{"id":24386,"date":"2025-12-17T16:06:38","date_gmt":"2025-12-17T14:06:38","guid":{"rendered":"https:\/\/zawia3.com\/?p=24386"},"modified":"2026-10-26T14:38:38","modified_gmt":"2026-10-26T12:38:38","slug":"real-estate","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/zawia3.com\/fr\/real-estate\/","title":{"rendered":"Le chaos du march\u00e9 immobilier en \u00c9gypte : des soci\u00e9t\u00e9s vendent des logements sur des terrains non enregistr\u00e9s \u00e0 leur nom"},"content":{"rendered":"
\n

En 2013, Ch\u00e9rif Mamdouh<\/strong> r\u00eavait de devenir propri\u00e9taire d\u2019un appartement \u00e0 Katameya. Des agents immobiliers l\u2019ont alors convaincu d\u2019acheter un logement dans le projet<\/a> \u00ab Makani \u00e0 Sarayat Al-Katameya \u00bb, situ\u00e9 le long du p\u00e9riph\u00e9rique, pr\u00e8s du d\u00e9but de la route d\u2019A\u00efn Sokhna, et appartenant \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 Cairo Consult pour le d\u00e9veloppement immobilier \u00e0 Katameya. Le prix avoisinait 400 000 livres \u00e9gyptiennes. On lui promettait des facilit\u00e9s de paiement et une livraison en 2018, conform\u00e9ment au contrat. Mais il n\u2019a toujours pas re\u00e7u son logement, alors que 2025 touche \u00e0 sa fin.<\/p>\n

Le diff\u00e9rend entre Ch\u00e9rif et la soci\u00e9t\u00e9 propri\u00e9taire dure depuis plus de sept ans. Comme lui, quelque 1 500 propri\u00e9taires<\/a> l\u00e9s\u00e9s ont adress\u00e9 des plaintes \u00e0 diff\u00e9rents organismes publics, notamment au gouvernorat du Caire, \u00e0 la pr\u00e9sidence du Conseil des ministres, au minist\u00e8re de l\u2019\u00c9lectricit\u00e9 et \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 de distribution d\u2019\u00e9lectricit\u00e9, sans obtenir de solution de fond. En octobre dernier, plusieurs d\u2019entre eux ont organis\u00e9 un rassemblement<\/a> devant le si\u00e8ge du gouvernorat du Caire. Ils d\u00e9non\u00e7aient ce qu\u2019ils consid\u00e9raient comme l\u2019inaction du gouvernorat face \u00e0 une soci\u00e9t\u00e9 ayant enfreint la d\u00e9cision d\u2019attribution no 379 de 1998. Cette d\u00e9cision lui avait accord\u00e9 de gr\u00e9 \u00e0 gr\u00e9 un terrain appartenant au gouvernorat, d\u2019une superficie de 32 feddans, pour r\u00e9aliser un ensemble r\u00e9sidentiel dot\u00e9 de tous les services sur la parcelle no 11, dans le quartier d\u2019Al-Basatin. Le prix \u00e9tait de 80 livres le m\u00e8tre carr\u00e9, \u00e0 condition d\u2019achever et de livrer le projet dans un d\u00e9lai maximal de trois ans \u00e0 compter de l\u2019attribution.<\/p>\n

\"D\u00e9cision
D\u00e9cision no 11319 de 2017 du gouverneur du Caire concernant le projet de modification du lotissement de la parcelle no 11, sur les terrains d\u2019investissement de Katameya.<\/figcaption><\/figure>\n

Mamdouh raconte qu\u2019un grand nombre d\u2019immeubles r\u00e9sidentiels du projet n\u2019ont jamais \u00e9t\u00e9 construits, alors que les contrats pr\u00e9voyaient la livraison des logements entre 2016 et 2018. Pour d\u2019autres propri\u00e9taires, dont lui-m\u00eame, les logements ont bien \u00e9t\u00e9 construits, mais ils ne disposent toujours d\u2019aucun raccordement : ni \u00e9lectricit\u00e9 ni eau. Les travaux de finition restent \u00e9galement incomplets, notamment les ascenseurs, les fa\u00e7ades et les entr\u00e9es. De nombreux propri\u00e9taires<\/a> ont ainsi d\u00e9pass\u00e9 de cinq, six, voire huit ans les dates de livraison convenues, sans pouvoir profiter d\u2019appartements dont ils ont int\u00e9gralement pay\u00e9 le prix.<\/p>\n

Mamdouh affirme que tous les propri\u00e9taires ont pay\u00e9 la totalit\u00e9 du prix de leurs logements, qui se situait entre 380 000 et 400 000 livres vers 2014, les prix variant d\u2019une ann\u00e9e \u00e0 l\u2019autre. Il pr\u00e9cise que les \u00e9ch\u00e9ances ont \u00e9t\u00e9 r\u00e9guli\u00e8rement r\u00e9gl\u00e9es et qu\u2019\u00e0 ses yeux la soci\u00e9t\u00e9 n\u2019a aucune justification pour retarder la livraison une fois le paiement achev\u00e9. Ce propri\u00e9taire l\u00e9s\u00e9 soup\u00e7onne la soci\u00e9t\u00e9 de b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019une influence qu\u2019il ne comprend pas. Selon son r\u00e9cit, elle cherche \u00e0 percevoir des sommes suppl\u00e9mentaires sur tous les logements du projet, \u00e0 hauteur d\u2019environ 100 000 livres par appartement. Rapport\u00e9 aux recettes moyennes d\u2019un immeuble, cela pourrait lui procurer des dizaines de millions suppl\u00e9mentaires.<\/p>\n

Mamdouh r\u00e9v\u00e8le \u00e0 Zawia3 que la soci\u00e9t\u00e9 exige aussi de certains propri\u00e9taires des sommes non pr\u00e9vues dans les contrats, pouvant atteindre 100 000 livres pour le raccordement aux r\u00e9seaux et l\u2019installation des compteurs. Selon lui, elle les oblige \u00e9galement \u00e0 signer des proc\u00e8s-verbaux de r\u00e9ception comportant de nouvelles clauses qui leur imposent des frais d\u2019entretien \u00ab \u00e0 vie \u00bb. Il affirme que plusieurs acqu\u00e9reurs ont d\u00fb c\u00e9der \u00e0 ces exigences, malgr\u00e9 leur ill\u00e9galit\u00e9, parce qu\u2019ils avaient besoin de se loger.<\/p>\n

\"Jugement
Jugement du tribunal de premi\u00e8re instance du Nouveau Caire et du tribunal de district de Nasr City dans l\u2019affaire no 1076 de 2025, dat\u00e9 du 7 octobre 2025.<\/figcaption><\/figure>\n

Il ajoute que les raisons avanc\u00e9es par les organismes officiels pour justifier les retards sont \u00ab peu convaincantes \u00bb : ils invoquent la conjoncture \u00e9conomique, la pand\u00e9mie de Covid-19 et le soutien de l\u2019\u00c9tat aux investisseurs. Les propri\u00e9taires soulignent pourtant que leurs dates de livraison pr\u00e9c\u00e9daient ces circonstances de plusieurs ann\u00e9es. Certains devaient recevoir leur logement en 2016, 2017 ou 2018, avant les derni\u00e8res vagues de hausse des prix.<\/p>\n

\"Copie
Copie obtenue par Zawia3 d\u2019une plainte adress\u00e9e au chef du service d\u2019enqu\u00eate charg\u00e9 du r\u00e9seau \u00e9lectrique de Maadi.<\/figcaption><\/figure>\n

Mina Fekner Gerges conna\u00eet la m\u00eame souffrance face au non-respect, par le promoteur immobilier, des d\u00e9lais de livraison pr\u00e9vus dans les contrats. En 2020, il avait achet\u00e9 un logement dans un projet du groupe Oriental Weavers et de sa branche immobili\u00e8re O.U.D, dans la Nouvelle Capitale administrative, pour 1,7 million de livres, d\u00e9p\u00f4t d\u2019entretien, place de stationnement et adh\u00e9sion au club compris. Il devait recevoir son logement avant la fin de 2023. Mais il a constat\u00e9 avec surprise que les travaux avan\u00e7aient tr\u00e8s lentement et il n\u2019a toujours pas obtenu son appartement.<\/p>\n

Par la suite, Mina a achet\u00e9 un autre logement aupr\u00e8s de la soci\u00e9t\u00e9 de d\u00e9veloppement touristique de la mer Rouge, dans le projet \u00ab Oriental Coast \u00bb, situ\u00e9 sur la c\u00f4te au sud de la ville d\u2019Al-Qoseir. La livraison \u00e9tait pr\u00e9vue pour mai 2024, mais elle n\u2019a pas eu lieu non plus.<\/p>\n

\"Photo
Photo du projet de la soci\u00e9t\u00e9 de d\u00e9veloppement de la mer Rouge \u00e0 Marsa Alam, prise en octobre 2025.<\/figcaption><\/figure>\n

Mina explique qu\u2019il a sign\u00e9 les contrats d\u2019achat des deux logements lorsque le dollar valait entre 15 et 16 livres. Depuis, la valeur de march\u00e9 des logements d\u00e9tenus par les particuliers a doubl\u00e9 pour atteindre entre 3,5 et 4 millions de livres. Selon son r\u00e9cit, O.U.D estime \u00eatre la partie perdante, les sommes pay\u00e9es \u00e0 l\u2019\u00e9poque \u00e9tant devenues faibles par rapport \u00e0 la valeur actuelle du march\u00e9. Il ajoute que des employ\u00e9s ont dit aux propri\u00e9taires qu\u2019ils avaient obtenu leurs logements \u00e0 des prix \u00ab d\u00e9risoires \u00bb, tout en promettant r\u00e9guli\u00e8rement l\u2019arriv\u00e9e de nouveaux entrepreneurs, sans avanc\u00e9e r\u00e9elle des travaux.<\/p>\n

Mina interpr\u00e8te ces difficult\u00e9s comme une tentative de la soci\u00e9t\u00e9 de pousser les propri\u00e9taires \u00e0 se retirer et \u00e0 r\u00e9cup\u00e9rer les sommes vers\u00e9es cinq ans auparavant. Il a donc cess\u00e9 de payer pour protester contre le non-respect des engagements de la soci\u00e9t\u00e9, avant de saisir la justice pour obtenir une indemnisation.<\/p>\n

Il d\u00e9clare \u00e0 Zawia3 : \u00ab Le probl\u00e8me des clients, c\u2019est qu\u2019ils ont rempli leurs obligations en se fiant \u00e0 la r\u00e9putation de la soci\u00e9t\u00e9. Beaucoup ont emprunt\u00e9 de l\u2019argent pour payer les \u00e9ch\u00e9ances, tandis que les projets n\u2019avancent toujours pas r\u00e9ellement : les entrepreneurs travaillent deux ou trois mois, puis s\u2019arr\u00eatent pendant vingt mois. \u00bb<\/p>\n

\"Copie
Copie de l\u2019action en justice engag\u00e9e par le propri\u00e9taire l\u00e9s\u00e9 Mina Fekner Gerges contre le pr\u00e9sident du conseil d\u2019administration de la soci\u00e9t\u00e9 B.U.D de d\u00e9veloppement urbain.<\/figcaption><\/figure>\n

Leurs deux histoires ressemblent \u00e0 celle d\u2019Ibrahim Abdel Nasser. En 2023, apr\u00e8s des ann\u00e9es \u00e0 l\u2019\u00e9tranger, il a d\u00e9cid\u00e9 de rentrer en \u00c9gypte pour trouver une stabilit\u00e9 que devait lui assurer l\u2019achat d\u2019un bien immobilier pour sa famille. Apr\u00e8s avoir vendu une partie de ses biens \u00e0 l\u2019\u00e9tranger, il a suivi le conseil d\u2019un interm\u00e9diaire immobilier qui l\u2019orientait vers le march\u00e9 immobilier et vers The MarQ, une soci\u00e9t\u00e9 anonyme \u00e9gyptienne de promotion immobili\u00e8re pr\u00e9sid\u00e9e par Amr Badr. Ibrahim a sign\u00e9 pour acheter un bureau et une villa dans le projet \u00ab The Wonder MarQ \u00bb, \u00e0 Mostakbal City, et a commenc\u00e9 \u00e0 payer r\u00e9guli\u00e8rement les \u00e9ch\u00e9ances. Mais le chantier n\u2019a connu aucune avanc\u00e9e notable. Il est entr\u00e9 dans sa troisi\u00e8me ann\u00e9e sans qu\u2019\u00ab un seul clou \u00bb, selon son expression, ait \u00e9t\u00e9 plant\u00e9 dans un terrain toujours d\u00e9sertique. Pendant ce temps, d\u2019autres ensembles r\u00e9sidentiels, d\u00e9marr\u00e9s apr\u00e8s le lancement de son projet en 2022, ont \u00e9t\u00e9 livr\u00e9s.<\/p>\n

Ibrahim r\u00e9v\u00e8le qu\u2019il a vers\u00e9 \u00e0 ce jour pr\u00e8s de 9 millions de livres, sans que la soci\u00e9t\u00e9 ait entrepris de v\u00e9ritables travaux de construction. Il explique avoir particip\u00e9 avec d\u2019autres clients \u00e0 un rassemblement contre la soci\u00e9t\u00e9. Selon lui, celle-ci a refus\u00e9 de rembourser int\u00e9gralement les sommes vers\u00e9es et a propos\u00e9 d\u2019en restituer une partie en d\u00e9duisant 15 % de la valeur des logements, ce que les propri\u00e9taires ont jug\u00e9 manifestement injuste. Il raconte qu\u2019apr\u00e8s le rassemblement et les actions en justice intent\u00e9es par 50 \u00e0 60 propri\u00e9taires, la soci\u00e9t\u00e9 a envoy\u00e9 un petit nombre d\u2019ouvriers couler du b\u00e9ton, un geste de fa\u00e7ade sans commune mesure avec un projet d\u2019environ 600 villas.<\/p>\n

\"Rassemblement
Rassemblement de propri\u00e9taires l\u00e9s\u00e9s en octobre 2025.<\/figcaption><\/figure>\n

Il d\u00e9clare \u00e0 Zawia3 : \u00ab Nous avons d\u00e9couvert que le terrain sur lequel se trouve le projet n\u2019est pas enregistr\u00e9 au nom de la soci\u00e9t\u00e9 et que le contrat que nous avons sign\u00e9 est un \u201ccontrat d\u2019adh\u00e9sion\u201d d\u00e9pourvu de fondement juridique, puisque la soci\u00e9t\u00e9 a vendu un terrain qui ne lui appartient pas. L\u2019absence de constructions nous a \u00e9galement priv\u00e9s de toute possibilit\u00e9 de revente : il n\u2019existe ni structures ni travaux r\u00e9alis\u00e9s que l\u2019on puisse \u00e9valuer, ce qui prive ces biens de toute valeur de march\u00e9 r\u00e9elle. \u00bb<\/p>\n

Dans une situation similaire, Choukri Tammam et d\u2019autres personnes l\u00e9s\u00e9es par le projet \u00ab Plage \u00bb, situ\u00e9 \u00e0 Sidi Abdel Rahman, au kilom\u00e8tre 120 de la route Alexandrie-Marsa Matrouh, vivent une crise depuis plusieurs ann\u00e9es. Certains propri\u00e9taires devaient recevoir leur logement en 2017, d\u2019autres en 2019, mais aucun ne l\u2019a re\u00e7u \u00e0 ce jour.<\/p>\n

Le projet appartenait initialement \u00e0 Maxim Real Estate Development, qui fait partie du groupe Maxim Holding. Mountain View en est ensuite devenu le promoteur et a annonc\u00e9 un calendrier pr\u00e9voyant des livraisons en ao\u00fbt et septembre de l\u2019ann\u00e9e derni\u00e8re. Choukri affirme pourtant que les propri\u00e9taires n\u2019ont toujours pas re\u00e7u leurs logements et que la soci\u00e9t\u00e9 n\u2019a entrepris aucun nouveau travail de construction : selon lui, les b\u00e2timents sont rest\u00e9s dans le m\u00eame \u00e9tat qu\u2019en 2017 et 2018, sans d\u00e9veloppement ni ach\u00e8vement.<\/p>\n

Il dit \u00e0 Zawia3 : \u00ab J\u2019ai engag\u00e9 une action en justice pour suspendre les paiements apr\u00e8s plus de deux ans de souffrance. Certaines personnes ont pay\u00e9 80 ou 90 % du prix de leur logement, alors que le terrain du projet reste un d\u00e9sert. \u00bb<\/p>\n

Il explique qu\u2019environ 3 000 propri\u00e9taires sont touch\u00e9s et n\u2019ont pas re\u00e7u leurs logements. La crise s\u2019est toutefois aggrav\u00e9e lorsque la soci\u00e9t\u00e9 a poursuivi les clients qui avaient cess\u00e9 de payer leurs \u00e9ch\u00e9ances, alors que la livraison accusait plus de deux ans de retard pour la plupart. Beaucoup avaient \u00e9t\u00e9 contraints d\u2019interrompre leurs versements apr\u00e8s avoir pay\u00e9 60 ou 70 % de la valeur totale du logement, sans constater d\u2019avanc\u00e9e r\u00e9elle des travaux.<\/p>\n

De leur c\u00f4t\u00e9, plusieurs propri\u00e9taires l\u00e9s\u00e9s ont fait enregistrer, deux ans auparavant, un proc\u00e8s-verbal administratif au commissariat du Cinqui\u00e8me District, sous le num\u00e9ro 5324. Ils ont aussi engag\u00e9 une action en justice portant le num\u00e9ro 821 de 2023.<\/p>\n

\n

Ces diff\u00e9rends avec les promoteurs immobiliers, li\u00e9s au retard des projets et \u00e0 la non-livraison des logements, persistent malgr\u00e9 une d\u00e9cision<\/a> gouvernementale prise en 2021 interdisant aux promoteurs de proposer des logements \u00e0 la vente avant d\u2019avoir r\u00e9alis\u00e9 au moins 30 % du projet, afin de prot\u00e9ger les droits des acqu\u00e9reurs.<\/p>\n

En juin 2022, le Premier ministre Mostafa Madbouly a pris une d\u00e9cision<\/a> obligeant les autorit\u00e9s ayant comp\u00e9tence sur les terrains \u00e0 int\u00e9grer les \u00ab r\u00e8gles de vente des logements des projets de promotion immobili\u00e8re destin\u00e9es \u00e0 garantir les droits des acqu\u00e9reurs \u00bb aux documents de mise en concurrence des projets, ainsi qu\u2019aux annexes des contrats conclus avec les promoteurs.<\/p>\n

Cette d\u00e9cision<\/a> d\u00e9finit les r\u00e8gles de vente destin\u00e9es \u00e0 garantir les droits des acqu\u00e9reurs. Elle interdit notamment de faire la publicit\u00e9 de logements avant l\u2019obtention de la d\u00e9cision minist\u00e9rielle approuvant le plan g\u00e9n\u00e9ral et de la d\u00e9cision minist\u00e9rielle d\u00e9taill\u00e9e concernant la phase \u00e0 commercialiser. Une nouvelle phase ne peut \u00eatre annonc\u00e9e qu\u2019apr\u00e8s v\u00e9rification du respect du calendrier approuv\u00e9 pour la phase pr\u00e9c\u00e9demment annonc\u00e9e. Le promoteur doit d\u00e9poser sur le compte bancaire du projet une somme proportionnelle \u00e0 la superficie du projet, de la phase ou de la partie \u00e0 mettre en vente. Cette somme peut prendre la forme d\u2019esp\u00e8ces, de ch\u00e8ques provenant des recettes de projets ant\u00e9rieurs d\u00e9j\u00e0 livr\u00e9s, de facilit\u00e9s de cr\u00e9dit propres ou d\u2019une garantie bancaire.<\/p>\n<\/blockquote>\n

Les r\u00e8gles encadrant la publicit\u00e9 des logements \u00e0 vendre pr\u00e9voient \u00e9galement que le promoteur prouve la disponibilit\u00e9, sur le compte bancaire du projet, du financement n\u00e9cessaire \u00e0 la phase ou \u00e0 la partie \u00e0 vendre, et qu\u2019il y d\u00e9pose les sommes correspondantes avant d\u2019\u00eatre autoris\u00e9 \u00e0 la commercialiser, tout en respectant le calendrier approuv\u00e9.<\/p>\n

L\u2019article<\/a> 5 dispose : \u00ab Si le promoteur immobilier tarde \u00e0 livrer le logement vendu au client au-del\u00e0 de la date convenue dans le contrat, \u00e0 condition que l\u2019autorit\u00e9 comp\u00e9tente ait respect\u00e9 les conditions contractuelles et d\u00e9livr\u00e9 les autorisations conform\u00e9ment aux lois applicables, et que le client ait respect\u00e9 toutes les clauses du contrat avec le promoteur et pay\u00e9 les \u00e9ch\u00e9ances \u00e0 leurs dates pr\u00e9vues, un d\u00e9lai de douze mois est accord\u00e9 au promoteur pour s\u2019acquitter de son obligation de livraison par rapport \u00e0 la date fix\u00e9e au contrat. Si le retard d\u00e9passe douze mois, les \u00e9ch\u00e9ances dues sont report\u00e9es jusqu\u2019\u00e0 la r\u00e9ception, pour une dur\u00e9e identique, apr\u00e8s la fin des \u00e9ch\u00e9ances restantes. Si le retard d\u00e9passe vingt-quatre mois, le client peut choisir de continuer \u00e0 b\u00e9n\u00e9ficier de la disposition pr\u00e9c\u00e9dente jusqu\u2019\u00e0 la r\u00e9ception ou d\u2019obtenir le remboursement des sommes vers\u00e9es dans les trois mois suivant sa demande. Cet article s\u2019applique \u00e0 tous les projets. La d\u00e9cision accorde aux promoteurs des projets en cours, en cas de retard de livraison, douze mois \u00e0 compter de l\u2019entr\u00e9e en vigueur de ces r\u00e8gles pour r\u00e9gulariser leur situation. \u00bb<\/p>\n

<\/svg><\/div>\n

Les infractions de construction placent les propri\u00e9taires dans l\u2019impasse<\/h2>\n

Dans un contexte voisin, plusieurs propri\u00e9taires de chalets en premi\u00e8re ligne du village \u00ab Porto South Beach \u00bb, \u00e0 A\u00efn Sokhna, sont engag\u00e9s dans un litige avec Amer Group. Ils ont achet\u00e9 leurs logements il y a plus de dix ans, dans des b\u00e2timents ne comprenant qu\u2019un rez-de-chauss\u00e9e et un premier \u00e9tage. En 2025, ils ont d\u00e9couvert avec surprise que la soci\u00e9t\u00e9 souhaitait ajouter un deuxi\u00e8me \u00e9tage au-dessus de leurs chalets, en invoquant des clauses contractuelles lui permettant de r\u00e9aliser des modifications structurelles. Les propri\u00e9taires ont refus\u00e9 cette sur\u00e9l\u00e9vation, qui implique d\u2019\u00e9vacuer leurs logements, faute de garanties sur la dur\u00e9e de leur d\u00e9part et par crainte de risques tels que l\u2019affaissement du terrain ou des fissures dans les b\u00e2timents. Les contrats ne leur garantissent en effet aucun droit clairement d\u00e9fini dans de tels cas.<\/p>\n

Une repr\u00e9sentante des propri\u00e9taires, qui a pr\u00e9f\u00e9r\u00e9 garder l\u2019anonymat, explique \u00e0 Zawia3 que la soci\u00e9t\u00e9 leur a propos\u00e9 des logements de remplacement, mais que la plupart ont refus\u00e9 de d\u00e9m\u00e9nager. Ils tiennent \u00e0 leur emplacement privil\u00e9gi\u00e9 en premi\u00e8re ligne face \u00e0 la mer, o\u00f9 ils passent les week-ends et o\u00f9 certains r\u00e9sident en permanence. Ils ont donc saisi la justice pour mettre fin \u00e0 ce qu\u2019ils qualifient d\u2019atteinte \u00e0 leurs biens, apr\u00e8s que la soci\u00e9t\u00e9 les a inform\u00e9s par t\u00e9l\u00e9phone de son intention de retirer leurs climatiseurs. Les propri\u00e9taires y voient une violation manifeste de la propri\u00e9t\u00e9 priv\u00e9e, punie par la loi.<\/p>\n

Elle ajoute : \u00ab La soci\u00e9t\u00e9 a le droit de construire tant que cela ne porte pas atteinte aux droits des propri\u00e9taires, ne provoque pas de coupure d\u2019\u00e9lectricit\u00e9 ou d\u2019eau et ne les expose \u00e0 aucun risque li\u00e9 \u00e0 la d\u00e9molition ou aux modifications structurelles n\u00e9cessaires pour couler les dalles. \u00bb Elle souligne que les exp\u00e9riences ant\u00e9rieures renforcent les inqui\u00e9tudes : la premi\u00e8re partie du village, r\u00e9serv\u00e9e \u00e0 la multipropri\u00e9t\u00e9 \u00e0 temps partag\u00e9, a \u00e9t\u00e9 enti\u00e8rement d\u00e9molie. La soci\u00e9t\u00e9 envisageait de d\u00e9molir d\u2019un seul coup la rang\u00e9e des propri\u00e9taires actuels, mais ceux-ci ont refus\u00e9. La plupart ont aussi rejet\u00e9 les propositions de relogement dans d\u2019autres secteurs du projet.<\/p>\n

Elle pr\u00e9cise que les propri\u00e9taires ont adress\u00e9 des avertissements internes au directeur du village et des mises en demeure judiciaires \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 pour confirmer leur refus de partir. Ils ont \u00e9galement sollicit\u00e9 les gardes-fronti\u00e8res, qui ont indiqu\u00e9 que la hauteur maximale autoris\u00e9e en premi\u00e8re ligne face \u00e0 la mer \u00e9tait de six m\u00e8tres, soit un rez-de-chauss\u00e9e et un premier \u00e9tage seulement. Selon elle, la soci\u00e9t\u00e9 cherche \u00e0 obtenir l\u2019accord des gardes-fronti\u00e8res, tandis que les habitants se tournent vers la justice pour prot\u00e9ger leurs droits et emp\u00eacher leur expulsion.<\/p>\n

<\/svg><\/div>\n

Des appels \u00e0 cr\u00e9er une autorit\u00e9 de r\u00e9gulation du march\u00e9 immobilier<\/h2>\n

Il y a quelques ann\u00e9es, l\u2019\u00e9crivain Oussama Samaha<\/strong> soutenait les grands projets nationaux. Cela l\u2019avait conduit \u00e0 assister \u00e0 la conf\u00e9rence<\/a> de soutien \u00e0 l\u2019\u00e9conomie \u00e9gyptienne organis\u00e9e \u00e0 Charm el-Cheikh en 2015. L\u2019id\u00e9e de la Nouvelle Capitale administrative y avait \u00e9t\u00e9 discut\u00e9e en pr\u00e9sence du pr\u00e9sident Abdel Fattah al-Sissi et de repr\u00e9sentants d\u2019entreprises, ce qui avait renforc\u00e9 sa confiance dans les projets situ\u00e9s dans cette capitale. Il a \u00e9t\u00e9 parmi les premiers acheteurs et a fait la promotion des projets aupr\u00e8s de sa famille et de ses amis, puis aupr\u00e8s des \u00c9gyptiens install\u00e9s en Europe. Mais cette confiance s\u2019est rapidement dissip\u00e9e et ses espoirs ont \u00e9t\u00e9 d\u00e9\u00e7us lorsqu\u2019il n\u2019a pas re\u00e7u son logement \u00e0 la date pr\u00e9vue en 2021. Il ne l\u2019a toujours pas re\u00e7u, raconte-t-il \u00e0 Zawia3.<\/p>\n

Pour lui, les pertes ne se limitent pas aux sommes vers\u00e9es, qui ont perdu une grande partie de leur valeur ces derni\u00e8res ann\u00e9es. Elles ont aussi provoqu\u00e9 des conflits personnels et des ruptures familiales, parce qu\u2019il avait encourag\u00e9 ses proches \u00e0 acheter en raison de ses contacts directs avec l\u2019organisme officiel et ses repr\u00e9sentants. Il a donc lanc\u00e9 une campagne<\/a> en ligne intitul\u00e9e \u00ab Une autorit\u00e9 de r\u00e9gulation du march\u00e9 immobilier : une revendication populaire \u00bb.<\/p>\n

Le fondateur de cette campagne explique que la pratique la plus fr\u00e9quente chez certains promoteurs consiste \u00e0 utiliser les acomptes des logements pour acheter de nouveaux terrains plut\u00f4t que pour d\u00e9velopper les projets initiaux. Les soci\u00e9t\u00e9s s\u2019\u00e9tendent ainsi sans disposer d\u2019une r\u00e9elle capacit\u00e9 de r\u00e9alisation. Selon ses termes, cette pratique ne rel\u00e8ve pas seulement d\u2019une \u00ab escroquerie syst\u00e9matique \u00bb : elle traduit aussi une mauvaise gestion et une absence de planification qui atteignent le niveau de \u00ab l\u2019irresponsabilit\u00e9 financi\u00e8re \u00bb. Il estime donc n\u00e9cessaire que l\u2019\u00c9tat intervienne pour organiser le march\u00e9 selon des r\u00e8gles strictes.<\/p>\n

Il d\u00e9clare \u00e0 Zawia3 : \u00ab Le probl\u00e8me ne se limite pas aux retards de livraison. Il concerne aussi le manque de cr\u00e9dibilit\u00e9, le renouvellement permanent des employ\u00e9s responsables dans les soci\u00e9t\u00e9s, la rupture du contact avec les propri\u00e9taires et l\u2019absence de tout organisme de contr\u00f4le pouvant recevoir les plaintes des personnes l\u00e9s\u00e9es ou demander des comptes aux d\u00e9faillants. Certains projets dans la capitale sont achev\u00e9s \u00e0 80 %, mais restent \u00e0 l\u2019arr\u00eat depuis des ann\u00e9es malgr\u00e9 l\u2019\u00e9ch\u00e9ance des dates de livraison. Dans d\u2019autres, les travaux n\u2019ont m\u00eame pas commenc\u00e9 alors que les soci\u00e9t\u00e9s ont re\u00e7u des sommes importantes des clients depuis 2018. \u00bb<\/p>\n

Il ajoute : \u00ab Les plaintes ne portent pas uniquement sur les retards. Elles concernent aussi le retrait de logements, leur revente \u00e0 d\u2019autres clients, la rupture de toute communication et des projets qui n\u2019ont pas \u00e9t\u00e9 livr\u00e9s depuis des d\u00e9cennies dans plusieurs zones, notamment la Nouvelle Capitale administrative, la C\u00f4te Nord, le Dix-de-Ramadan et A\u00efn Sokhna. Certains clients ont \u00e9t\u00e9 contraints de construire eux-m\u00eames leur logement apr\u00e8s la d\u00e9faillance des promoteurs, tandis que d\u2019autres ont enti\u00e8rement perdu leurs droits \u00e0 cause de litiges fonciers. \u00bb<\/p>\n

Samaha souligne que la principale raison de r\u00e9clamer une autorit\u00e9 de r\u00e9gulation du march\u00e9 immobilier est de prot\u00e9ger l\u2019argent des citoyens et d\u2019emp\u00eacher les promoteurs d\u2019utiliser les acomptes de r\u00e9servation autrement qu\u2019en fonction d\u2019\u00e9tapes de r\u00e9alisation clairement d\u00e9finies, comme cela se pratique sur des march\u00e9s immobiliers internationaux. Selon lui, une d\u00e9cision des dirigeants politiques de cr\u00e9er cette autorit\u00e9 r\u00e9tablirait la confiance et ferait du secteur un puissant moteur des investissements nationaux et \u00e9trangers. Il estime qu\u2019elle entra\u00eenerait un important redressement de la Bourse et attirerait de nouveaux flux d\u2019investissement.<\/p>\n

Il explique que le minist\u00e8re du Logement, malgr\u00e9 ses moyens consid\u00e9rables, se concentre actuellement davantage sur la vente des terrains que sur le suivi et la r\u00e9gulation qui devraient lui incomber. Les soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res, elles, ne sont soumises \u00e0 aucun cadre l\u00e9gislatif contraignant d\u00e9finissant leurs responsabilit\u00e9s envers les clients. Il ajoute que l\u2019Agence de protection des consommateurs n\u2019intervient pas dans les affaires immobili\u00e8res et que les juges eux-m\u00eames souffrent de l\u2019absence de l\u00e9gislation claire sur laquelle s\u2019appuyer pour trancher ces litiges, laissant les personnes l\u00e9s\u00e9es sans v\u00e9ritable protection.<\/p>\n

Samaha affirme que le c\u0153ur de la crise est l\u2019absence de l\u00e9gislation et que la cr\u00e9ation d\u2019une autorit\u00e9 de r\u00e9gulation est devenue indispensable pour prot\u00e9ger les citoyens et r\u00e9tablir la confiance dans le secteur. Il consid\u00e8re que l\u2019absence de contr\u00f4le effectif a permis la r\u00e9p\u00e9tition des crises \u00e0 grande \u00e9chelle et soul\u00e8ve la question de la responsabilit\u00e9 des autorit\u00e9s l\u00e9gislatives et ex\u00e9cutives, qui laissent le march\u00e9 sans r\u00e9gulation.<\/p>\n

\n

Le secteur immobilier \u00e9gyptien se divise en trois grandes branches : le r\u00e9sidentiel, le commercial et les services, ainsi que le touristique ou h\u00f4telier. Le parc r\u00e9sidentiel \u00e9gyptien compte environ 40 millions de logements, selon les donn\u00e9es<\/a> de 2022. Quelque 65 % sont occup\u00e9s et 35 % sont vacants. La taille<\/a> du march\u00e9 de l\u2019immobilier r\u00e9sidentiel en \u00c9gypte est estim\u00e9e \u00e0 20,02 milliards de dollars en 2024. Elle devrait atteindre 33,67 milliards de dollars en 2029, avec un taux de croissance annuel compos\u00e9 de 10,96 % sur la p\u00e9riode pr\u00e9visionnelle 2024-2029.<\/p>\n<\/blockquote>\n

De son c\u00f4t\u00e9, l\u2019ing\u00e9nieur Mohamed Abdel Rahman, secr\u00e9taire g\u00e9n\u00e9ral de l\u2019Association \u00e9gyptienne des experts en \u00e9valuation immobili\u00e8re, estime que les probl\u00e8mes entre propri\u00e9taires et promoteurs ne sont pas nouveaux, mais qu\u2019ils se sont aggrav\u00e9s ces derni\u00e8res ann\u00e9es avec la forte augmentation du nombre de soci\u00e9t\u00e9s pr\u00e9sentes sur le march\u00e9 et l\u2019arriv\u00e9e d\u2019investisseurs non sp\u00e9cialis\u00e9s. Il explique que beaucoup de nouveaux entrants confondent la promotion immobili\u00e8re avec la simple construction d\u2019un immeuble r\u00e9sidentiel. Or, il s\u2019agit d\u2019une industrie compl\u00e8te englobant les travaux, la r\u00e9alisation, le marketing, les ventes, le conseil et la gestion des projets. Cette confusion entra\u00eene des lacunes dans la planification et l\u2019ex\u00e9cution chez les soci\u00e9t\u00e9s insuffisamment pr\u00e9par\u00e9es.<\/p>\n

Abdel Rahman explique que les soci\u00e9t\u00e9s de commercialisation contribuent \u00e9galement \u00e0 induire en erreur certains promoteurs non professionnels, en les persuadant d\u2019organiser de grands \u00e9v\u00e9nements pour attirer les clients et vendre rapidement \u00e0 des prix mal \u00e9tudi\u00e9s. Apr\u00e8s avoir initialement consid\u00e9r\u00e9 leurs taux de vente \u00e9lev\u00e9s comme une r\u00e9ussite, les promoteurs d\u00e9couvrent que les prix fix\u00e9s ne couvrent pas le co\u00fbt r\u00e9el du projet. Ils se retrouvent alors en difficult\u00e9 financi\u00e8re au d\u00e9but des travaux. Selon lui, deux cat\u00e9gories se dessinent : ceux qui disposent d\u2019autres projets et terrains leur permettant d\u2019absorber les pertes et de poursuivre, et ceux, souvent des soci\u00e9t\u00e9s r\u00e9centes, qui s\u2019effondrent rapidement, ne respectent plus les sp\u00e9cifications, retardent les livraisons et r\u00e9clament des hausses de prix injustifi\u00e9es.<\/p>\n

Il dit \u00e0 Zawia3 : \u00ab Le retard de livraison des logements est devenu une pratique g\u00e9n\u00e9rale, et non un ensemble de cas isol\u00e9s. Il touche les grandes comme les petites soci\u00e9t\u00e9s. \u00bb Il souligne qu\u2019une grande partie de ces retards tient au blocage des proc\u00e9dures publiques, qu\u2019il s\u2019agisse des d\u00e9cisions minist\u00e9rielles, des autorisations ou du raccordement aux r\u00e9seaux, avec un effet direct sur le calendrier des travaux. Les promoteurs peu s\u00e9rieux exploitent ces d\u00e9lais pour affecter \u00ab l\u2019argent des projets \u00e0 d\u2019autres usages \u00bb, ce qui aggrave la crise.<\/p>\n

Concernant l\u2019absence d\u2019organisme de r\u00e9gulation, le secr\u00e9taire g\u00e9n\u00e9ral de l\u2019association consid\u00e8re que le manque de contr\u00f4le clairement \u00e9tabli a aggrav\u00e9 les manipulations contractuelles, l\u2019imposition de frais non pr\u00e9vus et les retards de livraison. Il affirme que la vente sur plan, sous sa forme actuelle, constitue la principale cause du d\u00e9sordre, puisqu\u2019elle permet au promoteur de d\u00e9pendre de l\u2019argent des clients sans garanties suffisantes sur le respect du calendrier. Il souligne que les exp\u00e9riences internationales reposent soit sur le financement int\u00e9gral du projet par le promoteur avant la commercialisation, soit, en cas de vente anticip\u00e9e, sur le d\u00e9p\u00f4t de toutes les recettes dans un compte bancaire r\u00e9serv\u00e9 au projet. Les d\u00e9caissements y sont contr\u00f4l\u00e9s par les banques, les experts en \u00e9valuation et les ing\u00e9nieurs-conseils, en fonction de l\u2019avancement r\u00e9el.<\/p>\n

Il met en garde contre le mod\u00e8le actuel : les promoteurs ne versent que 10 % du prix du terrain comme acompte, ce qui ne repr\u00e9sente qu\u2019environ 3 % de la valeur totale du projet, puis collectent l\u2019argent des clients. Cela ouvre la voie aux manipulations et au r\u00e9emploi des fonds d\u2019un projet dans d\u2019autres. Il souligne que l\u2019\u00c9tat doit adopter l\u2019une de deux solutions : interdire la vente tant qu\u2019une part importante du projet n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e, ou imposer aux promoteurs des comptes bancaires d\u00e9di\u00e9s qui emp\u00eachent d\u2019affecter l\u2019argent des clients \u00e0 une autre activit\u00e9.<\/p>\n

Abdel Rahman r\u00e9v\u00e8le que les difficult\u00e9s ne se limitent pas au chevauchement des comp\u00e9tences des gouvernorats, de l\u2019Autorit\u00e9 des nouvelles communaut\u00e9s urbaines, du minist\u00e8re du Logement et de l\u2019Agence de protection des consommateurs. Elles s\u2019\u00e9tendent \u00e0 une \u00ab confusion manifeste \u00bb dans les r\u00e8gles de construction, notamment dans les anciens quartiers des gouvernorats. Les diff\u00e9rences d\u2019application des hauteurs et des prescriptions entre les quartiers, l\u2019Autorit\u00e9 du g\u00e9nie et les d\u00e9cisions du Premier ministre ont fait dispara\u00eetre toute vision unifi\u00e9e. Les villes nouvelles d\u00e9finissent pr\u00e9cis\u00e9ment leurs r\u00e8gles, tandis qu\u2019ailleurs \u00ab chaque quartier a ses propres r\u00e8gles \u00bb. Cela p\u00e8se sur les investisseurs, incapables d\u2019\u00e9tablir des \u00e9tudes de faisabilit\u00e9 pr\u00e9cises sans crit\u00e8res stables.<\/p>\n

Il ajoute : \u00ab Cette confusion se r\u00e9percute directement sur l\u2019\u00e9conomie \u00e9gyptienne, car le march\u00e9 immobilier perd une grande partie de son attrait, tant pour les investisseurs \u00e9trangers que pour les \u00c9gyptiens r\u00e9sidant \u00e0 l\u2019\u00e9tranger. \u00bb Il explique que de nombreux clients ont d\u00e9couvert, une fois \u00e9coul\u00e9 le d\u00e9lai de livraison convenu, que leurs projets n\u2019avaient pas r\u00e9ellement d\u00e9marr\u00e9 \u00e0 cause de retards dans les autorisations publiques ou d\u2019une mauvaise gestion des promoteurs. Ils ont alors transf\u00e9r\u00e9 leurs investissements vers des march\u00e9s plus stables, comme la Turquie, la Gr\u00e8ce, Chypre et le sultanat d\u2019Oman.<\/p>\n

Il affirme que la r\u00e9gulation du march\u00e9 immobilier produirait des r\u00e9sultats positifs, radicalement diff\u00e9rents de la situation actuelle, en r\u00e9tablissant la confiance des investisseurs et en limitant les litiges. Il souligne que la d\u00e9cision du Premier ministre de 2022 interdisant la publicit\u00e9 des ventes avant la r\u00e9alisation de 30 % du projet allait dans la bonne direction, mais qu\u2019elle n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 appliqu\u00e9e en raison de l\u2019emprise des hommes d\u2019affaires et des promoteurs sur les autorit\u00e9s l\u00e9gislatives et ex\u00e9cutives.<\/p>\n

<\/svg><\/div>\n

La perte de confiance dans l\u2019investissement immobilier<\/h2>\n

Pour l\u2019\u00e9conomiste Ahmed Chawki, les racines de la crise r\u00e9sident dans le fonctionnement des soci\u00e9t\u00e9s de promotion immobili\u00e8re. Elles reposent sur un groupe d\u2019investisseurs qui apportent des capitaux importants pour acheter des terrains et d\u00e9velopper de nouveaux projets. Mais elles d\u00e9pendent avant tout des sommes re\u00e7ues des acqu\u00e9reurs, qu\u2019il s\u2019agisse des acomptes ou des \u00e9ch\u00e9ances, pour financer d\u2019autres projets au lieu de consacrer ces fonds au projet concern\u00e9. Au fil du temps, elles ont multipli\u00e9 les nouveaux lancements en s\u2019appuyant sur les flux financiers continus du march\u00e9, sans disposer d\u2019une r\u00e9elle capacit\u00e9 de r\u00e9alisation sur leurs fonds propres ni d\u2019un financement ind\u00e9pendant.<\/p>\n

L\u2019\u00e9conomiste explique que ce fonctionnement a cr\u00e9\u00e9 un cercle vicieux : le promoteur attend de nouveaux versements des acqu\u00e9reurs pour poursuivre la construction, tandis que ceux-ci cessent de payer parce que les travaux sont en retard ou \u00e0 l\u2019arr\u00eat. Le blocage s\u2019aggrave et les deux parties s\u2019enfoncent dans des litiges financiers et juridiques. Il consid\u00e8re qu\u2019il s\u2019agit du probl\u00e8me fondamental \u00e0 l\u2019origine du d\u00e9sordre actuel du march\u00e9 immobilier, qui appelle une r\u00e9gulation publique efficace.<\/p>\n

Il d\u00e9clare \u00e0 Zawia3 : \u00ab L\u2019absence de contr\u00f4le rigoureux permet aux promoteurs de s\u2019\u00e9tendre sans limites et laisse les acheteurs seuls face aux soci\u00e9t\u00e9s, sans appui ni protection effective. Organiser le march\u00e9 immobilier et \u00e9tablir des r\u00e8gles claires et efficaces r\u00e9tablirait la confiance des investisseurs comme des acqu\u00e9reurs et corrigerait les d\u00e9s\u00e9quilibres qui co\u00fbtent d\u00e9sormais des pertes consid\u00e9rables \u00e0 l\u2019\u00e9conomie et aux citoyens. \u00bb<\/p>\n

L\u2019\u00e9conomiste explique que le d\u00e9sordre d\u00e9grade le climat de l\u2019investissement immobilier et r\u00e9duit son attrait. Les investisseurs locaux et \u00e9trangers se tournent vers les grandes soci\u00e9t\u00e9s dont la r\u00e9putation est \u00e9tablie, tandis que les petits promoteurs ont beaucoup de mal \u00e0 attirer les investisseurs et \u00e0 financer leurs projets. Il ajoute que ce d\u00e9sordre affaiblit l\u2019ensemble du march\u00e9 et affecte la valeur des biens. Si la baisse de leur valeur semble, \u00e0 premi\u00e8re vue, avantageuse pour les citoyens, elle nuit au march\u00e9 \u00e0 long terme, r\u00e9duit son attractivit\u00e9 pour l\u2019investissement et affecte la comp\u00e9titivit\u00e9 du secteur immobilier \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur comme \u00e0 l\u2019ext\u00e9rieur du pays.<\/p>\n

Chawki insiste sur la n\u00e9cessit\u00e9 de soumettre tous les projets immobiliers au contr\u00f4le d\u2019un organisme public comp\u00e9tent, tel que l\u2019Autorit\u00e9 des nouvelles communaut\u00e9s urbaines. Celui-ci serait charg\u00e9 d\u2019\u00e9tudier les projets avant leur commercialisation, de contr\u00f4ler les \u00e9tapes de r\u00e9alisation et de prot\u00e9ger les droits des acqu\u00e9reurs. Il explique qu\u2019un organisme disposant de pouvoirs ex\u00e9cutifs imposerait une v\u00e9ritable discipline au march\u00e9. Si le promoteur ne respecte pas ses obligations, il pourrait infliger des sanctions s\u00e9v\u00e8res, voire lui retirer le terrain et achever lui-m\u00eame le projet ou le revendre pour indemniser les citoyens, d\u2019autant que la valeur du terrain augmente avec le temps.<\/p>\n

\n

Les activit\u00e9s immobili\u00e8res et le b\u00e2timent et les travaux publics contribuent \u00e0 hauteur de 18,3 % au produit int\u00e9rieur brut, selon les donn\u00e9es<\/a> du deuxi\u00e8me trimestre de 2024. D\u2019autres rapports estiment que le poids<\/a> du secteur immobilier en \u00c9gypte atteint environ 20 % du PIB, en incluant l\u2019immobilier, la construction et le b\u00e2timent.<\/p>\n

Le secteur a connu une forte croissance en 2024, les ventes immobili\u00e8res ayant atteint 2 500 milliards de livres \u00e9gyptiennes. Selon des rapports<\/a> de soci\u00e9t\u00e9s sp\u00e9cialis\u00e9es dans l\u2019immobilier en \u00c9gypte, les ventes des dix plus grandes entreprises du march\u00e9 sont mont\u00e9es \u00e0 290 milliards de livres au premier trimestre de 2025. Cette hausse est compar\u00e9e aux ventes de 2024, qui s\u2019\u00e9levaient \u00e0 239 milliards de livres.<\/p>\n<\/blockquote>\n

De son c\u00f4t\u00e9, Saher Al-Saadi, conseiller en affaires, membre de l\u2019Association de l\u2019\u00e9conomie mondiale et pr\u00e9sident de l\u2019Association des \u00c9gyptiens en Chine, explique que les probl\u00e8mes actuels du march\u00e9 immobilier ne sont pas nouveaux. Ils se sont aggrav\u00e9s ces derni\u00e8res ann\u00e9es avec l\u2019arriv\u00e9e de soci\u00e9t\u00e9s de promotion immobili\u00e8re d\u00e9pourvues d\u2019exp\u00e9rience suffisante. Il souligne que beaucoup d\u2019investisseurs abordent ce domaine comme une simple activit\u00e9 de construction, alors que la promotion immobili\u00e8re est une industrie complexe englobant les travaux, la r\u00e9alisation, le marketing, le conseil en ing\u00e9nierie et la gestion du projet une fois mis en service.<\/p>\n

Al-Saadi explique que les soci\u00e9t\u00e9s de commercialisation induisent les promoteurs inexp\u00e9riment\u00e9s en erreur en les encourageant \u00e0 proposer les logements \u00e0 des prix irr\u00e9alistes, insuffisants pour couvrir le co\u00fbt r\u00e9el de la construction. Le promoteur se retrouve alors en difficult\u00e9 et ne parvient plus \u00e0 achever le projet. Selon lui, deux types apparaissent : le promoteur exp\u00e9riment\u00e9, qui supporte les pertes et poursuit les travaux, et le nouveau venu, qui s\u2019effondre rapidement puis modifie les sp\u00e9cifications, repousse les \u00e9ch\u00e9ances et exige des hausses de prix.<\/p>\n

Il dit \u00e0 Zawia3 : \u00ab Le retard de livraison est devenu une pratique g\u00e9n\u00e9rale du march\u00e9, chez les grands comme chez les petits promoteurs. Une partie de ces retards tient au blocage des autorisations et des d\u00e9cisions minist\u00e9rielles relevant de diff\u00e9rents organismes publics. La multiplication des autorit\u00e9s comp\u00e9tentes en mati\u00e8re immobili\u00e8re a \u00e9galement cr\u00e9\u00e9 du d\u00e9sordre et des contradictions dans les r\u00e8gles de construction. Les villes nouvelles disposent de r\u00e8gles claires, tandis que les gouvernorats et les villes anciennes souffrent de d\u00e9cisions contradictoires, comme celle de limiter les hauteurs \u00e0 quatre \u00e9tages avant de revenir dessus, ce qui d\u00e9soriente les investisseurs et bloque les investissements. \u00bb<\/p>\n

Il ajoute que l\u2019absence d\u2019une autorit\u00e9 de contr\u00f4le unifi\u00e9e est la principale cause de la propagation des probl\u00e8mes du march\u00e9 et nuit \u00e0 la r\u00e9putation de l\u2019investissement immobilier en \u00c9gypte. Les investisseurs \u00e9trangers pr\u00e9f\u00e8rent les pays o\u00f9 les biens sont d\u00e9j\u00e0 construits et les syst\u00e8mes de r\u00e9gulation plus clairs. Il souligne que la vente sur plan, sous sa forme actuelle, est l\u2019une des principales sources de dysfonctionnement, car elle permet d\u2019utiliser l\u2019argent des acheteurs dans d\u2019autres projets. Chaque projet devrait au contraire disposer d\u2019un compte bancaire propre, sur lequel les recettes sont d\u00e9pos\u00e9es et depuis lequel les fonds ne sont d\u00e9pens\u00e9s que pour ce projet, sous un contr\u00f4le bancaire strict.<\/p>\n

Le conseiller en affaires affirme que la r\u00e9gulation du march\u00e9 immobilier apporterait plusieurs b\u00e9n\u00e9fices, notamment le r\u00e9tablissement de la confiance, la pr\u00e9vention des retards de livraison r\u00e9currents et la d\u00e9finition de prix \u00e9quitables pour chaque zone afin de limiter les manipulations. Elle attirerait \u00e0 nouveau largement les investisseurs \u00e9trangers, qu\u2019ils ach\u00e8tent ou d\u00e9veloppent des projets, avec des retomb\u00e9es positives sur l\u2019\u00e9conomie \u00e9gyptienne.<\/p>\n

Des histoires de Sayed, Mina, Ibrahim et Choukri aux litiges des propri\u00e9taires de Porto South Beach, ce qui unit les propri\u00e9taires l\u00e9s\u00e9s n\u2019est pas simplement le retard des calendriers de livraison. C\u2019est tout un syst\u00e8me immobilier qui fonctionne sans contr\u00f4le dissuasif ni l\u00e9gislation claire obligeant les promoteurs \u00e0 respecter les droits de leurs clients. Malgr\u00e9 des d\u00e9cisions gouvernementales prises ces derni\u00e8res ann\u00e9es pour encadrer le march\u00e9, la r\u00e9alit\u00e9 t\u00e9moigne d\u2019une faible application et d\u2019une absence de m\u00e9canismes de reddition de comptes. Des milliers de propri\u00e9taires sont ainsi pouss\u00e9s vers les tribunaux et les manifestations, plut\u00f4t que vers les logements qu\u2019ils ont pay\u00e9s pendant des ann\u00e9es.<\/p>\n

Les t\u00e9moignages des personnes l\u00e9s\u00e9es r\u00e9v\u00e8lent une crise de confiance durable. Elle ne concerne pas seulement la qualit\u00e9 des projets ou le respect des engagements des soci\u00e9t\u00e9s, mais aussi l\u2019absence d\u2019une autorit\u00e9 neutre vers laquelle se tourner et d\u2019un canal officiel recevant les plaintes ou garantissant un minimum de transparence. Alors que les soci\u00e9t\u00e9s multiplient les annonces de nouvelles phases et la promotion de projets inachev\u00e9s, les acheteurs restent la partie la plus faible, pris entre des contrats d\u2019adh\u00e9sion, des calendriers non respect\u00e9s et des fonds immobilis\u00e9s dans des projets \u00e0 l\u2019arr\u00eat ou sur des terrains sans fondations.<\/p>\n

Avec la multiplication des litiges, les appels \u00e0 cr\u00e9er une autorit\u00e9 de r\u00e9gulation du march\u00e9 immobilier se renforcent. Elle serait capable d\u2019imposer des r\u00e8gles contraignantes, de contr\u00f4ler l\u2019utilisation des acomptes de r\u00e9servation, de v\u00e9rifier la disponibilit\u00e9 du financement avant la vente et d\u2019inspecter r\u00e9guli\u00e8rement l\u2019avancement r\u00e9el des travaux. Une autorit\u00e9 susceptible de r\u00e9tablir d\u2019abord la confiance des citoyens, puis celle des investisseurs, et de mettre fin \u00e0 des pratiques qui, pour beaucoup, ont d\u00e9pass\u00e9 le stade des erreurs individuelles pour devenir un ph\u00e9nom\u00e8ne r\u00e9current mena\u00e7ant l\u2019un des secteurs \u00e9conomiques les plus importants d\u2019\u00c9gypte.<\/p>\n

Tant qu\u2019une l\u00e9gislation claire et une structure de contr\u00f4le solide ne seront pas \u00e9tablies, les propri\u00e9taires continueront de souffrir et les questions resteront sans r\u00e9ponse : qui prot\u00e8ge le citoyen lorsqu\u2019il paie ses \u00e9ch\u00e9ances mais que le promoteur ne tient pas sa promesse ? Comment un secteur sur lequel on compte pour attirer les investissements peut-il prosp\u00e9rer sans r\u00e8gles rigoureuses ? Entre une attente qui se prolonge, des proc\u00e9dures judiciaires qui se multiplient et des r\u00eaves de logement en suspens, une v\u00e9ritable r\u00e9forme reste tributaire d\u2019une volont\u00e9 politique de r\u00e9\u00e9quilibrer les rapports de force entre promoteur et acheteur, afin que le march\u00e9 immobilier devienne un espace s\u00fbr plut\u00f4t qu\u2019une aventure aux cons\u00e9quences impr\u00e9visibles.<\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

En \u00c9gypte, des milliers d\u2019acqu\u00e9reurs attendent toujours leurs logements malgr\u00e9 le paiement int\u00e9gral du prix.<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":24393,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"om_disable_all_campaigns":false,"footnotes":""},"categories":[20601,20605],"tags":[],"kateb":[20634],"class_list":["post-24386","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-enquetes","category-societe","kateb-aya-yasser-fr"],"jetpack_featured_media_url":"https:\/\/zawia3.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/unregistered-property-2025.png","_links":{"self":[{"href":"https:\/\/zawia3.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/24386","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/zawia3.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/zawia3.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/zawia3.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/zawia3.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=24386"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/zawia3.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/24386\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":24394,"href":"https:\/\/zawia3.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/24386\/revisions\/24394"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/zawia3.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/24393"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/zawia3.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=24386"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/zawia3.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=24386"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/zawia3.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=24386"},{"taxonomy":"kateb","embeddable":true,"href":"https:\/\/zawia3.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/kateb?post=24386"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}