Le 9 septembre, les habitants de Tora El-Balad, au sud du Caire, ont manifesté contre l’évacuation de leurs maisons dans le cadre d’un plan officiel d’aménagement du front du Nil au sud de la capitale. Le secteur concerné s’étend d’Athar El-Nabi à la prison de Tora ; il couvre environ 1 640 feddans, avec un front fluvial d’environ onze kilomètres.
Ces manifestations ont accompagné des appels à l’aide et des mots-dièses diffusés par les habitants sur les réseaux sociaux depuis fin août : « Tora n’est pas à vendre », « Nous ne quitterons pas nos maisons, Tora est notre ville », « Nous sommes tous Tora », « Nous ne quitterons pas nos maisons, Tora El-Balad n’est pas à vendre » et « Tora El-Balad est notre origine, nous restons ».
Les habitants ont adressé des appels au président de la République et au gouverneur du Caire. Ils affirment qu’un véritable développement ne doit pas se faire au détriment de la stabilité des citoyens et que ce qui se passe à Tora dépasse l’expropriation pour cause d’utilité publique : il s’agirait d’évacuer les habitants au profit de projets d’investissement et de revente. Ils réclament une indemnisation en nature et des logements de remplacement adaptés.
La crise remonte à la décision n° 1643 de 2026, prise par le gouverneur du Caire le 11 août 2026. Elle crée une commission présidée par le chef du district de Tora pour examiner et recenser les immeubles et terrains dans la zone délimitée par la carte et les coordonnées annexées, en préparation des procédures d’indemnisation des ayants droit.
Selon cette décision, fondée sur la loi n° 43 de 1979 sur l’administration locale et son règlement d’application, la loi n° 10 de 1990 sur l’expropriation immobilière pour utilité publique et ses amendements, ainsi que la loi n° 119 de 2008 sur la construction et son règlement d’application, la commission doit dresser un inventaire complet des immeubles et terrains entourant la zone délimitée, dans les sept jours suivant l’approbation de la décision. Les biens, les noms de leurs propriétaires ou occupants et leurs lieux de résidence doivent figurer dans un procès-verbal officiel ; la commission doit ensuite engager les procédures de versement des indemnisations.
Les habitants de Tora font circuler des informations sur un plan officiel d’aménagement de la zone riveraine au sud du Caire, incluant les logements de la corniche à Tora El-Balad, « El-Arsi ». Leur avocat, Hassan Mohamed, en confirme l’existence après avoir contacté le député de la circonscription et participé, le 5 septembre 2026, à une réunion au bureau du gouverneur du Caire. Le député, des habitants et des avocats intéressés par les affaires publiques de Tora y assistaient. Il est apparu que des démarches préparatoires au plan avaient été engagées, dont la constitution d’une commission recensant les bâtiments, leurs détenteurs et les titres de possession ou de propriété, en amont des procédures d’expropriation.
Dans le communiqué du collectif de défense des habitants, publié sur sa page Facebook, l’avocat précise qu’aucun document ni décision officielle n’a été présenté aux participants lors de la réunion. Ils n’ont pas non plus obtenu de réponse explicite sur la mise à disposition de logements de remplacement dans le même quartier. Les objectifs évoqués étaient l’amélioration de l’harmonie architecturale des bâtiments et des services, l’organisation de l’usage des sites en cours d’aménagement et l’application sur le terrain des alignements d’urbanisme.
Il explique : « Les informations sur l’aménagement et sur la possible perte des logements ou des propriétés ont suscité l’inquiétude. Des habitants ont donc consulté des avocats pour étudier les moyens de protéger leurs droits. Plusieurs avocats de Tora ont ainsi annoncé la création d’un collectif de défense, ouvert gratuitement à d’autres confrères originaires du quartier. »
Le communiqué expose les démarches envisagées : contacter les autorités, par des rencontres directes ou des plaintes auprès des services du Conseil des ministres ou de la présidence, pour demander que les habitants bénéficient du projet prévu sur leurs terres et que des logements modernes leur soient construits dans son périmètre. Le collectif s’engage à contester toute décision administrative déjà prise ou à venir qui ne prévoirait pas explicitement le relogement des habitants de Tora dans le même secteur, en soumettant sa légalité à la juridiction compétente.
Le collectif appelle les habitants de Tora El-Balad à ne pas suivre les appels à l’escalade ni à entreprendre des actions irréfléchies. Il affirme vouloir défendre leurs droits par des moyens pacifiques et légaux, sans affrontement avec les institutions de l’État. Il espère que leurs demandes parviendront au président de la République, premier responsable de la protection des droits des citoyens, notamment des droits constitutionnels à un logement convenable et à la propriété privée.
Cette mobilisation intervient environ un an après l’approbation, en septembre 2025, par le gouverneur du Caire, le Dr Ibrahim Saber, du plan de rénovation et d’aménagement du front du Nil dans le secteur sud de la capitale, de Helwan au sud à Rod El-Farag au nord. Élaboré par l’Autorité générale de planification urbaine du ministère du Logement, il a été adopté par la décision n° 15699 de 2025, publiée dans le numéro 216 du journal officiel Al-Waqaï Al-Misriya le 28 septembre de la même année.
Ce plan plus vaste englobe le secteur de Tora, d’Athar El-Nabi au nord à la prison de Tora au sud : près de 1 640 feddans et onze kilomètres de front fluvial. Il inclut des parties d’Athar El-Nabi, de Maadi, de Dar El-Salam et du Vieux-Caire, entre la corniche et la ligne de métro. Le projet vise à réaffecter des espaces aujourd’hui occupés par des prisons, des usines, des terrains vacants, des entrepôts et des activités jugées incompatibles, pour créer un axe urbain et d’investissement intégré, une promenade touristique, des cheminements piétons et cyclables, une station de bus rapide ainsi que des centres culturels avec théâtres et cinémas.
L’aménagement doit accroître la valeur économique des terrains riverains, exploiter les terrains disponibles et attirer de nouveaux investissements vers les friches et les sites industriels dont les activités ne correspondent pas à la nature de la zone. Ces espaces seraient consacrés au tourisme, aux loisirs, aux bureaux, au commerce et au logement, parallèlement à l’amélioration des quartiers résidentiels existants.
Le plan propose plusieurs sites à réaménager : le terrain de la prison de Tora pour un projet résidentiel, celui de l’usine d’équipements pour un centre financier et d’affaires et des appartements hôteliers, ainsi que des espaces vacants à Maadi pour des centres médicaux, hôpitaux, tours, bureaux, banques et commerces. Il prévoit aussi le recensement de 22 parcelles publiques le long du périmètre plus large de la corniche, en vue de les proposer aux investisseurs.
Déplacement urbain ou développement ?
D’un point de vue juridique, recenser les immeubles et bâtiments de Tora El-Balad ne signifie pas nécessairement qu’une décision d’évacuation ou d’expropriation a été prise. Mais cela devient inquiétant en l’absence de transparence sur l’objectif final et le sort des habitants, estime Ibrahim Ezz El-Din, fondateur de Diwan El-Omran. Il explique que l’expropriation pour utilité publique obéit à des procédures et garanties précises, doit répondre à une utilité publique claire et s’accompagner d’une indemnisation équitable. S’il s’agit d’investissements ou de projets touristiques, il faut interroger la nature de cette utilité publique et le véritable bénéficiaire.
Selon lui, le critère décisif pour juger un plan d’aménagement du front du Nil n’est pas son apparence, mais le sort des habitants après sa réalisation. Si la valeur foncière augmente tandis que les habitants doivent partir, il s’agit d’un déplacement urbain, même si le transfert passe par des compensations financières.
Il explique à Zawia3 : « Garantir le maintien des habitants exige de considérer la communauté existante comme une composante du projet, et non comme un obstacle à éliminer avant l’investissement. L’aménagement ne doit pas commencer par vider le terrain, puis lui chercher une nouvelle fonction, mais par étudier comment intégrer les habitants et leur communauté au processus. »
L’expert précise qu’une indemnisation équitable ne se limite pas à payer le bâtiment ou le terrain selon une évaluation purement financière. Elle doit permettre à la famille de conserver un niveau de logement et de vie comparable, son accès au travail et aux services, ainsi que ses réseaux sociaux. Évaluer les biens aux prix antérieurs à l’aménagement prive les habitants de solutions équivalentes aux nouveaux prix. Il privilégie une compensation en nature, dans le même secteur ou à proximité.
Il ajoute : « Aménager Tora n’exige pas nécessairement d’en évacuer les habitants. Il est possible d’améliorer les infrastructures, de réhabiliter les bâtiments, d’organiser les rues et les usages fonciers et d’aménager progressivement le front du Nil tout en maintenant les habitants. Une bonne planification doit intégrer la communauté existante. »
Il poursuit : « La justice urbaine exige que les habitants d’origine aient une part de la nouvelle valeur créée et le droit de rester pour profiter de l’amélioration des services et des possibilités économiques. Cela peut passer par un relogement sur place, la réservation d’une partie des nouveaux projets aux habitants et leur participation aux revenus et aux possibilités économiques créés. »
Avant toute évacuation, il demande que le plan complet soit rendu public, que les habitants participent réellement aux décisions, que propriétés et possessions soient documentées équitablement et qu’un mécanisme indépendant permette de contester les évaluations. Il préconise plusieurs formes de compensation, d’abord un logement de remplacement dans le secteur ou à proximité. Il souligne que les effets d’une évacuation dépassent la valeur du logement : revenus, travail, scolarité des enfants, relations sociales et réseaux de soutien peuvent être touchés, rendant les familles plus pauvres ou plus isolées.
Le Dr Abbas El-Zaafarani, ancien doyen de la faculté de planification régionale et urbaine, juge lui aussi légitimes les inquiétudes concernant les évacuations et les indemnisations des projets riverains. Dans ces cas, la compensation doit être plus qu’équitable : elle doit permettre d’acheter, dans un secteur approprié, un logement similaire à celui que l’on quitte ou meilleur.
Il explique à Zawia3 que la valeur des terrains sur le Nil augmente fortement lorsqu’ils accueillent du tourisme, des logements de luxe ou des bureaux. L’écart entre leur valeur économique potentielle et l’indemnisation des habitants est donc extrêmement sensible. L’État peut tirer un bénéfice économique de leur aménagement, mais sans en faire supporter les conséquences aux habitants au détriment de leur logement.
Il critique les négociations consistant à proposer d’abord de faibles sommes, puis à les augmenter progressivement pour ceux qui refusent de partir. Cette méthode ressemble, selon lui, aux pratiques des entrepreneurs de démolition et ne convient pas à la gestion publique de ces dossiers. Il réclame un mécanisme clair et sérieux d’évaluation des terrains et des indemnisations.
Il affirme : « Les revenus de l’exploitation ou de l’aménagement des terrains publics doivent, en définitive, revenir aux citoyens. L’augmentation de la valeur économique des quartiers ne doit donc pas nuire à leurs habitants, leur faire perdre leur logement ou dégrader leurs conditions de vie. »
Le professeur déconseille de transformer tout le front du Nil en hôtels de luxe et en espaces d’investissement fermés. Il préconise des espaces ouverts, verts et récréatifs, accessibles gratuitement ou à faible coût, et un équilibre entre ces lieux publics et les zones d’investissement génératrices de revenus.
Il rappelle qu’environ vingt ans auparavant, la faculté avait élaboré un projet d’aménagement des rives du Nil prévoyant notamment qu’au moins 25 % du front fluvial soient réservés à des jardins ouverts au public. Le reste devait accueillir divers investissements : clubs, cafés, équipements de loisirs et hôtels.
Il ajoute : « Un jardin public devant un immeuble de bureaux ou de logements haut de gamme ne réduit pas sa valeur immobilière ; il peut au contraire l’accroître. Certains grands hôtels du Caire ne disposent pas de rives privées, sans que cela compromette leur valeur ou leur succès. Ouvrir une partie du front au public n’est donc pas nécessairement incompatible avec l’investissement. »
L’ancien doyen appelle à un aménagement global permettant à toutes les catégories sociales d’accéder au Nil, avec une offre diversifiée : espaces publics gratuits ou peu coûteux, jusqu’aux équipements et services de luxe onéreux. Il s’agit de dégager des revenus auprès de différents publics plutôt que d’exclure les personnes modestes ou de réserver les berges à ceux qui paient cher. L’État pourrait ainsi tirer des recettes de leur exploitation tout en préservant le droit de tous à profiter du fleuve.
Justice urbaine et droits des habitants
Les habitants ne s’opposent pas à l’amélioration des quartiers, mais elle doit servir leurs intérêts et non se faire à leurs dépens. Tout projet d’évacuation ou de réaménagement doit être précédé d’un véritable dialogue et d’un accord sur les modalités d’aménagement et d’indemnisation, estime l’avocat des droits humains Malek Adly, directeur du Centre égyptien pour les droits économiques et sociaux. Il rappelle que l’expropriation pour utilité publique est une procédure prévue par la loi ; la difficulté tient au respect des droits des personnes touchées.
Il explique à Zawia3 : « Lorsque l’État réaménage des quartiers habités depuis des décennies, il doit chercher à améliorer la situation des habitants et à leur permettre d’y rester après les travaux, plutôt qu’à les évacuer pour exploiter les terrains dans des projets d’investissement. »
Il souligne l’importance d’une compensation en nature, sous la forme d’un logement de remplacement adapté. Une somme d’argent qui ne permet pas de retrouver un logement comparable dans le même quartier après sa valorisation conduit à éloigner les habitants de leur environnement social et des services.
Il ajoute que la qualité insuffisante de certains bâtiments ou l’apparence dégradée d’un quartier ne justifie pas nécessairement son évacuation. On peut réhabiliter les immeubles et améliorer la zone en préservant les habitants, avec un dialogue collectif sur les solutions disponibles.
Il avertit qu’éloigner les habitants de secteurs à forte valeur économique pour y installer des projets d’investissement peut envoyer un message négatif : l’État pourrait leur retirer leur lieu de vie au profit d’investisseurs ou de catégories capables de payer davantage. Cela creuse les écarts sociaux et le sentiment d’inégalité.
Maha Ahmed, avocate des droits humains spécialisée dans le droit au logement, distingue le recensement des biens d’une décision d’expropriation ou de démolition. Le premier ne signifie pas juridiquement qu’une évacuation a été décidée. Mais les habitants ont le droit d’en connaître l’objectif, le fondement légal, le périmètre et l’éventuel lien avec des plans de réaménagement ou de développement des berges. Selon elle, une information incomplète suscite inquiétude et insécurité résidentielle, surtout dans des quartiers établis depuis longtemps et dont la valeur immobilière augmente.
Elle rappelle que l’expropriation pour utilité publique est une procédure exceptionnelle portant atteinte à la propriété privée. Elle ne peut servir qu’une utilité publique, avec une compensation équitable et selon les procédures et garanties légales. Elle souligne la différence essentielle entre exproprier pour une route ou un équipement public, et évacuer une communauté pour affecter son terrain à des investissements, au tourisme ou à des commerces de grande valeur.
Elle explique à Zawia3 : « L’évacuation doit être le dernier recours, après examen de toutes les solutions possibles, et non le point de départ de l’aménagement. Il faut préciser l’utilité publique invoquée, la nécessité de l’évacuation pour l’atteindre et l’existence éventuelle de solutions d’urbanisme moins dommageables permettant d’atteindre les objectifs tout en maintenant les habitants. »
Elle ajoute : « Il faut un recensement et une évaluation clairs et équitables des différents droits de propriété et de possession, avec un mécanisme de contestation des résultats ou des indemnisations. Les habitants doivent recevoir, avant l’évacuation, des informations écrites et précises sur la compensation et le relogement. Aucune famille ne doit être déplacée avant que la solution de remplacement soit effectivement disponible. »
Elle demande que ce logement soit adapté par sa surface, son emplacement, ses services, son coût de la vie et l’accès au travail et à l’enseignement, plutôt que de fournir un appartement sans égard au lieu. Elle réclame aussi un suivi des familles après leur transfert, afin que le projet ne les rende pas plus pauvres ni plus vulnérables socialement et économiquement.
Pour l’avocate, le problème commence quand la hausse de la valeur foncière après l’aménagement pousse les habitants d’origine à partir, tandis que les investisseurs ou les catégories plus aisées captent l’essentiel du bénéfice. Elle réclame dès le départ des garanties claires : publication des plans et cartes détaillés, identification des biens touchés, évaluation des effets sociaux et économiques et participation des habitants à l’examen des solutions avant toute décision définitive.
Elle poursuit : « Une indemnisation équitable ne peut se réduire au prix du mètre carré ou à la valeur matérielle du bâtiment. Le logement est lié au travail, à l’école, à la famille, aux voisins, aux services, aux moyens de subsistance et aux réseaux de soutien formés au fil des ans. Mieux vaut donc une compensation en nature, par un logement dans le même secteur, en associant les habitants au choix de la solution qui leur convient le mieux. »
Elle affirme que réaménager les quartiers anciens n’exige pas nécessairement de démolir les ensembles résidentiels existants. On peut améliorer les infrastructures, les réseaux d’eau et d’assainissement, les routes, réhabiliter les bâtiments réparables, renforcer les services et les espaces publics, organiser les usages fonciers et exploiter les terrains inutilisés, en préservant autant que possible le tissu social. Les travaux peuvent être échelonnés et, lorsque certains bâtiments doivent être reconstruits, un transfert temporaire suivi d’un retour sur place peut être étudié.
Au cours des cinq dernières années, l’État a exproprié environ 88 769 feddans dans 525 projets au nom de « l’utilité publique ». Plus de 136 519 familles, soit près de 546 000 personnes, en ont été affectées.
Des engagements d’indemnisation équitable
Dans le même contexte, Wael Saada, député de Maadi et Tora pour le parti Mostaqbal Watan, a indiqué que la décision d’aménagement de la corniche à Tora El-Balad avait été publiée dans Al-Waqaï Al-Misriya le 28 septembre 2025 et que les démarches actuelles relevaient de son exécution. Dans un communiqué, il a affirmé que les droits des habitants étaient préservés, que les ayants droit recevraient une indemnisation équitable tenant compte de leur situation, ainsi qu’un logement de remplacement adapté, selon les règles et procédures légales.
Le député s’est engagé à suivre toutes les étapes du recensement, de l’évaluation et de l’indemnisation jusqu’à ce que chaque citoyen reçoive l’intégralité de ses droits, affirmant qu’aucun droit des habitants ne serait sacrifié.
À l’inverse, une source parlementaire a estimé auprès de Zawia3 qu’il était encore prématuré de parler du recensement des biens à Tora El-Balad et des inquiétudes sur les indemnisations. Selon elle, les commissions n’avaient pas encore commencé leur travail et les autorités concernées n’avaient tenu aucune réunion sur le sujet. Elle appelle à attendre leurs annonces officielles et les informations sur le recensement avant d’en évoquer les conséquences pour les habitants.
Entre le député Saada, qui affirme que la décision a été prise et que son exécution est en cours, et la source parlementaire, qui juge le débat prématuré et les commissions encore inactives, le récit officiel lui-même reste incohérent quant au lancement effectif des démarches.
Alors que les députés de la circonscription assurent que les droits des habitants sont préservés et que les indemnisations respecteront la loi, le sort des résidents de Tora El-Balad et les modalités de recensement, d’évaluation et de compensation restent incomplètement définis.
Entre un plan visant à réaffecter le front du Nil et à accroître sa valeur économique, et la peur de perdre son logement et son environnement social, la mise en œuvre sera le véritable test de la justice urbaine. Elle déterminera si l’aménagement peut améliorer le quartier sans déplacer ses habitants, tout en garantissant leurs droits au logement, à l’indemnisation et à la participation aux décisions qui engagent leur avenir.
