À la mi-avril, l’Autorité générale égyptienne de l’arpentage a publié des plans détaillés d’immeubles visés par une expropriation dans Le Caire historique, ainsi que les indemnités prévues en vertu de la décision du Conseil des ministres n° 39 de 2021. À peine les plans avaient-ils circulé que les appels à l’aide des habitants de plusieurs quartiers ont repris.
Mohamed Abdel Aziz Gamil avait conclu un accord simple trois ans auparavant : quitter temporairement sa maison héritée, dans l’impasse Al-Walda Pacha, à Darb Al-Labbana ; la faire restaurer aux frais du Fonds de développement urbain ; puis y retourner. Le Fonds lui avait versé une indemnité de déménagement et une année de loyer. Au bout d’un an, tout s’est arrêté.
Il explique à Zawia3 : « Quand j’ai demandé pourquoi le paiement du loyer avait été interrompu, on m’a demandé de signer un nouveau formulaire renonçant à mon droit de retourner chez moi, en échange d’un logement de remplacement ailleurs et de la vente du terrain au Fonds. J’ai refusé. »
Il a refusé de signer et le loyer a été suspendu. Immédiatement après, le gouvernement a décidé d’exproprier l’immeuble, en s’appuyant sur sa description par le Fonds, dans une note officielle, comme un « terrain vague en ruine ». Les documents disent pourtant exactement le contraire : des factures de services attestent qu’il était habité et des ordres de paiement couvrent une année entière de loyer.
« L’immeuble compte cinq étages et donne sur une rue principale. Il n’a pas été démoli, seulement restauré, et ne se trouve sur le tracé d’aucune route ni d’aucun projet d’utilité publique », dit-il. L’indemnité proposée est de trois millions de livres. « Cela ne représente même pas le prix d’un seul appartement dans le quartier, alors que le Fonds vend ses logements beaucoup plus cher. »
Il s’agit, à ses yeux, d’une expropriation sans justification claire ni indemnisation équitable. Il a saisi la justice l’an dernier, dans l’affaire civile n° 764 de 2025, devant la juridiction de première instance du Nouveau Caire compétente pour les petits litiges. « Nous ne sommes pas contre l’aménagement, mais nous demandons le respect des accords conclus et de notre droit à retrouver nos maisons ou à recevoir une indemnité correspondant à la valeur de nos biens. »
Dans l’affaire civile parallèle n° 535 de 2024, portée devant la juridiction de compétence générale et opposant Abdel Aziz au Premier ministre et au président du conseil d’administration du Fonds, le tribunal du Nouveau Caire a décidé, le 25 mars 2025, de désigner un expert du bureau des experts du ministère de la Justice pour établir la situation de l’immeuble et estimer le coût de sa restauration, en consultant le formulaire du Fonds. Sa mission comprend la détermination de l’allocation mensuelle de loyer due, des sommes versées au demandeur et des modalités de paiement.
La crise trouve son origine dans le classement par le Fonds de plusieurs terrains de Darb Al-Labbana, du secteur d’Al-Mahgar, du quartier d’Al-Khalifa et de la zone sud du gouvernorat du Caire comme terrains en ruine et décharges. Sont concernés les immeubles nos 3, 4 et 5 de Darb Rifaat ; 5 et 7 de Darb Al-Labbana ; 1, 5 et 10 de l’impasse Al-Walda Pacha ; 3 et 9-11 de Haret Al-Maristan ; 8 et 10 de Darb Al-Maristan ; 4 et 6 de l’impasse Bab Al-Sirr ; 8 et 8A de la rue Al-Mahgar ; 16 de Sikket Al-Mahgar ; 4 de l’impasse Al-Hakim ; et 5 de Haret Al-Hakim, pour une superficie totale de 1 962,32 mètres carrés.
Dans la note présentée au Conseil des ministres en septembre 2024, le président du conseil d’administration du Fonds, Khaled Seddik, indiquait que l’indemnité initiale pour ces terrains s’élevait à environ 27 millions de livres. Il justifiait l’impossibilité de les acheter à l’amiable par l’absence de présentation de titres de propriété. Il demandait qu’ils soient déclarés d’utilité publique pour pouvoir les utiliser dans le projet. Il a obtenu ce qu’il demandait.
Le gouvernement présente le projet d’aménagement du Caire historique comme une initiative nationale visant à revitaliser ses quartiers et à les transformer en musée à ciel ouvert, tout en préservant le patrimoine architectural et culturel, en stimulant le tourisme et en soutenant l’artisanat. Son coût initial est de 30 milliards de livres et pourrait atteindre, selon les estimations, 70 ou 80 milliards.
Le projet vise la rue Al-Moez li-Din Allah et ses alentours, les secteurs de la mosquée Al-Hussein, de Bab Zouweila et de Haret Al-Roum, Darb Al-Labbana, la mosquée Al-Hakim bi-Amr Allah et ses environs, Al-Darb Al-Ahmar, Al-Gamaliya, le quartier d’Al-Khalifa et d’autres zones du Caire islamique.
Selon l’avis publié par l’Autorité le 14 avril, les personnes concernées peuvent contester les informations des listes dans les quinze jours suivant la fin de leur période d’affichage, conformément à l’article 8 de la loi. Elles peuvent également contester l’évaluation des indemnités devant le tribunal de première instance dans un délai de quatre mois, en vertu de l’article 9 de la loi n° 10 de 1990. Les informations deviennent définitives si ces deux délais expirent sans opposition ni recours.
Le gouvernement considère le projet d’expropriation comme une opération d’utilité publique, autorisant la prise de possession des terrains par exécution immédiate. Cette démarche s’appuie sur la décision présidentielle n° 304 de 2024, sur la décision n° 1779 de 2021 portant création du Fonds et sur la décision du Conseil des ministres n° 3503 de 2022, qui a classé le projet d’expropriation parmi les projets d’utilité publique.
Le Fonds de développement urbain n’avait pas répondu à la demande de commentaire de Zawia3 sur les faits présentés dans ce reportage à la date de sa publication.
Supporter le poids d’un nouveau loyer
Mona Mohamed, un pseudonyme, payait dix livres de loyer pour son appartement de Sikket Al-Mahgar, dans le quartier de la Citadelle, avant que le Fonds ne frappe à sa porte en 2021 avec une proposition : quitter temporairement les lieux, laisser restaurer la maison, puis revenir. Elle est partie. L’immeuble hérité de sa famille est resté aux mains du Fonds.
Le Fonds a payé le loyer pendant un an, puis a cessé. Elle débourse désormais près de 4 000 livres par mois.
Elle raconte à Zawia3 : « J’ai été surprise de voir le loyer suspendu pour la seule raison que je refusais de signer un formulaire renonçant à mon droit de retourner dans l’appartement. J’y ai vu une mesure coercitive pour m’imposer un départ définitif. » L’immeuble n’était pas abandonné, contrairement à ce qu’indiquait la note du Fonds : il était habité jusqu’au moment de l’évacuation. Il n’a pas été démoli, mais restauré dans son style d’origine.
Le litige est devant la justice depuis un an et demi, sans décision. D’autres habitants du quartier ont accepté de partir et n’ont reçu aucune indemnité. Certains immeubles ont été réoccupés, tandis que le Fonds maintient l’expropriation d’autres bâtiments, surtout ceux donnant sur les rues principales.
Mona dit : « Je ne reçois ni allocation de loyer ni indemnité, et on ne me permet pas de retourner dans la maison familiale malgré l’achèvement de sa restauration. »
La restauration de Darb Al-Labbana est l’un des principaux projets de revitalisation du Caire historique. Situé en contrebas de la citadelle de Saladin, le secteur fait partie intégrante du tissu urbain du Caire fatimide et mamelouk. Le projet comprenait la reconstruction de 23 bâtiments entièrement détruits et l’achèvement de 15 autres partiellement détruits, sous la supervision du Fonds de développement urbain, rattaché à la présidence du Conseil des ministres.
Le Journal officiel a publié, dans son numéro 48 du 28 novembre 2024, des plans cadastraux détaillés de la zone de Darb Al-Labbana, Sikket Al-Mahgar et rue Al-Walda Pacha, dans le district d’Al-Khalifa. Ils indiquent les limites de l’expropriation, la liste des propriétaires et les superficies des immeubles expropriés.
Six ans de retard dans la livraison
En décembre 2020, plus de 300 familles ont été évacuées du secteur d’Al-Tibi, dans le quartier de Sayeda Zeinab, pour construire le projet « Al-Rawda 2 », prolongeant « Al-Rawda 1 », anciennement Tell Al-Aqareb, dans le cadre de l’aménagement du Caire historique. La promesse : livrer les logements sous dix-huit mois. La réalité : six ans ont passé et aucune date de relogement n’est fixée, affirme Ahmed Hussein Hakki, l’un des habitants concernés.
Il explique à Zawia3 que le secteur n’était pas classé parmi les zones très dangereuses, mais qu’il a été rasé pour améliorer le paysage urbain. Le nombre réel de familles touchées approche 360, soit davantage que ce que reconnaissent les autorités. Elles n’avaient toujours pas été relogées à la mi-2026, malgré l’achèvement du projet depuis un certain temps.
Le Fonds impute le retard à des problèmes d’infrastructures, une explication que Hakki juge injustifiée, notamment parce que le projet « Al-Rawda 1 », en face, a été achevé et livré plus rapidement. Le Premier ministre a visité le chantier en novembre 2025 et ordonné d’accélérer la livraison et d’installer des compteurs prépayés. Rien n’a changé jusqu’à présent.
« Nous recevons une allocation mensuelle de loyer ne dépassant pas 1 200 livres, augmentée récemment d’environ mille livres. Elle ne couvre en aucun cas les loyers actuels, qui vont de 5 000 à 6 000 livres dans les quartiers voisins », dit-il.
Les habitants ont déposé des plaintes et organisé des rassemblements de protestation, du quartier de Sayeda Zeinab au gouvernorat du Caire jusqu’à la présidence du Conseil des ministres, sans obtenir de calendrier clair. Le retard met les familles dans des conditions de vie difficiles, d’autant qu’elles restent liées à leur quartier par les écoles et le travail. Elles n’ont qu’une demande : une date annoncée et contraignante, au lieu de l’incertitude persistante.
Selon le gouvernement, le projet « Rawdat Al-Sayeda 2 » compte neuf immeubles offrant 572 logements et 30 locaux commerciaux, pour un coût de 549 millions de livres. Ils sont destinés à reloger les habitants du secteur tout en préservant son caractère architectural islamique. En novembre 2025, le Premier ministre a inspecté le projet et demandé que les logements soient livrés à leurs bénéficiaires avec des compteurs prépayés pour les différents services.
Les difficultés d’application de l’expropriation
Ibrahim Ezz Al-Din, directeur des politiques à Diwan Al-Omran, voit dans ce projet un schéma récurrent : l’absence de plan clair et public avant l’exécution et des acteurs insuffisamment identifiés. Les chercheurs doivent suivre les informations à travers des sources multiples pour aboutir à une image incomplète, au détriment de la transparence et de la liberté d’accès à l’information.
Il explique à Zawia3 que ces projets devraient, en principe, rendre leurs plans publics et garantir la concertation avec les habitants, au lieu de les traiter comme de simples destinataires de décisions sur lesquelles ils ne sont pas consultés.
« Les procédures d’expropriation imposent de fournir une chaîne complète de propriété remontant au premier propriétaire. C’est une charge irréaliste : beaucoup d’habitants ne disposent pas de cet historique documenté », dit-il. Ceux qui ne peuvent apporter cette preuve reçoivent une « indemnité sociale » d’environ 40 000 livres par pièce. « Si l’occupant détient un contrat officiel établi avec un propriétaire précédent, pourquoi lui demander de prouver une propriété remontant à cinquante ans ? » Ces complications procédurales réduisent selon lui les possibilités de prouver la propriété et, par conséquent, le montant des indemnités.
Yehia Chawkat, directeur de l’Observatoire de l’urbanisme, partage ce constat : le cadre juridique repose sur les documents officiels reconnus par l’Autorité de l’arpentage, tels que les titres de propriété ou les baux, faisant peser toute la charge de la preuve sur le détenteur du bien. Dans les quartiers historiques, où la possession peut remonter à plusieurs siècles sans acte officiel, de nombreux habitants deviennent automatiquement des « occupants » sans droits juridiques pleinement reconnus.
Il dit à Zawia3 : « Ce classement entraîne le versement d’indemnités estimatives qui ne reflètent pas la valeur réelle de l’immeuble et ne suffisent pas à garantir un logement de remplacement adapté. » Il appelle à une approche plus globale tenant compte de la nature historique de la possession et faisant de la fourniture d’un logement de remplacement convenable une obligation, et non une concession, dans toutes les évacuations liées aux projets d’aménagement.
Mohamed Abdel Aziz continue de payer le loyer d’un appartement, tandis que sa maison restaurée, sur la rue principale, reste fermée. Mona attend depuis quatre ans. Ahmed Hussein porte une plainte signée par 300 familles, sans date de relogement. Le Caire historique s’embellit et ses habitants attendent dehors.
