre 110 milliards de livres, ou d\u2019infliger des amendes aux propri\u00e9taires. Une commission regroupant des repr\u00e9sentants des minist\u00e8res de la D\u00e9fense et de la Production militaire, du Logement et du D\u00e9veloppement urbain, du Tourisme et des Antiquit\u00e9s et du D\u00e9veloppement local, ainsi que de diff\u00e9rents gouvernorats touristiques et d\u2019autres organismes souverains, proc\u00e8de au recensement<\/a> des terrains touristiques incompl\u00e8tement am\u00e9nag\u00e9s dans ces gouvernorats.<\/p>\n<\/blockquote>\n

Des instructions<\/a> pr\u00e9sidentielles figurant au courrier n\u00b0 7768 du 19 juin 2025 avaient impos\u00e9 au minist\u00e8re du Logement, des \u00c9quipements et des Communaut\u00e9s urbaines de suspendre toute d\u00e9cision minist\u00e9rielle ou juridique et tout encaissement d\u2019\u00e9ch\u00e9ances aupr\u00e8s des entreprises de la c\u00f4te nord-ouest, jusqu\u2019\u00e0 l\u2019ach\u00e8vement d\u2019un examen complet de leur situation. Elles pr\u00e9voyaient l\u2019annulation de toutes les demandes de recensement et de n\u00e9gociation de 123 entit\u00e9s op\u00e9rant sur la c\u00f4te nord. L\u2019\u00e9mission de d\u00e9cisions minist\u00e9rielles ou l\u2019attribution de terrains \u00e0 plusieurs entreprises a donc \u00e9t\u00e9 temporairement suspendue en raison de retards ou d\u2019infractions. Mi-septembre 2025, le minist\u00e8re du Logement et l\u2019Autorit\u00e9 des communaut\u00e9s urbaines ont toutefois d\u00e9cid\u00e9<\/a> de lever ces restrictions et suspensions pour r\u00e9gulariser les promoteurs et reprendre les travaux, avec de nouveaux m\u00e9canismes et r\u00e8gles de recouvrement des droits de l\u2019\u00c9tat.<\/p>\n

L\u2019avocate d\u00e9fenseure des droits humains Maha Ahmed<\/strong>, sp\u00e9cialiste du droit au logement, estime que toute d\u00e9molition d\u2019un ensemble r\u00e9sidentiel doit \u00eatre pr\u00e9c\u00e9d\u00e9e de garanties juridiques et proc\u00e9durales claires. En cas d\u2019expropriation pour utilit\u00e9 publique, la Constitution et la loi imposent une d\u00e9cision de l\u2019autorit\u00e9 comp\u00e9tente identifiant le projet, la notification aux ayants droit et l\u2019acc\u00e8s \u00e0 la d\u00e9cision, le recensement des propri\u00e9taires, l\u2019\u00e9valuation d\u2019une juste indemnit\u00e9 vers\u00e9e d\u2019avance et la possibilit\u00e9 de contester la d\u00e9cision ou l\u2019indemnit\u00e9. Les proc\u00e9dures judiciaires doivent aussi \u00eatre respect\u00e9es si la propri\u00e9t\u00e9 est litigieuse.<\/p>\n

Elle explique \u00e0 Zawia3 que l\u2019article 35 de la Constitution prot\u00e8ge la propri\u00e9t\u00e9 priv\u00e9e, qui ne peut \u00eatre expropri\u00e9e que pour utilit\u00e9 publique et contre une juste indemnit\u00e9 vers\u00e9e d\u2019avance. M\u00eame lorsqu\u2019il s\u2019agit de l\u2019ex\u00e9cution de jugements ou de la suppression d\u2019empi\u00e9tements plut\u00f4t que d\u2019une expropriation, les autorit\u00e9s restent tenues de respecter les garanties judiciaires, d\u2019informer les int\u00e9ress\u00e9s et d\u2019\u00e9viter toute ex\u00e9cution abusive.<\/p>\n

Elle d\u00e9clare : \u00ab Les contrats enregistr\u00e9s aupr\u00e8s des services fonciers constituent la preuve de propri\u00e9t\u00e9 la plus forte. Les jugements d\u00e9finitifs validant les contrats et leur force ex\u00e9cutoire donnent aussi \u00e0 leurs titulaires une solide position juridique. Les contrats pr\u00e9liminaires cr\u00e9ent, dans certains cas, des droits personnels que l\u2019on peut faire valoir. \u00bb Ces documents n\u2019emp\u00eachent pas l\u2019\u00c9tat d\u2019exproprier si les conditions d\u2019utilit\u00e9 publique sont r\u00e9unies, souligne-t-elle, mais ouvrent droit \u00e0 une juste indemnit\u00e9, \u00e0 la contestation des proc\u00e9dures entach\u00e9es de nullit\u00e9 et \u00e0 r\u00e9paration de tout pr\u00e9judice suppl\u00e9mentaire juridiquement \u00e9tabli.<\/p>\n

Elle ajoute que la l\u00e9gislation \u00e9gyptienne ne comporte pas de disposition g\u00e9n\u00e9rale imposant le relogement dans tous les cas d\u2019expropriation, m\u00eame s\u2019il peut \u00eatre appliqu\u00e9 dans certains projets ou selon les politiques de l\u2019\u00c9tat. Les normes internationales des droits humains prot\u00e8gent plus clairement cette question, notamment pour les groupes menac\u00e9s de se retrouver sans abri.<\/p>\n

Concernant les acheteurs de bonne foi, elle rappelle un principe juridique \u00e9tabli : l\u2019acheteur ne doit pas supporter seul les cons\u00e9quences d\u2019un litige auquel il n\u2019\u00e9tait pas partie, entre l\u2019association, le promoteur, la banque ou un organisme public. Les droits des acqu\u00e9reurs doivent \u00eatre examin\u00e9s s\u00e9par\u00e9ment s\u2019ils prouvent avoir achet\u00e9 de bonne foi, pay\u00e9 et re\u00e7u leur logement depuis des ann\u00e9es. L\u2019\u00e9tendue de leur protection d\u00e9pend de la nature de l\u2019hypoth\u00e8que, de son ant\u00e9riorit\u00e9 ou de sa post\u00e9riorit\u00e9 \u00e0 la vente, de son inscription et de sa publicit\u00e9, ainsi que des d\u00e9cisions judiciaires rendues, ce qui n\u00e9cessite un examen pr\u00e9cis des documents dans chaque cas.<\/p>\n

Si l\u2019absence de d\u00e9cisions officielles, de pr\u00e9avis ou d\u2019indemnit\u00e9s est \u00e9tablie, cela soul\u00e8ve de s\u00e9rieuses difficult\u00e9s juridiques et constitutionnelles, poursuit-elle. L\u2019article 35 prot\u00e8ge la propri\u00e9t\u00e9 priv\u00e9e et l\u2019article 63 interdit le d\u00e9placement forc\u00e9 arbitraire des citoyens. L\u2019\u00c9gypte est aussi partie au Pacte international relatif aux droits \u00e9conomiques, sociaux et culturels. Dans son Observation g\u00e9n\u00e9rale n\u00b0 7, le Comit\u00e9 des droits \u00e9conomiques, sociaux et culturels de l\u2019ONU a soulign\u00e9 que les expulsions forc\u00e9es ne peuvent avoir lieu qu\u2019avec des garanties : consultation r\u00e9elle des habitants, pr\u00e9avis, acc\u00e8s \u00e0 l\u2019information, voies de recours effectives, absence de mise \u00e0 la rue et indemnisation appropri\u00e9e, le cas \u00e9ch\u00e9ant.<\/p>\n

Selon les circonstances, les personnes l\u00e9s\u00e9es peuvent saisir le tribunal du contentieux administratif contre les d\u00e9cisions administratives, demander des dommages-int\u00e9r\u00eats, faire reconna\u00eetre leur propri\u00e9t\u00e9 ou prot\u00e9ger leur possession. Elles peuvent aussi contester l\u2019\u00e9valuation de l\u2019indemnit\u00e9 en cas d\u2019expropriation et d\u00e9poser plainte au Conseil national des droits humains, tout en documentant les violations pour les m\u00e9canismes internationaux comp\u00e9tents apr\u00e8s \u00e9puisement des recours internes ou dans le cadre de rapports internationaux. Les principaux obstacles sont, selon elle, la difficult\u00e9 d\u2019obtenir les documents officiels, la multiplicit\u00e9 des autorit\u00e9s comp\u00e9tentes, la longueur des proc\u00e9dures, le statut juridique incertain de certains terrains et le co\u00fbt \u00e9lev\u00e9 des actions pour nombre de personnes touch\u00e9es.<\/p>\n

Ibrahim Ezz Al-Din<\/strong>, directeur des politiques de Diwan Al-Omran, souligne que la r\u00e8gle constitutionnelle en \u00c9gypte est la protection de la propri\u00e9t\u00e9 priv\u00e9e, \u00e0 laquelle on ne peut porter atteinte que par des proc\u00e9dures juridiques pr\u00e9cises et claires. D\u00e9molir un ensemble de centaines de logements ne peut reposer sur des instructions orales ou des ordres internes non publi\u00e9s. Il faut un fondement juridique public : d\u00e9cision d\u2019expropriation pour utilit\u00e9 publique, jugement ou d\u00e9cision administrative de l\u2019autorit\u00e9 comp\u00e9tente, avec acc\u00e8s des ayants droit aux proc\u00e9dures et possibilit\u00e9 de les contester.<\/p>\n

La voie juridique varie selon le motif de la d\u00e9molition, explique-t-il. Si le terrain est affect\u00e9 \u00e0 un projet d\u2019utilit\u00e9 publique, la Constitution et la loi d\u2019expropriation n\u00b0 10 de 1990 imposent une d\u00e9cision officielle publi\u00e9e, le recensement des ayants droit et une juste indemnit\u00e9 vers\u00e9e d\u2019avance. Si les mesures proc\u00e8dent de l\u2019ex\u00e9cution d\u2019une hypoth\u00e8que bancaire, tous les documents d\u2019ex\u00e9cution doivent \u00eatre pr\u00e9sent\u00e9s, du contrat d\u2019hypoth\u00e8que au jugement d\u2019adjudication et au titre de remise. La seule annonce d\u2019ench\u00e8res ne prouve ni le transfert de propri\u00e9t\u00e9 ni la justification d\u2019une d\u00e9molition.<\/p>\n

Il d\u00e9clare \u00e0 Zawia3 : \u00ab Si la d\u00e9molition est justifi\u00e9e par des infractions de construction, une d\u00e9cision administrative motiv\u00e9e doit identifier les biens concern\u00e9s et la nature de l\u2019infraction, et les int\u00e9ress\u00e9s doivent \u00eatre inform\u00e9s. L\u2019absence de d\u00e9cision d\u2019expropriation, de d\u00e9molition ou de jugement d\u00e9finitif fournit un fondement juridique pour contester les d\u00e9molitions et demander r\u00e9paration, surtout si elles ont \u00e9t\u00e9 ex\u00e9cut\u00e9es avant que les ayants droit puissent conna\u00eetre et contester leur fondement. \u00bb<\/p>\n

Concernant la coexistence, dans un m\u00eame projet, de logements hypoth\u00e9qu\u00e9s et d\u2019autres d\u00e9tenus par des contrats ind\u00e9pendants, il explique : \u00ab L\u2019administration urbaine ne doit pas traiter le projet comme un bloc unique, mais distinguer le statut juridique de chaque parcelle ou logement, limiter les effets du litige \u00e0 la partie concern\u00e9e et ne pas les \u00e9tendre \u00e0 tous les habitants, afin de prot\u00e9ger les ayants droit \u00e9trangers au diff\u00e9rend. \u00bb<\/p>\n

Ezz Al-Din estime que les politiques gouvernementales de la derni\u00e8re d\u00e9cennie ont de plus en plus privil\u00e9gi\u00e9 l\u2019\u00e9vacuation des terrains et logements, par des d\u00e9cisions d\u2019expropriation ou, parfois, des expulsions forc\u00e9es. Ces pratiques soul\u00e8vent selon lui des questions sur leur conformit\u00e9 aux engagements internationaux relatifs au droit au logement et \u00e0 la protection de la propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n

Pour les anciens projets r\u00e9sidentiels en difficult\u00e9, il consid\u00e8re que la bonne d\u00e9marche commence non par la d\u00e9molition, mais par l\u2019examen du statut juridique des terres et logements, des permis et des r\u00e9seaux, et de la s\u00e9curit\u00e9 structurelle de chaque immeuble. Les ayants droit doivent ensuite \u00eatre inform\u00e9s et pouvoir fournir leurs documents, former un recours ou r\u00e9gulariser leur situation. La loi de conciliation n\u00b0 187 de 2023 confirme cette approche, explique-t-il : elle permet de suspendre l\u2019ex\u00e9cution d\u00e8s le d\u00e9p\u00f4t d\u2019une demande jusqu\u2019\u00e0 son examen, refl\u00e9tant la priorit\u00e9 \u00e0 l\u2019\u00e9valuation et \u00e0 la progressivit\u00e9 avant toute d\u00e9molition.<\/p>\n

Il ajoute : \u00ab Les difficult\u00e9s du promoteur ou de l\u2019association coop\u00e9rative n\u2019annulent pas automatiquement les droits des acheteurs et n\u2019en font pas des contrevenants, surtout s\u2019ils ont pay\u00e9, re\u00e7u leurs logements et y ont v\u00e9cu des ann\u00e9es au vu des autorit\u00e9s. Il faut v\u00e9rifier la validit\u00e9 de toute hypoth\u00e8que consentie par l\u2019association, son approbation par l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale et sa conformit\u00e9 aux proc\u00e9dures de la loi sur la coop\u00e9ration en mati\u00e8re de logement. Ces questions restent du ressort de la justice. \u00bb<\/p>\n

Il affirme que les politiques urbaines doivent d\u2019abord chercher des solutions moins dommageables que la d\u00e9molition : achever les r\u00e9seaux, restructurer les dettes de l\u2019association, nommer une administration provisoire, s\u00e9parer les parties litigieuses du reste du projet ou r\u00e9gulariser les b\u00e2timents respectant les normes de s\u00e9curit\u00e9. La destruction int\u00e9grale ne devrait intervenir que si toutes les autres solutions se r\u00e9v\u00e8lent impossibles.<\/p>\n

Il poursuit : \u00ab Le d\u00e9veloppement et l\u2019investissement ne sont pas incompatibles avec la protection de la propri\u00e9t\u00e9 priv\u00e9e. L\u2019investissement durable repose sur la stabilit\u00e9 des droits juridiques. La crise d\u2019Ibn Sina 2 r\u00e9v\u00e8le des lacunes dans la gouvernance fonci\u00e8re, dues \u00e0 la multiplicit\u00e9 des autorit\u00e9s de tutelle et au chevauchement de leurs comp\u00e9tences. Les citoyens peinent ainsi \u00e0 identifier l\u2019organisme responsable des d\u00e9cisions ou \u00e0 prot\u00e9ger leurs droits. \u00bb<\/p>\n

Il appelle \u00e0 des r\u00e9formes institutionnelles : un registre num\u00e9rique unique pr\u00e9cisant propri\u00e9t\u00e9, hypoth\u00e8ques et d\u00e9cisions administratives ; des r\u00e8gles unifi\u00e9es de gestion fonci\u00e8re entre organismes ; l\u2019obligation de publier les d\u00e9cisions d\u2019expropriation et de r\u00e9affectation et de les rendre accessibles au public ; ainsi qu\u2019un m\u00e9canisme ind\u00e9pendant d\u2019examen des rapports d\u2019utilit\u00e9 publique. Ces mesures renforceraient la transparence et limiteraient les litiges. Il souligne que la stabilit\u00e9 de la propri\u00e9t\u00e9 et la clart\u00e9 des proc\u00e9dures sont des piliers du d\u00e9veloppement urbain durable.<\/p>\n

Entre contrats enregistr\u00e9s, jugements, d\u00e9cisions officielles publi\u00e9es et r\u00e9cits contradictoires sur le transfert de tutelle des terres de la c\u00f4te nord, \u00ab Ibn Sina 2 \u00bb illustre toujours les difficult\u00e9s de gestion des terrains en litige en \u00c9gypte.<\/p>\n

Les propri\u00e9taires affirment disposer de documents \u00e9tablissant leurs droits, mais les questions essentielles restent sans r\u00e9ponse : quel fondement juridique a justifi\u00e9 les d\u00e9molitions ? Pourquoi ont-elles touch\u00e9 des logements que leurs propri\u00e9taires disent non hypoth\u00e9qu\u00e9s ? Tant que des documents officiels et des jugements d\u00e9finitifs n\u2019auront pas tranch\u00e9 ces questions, le sort de centaines de propri\u00e9taires et leurs droits restent suspendus entre tribunaux et organismes publics.<\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

\u00c0 Ibn Sina 2, des propri\u00e9taires d\u00e9noncent la d\u00e9molition de leurs logements malgr\u00e9 des titres enregistr\u00e9s et des jugements en leur faveur.<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":20467,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"om_disable_all_campaigns":false,"footnotes":""},"categories":[20601],"tags":[20796,20651,20783,20795,20787],"kateb":[20610],"class_list":["post-20460","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-enquetes","tag-avenir-de-legypte","tag-cote-nord","tag-demolitions","tag-ibn-sina-2","tag-propriete","kateb-zawia3-fr"],"jetpack_featured_media_url":"https:\/\/zawia3.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/ibn-sina-property-cover-2026.png","_links":{"self":[{"href":"https:\/\/zawia3.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20460","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/zawia3.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/zawia3.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/zawia3.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/zawia3.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=20460"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/zawia3.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20460\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":20469,"href":"https:\/\/zawia3.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20460\/revisions\/20469"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/zawia3.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/20467"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/zawia3.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=20460"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/zawia3.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=20460"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/zawia3.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=20460"},{"taxonomy":"kateb","embeddable":true,"href":"https:\/\/zawia3.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/kateb?post=20460"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}