Le 23 septembre 2026, le gouvernement égyptien a annoncé son intention de proposer aux investisseurs des terrains et des bâtiments donnant sur la corniche du Nil au Caire et à Gizeh, dans le cadre d’un plan visant à tirer davantage parti des actifs et des terrains bénéficiant d’emplacements privilégiés. Khaled Seddik, président du Fonds de développement urbain, a révélé qu’à cette date, le Fonds avait achevé le recensement de 136 parcelles sur la corniche du Nil dans les deux gouvernorats, afin de les promouvoir auprès des investisseurs sous deux mois.
En marge d’une table ronde au Caire, Seddik a expliqué que les terrains donnant sur le Nil n’appartenaient pas à un organisme unique, mais à plusieurs entités. Une commission présidée par le Fonds de développement urbain a été constituée pour étudier les possibilités d’investissement et négocier avec les investisseurs au nom des organismes propriétaires. Il a ajouté qu’un terrain appartenant à l’institution Akhbar Al-Youm avait été proposé en partenariat et que plusieurs sociétés avaient présenté des demandes en cours d’examen.
Ibrahim Ezz El-Din, directeur des politiques à Diwan Al-Omran, estime que le processus ne peut se réduire à l’exploitation de quelques terrains vacants ou inutilisés. Il décrit les dernières mesures comme une opération plus large de réévaluation du front du Nil en tant qu’actif immobilier et d’investissement de grande valeur, suivie d’un réexamen des usages des terrains qui le composent afin d’en tirer un rendement économique supérieur.
Ezz El-Din explique à Zawia3 que cette orientation apparaît jusque dans les données officielles. Le recensement gouvernemental ne se limite pas aux terrains vacants : il comprend les terrains et bâtiments donnant sur le Nil, avec l’enregistrement de l’autorité de tutelle et de l’usage actuel de chaque site. Des déclarations officielles antérieures évoquaient des usages existants pouvant ne pas correspondre, du point de vue du gouvernement, à la valeur d’investissement de leur emplacement sur le Nil, comme certains bâtiments administratifs ou centres de jeunesse, et la possibilité de les déplacer ailleurs.
Cette étape intervient après l’annonce du recensement de 745 feddans de terrains et de bâtiments donnant sur la corniche du Nil au Caire et à Gizeh : 430 feddans sur 110 sites au Caire et 315 feddans sur 82 sites à Gizeh. L’objectif était d’identifier les terrains inutilisés pour en faire des possibilités d’investissement. Seddik avait aussi annoncé que le Fonds avait reçu des demandes d’investisseurs du Golfe pour acquérir certains terrains ciblés.
Ezz El-Din souligne qu’il faut distinguer le vaste recensement des actifs des terrains effectivement parvenus au stade où ils sont prêts à être proposés.
Parallèlement, des articles de presse ont fait état de la réception par le Fonds de demandes d’investisseurs émiratis, saoudiens et qataris pour obtenir des parcelles sur la corniche du Nil. Cette évolution s’inscrit dans l’expansion des investissements du Golfe dans les terrains côtiers égyptiens ces dernières années, notamment l’accord de Ras El-Hekma avec le fonds souverain d’Abou Dhabi en février 2024 et l’accord de Qatari Diar dans le secteur d’Alam El-Roum sur la côte nord. Un autre accord est attendu dans le secteur d’El-Gefira, sur la côte nord-ouest, pour une valeur annoncée de 135 milliards de livres.
Le directeur des politiques à Diwan Al-Omran estime qu’on ne peut affirmer que toute expropriation ou évacuation sur le Nil signifie automatiquement que le terrain sera ensuite proposé à un investisseur : cela doit être démontré au cas par cas. Il observe toutefois une séquence urbaine récurrente dans plusieurs projets : recenser le terrain et ses occupations, clarifier les propriétés et les autorités compétentes, supprimer certaines occupations ou modifier l’usage, revoir l’aménagement et accroître la valeur économique du terrain, puis le rendre disponible pour un nouvel usage ou pour l’investissement.
Il cite le dossier des terrains alluvionnaires du fleuve comme exemple de l’importance de ces étapes. En janvier 2026, le gouvernement a annoncé que la commission compétente travaillait avec l’Autorité du cadastre et le service de l’enregistrement immobilier pour examiner les occupations de ces terrains et vérifier les situations de propriété, parallèlement aux mesures de suppression des empiètements et d’aménagement de la zone de protection du fleuve. En août 2026, le ministère de l’Irrigation a annoncé la suppression de 37 occupations à Manial Chiha, incompatibles avec le tracé de huit kilomètres de la promenade Ahl Misr.
Il ajoute que l’expérience de l’île d’El-Warraq est importante pour comprendre ce parcours, même si elle présente des particularités juridiques et urbaines. Ces dernières années, les acquisitions, achats, expropriations et opérations de réaménagement ont accompagné la transformation de l’île en un nouveau projet urbain de grande valeur. Ezz El-Din estime donc que la question centrale à suivre ne se limite pas à l’adoption d’une décision d’expropriation : elle concerne ce qui arrive au terrain après son évacuation ou son acquisition, la nature de son nouvel usage et les personnes autorisées à y investir.
C’est précisément là que la transparence devient essentielle, selon Ezz El-Din. Si un terrain habité ou utilisé devient un actif d’investissement après des procédures administratives ou une expropriation, des informations publiques doivent permettre de retracer toute la chaîne : situation initiale du terrain et des habitants ou usagers, décision d’évacuation ou d’expropriation, puis affectation et usage final.
Ce qui se passe est-il légal ?
La Constitution ne considère pas le Nil comme une simple ressource économique : elle garantit sa protection. L’article 44 impose à l’État de protéger le fleuve et affirme que « le droit de chaque citoyen de jouir du Nil est garanti ». L’article 45 protège les voies navigables et garantit aux citoyens le droit d’en profiter. Transformer les terrains riverains en actifs d’investissement soulève donc une question dépassant leur évaluation et leur rendement financier : celle de l’équilibre entre l’exploitation des actifs de l’État et les droits liés à l’espace du Nil et à ses usages publics.
Maha Ahmed, avocate à la Cour de cassation, explique à Zawia3 que le principe constitutionnel est la protection de la propriété privée. L’expropriation pour cause d’utilité publique constitue l’exception, selon les conditions et procédures légales et moyennant une juste indemnisation. Invoquer abstraitement l’« utilité publique » ne suffit donc pas à justifier une expropriation : cette utilité doit être réelle et précisément définie, et les procédures doivent viser sa réalisation.
Elle insiste sur la distinction entre un projet d’investissement servant aussi une utilité publique claire et l’expropriation de propriétaires au nom de l’utilité publique, suivie d’un changement de destination faisant du terrain un actif d’investissement ou commercial au profit d’investisseurs. Le second cas soulève une question juridique sérieuse sur la persistance du motif ayant initialement justifié l’expropriation.
Elle rappelle aussi que la justice égyptienne a souligné l’importance de respecter la destination pour laquelle une propriété a été expropriée, sans lui substituer une autre finalité dans le seul but d’obtenir un avantage financier. Le passage ultérieur du terrain à un investissement privé n’entraîne donc pas automatiquement, à lui seul, la nullité de l’expropriation. Il ouvre toutefois un examen de fond : quelle utilité publique la décision avait-elle définie ? A-t-elle effectivement été réalisée ? L’activité ultérieure la prolonge-t-elle ou modifie-t-elle substantiellement l’objectif pour lequel le terrain a été saisi ?
Elle souligne à ce propos le droit du citoyen de s’opposer à la décision et d’exercer un recours. La Constitution ne permet pas de soustraire les décisions administratives au contrôle de la justice et garantit l’accès au juge. Qualifier un projet d’« aménagement » ou d’« investissement » ne le soustrait donc pas, en soi, au contrôle de la légalité de l’expropriation, de son objet, de ses procédures et de l’indemnisation.
Pour Maha, la légalité de l’éviction d’habitants ou de détenteurs de droits d’occupation sur les rives du Nil, en vue de proposer les terrains à l’investissement, constitue un point majeur, particulièrement si le projet d’investissement n’était pas défini au moment de l’évacuation. Plus l’objectif de l’évacuation ou de l’expropriation est indéterminé lors de la décision, plus la démonstration de l’« utilité publique » devient problématique.
Elle rappelle que la loi n° 10 de 1990 sur l’expropriation immobilière pour cause d’utilité publique encadre celle-ci comme une procédure exceptionnelle liée à des travaux d’utilité publique, et non comme un moyen général de réunir d’abord des terrains pour chercher ensuite leur meilleur usage d’investissement.
Elle ajoute qu’il faut donc demander, dans chaque cas : quelle décision juridique fonde l’évacuation ou l’expropriation ? Quel objectif y est annoncé ? Existe-t-il des cartes et des limites précises des terrains requis ? Quel projet exige le départ des habitants ? Des solutions moins dommageables ont-elles été étudiées ?
Elle estime que disposer de ces informations avant l’évacuation est également important pour le droit d’opposition des habitants : un citoyen ne peut contester efficacement une décision dont il ignore l’objet précis ou le devenir de son terrain.
Elle explique aussi qu’empêcher durablement les propriétaires de terrains ou d’installations de renouveler leurs autorisations ou leurs raccordements aux réseaux peut mériter un examen distinct. Dans des affaires relatives aux restrictions à la propriété, la Cour constitutionnelle égyptienne a jugé que laisser formellement la propriété à son détenteur tout en imposant des contraintes compromettant son usage économique peut porter atteinte à la substance de ce droit. L’examen ne doit donc pas se limiter aux décisions officielles d’expropriation, mais s’étendre aux mesures antérieures susceptibles de rendre pratiquement impossible le maintien des habitants ou des propriétaires.
Elle précise que l’aménagement urbain et l’investissement ne constituent pas, en eux-mêmes, une violation du droit au logement. L’État dispose naturellement du pouvoir de planifier, de gérer les terrains et de réaliser des projets d’infrastructure et de développement. Mais ce pouvoir n’est pas absolu.
Elle explique que la Constitution égyptienne reconnaît le droit à un logement convenable, sûr et sain et interdit le déplacement forcé arbitraire sous toutes ses formes. Sur le plan international, la définition de l’expulsion forcée ne se limite pas, souligne-t-elle, à l’emploi de la force physique. Elle comprend le départ imposé, permanent ou temporaire, de personnes, de familles ou de communautés des logements ou terrains qu’elles occupent, contre leur volonté et sans protection juridique et procédurale appropriée. Un projet peut donc être réellement destiné au développement tout en étant mis en œuvre d’une manière contraire aux normes du droit au logement.
Elle cite parmi les principales garanties prévues par les normes internationales une consultation réelle et préalable des personnes touchées, des informations suffisantes sur le projet, l’étude des solutions possibles autres que l’expulsion, un délai et un préavis appropriés, un moyen effectif d’opposition et de recours, une indemnisation adéquate, la garantie d’un logement de remplacement convenable pour ceux qui en ont besoin et l’absence de mise à la rue du fait de l’expulsion.
Elle insiste sur le fait que l’indemnisation financière ne règle pas toujours, à elle seule, la question de la légalité d’une expulsion. Le droit au logement dépasse la valeur monétaire du bâtiment ou du terrain : il englobe la sécurité juridique de l’occupation, l’accès à l’emploi, aux services, à l’éducation, aux réseaux de la communauté locale et à d’autres éléments liés au lieu de résidence.
Les terrains alluvionnaires du Nil sous l’autorité des forces armées
Des années auparavant, les terrains alluvionnaires du fleuve étaient progressivement entrés dans un autre mode de gestion et d’exploitation, parallèlement à l’élargissement du rôle de nouveaux organismes dans la délivrance des autorisations, la gestion des terrains et leur mise à disposition en usufruit.
Le site officiel de l’Organisme des projets fonciers des forces armées révèle un maillon de cette transformation : il inclut parmi ses missions la « gestion des terrains alluvionnaires et des habitations flottantes sur le secteur de Choubra à Helwan », ainsi que la gestion des enchères publiques et l’exploitation des terrains. En septembre 2024, Hani Sewilam, ministre des Ressources en eau et de l’Irrigation, a rencontré les dirigeants de cet organisme pour examiner la protection des rives du Nil et la suppression des empiètements. Il a confirmé la poursuite de la coopération entre le ministère et l’organisme pour délivrer les autorisations nécessaires aux terrains alluvionnaires entre Choubra El-Kheima et Helwan.
La loi n° 147 de 2021 sur les ressources en eau et l’irrigation définit les « terrains alluvionnaires du fleuve » comme les terrains ou îles affectés par un changement du cours du fleuve ou mis à découvert par celui-ci, à l’intérieur ou à l’extérieur de sa zone de protection. Selon cette loi, la zone de protection s’étend jusqu’à 80 mètres au-delà des lignes de délimitation de chaque rive, ainsi que sur 80 mètres à l’intérieur des îles à partir de cette ligne, de l’aval du barrage d’Assouan jusqu’à l’embouchure. Les secteurs dotés de lignes d’alignement approuvées font exception : la corniche publique y constitue la limite de la zone de protection.
Le rôle de l’organisme ne se limite pas aux autorisations. En décembre 2022, l’Organisme des projets fonciers des forces armées a proposé des parcelles alluvionnaires aux enchères publiques en usufruit annuel à Zamalek, Agouza, Dokki, Garden City, Manial, Dar El-Salam, Maadi, El-Maasara, El-Mounib, Imbaba et El-Warraq. Les usages commerciaux et touristiques prévus comprenaient notamment les embarcadères flottants, restaurants et cafétérias. L’opération a été renouvelée en mars 2023 sur des sites de Zamalek, Maadi, Manial, du Vieux-Caire, de Tora, Dar El-Salam, El-Maasara et Imbaba.
À la même période, le gouvernement élargissait sa vision du front du Nil, considéré comme une partie d’un portefeuille d’actifs réexploitables. En avril 2023, le Conseil des ministres a annoncé l’examen de plusieurs actifs riverains au Caire et à Gizeh en vue de les proposer à l’investissement. Son porte-parole a déclaré que le Fonds souverain d’Égypte commencerait à faire évaluer terrains et bâtiments par des experts internationaux afin de les commercialiser et d’y réaliser des projets d’investissement, notamment les actifs libérés par le départ des ministères et organismes publics vers la nouvelle capitale administrative.
Deux ans plus tard, cette orientation est entrée dans une phase plus organisée. En août 2025, le Premier ministre Mostafa Madbouly a examiné le recensement initial des terrains donnant sur la corniche du Nil dans plusieurs quartiers du Caire, précisant leur superficie, les autorités compétentes et le statut juridique de chaque parcelle. Il a demandé d’achever le recensement et l’évaluation et d’établir un plan pour les exploiter comme possibilités d’investissement.
Le 13 août de la même année a été promulguée la loi n° 168 de 2025 concernant certaines règles et procédures de cession des biens du domaine privé de l’État. Remplaçant la loi n° 144 de 2017, elle encadre notamment la régularisation de la situation des occupants sans titre et la cession des terrains appartenant au domaine privé de l’État. Elle ne vise pas spécifiquement les terrains du Nil, mais crée un nouveau cadre législatif pour une partie de ces biens, alors que le gouvernement poursuivait le recensement et l’évaluation des actifs et terrains riverains.
D’autres faits jalonnent ces étapes et concernent la transformation de l’occupation ou des usages le long du fleuve. En 2017, 17 îles du Nil, dont El-Warraq, El-Qorsaya et El-Dahab, ont été retirées du champ d’application de la décision créant les réserves naturelles et déclarées à la place zones de gestion environnementale. Cette décision ne prévoyait pas, en elle-même, de les proposer à l’investissement. Elle leur retirait toutefois le statut de réserve naturelle et son cadre de protection particulier, ce qui inscrit les événements ultérieurs sur certaines de ces îles dans un parcours méritant d’être suivi.
En 2022, les propriétaires d’habitations flottantes à Kit Kat ont été confrontés à des décisions d’enlèvement de 32 habitations. Ils avaient engagé des recours pour suspendre ces mesures, tandis que les responsables leur demandaient de passer à un usage commercial et de payer les redevances. Après les enlèvements, les propriétaires ont négocié de nouveaux lieux d’amarrage. Certains ont été informés que les embarcadères relevaient désormais de l’Organisme des projets fonciers des forces armées.
Dans ce contexte, Ibrahim Ezz El-Din estime essentiel de distinguer deux dossiers qui se recoupent : le recensement actuel des terrains et bâtiments de la corniche, conduit par le Fonds de développement urbain avec les organismes de l’État, et les terrains alluvionnaires, dont la gestion et le traitement font intervenir les forces armées de manière documentée. Il souligne que les informations publiées ne permettent pas de considérer que tous les terrains actuellement préparés pour l’investissement sont gérés par les forces armées.
Concernant les terrains alluvionnaires, précise-t-il, ce rôle existe bien. L’Organisme des projets fonciers des forces armées participe à leur système de gestion sur le secteur de Choubra à Helwan et a déjà proposé des terrains en usufruit pour des activités touristiques et commerciales. Le ministère de l’Irrigation confirme la poursuite de la coordination avec lui pour gérer les demandes, les occupations et les empiètements, tout en affirmant rester l’autorité de tutelle initiale concernant les infractions sur le fleuve.
Du point de vue de l’urbanisme, poursuit-il, l’importance de cette situation réside dans la multiplicité des centres de décision de la gestion foncière. Dans sa forme civile traditionnelle, l’urbanisme suppose des rôles clairs pour les organismes de planification, les gouvernorats et les ministères compétents, avec des outils comme les plans détaillés, les changements d’usage, les autorisations et la participation de la population. L’arrivée d’un autre organisme dans la gestion foncière, l’octroi de droits d’usufruit ou le traitement des occupations ajoute un nouvel échelon institutionnel à ce système.
Maha Ahmed considère pour sa part que confier simplement l’exécution d’une mesure à un organisme militaire ne supprime pas, en soi, les droits constitutionnels des citoyens à la propriété, au logement, à l’indemnisation ou à l’accès au juge.
Elle rappelle que la Constitution garantit à tous l’accès au juge et interdit de soustraire les décisions administratives au contrôle de la justice. La compétence constitutionnelle des commissions judiciaires militaires en matière de litiges administratifs concerne essentiellement les décisions relatives aux officiers et aux membres des forces armées eux-mêmes. Le Conseil d’État est, en principe, compétent pour les litiges administratifs. Il faut donc déterminer dans chaque cas la nature de la décision et l’organisme qui l’a prise pour identifier la voie de recours et la juridiction compétente.
Elle souligne la nécessité de distinguer l’organisme exécutant l’évacuation sur le terrain de l’autorité détenant le pouvoir juridique de décider l’expropriation ou la réaffectation. La présence des forces armées comme organisme d’exécution ou de gestion ne transforme pas, à elle seule, une expropriation en une procédure échappant à la Constitution et à la loi.
En pratique, la transparence devient toutefois encore plus importante : le citoyen doit pouvoir savoir qui a décidé, sur quelle base légale, dans quel but, au profit de quel organisme, comment l’indemnisation a été fixée et devant quelle autorité il peut s’opposer à la décision et exercer un recours, selon Maha.
Elle insiste pour que le débat ne se réduise pas à demander : « L’État a-t-il le droit d’aménager le secteur ? » L’État possède bien entendu le pouvoir de planifier et d’aménager. La question plus précise est de savoir comment il a exercé ce pouvoir, dans quel but et avec quelles garanties pour les habitants et les détenteurs de droits.
Elle rappelle à ce propos que, dans le cas particulier de l’île d’El-Warraq, les expulsions liées à l’aménagement avaient déjà figuré dans les travaux de la rapporteuse spéciale des Nations unies sur le droit au logement lors de sa visite en Égypte. L’évaluation de toute nouvelle évolution doit donc considérer l’ensemble des décisions et des procédures successives, plutôt que la seule phase finale de mise à disposition des terrains pour l’investissement.
Cette approche importe aussi, explique-t-elle, dans des cas comme les habitations flottantes et les autres secteurs où des procédures administratives concernant les autorisations ou les réseaux ont précédé les évacuations. Il faut examiner tout le parcours : une politique d’aménagement claire et annoncée existait-elle dès le départ ? Les personnes touchées ont-elles pu participer et s’opposer ? Des solutions de rechange ont-elles été proposées ? Quel lien existe entre le motif de l’évacuation et l’usage final du terrain ?
Rendement économique ou utilité publique ?
Maha Ahmed souligne une distinction importante entre l’utilité publique et le rendement économique pour l’État. Les deux peuvent se rejoindre, et un projet d’investissement peut effectivement servir l’utilité publique. On ne peut donc affirmer que tout investissement privé exclut automatiquement cette utilité. Mais obtenir davantage de revenus d’un terrain ne doit pas, en soi, remplacer la démonstration de l’utilité publique justifiant d’exproprier des citoyens ou de les faire quitter leur logement.
Elle souligne qu’un véritable développement ne se mesure pas seulement à la valeur de l’investissement arrivant sur un terrain après son évacuation. Il se mesure aussi à ceux qui en ont supporté le coût, à la participation des habitants à la décision, au respect de leurs droits et au caractère nécessaire de leur départ, faute de solution moins dommageable.
Elle ajoute que le simple transfert ultérieur d’un terrain à un investisseur privé, égyptien, étranger ou du Golfe, n’entraîne pas automatiquement la nullité de l’expropriation antérieure. L’évaluation juridique exige d’abord de revenir à la décision d’expropriation elle-même.
Elle poursuit : « Si l’activité d’investissement ultérieure fait partie du projet pour lequel l’utilité publique a été déclarée, ou lui est réellement liée, la présence d’un investisseur privé ne suffit pas à déclarer l’expropriation illégale. En revanche, si les citoyens ont été expropriés ou les habitants évacués pour un objectif précis d’utilité publique, que cet objectif n’a pas été réalisé et que le terrain a ensuite reçu un usage d’investissement ou commercial substantiellement différent, une question juridique sérieuse se pose sur la persistance du motif de l’expropriation et la légalité de la réaffectation. »
Elle précise que la question centrale n’est ni la nationalité de l’investisseur ni son statut privé, mais la relation entre le motif juridique ayant initialement justifié de retirer le terrain à ses propriétaires et son usage final.
Dans des cas comme l’île d’El-Warraq ou d’autres terrains des rives du Nil, il ne suffit donc pas d’examiner isolément la dernière annonce d’investissement. Il faut retracer toute la chaîne des décisions : situation des habitants et droits fonciers, décisions d’expropriation ou d’évacuation et motifs annoncés, restrictions antérieures sur les autorisations ou les réseaux, indemnisations et solutions proposées, puis réaffectations, jusqu’à la mise à disposition pour l’investissement.
Ibrahim Ezz El-Din y voit le point le plus important du dossier du point de vue de l’économie urbaine. La valeur foncière n’est pas fixe : un terrain peut prendre énormément de valeur sans changer d’emplacement, du seul fait de décisions publiques. Celles-ci peuvent modifier l’usage, augmenter la densité ou la hauteur autorisée, créer des routes et des réseaux, supprimer des occupations existantes, régulariser le statut juridique ou autoriser un usage commercial ou touristique à haut rendement.
Il évoque ce que l’économie de la planification appelle « Land Value Uplift », c’est-à-dire l’augmentation de la valeur foncière résultant des décisions d’urbanisme et des investissements publics. Le paradoxe à examiner porte ici sur la répartition des coûts et des bénéfices.
Il explique que si l’État finance le recensement, les évacuations, les indemnisations, le relogement, les réseaux et la préparation du terrain, puis que celui-ci passe à un usage d’investissement de plus grande valeur, la question devient : quelle part de la plus-value revient au Trésor public et à la société, et quelle part au promoteur ou à l’investisseur qui obtient le terrain préparé ?
Ezz El-Din estime donc que l’évaluation de ces projets ne doit pas commencer par le seul prix auquel le terrain est proposé. Il faut calculer l’intégralité du coût public : indemnisations, évacuations et relogement lorsqu’ils existent, infrastructures, réseaux, routes et préparation du site, ainsi que le coût social du déplacement des habitants ou des activités existantes. Ce total doit ensuite être comparé aux recettes de l’État et à la valeur de l’actif après réaménagement.
Selon lui, le principal indicateur à suivre dans la période à venir est l’écart entre la valeur du terrain avant l’intervention publique et celle qu’il atteint après réaménagement, préparation et mise à disposition, ainsi que l’identité de ceux qui profitent effectivement de cette hausse. Cet écart révèle si l’aménagement restitue à la société une part significative de la valeur créée par les décisions et les investissements publics, ou si la majeure partie revient au bénéficiaire final de la valorisation de l’actif.
En définitive, la question dépasse le droit de l’État d’aménager les terrains du Nil ou d’exploiter ses actifs. Elle concerne le devenir du terrain depuis son recensement ou son évacuation jusqu’à sa réaffectation et sa mise à disposition pour l’investissement, l’objectif ayant fondé les évacuations ou expropriations et sa réalisation effective, ceux qui ont financé la préparation du terrain, la hausse de sa valeur et ceux qui en bénéficieront. Face à l’extension des projets d’investissement sur le front du Nil et à la multiplicité des organismes intervenant dans sa gestion, la transparence sur ces étapes, les responsabilités et les bénéfices est essentielle pour comprendre si le réaménagement sert réellement l’utilité publique et comment la valeur créée par les décisions et investissements publics se répartit entre l’État, la société et les investisseurs.
