Dans un coin de son modeste appartement du quartier du 6-Octobre, dans le gouvernorat de Gizeh, Chadi, 38 ans, est assis sur sa chaise, appuyé sur sa béquille, entouré d’un silence qui reflète son drame quotidien depuis un terrible accident de la route il y a deux ans. Il n’est plus en mesure d’assumer le coût élevé de ses soins, en plus des dépenses de ses trois enfants. Malgré ces difficultés, Chadi a été surpris de voir la crise de la hausse des loyers le menacer de perdre son logement, son unique refuge.

Chadi raconte : « Après l’accident, ma vie est devenue plus difficile. Et malgré tout cela, j’ai reçu une lettre du propriétaire me demandant d’accepter une hausse du loyer ou de partir ». Chadi vit aujourd’hui dans l’angoisse, car les prix de l’immobilier et des loyers ont nettement augmenté en Égypte et il n’est pas en mesure de les supporter, d’autant que son état de santé l’empêche de travailler et de s’assurer un revenu stable.

L’histoire de Chadi n’est pas une exception : elle reflète les souffrances de nombreuses familles égyptiennes confrontées aux effets de la crise immobilière qui s’aggrave. Cette enquête fondée sur les données cherche à répondre aux questions sur les véritables causes de cette forte hausse des prix, et à déterminer si l’afflux de réfugiés soudanais, fuyant les conflits dans leur pays, a joué un rôle dans cette pression croissante sur le marché immobilier.

Une Soudanaise vivant dans la région de Gizeh raconte à Zawia3 les difficultés causées par les hausses de loyer à intervalles rapprochés

Dans notre effort pour comprendre les véritables causes de la hausse notable des prix de l’immobilier et des logements en Égypte, nous avons mené un questionnaire auprès d’un échantillon de 100 hommes et femmes de différentes catégories sociales, de différents gouvernorats et de différentes tranches d’âge. L’objectif était d’explorer l’opinion des citoyens sur les facteurs qui influent sur cette hausse, qu’ils soient purement économiques ou liés à l’afflux de populations venues de pays voisins comme le Soudan. Résultat : 55 % ont estimé que la hausse des prix s’explique par les Soudanais déplacés en Égypte à la suite de la guerre d’avril 2023 au Soudan, tandis que 29 % ont indiqué que la hausse du dollar, l’inflation et la libéralisation du taux de change de la livre étaient à l’origine de cette augmentation ; 9 % ont estimé que la cause était la hausse de la demande immobilière, et l’arrêt des permis de construire par les autorités est arrivé en dernière position, avec 7 % des avis de l’échantillon.

Les Soudanais sont-ils vraiment la cause ?

L’Égypte a connu un afflux important de réfugiés soudanais après le déclenchement de la guerre civile au Soudan, ce qui a suscité un climat de panique et des accusations mutuelles chez certains citoyens égyptiens. À Zawia3, nous tenons à rechercher les faits et à les vérifier ; c’est pourquoi nous avons suivi, dans cette enquête, une démarche scientifique fondée sur l’analyse d’échantillons de biens immobiliers dans plusieurs régions, afin d’établir les faits concernant la hausse des prix. Avant d’analyser les données obtenues, il était indispensable de consulter le site officiel du Haut-Commissariat des Nations unies pour les réfugiés pour connaître le calendrier de l’arrivée des réfugiés soudanais en Égypte, leur nombre et les régions où ils sont concentrés.

Les données disponibles en juin de cette année indiquent que l’Égypte accueillait environ 672 000 réfugiés et demandeurs d’asile enregistrés, originaires de 62 pays, les Soudanais constituant le groupe le plus important parmi les réfugiés en Égypte. Depuis avril 2023, environ 617 000 Soudanais ayant fui la crise dans leur pays sont arrivés en Égypte. Le plus grand nombre de réfugiés est concentré dans le gouvernorat de Gizeh, où ils sont environ 315 000, suivi du Caire, qui en accueille environ 193 000. Alexandrie arrive en troisième position avec environ 55 000 réfugiés, suivie du gouvernorat de Qalyoubiya avec 27 000 réfugiés, puis de Charqiya avec 18 000, et enfin de Damiette avec environ 10 000 réfugiés. Dans les autres gouvernorats, le nombre de réfugiés variait entre 300 et 5 000. Mais selon un rapport récent présentant les données jusqu’à fin septembre dernier, les estimations du nombre de Soudanais déplacés en Égypte ont augmenté : selon le HCR, les autorités égyptiennes l’ont informé qu’environ un million deux cent mille Soudanais ont fui vers l’Égypte la guerre qui fait rage depuis avril de l’année dernière entre l’armée régulière et les Forces de soutien rapide ; mais le nombre de réfugiés et de demandeurs d’asile parmi eux est d’environ un demi-million de Soudanais, dont 86 % sont arrivés en Égypte après le déclenchement de la guerre (depuis le début de la guerre, le HCR a enregistré environ 431 172 personnes, dont 95 % venant du Soudan, suivies des Sud-Soudanais (2 %) et des Érythréens (2 %)).

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Notre parcours a commencé avec des données comprenant environ 20 000 annonces et chiffres provenant de différents gouvernorats du pays, sur la période allant de 2021 à cette année, 2024. L’année 2021 a été choisie comme point de départ de notre analyse parce qu’elle est la plus proche après la crise du coronavirus et la libéralisation du taux de change entamée en 2016, et qu’elle vient après l’année 2018/2019, qui constitue l’année de base des indices des prix à la consommation.

L’indice des prix à la consommation sert à mesurer l’ampleur de la variation du niveau des prix des biens et services sur les marchés de détail, et constitue l’un des indicateurs importants pour évaluer l’inflation entre deux périodes. L’année de base (2018/2019) sert de référence pour les indices, tandis que la période de comparaison est, dans notre enquête, le mois de juin de chaque année.

Quel rapport entre les prix, le dollar et la valeur de la livre ?

Alaa El-Askary, professeur de sciences actuarielles à l’université Al-Azhar, indique que l’immobilier en Égypte est devenu un bien d’investissement comme les autres biens du marché local, et n’est plus seulement un moyen de se loger ou un bien de consommation. Il explique : « L’évaluation de l’immobilier est désormais liée à son statut de bien d’investissement, ce qui a conduit à l’apparition d’une bourse informelle de l’immobilier, où le principe de l’offre et de la demande rapide est devenu le déterminant principal des prix, ce qui a permis aux promoteurs immobiliers de contrôler leur hausse à un rythme rapide et notable ».

El-Askary ajoute : « En outre, l’inflation joue un rôle important dans la hausse des prix de l’immobilier, car elle entraîne une baisse du pouvoir d’achat de la monnaie, ce qui signifie que la livre ne permet plus d’acheter la même quantité de biens qu’auparavant. Il faut ici distinguer entre la valeur nominale des biens immobiliers, c’est-à-dire la valeur affichée ou comptable, et la valeur réelle, qui reflète le prix effectif après prise en compte de l’inflation et de la dépréciation de la livre ».

Nous avons comparé les données avec la valeur réelle des biens immobiliers en nous appuyant sur le bulletin des indices des prix à la consommation publié par l’Agence centrale pour la mobilisation publique et les statistiques (CAPMAS). La valeur nominale des biens immobiliers correspond au prix affiché, tandis que la valeur réelle désigne le pouvoir d’achat des logements après déduction des taux d’inflation à l’aide d’une formule de calcul. Elle s’obtient en divisant le prix moyen du mètre carré par l’indice des prix à la consommation publié en juillet de chaque année, puis en multipliant le résultat par 100, ce qui donne le prix moyen du mètre carré hors effet de l’inflation.

Par exemple, dans le gouvernorat d’Alexandrie, le prix moyen des appartements en pleine propriété a atteint 15 900 livres le mètre carré en 2024. Après les calculs fondés sur l’indice, nous avons constaté que la valeur réelle du mètre était de 7 218 livres. Dans le gouvernorat de Gizeh, le prix moyen du mètre a été d’environ 13 053 livres, tandis que sa valeur réelle atteignait 5 926 livres. Dans le gouvernorat du Caire, le prix nominal moyen a atteint 12 800 livres le mètre, alors que la valeur réelle était de 5 811 livres.

En comparant la valeur réelle et la valeur nominale des prix de l’immobilier sur la période 2019-2024, afin d’établir la hausse effective des prix, il apparaît que le gouvernorat d’Alexandrie a connu une hausse progressive de la valeur réelle et de la valeur nominale. En 2019, la valeur réelle était d’environ 4 857 livres le mètre carré, tandis que la valeur nominale était de 5 827 livres. En 2021, la valeur réelle est passée à 7 162 livres et la valeur nominale à 10 289 livres. La hausse s’est poursuivie en 2022, la valeur réelle atteignant 7 426 livres et la valeur nominale 9 365 livres. En 2023, la valeur réelle s’est établie à 7 459 livres, tandis que la valeur nominale atteignait 11 503 livres. En 2024, la valeur réelle est retombée à 7 218 livres le mètre, alors que la valeur nominale est montée à 15 900 livres.

Dans le gouvernorat du Caire, la valeur réelle du mètre carré était d’environ 6 338 livres en 2019, tandis que la valeur nominale était de 6 550 livres. En 2021, la valeur réelle est tombée à 6 264 livres, et la valeur nominale a atteint 7 144 livres. Cette baisse s’est poursuivie en 2022, la valeur réelle atteignant 6 001 livres, tandis que la valeur nominale était de 7 872 livres. En 2023, la valeur réelle était de 5 624 livres et la valeur nominale de 9 872 livres. Cette année, en 2024, la valeur réelle a atteint 5 811 livres et la valeur nominale 12 800 livres. Ces chiffres indiquent que la hausse des prix de l’immobilier au Caire n’est pas tout à fait évidente si l’on considère la valeur réelle de la livre avant les opérations de flottement.

En analysant la valeur réelle et la valeur nominale du prix du mètre carré dans le gouvernorat de Gizeh, on constate que la valeur réelle était d’environ 6 252 livres en 2019, alors que la valeur nominale était de 6 475 livres. En 2021, la valeur réelle est passée à 6 441 livres et la valeur nominale à 7 345 livres. Mais les valeurs ont baissé en 2022, la valeur réelle tombant à 5 777 livres et la valeur nominale atteignant 7 573 livres. En 2023, la baisse s’est poursuivie, la valeur réelle s’établissant à 5 116 livres, tandis que la valeur nominale atteignait 8 981 livres.

En 2024, la valeur réelle est remontée à 5 926 livres, tandis que la valeur nominale a bondi à 13 053 livres. Cette forte hausse des prix nominaux reflète l’effet de l’inflation et de la dépréciation de la livre, ce qui rend la hausse notable des prix moins évidente lorsqu’on considère la valeur réelle du mètre.

Analyse des données

En 2021, le loyer moyen des appartements vides non meublés d’une superficie comprise entre 100 et 200 mètres carrés en Égypte était d’environ 2 487 livres. Depuis, les loyers n’ont cessé d’augmenter, atteignant environ 12 268 livres cette année, en 2024. Cette forte hausse reflète les effets de l’inflation et des évolutions du marché sur les loyers en Égypte au cours de cette période.

Le bond des prix n’a pas été soudain, mais progressif. En 2022, le prix moyen était d’environ 6 521 livres, puis il est passé à 10 881 livres en 2023. Le gouvernorat de Gizeh a enregistré le loyer moyen le plus élevé parmi les gouvernorats au cours de cette période, mais il a reculé à la troisième place en 2024, derrière Le Caire et Alexandrie. Le Caire a en effet enregistré cette année le loyer moyen le plus élevé, à 16 484 livres, suivi d’Alexandrie avec une moyenne de 11 467 livres, puis de Gizeh avec une moyenne de 10 035 livres.

En ce qui concerne les appartements meublés de mêmes superficies, Gizeh a enregistré un loyer moyen de 3 833 livres en 2021, tandis que la moyenne au Caire était de 3 181 livres. Ces chiffres ont nettement augmenté en 2024, le loyer moyen à Gizeh atteignant 14 667 livres, une valeur restée stable depuis 2023.

Quant à l’ancien régime locatif pour la même superficie, il a connu des variations successives. En 2021, le prix moyen du mètre à Gizeh était d’environ 133 000 livres ; il est passé à 148 000 livres en 2022, avant de retomber à 85 000 livres en 2023. En 2024, ce régime a pratiquement disparu.

Maged Abdel Azim, professeur d’économie à la Cité de la culture et des sciences, explique ces chiffres par la baisse de la demande pour l’ancien régime locatif, en raison des changements législatifs auxquels ce secteur a été confronté au cours de la période précédente, ce qui a contraint l’acheteur à renoncer à ce type de contrat immobilier : selon les amendements du nouveau projet de loi, qui n’a pas encore été adopté, il est probable que la durée soit courte, à savoir 59 ans, que le bail ne se transmette pas aux enfants et que le propriétaire ait le droit d’expulser les enfants du locataire après sa mort.

Il convient de rappeler que la loi sur les anciens loyers donnait au locataire le droit de rester dans le logement qu’il avait loué et de le transmettre à ses enfants moyennant quelques livres, alors que le propriétaire pouvait ne pas trouver de logement pour lui-même ou ses enfants, faute d’avoir le droit d’expulser le locataire ou ses héritiers du bien. Elle a ensuite été modifiée en 1996, consacrant alors la liberté contractuelle du propriétaire et du locataire quant à la durée du contrat : le bail prend fin à l’expiration de la durée prévue dans le contrat, et cette durée peut être renouvelée si les deux parties en conviennent ; la durée d’usage est ici de 59 ans, renouvelable par accord.

Abdel Azim ajoute : « Selon cette logique, l’ancien régime locatif n’est plus une option sûre pour de nombreux citoyens, d’autant que l’avenir de ce type de contrats est incertain dans l’attente de la nouvelle loi qui pourrait décider de leur sort, et qui est toujours à l’étude à la Chambre des représentants ».

Bien que les gouvernorats de Damiette et de Charqiya accueillent un nombre relativement faible de réfugiés et de migrants (Damiette en reçoit environ 10 000 et Charqiya environ 18 000, selon les données officielles), les loyers dans ces deux gouvernorats ont nettement augmenté ces dernières années. Dans le gouvernorat de Charqiya, le loyer moyen des nouveaux baux était d’environ 3 263 livres en 2021 ; il est passé à 5 392 livres en 2023, pour atteindre 8 650 livres en 2024. Dans le gouvernorat de Damiette, le loyer moyen des nouveaux baux était d’environ 2 621 livres en 2021, puis il est passé à 5 860 livres en 2023 et a atteint environ 10 000 livres cette année.

Pour vérifier l’exactitude des chiffres tirés de l’analyse des données, nous avons interrogé Mahmoud, un courtier du gouvernorat du Caire, sur le type d’appartements que préfèrent les Soudanais. Mahmoud a indiqué que les Soudanais recherchent généralement des logements de grande superficie, entre 200 et 230 mètres, pouvant accueillir plus d’une famille dans un même appartement.

Après avoir examiné notre base de données, nous avons constaté que le loyer moyen des nouveaux baux pour les appartements non meublés de ces superficies en 2021 était d’environ 8 800 livres au Caire, 8 389 livres à Gizeh et environ 3 000 livres à Damiette. À Charqiya, la moyenne était d’environ 3 220 livres.

Les loyers en Égypte ont nettement augmenté en 2022. Au Caire, les loyers ont enregistré une hausse de 400 %, le loyer moyen passant à environ 16 276 livres, contre environ 3 100 livres l’année précédente. Le gouvernorat de Gizeh a suivi avec une hausse de 145 % par rapport à l’année précédente, le loyer moyen atteignant environ 15 450 livres en 2022, contre 6 297 livres en 2021.

À Alexandrie et à Charqiya, la hausse a été d’environ 55 %. À Alexandrie, le loyer moyen a atteint 13 644 livres en 2022, contre 8 800 livres en 2021. À Charqiya, le loyer moyen était de 4 505 livres en 2022, contre 2 900 livres en 2021.

En revanche, le gouvernorat de Damiette a connu une baisse du loyer moyen en 2022, la moyenne s’établissant à environ 3 750 livres, contre 4 833 livres en 2021.

D’après les observations que nous avons recueillies sur les taux de hausse en 2023 et 2024, il apparaît que ces hausses contredisent ce qu’a dit le courtier Mahmoud au sujet de l’effet de la forte demande sur les prix. Une hausse de la demande entraîne généralement une hausse des prix, mais la forte augmentation survenue en 2022 a compensé les taux de hausse enregistrés en 2023 par rapport à l’année précédente. Par exemple, les prix à Alexandrie ont augmenté de 32 % en 2023, contre une hausse de 55 % en 2022, ce qui indique un ralentissement du rythme de hausse.

La situation est similaire à Gizeh, qui a enregistré une hausse de 18 % en 2023 après une hausse de 145 % en 2022, ainsi qu’au Caire, qui a connu une hausse de 97 % en 2023, contre une hausse de 400 % en 2022. Dans le même temps, Charqiya a continué d’enregistrer le même taux de hausse.

La surprise est venue de la baisse des prix en 2024 dans cette catégorie d’appartements en location. Dans le gouvernorat d’Alexandrie, le loyer moyen est passé d’environ 18 010 livres en 2023 à 16 824 livres cette année. Au Caire, il est passé de 32 093 livres l’année dernière à 30 491 livres cette année. À Gizeh, le loyer moyen a reculé d’environ 18 249 livres l’année dernière à 15 088 livres en 2024.

L’expert immobilier Imam Gomaa commente l’analyse précédente en affirmant que la baisse des prix de l’immobilier cette année est normale. Il indique que ce recul est survenu après l’injection d’importantes sommes en dollars en Égypte dans le cadre du projet de Ras El-Hekma, ainsi que l’orientation de nombreux citoyens vers l’investissement immobilier dans les nouvelles villes côtières comme El-Alamein et Ras El-Hekma, ce qui a détourné l’intérêt de l’achat de biens immobiliers au Caire, à Gizeh ou dans d’autres gouvernorats.

Cela explique la baisse des prix dans certains gouvernorats en 2024, mais soulève une question sur le lien entre les prix de l’immobilier et l’évolution du taux du dollar.

Nous avons analysé les données des appartements et biens immobiliers en pleine propriété en 2024 pour déterminer les gouvernorats ayant connu les plus fortes hausses de prix. Les données montrent que le gouvernorat de Sohag arrive en tête avec une hausse de 104 %, ce qui place les gouvernorats de Haute-Égypte à la première place en termes de taux de hausse par rapport aux autres gouvernorats du pays. L’échantillon comprenait les gouvernorats (Assouan, Assiout, Louxor, Hurghada et Sohag), qui ont enregistré une hausse cumulée de 59 %. Mansourah arrive en deuxième position avec une hausse de 56 %, suivie de Gizeh avec 45 %, puis du Caire avec 33 %, d’Alexandrie avec 32 % et enfin de Qalyoubiya avec 23 %.

Quant aux quartiers, celui de Hadayek El-Ahram, à Gizeh, a enregistré la plus forte hausse, avec 96 %, suivi de Faisal avec 78 %, puis de Bashtil avec 66 %. À Alexandrie, le quartier d’El-Asafra arrive en tête avec une hausse de 57 %, suivi de Fleming et d’Ibrahimiya avec 51 % chacun. Dans le Grand Caire, la ville d’El-Obour arrive en tête avec 92 %, suivie de Helwan avec 59 %, puis d’El-Zeitoun avec 57 %, d’Héliopolis avec 54 % et enfin de la Nouvelle Capitale administrative avec 48 %.

En examinant ces données, on relève plusieurs points importants : d’abord, la hausse la plus forte a été enregistrée dans les gouvernorats de Haute-Égypte, des régions qui ne connaissent pas de présence notable de Soudanais selon les rapports du HCR. Ensuite, les quartiers ayant enregistré les plus fortes hausses de prix sont éloignés des zones de concentration soudanaise connues ; des hausses ont également été enregistrées dans certaines villes nouvelles comme la Capitale administrative et Hadayek El-Ahram, considérées comme de nouveaux pôles de projets de développement urbain.

En examinant les chiffres et les données après octobre 2023, que le HCR a désigné comme le mois ayant accueilli le plus de déplacés venus du Soudan, et en les comparant à la période qui a suivi la libéralisation du taux de change de la livre égyptienne en mars 2024, on constate que la hausse des prix de l’immobilier dans les gouvernorats de Haute-Égypte a atteint environ 21 %. Entre mars et août 2024, le taux est passé à 33 %. Dans le gouvernorat de Gizeh, la hausse est passée de 16 % à 18 %, à Alexandrie de 13 % à 17 %, et au Caire de 10 % à 17 %.

Ces données confirment les propos de l’expert immobilier Imam Gomaa et indiquent que la hausse des prix n’est pas liée à l’afflux de Soudanais en Égypte, mais s’explique davantage par d’autres facteurs, comme la libéralisation du taux de change.

L’analyse des données de cette enquête réfute l’accusation selon laquelle les Soudanais seraient la première cause de la hausse des loyers en Égypte. Hanaa, une déplacée soudanaise, commente : « Ce n’est plus l’Égypte que je connaissais et que nous visitions chaque année : la hausse des loyers des appartements est exagérée. Nous voyons les souffrances des Égyptiens qui en découlent, alors imaginez celles des Soudanais qui ont fui l’enfer de la guerre. L’appartement même que nous louions quelques mois avant la guerre a augmenté de plusieurs fois, passant de huit mille à 18 000, voire 20 000 livres ».

Hanaa explique que lorsqu’elle a confronté le propriétaire du logement à cette hausse, il l’a accusée, elle et ses proches soudanais, d’en être la cause. Elle nie que l’afflux de Soudanais en Égypte soit la cause principale de la hausse des loyers résidentiels. Elle ajoute : « Il y a de nombreuses causes autres que la hausse de la demande, et malgré cela, cela ne justifie pas toute cette augmentation : les hausses sont parfois devenues mensuelles ».

Note : l’auteure de l’enquête s’est appuyée sur le rapport du HCR de juin 2024 comme référence principale pour estimer le nombre de réfugiés, notre analyse couvrant les prix de l’immobilier et les causes de leur hausse sur la période allant de juin 2020 à juin 2024. Le HCR a publié le 2 octobre 2024 un rapport contenant des chiffres différents, que vous pouvez consulter via ce lien : rapport du HCR.

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