Année après année, les défis économiques auxquels Le Caire est confronté s’accumulent, et avec eux les pressions sur les investissements étrangers et locaux. Dans ce contexte complexe, la scène économique égyptienne a été marquée par le retrait soudain de certaines grandes alliances et sociétés de projets stratégiques sur lesquels on comptait pour faire avancer le développement économique. Au premier rang de ces évolutions figurent le retrait de l’alliance saoudo-émiratie du projet de réaménagement de l’ancien siège du Parti national démocrate, le retrait d’une grande société égyptienne du projet de rénovation de l’historique hôtel Shepheard, ainsi que les craintes quant à l’effet de la décision de suspendre l’importation de voitures destinées aux personnes en situation de handicap sur les investissements étrangers dans le secteur des voitures électriques.
Cela soulève de nombreuses questions sur l’avenir de l’investissement en Égypte et sur sa capacité à attirer des capitaux dans le climat actuel. Que se passe-t-il exactement ?
Un coup à contre-courant
Alors que la capitale égyptienne, Le Caire, cherche à attirer davantage d’investissements, à vendre des entreprises rentables et à exploiter certains actifs pour inciter les pays du Golfe à injecter davantage de devises fortes dans les caisses de la Banque centrale d’Égypte, qui a longtemps souffert d’une pénurie de dollars, une alliance regroupant le groupe émirati « Al Shafar » et la société « saoudo-égyptienne de reconstruction » a annoncé son retrait de la réalisation du projet d’aménagement du terrain du « Parti national démocrate » dissous, qui bénéficie d’un emplacement stratégique surplombant le Nil, au cœur de la capitale. Ce terrain représentait l’une des principales opportunités d’investissement immobilier : l’alliance prévoyait de le transformer en un projet à usage mixte réunissant logements, commerces et loisirs.
Le retrait de cette alliance porte un coup dur au secteur immobilier en Égypte, d’autant que le projet était considéré comme l’un des principaux projets censés apporter une grande valeur économique, compte tenu de son emplacement privilégié. Ce retrait reflète aussi des défis plus larges auxquels sont confrontés les investissements étrangers en Égypte, et fait naître des doutes sur la capacité du pays à attirer de nouveaux investisseurs dans la conjoncture économique actuelle, le coût de l’aménagement du terrain du Parti national démocrate dissous atteignant cinq milliards de dollars, selon ce qu’avait annoncé un responsable du Fonds souverain d’Égypte fin 2023, lorsqu’il avait révélé que la société émiratie, qui vient de se retirer, était sur le point d’injecter des investissements pour aménager la zone directement en bord de Nil.
Elle devait construire une tour de 220 mètres de haut répartie sur 80 étages, sur les rives du Nil au Caire, donnant à l’arrière sur la place Tahrir et le Musée égyptien, dans le centre-ville. Le plan prévoyait aussi la construction d’un parking à étages d’une capacité d’environ six mille voitures. Le partenariat devait réunir le Fonds du tourisme et des antiquités, rattaché au Fonds souverain d’Égypte, et la société émiratie, avant l’entrée dans une alliance avec la société saoudienne : le terrain, d’une superficie de 16 000 mètres carrés, devait être apporté en nature par le Fonds, tandis que la société émiratie prendrait en charge les travaux d’aménagement et de construction.
Un indicateur inquiétant pour l’investissement
L’économiste Hany Abou El-Fotouh explique que le retrait de l’alliance « Al Shafar » du projet d’aménagement du terrain du Parti national démocrate est un indicateur inquiétant de la situation de l’investissement en Égypte. Il déclare : « Le projet était considéré comme une opportunité d’investissement centrale, mais ce retrait met en lumière des défis structurels de long terme susceptibles de ralentir le rythme du développement économique du pays ».
Abou El-Fotouh indique, dans ses déclarations à Zawia3, que les fortes turbulences du taux de change de la livre égyptienne ont fait partie des principales raisons qui ont poussé l’alliance à renoncer au projet. Ces turbulences ont entraîné une hausse sans précédent des coûts des matières premières et de l’énergie, ce qui a réduit l’attractivité du projet et considérablement affecté la rentabilité de l’investissement. Il explique que la hausse des coûts a dépassé les prévisions, ce qui a rendu difficile la poursuite du projet.
Il poursuit : « Il faut souligner que l’environnement de l’investissement en Égypte se heurte malheureusement à de nombreuses difficultés réglementaires, avec des procédures bureaucratiques bloquées qui compliquent la conduite des affaires et entraînent une hausse des coûts de l’investissement. De plus, l’absence de stratégies claires pour les projets d’investissement accroît l’incertitude parmi les investisseurs, ce qui pèse négativement sur la capacité du pays à attirer davantage d’investissements étrangers ».
En dehors de l’accord de Ras El-Hekma, l’économiste estime que le retrait de cette alliance pourrait être le signe d’un recul de la confiance des investisseurs étrangers dans le marché égyptien, ce qui pourrait entraîner une baisse notable du volume des investissements directs étrangers. Ce recul menace les plans du gouvernement égyptien visant à stimuler la croissance économique et à créer de nouveaux emplois.
L’économiste a souligné la nécessité pour le gouvernement égyptien de prendre des mesures urgentes pour traiter ces problèmes fondamentaux, notamment assurer la stabilité financière, assouplir les procédures bureaucratiques et offrir un cadre juridique favorable à l’investissement, tout en renforçant la transparence dans les transactions économiques. Si la reconstruction de la confiance des investisseurs exige des efforts soutenus sur le long terme, elle reste indispensable pour assurer la poursuite de la croissance économique et renforcer la position de l’Égypte comme pôle d’investissement.
L’absence de transparence
Le chercheur égyptien spécialiste des questions économiques Hassan Barbary affirme que les accords gérés par le Fonds souverain d’Égypte depuis sa création sont entourés d’un secret absolu, au point qu’il n’existe aucune transparence sur les informations relatives aux appels d’offres, aux enchères et aux ventes à des investisseurs stratégiques. Il indique qu’en août 2023, le Fonds souverain avait annoncé qu’une alliance émiratie avait remporté l’enchère pour l’aménagement de ce terrain, parmi trois ou quatre investisseurs candidats ; mais à l’époque, il n’existait aucune information claire sur l’identité des candidats ni sur les détails de l’alliance retenue.
Ce dirigeant du Parti de l’Alliance populaire socialiste explique, dans ses déclarations à Zawia3, qu’avec le temps certains faits sont apparus : il s’est avéré que l’alliance d’investissement comprenait un partenariat émirati-britannique. Peu après, il est apparu que la partie émiratie contrôlait le projet. Mais en octobre 2023, des informations ont fait état d’un projet reposant sur un partenariat émirati-égyptien, le Fonds souverain apportant la valeur du terrain.
Barbary indique que cette évolution a changé la nature de l’accord, qui est passé d’une acquisition complète à un partenariat entre la partie égyptienne et l’alliance émiratie. En janvier dernier, cependant, des informations ont commencé à évoquer une alliance (émiratie, saoudienne et égyptienne) pour aménager ce terrain ; mais cette alliance s’est ensuite retirée de l’accord. Il souligne que la plupart des accords du Fonds souverain d’Égypte obéissent à la logique de l’offre et de la demande sur le marché, le gouvernement égyptien et le Fonds cherchant à tirer le maximum de profit de ces accords. Il compare le retrait de l’alliance émirato-saoudienne de l’accord sur le terrain du Parti national démocrate à des cas antérieurs, comme l’histoire de la vente de la « United Bank » (Al-Masraf Al-Muttahid), lorsque les Qataris s’étaient retirés après de longues négociations, avant que les Saoudiens ne prennent le relais, pour finalement se retirer à leur tour.
Le chercheur en économie explique que ces accords se caractérisent par de fortes pressions sur le gouvernement égyptien, en particulier dans la conjoncture économique actuelle, marquée par le recul des recettes du tourisme, du canal de Suez et des exportations, sans compter la pénurie de devises étrangères et les dettes arrivant à échéance. Il indique que l’alliance qui s’est retirée devrait revenir plus tard à la table des négociations, chaque partie cherchant à obtenir les plus grands gains possibles.
Barbary évoque également l’enlisement d’un autre accord dans la région de « Ras Gamila », sur la mer Rouge, dans lequel l’Arabie saoudite s’était fortement engagée, avant que les choses ne s’arrêtent.
Il conclut que les accords actuels obéissent à la logique des hommes d’affaires, le gouvernement égyptien essayant de jouer le même rôle sur le marché libre. Il estime que l’accord avec les Émiratis et les Saoudiens pourrait revenir sur le devant de la scène, d’autant qu’il existe un intérêt manifeste des pays du Golfe pour l’acquisition de zones stratégiques du centre du Caire, comme le bâtiment du Mogamma de Tahrir et les bâtiments du ministère de l’Intérieur.
L’hôtel « Shepheard »
Ce n’était pas le seul coup porté par le retrait de sociétés de projets déjà en cours ou avant le début de leur réalisation. En mars 2022, le groupe Al Sharif Holding avait signé un contrat avec le groupe hôtelier « Mandarin Oriental » pour la gestion et l’exploitation de l’historique hôtel Shepheard, au Caire ; le groupe a, à son tour, signé un autre contrat avec la société égyptienne « SIAC », leader des travaux publics au Moyen-Orient, pour participer aux travaux de rénovation de l’hôtel.
La société SIAC a décidé de se retirer du projet, en réaction au refus du groupe saoudien d’augmenter la valeur du contrat, alors que le coût des travaux de rénovation avait connu une hausse continue pour atteindre près de 2,5 milliards de livres, contre 1,4 milliard de livres seulement initialement prévus ; ce qui l’a poussée à se retirer de l’accord et à y renoncer. Une autre société, également locale, l’a remplacée, mais à un coût révisé par rapport à celui calculé auparavant.
Malgré l’effet positif espéré par le gouvernement égyptien après sa décision d’unifier le taux de change (lorsque la Banque centrale a décidé, le 6 mars 2024, de relever ses taux d’intérêt de 600 points de base, à 27,25 % pour le taux de dépôt au jour le jour, et de laisser flotter le taux de change, ce qui a poussé le dollar au-delà de 50 livres dans les banques commerciales), le gouvernement a négligé les projets déjà en cours et la tarification existante, qui avait été évaluée sur la base d’un taux de change de 30 livres pour un dollar ou un peu plus ; c’est pourquoi de nombreux projets conjoints risquent de connaître le même sort que ces projets.
Au vu des projets immobiliers géants que connaît le pays ces derniers temps, à commencer par les villes de la Nouvelle Capitale administrative et de la Nouvelle Alamein, sans parler des projets que l’Égypte lance dans le centre de la capitale pour développer et faire bouger les eaux stagnantes de sites historiques, en les réaménageant, en les transformant et en les exploitant, il s’agit là d’une opportunité immense et sans précédent offerte sur un plateau d’argent à l’investisseur étranger et du Golfe. Toutefois, le recul exceptionnel que connaissent certains projets du fait d’investisseurs du Golfe soucieux de leurs intérêts constitue peut-être une sonnette d’alarme qu’il faut entendre, en s’arrêtant sur ses principales causes.
L’échange de dettes contre des actifs
Le professeur d’économie de la finance à l’université du Caire Hassan El-Sady explique que tout a commencé lorsque les pays du Golfe ont échangé leurs créances sur Le Caire contre des actifs égyptiens, par ce qu’il appelle l’effacement de ces dettes en contrepartie de l’acquisition d’actifs rentables. On ne peut donc pas parler d’investissements directs, puisqu’ils ne se traduiront pas par une hausse des avoirs en devises étrangères de l’État, dont les caisses de la Banque centrale ont réellement besoin ; il ne s’agit de rien d’autre que d’un remplacement de dettes par des actifs, dont Le Caire a effectivement tiré profit.
El-Sady estime, dans ses déclarations à Zawia3, que les dépôts du Golfe ont longtemps constitué une pierre angulaire des réserves monétaires égyptiennes au cours des années passées, lorsque le pays traversait des phases difficiles ; il s’agit de dépôts à faible taux d’intérêt par rapport aux instruments de dette disponibles. C’est là que réside la question de l’arrêt de certains projets que des entités du Golfe comptaient réaliser : il s’agit ici d’investissement et non de dépôts, et ces entités recherchent des gains, ce qui est une évidence pour tous les investisseurs. Il souligne que ces actifs et ces zones disponibles pour l’aménagement dans la capitale égyptienne rapporteront forcément des bénéfices, et que l’investisseur aura nécessairement besoin de transférer ses bénéfices dans son pays en devises étrangères : c’est peut-être là l’obstacle dans certains des projets qui ont été arrêtés.
Il explique : lorsque le pouvoir vend des actifs à forte rentabilité, ou propose certains projets à l’aménagement ou à l’investissement direct à l’investisseur du Golfe, il lui donne un projet réellement rentable ; mais l’investisseur a besoin de transférer les bénéfices de ces actifs et de ces projets à l’étranger, ce qui exerce de nouveau une pression sur le dollar. Il souligne la nécessité de chercher des alternatives à la mise en vente des actifs, car celle-ci constitue un facteur de pression futur sur les devises fortes, qui nous ramènera à la crise précédente, que l’État a gérée grâce à l’accord de Ras El-Hekma et au flottement du taux de change pour l’unifier dans le pays.
Les dépôts, qui sont une forme de dette, ont récemment diminué selon les données de la Banque centrale : les dépôts à court terme des pays du Golfe auprès de l’Égypte sont tombés à 11,1 milliards de dollars en mars 2024, contre 16,5 milliards de dollars détenus par la Banque centrale en décembre 2023, tandis que les dépôts à moyen et long terme des pays arabes sont restés inchangés, à 14,95 milliards de dollars sur la même période de l’année en cours. Dans le détail, les Émirats arabes unis ont déposé 5,7 milliards de dollars dans les caisses de l’Égypte, suivis de l’Arabie saoudite avec environ 5,3 milliards de dollars, et enfin du Koweït avec 4 milliards de dollars.
Le volume des investissements saoudiens en Égypte atteint, selon Bandar Al-Amri, président du Conseil d’affaires saoudo-égyptien, environ 35 milliards de dollars d’investissements du secteur privé au Caire ; quant à la part des Émirats dans les investissements du secteur privé, elle a bondi à 65 milliards de dollars après la conclusion de l’accord de Ras El-Hekma, selon des déclarations de Jamal bin Saif Al Jarwan, secrétaire général du Conseil des investisseurs émiratis à l’étranger.
La suspension des importations de voitures
Dans un contexte lié, il semble que la décision du chef du gouvernement, Mostafa Madbouly, la plus récente, portant suspension pour six mois de l’importation des voitures destinées aux personnes en situation de handicap, publiée le 24 juillet dernier, aura un effet sur les sociétés étrangères actives dans le secteur automobile et dans le développement des infrastructures destinées à accompagner la transition que prévoit le pouvoir vers les voitures électriques, en remplacement des voitures à essence, afin d’alléger la charge que représente pour l’État la subvention des produits pétroliers. Alors que l’État cherche à mettre en place de nouvelles règles garantissant que les voitures destinées aux personnes en situation de handicap parviennent à leurs bénéficiaires et à lutter contre ce qu’il a qualifié de « manipulation que connaît le système », il ignore les restrictions qu’il impose ainsi à ces investisseurs étrangers actifs dans le pays, ce qui a conduit certains à demander que les voitures électriques soient exemptées de la décision afin de préserver ces investisseurs.
Ces demandes sont confirmées par un importateur de voitures électriques en Égypte, qui a refusé que son nom soit cité ; il explique que la décision prise par le gouvernement a ignoré les droits des investisseurs qui gagnent leur vie grâce à l’importation de voitures électriques, et indique que de nombreuses sociétés étrangères sont actives dans ce domaine au Caire et injectent déjà des millions de dollars pour équiper des points de recharge afin de soutenir leur activité ici.
Un importateur de voitures électriques estime que cette décision, sans exemption pour cette catégorie de voitures, semble aller à l’encontre de ce à quoi appelle l’État, à savoir élargir le recours aux voitures électriques, et de ses appels répétés aux investisseurs à injecter davantage d’argent dans ce domaine, en cohérence avec le discours sur l’ouverture à l’utilisation des énergies propres, à hauteur de plusieurs fois la part actuellement exploitée, et leur substitution aux sources d’énergie traditionnelles.
Au regard des objectifs stratégiques que poursuit Le Caire, il faut tirer la sonnette d’alarme et surveiller la carte des retraits de certaines sociétés et alliances étrangères actives sur les actifs ou les projets proposés aux investisseurs : si certains ont déjà pris la décision de se retirer pour des raisons de profits et de pertes qui leur sont propres, il convient de réexaminer certaines décisions susceptibles de multiplier le nombre de ceux qui se retirent du marché égyptien, lequel recherche en permanence des devises fortes.
Rectificatif : la première version de ce reportage indiquait que les travaux de rénovation de l’hôtel Shepheard devaient coûter 1,4 milliard de dollars ; le montant exact est de 1,4 milliard de livres, avant que le coût ne grimpe à environ 2,5 milliards de livres, selon le rapport du journal Al-Borsa cité dans ce reportage.
