En 2016, Youssef Shaaban prévoyait de rentrer en Égypte après des années d’expatriation lorsqu’il a acheté 42 feddans sur la route désertique Le Caire-Alexandrie à la société Campagne européenne pour le développement agricole, propriété de l’homme d’affaires Abdullah Saad, afin d’investir son argent dans leur culture. Le prix du feddan atteignait alors environ 400 000 livres, et comme il ne disposait pas de la valeur totale du terrain, soit environ 16,8 millions de livres, il l’a payée par versements échelonnés sur deux ans.
Mais en mars 2018 a été promulgué le décret présidentiel n° 113, réaffectant une superficie de 31 952,90 feddans de terres appartenant à l’État, du côté de la route désertique Le Caire-Alexandrie, au profit de l’Autorité des nouvelles communautés urbaines, afin d’y établir une nouvelle communauté urbaine dans le gouvernorat de Gizeh, sur la route désertique Le Caire-Alexandrie (entre les kilomètres 48 et 56), connue sous le nom de « ville du Nouveau Sphinx » ; et Youssef, comme d’autres propriétaires de la Campagne européenne, a été choqué de voir leurs terres entrer dans son périmètre.
Youssef possède un titre de propriété enregistré à la Conservation foncière, mais ce n’était pas le cas de tous les propriétaires de terres de la zone : certains disposent de contrats verts enregistrés, d’autres ont régularisé la situation de leurs terres agricoles et payé les échéances et les frais, tandis que les terres d’autres encore sont tombées sous le coup de la Commission supérieure de récupération des terres de l’État et de ses créances, présidée par l’ingénieur Ibrahim Mahlab.
En octobre 2018, l’Autorité des communautés urbaines a annoncé le début de la régularisation de la situation des propriétaires des terres situées à l’intérieur des limites de la « ville du Nouveau Sphinx », d’une superficie de 31 900 feddans, couvertes par le décret présidentiel n° 113 ; mais les propriétaires se sont retrouvés face à deux options : soit poursuivre l’activité agricole, soit changer l’activité en résidentielle et faire installer les réseaux, moyennant le paiement d’environ 1 185 livres le mètre, soit près de 5 millions de livres par feddan, selon les souvenirs de Youssef.
« À ceux qui ne pouvaient pas payer en espèces, on a proposé de céder une partie du terrain selon le régime en nature ou d’obtenir environ 50 % de la superficie à l’intérieur du périmètre urbain, avec l’obligation d’obtenir des permis de construire, de présenter les plans à l’Autorité des communautés urbaines et de passer contrat avec un promoteur immobilier autorisé à opérer dans la ville », raconte-t-il à Zawia3.
Mais Youssef et d’autres propriétaires ont ensuite été surpris d’être sommés de signer des contrats de location ; il a alors cessé de cultiver sa terre, sur laquelle il avait dépensé environ 11 millions de livres pour la bonification et le forage d’un puits, l’installation de réseaux d’irrigation et d’un système d’énergie solaire, ainsi que d’un transformateur électrique, sans compter le coût des cultures plantées avant l’arrêt de l’activité.
La crise réside dans la hausse des montants que les organismes publics réclament aux propriétaires en contrepartie de la régularisation de la situation des terres et du changement d’activité, selon Mahmoud El-Shalqani, l’un des propriétaires de terres dans la ville du Nouveau Sphinx, qui souligne que la plupart d’entre eux les ont achetées par des contrats conclus avec l’État peu avant la révolution de janvier 2011, dans le cadre de politiques officielles qui encourageaient la bonification du désert et l’expansion de l’agriculture et de l’urbanisation.
En 2008, Mahmoud s’était rendu au ministère de l’Agriculture pour se renseigner sur les terres disponibles pour la bonification agricole sur la route désertique Le Caire-Alexandrie, et avait choisi une parcelle dans la zone « Green » sur la base d’une orientation reçue au sein du ministère ; il avait alors acheté deux feddans pour deux millions de livres, les avait cultivés et y avait construit une maison.
Mais en 2013, il s’est rendu avec un certain nombre de propriétaires au ministère de l’Agriculture, dont relevaient administrativement leurs terres, pour obtenir son accord afin de construire sur 7 % de la surface ; ils ont alors découvert avec surprise que le statut des terres avait été converti en régime de « location-accession », selon lequel le locataire cultive la terre pendant sept ans, puis obtient un titre de propriété définitif.
Entre 2013 et 2015, une commission a été formée au ministère de la Justice, présidée par le conseiller Fathi Bayoumi, alors vice-ministre de la Justice, pour examiner le droit des propriétaires à conserver les terres, selon Mahmoud El-Shalqani ; elle a rendu une décision en faveur de dizaines de propriétaires, mais au final, ceux-ci ont été contraints, selon son récit, de payer des sommes en contrepartie de l’usage de terres qu’ils considéraient comme leur propriété.
Il explique que les propriétaires ont entrepris de bonifier et de cultiver les terres, d’y construire des installations, de créer des routes et des réseaux d’eau, d’assainissement et d’électricité et de forer des puits, en s’appuyant sur les contrats et documents qu’ils avaient obtenus, dans l’espoir que l’État soutienne la transformation des zones désertiques en communautés agricoles productives, avant que les autorités ne s’orientent vers le changement d’activité des terres, d’agricole à urbaine.
Le plan stratégique général de la ville du Nouveau Sphinx avait été approuvé pour la première fois par l’arrêté ministériel n° 910 de 2020, le 1er novembre 2020, avant que sa modification ne soit approuvée pour une superficie totale de 76 931,03 feddans, soit environ 323,17 millions de mètres carrés, en vertu de l’arrêté ministériel n° 485, publié le 8 juin 2022.
Le plan s’est fondé sur le décret présidentiel n° 61 de 2019, qui a réaffecté une superficie de 59 417,77 feddans de terres appartenant à l’État du côté de la route désertique Le Caire-Alexandrie au profit de l’Autorité des nouvelles communautés urbaines, et sur le décret présidentiel n° 566 de 2020, qui a réaffecté une superficie supplémentaire de 17 513,26 feddans et en a transféré la tutelle à l’Autorité des nouvelles communautés urbaines.
« Les propriétaires ne se sont pas opposés au respect des règles d’urbanisme qui préservent la propriété privée et les droits de l’État et des citoyens, mais le montant des sommes demandées a commencé à environ 250 livres le mètre, puis a bondi à 700 et a augmenté progressivement jusqu’à 1 000 livres, avant d’atteindre actuellement environ 1 750 livres le mètre », dit Mahmoud à Zawia3.
Il ajoute : « Cette valeur signifie que le coût de régularisation d’un seul feddan dépasse 7 millions de livres, et si les terres se trouvent dans le périmètre affecté aux forces armées, les propriétaires sont sommés de payer 1 500 livres supplémentaires par mètre, ce qui porte le coût total à environ 13 millions de livres par feddan ».
Il estime que ces procédures ont créé une situation d’incertitude chez les propriétaires, surtout avec le changement des organismes chargés de la gestion des terres et la multiplication des réclamations et des procédures, qui les ont contraints à prouver leur propriété de terres obtenues en vertu de documents officiels.
Outre la hausse des frais de régularisation, les propriétaires rencontrent des difficultés pour vendre et acheter ou pour mandater des avocats afin de disposer de leurs biens, en raison de ce que Mahmoud attribue aux restrictions imposées aux transactions foncières dans la zone, ce qui a entraîné, selon lui, une baisse de leur valeur marchande.
Comment la crise a-t-elle commencé ?
En octobre 2018, l’Autorité des communautés urbaines a commencé à régulariser la situation des propriétaires de terres de la ville du Nouveau Sphinx, mais la promulgation des deux décrets présidentiels n° 61 de 2019 et n° 566 de 2020 a remodelé la situation juridique et administrative des terres du côté de la route désertique Le Caire/Alexandrie, dont l’Autorité a annoncé en mai 2019 l’ouverture de la régularisation ; en décembre 2019, elle a commencé à recevoir les demandes de régularisation de ceux qui avaient déjà effectué des transactions en vertu de contrats de vente ou de titres de propriété au « Nouveau Sphinx ».
Par la suite, les propriétaires de terres ont soumis à l’Agence de la ville du Nouveau Sphinx des demandes d’« attribution » et de régularisation, à la suite des décisions de réaffectation des terres au profit de l’Autorité des communautés urbaines ; les demandes, dont Zawia3 a consulté une copie, indiquaient l’achat des terres en vertu de contrats conclus avec l’État et la présentation des demandes d’attribution et de régularisation, ainsi que des documents et cartes requis et le paiement des frais ; ils ont aussi déposé des demandes de réconciliation au titre des infractions de construction, en payant 25 % de la valeur de l’infraction à titre d’acompte attestant du sérieux de la réconciliation.
Le remplissage du formulaire « Demande d’attribution d’une parcelle de terrain dans la ville du Nouveau Sphinx », émis par l’Agence de la ville du Nouveau Sphinx, exige de fournir les données relatives à la propriété, au terrain et à l’activité qui y est exercée, notamment l’emplacement, la superficie, le numéro de la parcelle et l’année d’acquisition, ainsi que des données relatives à la culture, aux procès-verbaux d’eau et d’électricité et à l’autorisation résidentielle, et le souhait du client concernant l’alternative résidentielle, avec des options comprenant l’agricole, le paiement en nature ou en espèces, en plus d’une clause relative à l’estimation future de la valeur du terrain ou au recours contre l’Agence pour tout droit qui s’y rapporte, conformément aux règles et directives émises à ce sujet.
Dans le formulaire, l’Agence exige la présentation d’un ensemble de documents, plans et rapports relatifs aux bâtiments existants, notamment les plans architecturaux et structurels approuvés, le rapport technique, le croquis général avec coordonnées, et ce qui atteste de l’approbation de la demande de logement et du paiement des frais fixés pour le changement d’activité d’agricole à urbaine, ainsi que des photographies récentes du bâtiment, de l’intérieur et de l’extérieur, et le respect d’exigences relatives à la sécurisation des bâtiments et installations existants conformément aux prescriptions de la Protection civile et au code égyptien des exigences en matière d’incendie, avec un délai de deux mois pour achever les procédures, faute de quoi la demande est considérée comme rejetée.
Mais après la découverte que les terres de la Campagne européenne se trouvaient dans le périmètre de la ville du Nouveau Sphinx, le conseiller Khaled Abdel Rahman, juge d’instruction délégué pour instruire les affaires de corruption foncière, a ordonné le 2 juin 2020 la formation d’une mission complémentaire comprenant notamment des ingénieurs de l’Agence de la ville du Nouveau Sphinx, chargée de se rendre sur place pour inspecter le terrain de la société Campagne européenne pour le développement agricole sur la route « Le Caire-Alexandrie », propriété de l’homme d’affaires Abdullah Saad, afin de réévaluer le prix du terrain et de recenser l’ampleur des infractions de la société.
Le juge d’instruction a rendu une décision interdisant à l’homme d’affaires de voyager, inscrivant son nom sur les listes de surveillance et d’arrivée, et ordonnant son arrestation et sa comparution s’il tentait de quitter le pays, dans le cadre de l’affaire dans laquelle il est accusé de détournement de fonds publics, d’enrichissement illicite et de préjudice intentionnel à ces fonds, après avoir changé l’activité du terrain qu’il avait obtenu de l’État et l’avoir transformé de terres agricoles en complexes résidentiels.
L’affaire remonte à l’achat par une société par actions égyptienne, propriété de l’homme d’affaires Abdullah Abdel Hamid Saad, nommée Campagne européenne pour le développement agricole, d’un terrain d’une superficie estimée à 2 105 feddans, 16 qirats et 15 sahms, auprès de l’Autorité générale des projets de reconstruction et de développement agricole, sur la route désertique d’Alexandrie, par un contrat définitif enregistré en mai 2005, pour 10,5 millions de livres, au prix de 5 000 livres le feddan, dans un but de bonification et de culture.
En 2008, la société Campagne européenne a vendu une partie du terrain, construit des bâtiments sur les terres et changé leur activité d’agricole à résidentielle en violation de la loi, en exploitant plus de 7 % de la superficie du terrain pour l’investissement immobilier, dépassant le taux fixé, qui n’est que de 2 %, et en laissant plus de 50 % de sa superficie sans bonification ni culture.
Parallèlement à l’ouverture de la régularisation de la situation des propriétaires de terres dans la ville du Nouveau Sphinx, a été promulgué le décret présidentiel n° 566 de 2020, qui a accordé aux forces armées le droit de conserver toute superficie leur appartenant à l’intérieur des limites des terres couvertes par le décret ; puis le décret présidentiel n° 98 de 2023 leur a attribué une superficie de 3 647,43 feddans du côté de la ville du Nouveau Sphinx, au nord de l’axe Tahya Misr, prélevée sur les terres qui étaient sous la tutelle de l’Autorité des nouvelles communautés urbaines.
Comment les prix de régularisation du changement d’activité ont-ils bondi ?
Selon la décision du gouvernorat de Gizeh n° 1233 de 2020, publiée dans Al-Waqa’i al-Misriya, numéro 228 du 11 octobre 2020, la valeur de la contrepartie de réconciliation pour les infractions de construction à usage résidentiel dans la ville du Nouveau Sphinx a été réduite de 25 % ; mais en 2021, l’Autorité des communautés urbaines a fixé la prime de changement d’activité d’agricole à urbaine à des valeurs allant de 700 à 1 175 livres le mètre, selon la superficie du terrain et les prescriptions de construction, en incluant le coût des réseaux.
Le mémorandum de la Commission foncière principale de l’Autorité des nouvelles communautés urbaines, émis le 1er janvier 2021, et consulté par Zawia3, fixe les valeurs de la prime en contrepartie de la conversion de l’activité d’agricole à urbaine intégrée selon deux régimes, le premier reposant sur un coefficient d’emprise au sol de 15 %, une hauteur rez-de-chaussée + premier étage et un coefficient d’occupation de 0,3.
La prime a été fixée à 700 livres le mètre pour les terrains de plus de 500 feddans, 845 livres pour les superficies de 100 à 500 feddans, 980 livres pour les superficies de plus de 20 et jusqu’à 100 feddans, 1 070 livres pour les superficies de 5 à 20 feddans, et 1 175 livres pour les terrains de moins de 5 feddans.
Le second régime autorise un coefficient d’emprise au sol de 10 %, une hauteur rez-de-chaussée + premier étage et un coefficient d’occupation de 0,2, et la commission a fixé la prime à 580 livres le mètre pour les terrains de plus de 500 feddans, 705 livres pour les superficies de 100 à 500 feddans, 825 livres pour les superficies de plus de 20 et jusqu’à 100 feddans, 980 livres pour les superficies de 5 à 20 feddans, et 980 livres également pour les superficies de moins de 5 feddans.
Mais le mémorandum de la Commission foncière principale lors de sa séance n° 45 du 28 juin 2021 a annulé l’application du mémorandum précédent et a maintenu la valeur de la prime due en contrepartie du changement d’activité des terres d’agricole à urbaine pour les terrains allant de 20 feddans à 500 feddans et plus, tandis qu’il l’a portée à 1 175 livres le mètre pour les terrains de moins de 5 feddans, et à 1 070 livres pour les superficies comprises entre 5 et 20 feddans, avec des prescriptions urbaines précises, comprenant un coefficient d’emprise au sol de 15 %, une hauteur rez-de-chaussée + deux étages et un coefficient d’occupation de 0,5, le coût des réseaux étant inclus dans la valeur de la prime.
En septembre 2021, un mémorandum juridique ultérieur émanant du secteur des affaires foncières et commerciales de l’Autorité a demandé de déterminer si la décision de la Commission foncière principale du 28 juin 2021 avait abrogé sa décision précédente de janvier de la même année ; en réponse, le vice-président de l’Autorité chargé du secteur du développement et de l’aménagement des villes et président de la commission de tarification a indiqué, dans sa lettre n° 48604 du 26 septembre 2021, que la décision de la Commission foncière principale lors de la séance n° 45 du 28 juin 2021 remplaçait la décision de la commission rendue lors de la séance n° 1 du 1er janvier 2021.
Toutefois, le plan stratégique détaillé de la ville du Nouveau Sphinx, annoncé par l’ingénieur Sherif El-Sherbiny, ministre du Logement, des Services publics et des Communautés urbaines, comprenait cinq secteurs d’une superficie totale dépassant 73 000 feddans, répartis entre zones urbaines résidentielles, zones résidentielles agricoles, zones industrielles et logistiques, zones de services régionaux et d’autres destinées aux activités d’investissement.
Parallèlement à l’extension du périmètre de la ville et à l’approbation de son plan stratégique, l’Agence de la ville du Nouveau Sphinx a proposé aux personnes ayant déposé des demandes d’attribution pour des terres situées dans la Campagne européenne trois voies de régularisation et de changement d’activité des terres : poursuivre l’activité agricole, ou changer l’activité en résidentielle et faire installer les réseaux selon le régime en nature, le propriétaire cédant 50 % de son terrain à l’Autorité, ou changer l’activité en résidentielle et faire installer les réseaux selon le régime en espèces, conformément aux prix et règles en vigueur.
Mais une lettre officielle émise ultérieurement par le secteur de la planification et des projets de l’Autorité des communautés urbaines a prévu que la régularisation en nature des terrains de plus de 5 feddans s’effectue par le recouvrement des valeurs du changement d’activité d’agricole à urbaine et des valeurs de fourniture des réseaux, contre une contrepartie en espèces ou en nature, dans un contexte de hausse des coûts des sources d’approvisionnement et de l’installation des réseaux de distribution.
La lettre a enjoint aux agences des villes, lors de l’examen des cas de régularisation, de placer la part de l’État, représentée par l’Autorité des nouvelles communautés urbaines, dans la partie la plus avantageuse du terrain concerné, et de limiter la régularisation au seul recouvrement en nature, sans paiement en espèces, selon des pourcentages variant en fonction de la superficie du terrain.
La part minimale de l’Autorité des communautés urbaines est fixée à 75 % de la superficie des terrains de 5 feddans ou moins, 65 % pour les terrains dont la superficie est comprise entre plus de 5 et 20 feddans, et 50 % pour les terrains de plus de 20 feddans ; ainsi, le pourcentage exigé pour la cession en nature diffère du taux de 50 % mentionné dans l’avis de l’Agence du Nouveau Sphinx publié en 2022, puisque le mémorandum ultérieur indique des pourcentages plus élevés pour les terrains de moins de 20 feddans.
Dans une lettre adressée par l’Agence de la ville du Nouveau Sphinx au chef du bureau de la Conservation foncière de Manshaat El-Qanater, l’Agence a indiqué avoir achevé les procédures d’enregistrement par dépôt des trois décrets présidentiels, enregistrés le 11 décembre 2021 sous les numéros suivants : 2286 de 2021 pour le décret présidentiel 113 de 2018, 2287 de 2021 pour le décret 61 de 2019, et 2288 de 2021 pour le décret 566 de 2020, demandant au bureau de la Conservation foncière de n’enregistrer aucune transaction ni d’établir de procurations sur les terres concernées par ces décrets qu’après avoir consulté l’Autorité des nouvelles communautés urbaines et l’Agence de la ville du Nouveau Sphinx en tant qu’autorités de tutelle, et menaçant de prendre les mesures juridiques nécessaires en cas de non-respect.
En conséquence, 3 000 familles de propriétaires de terres de la Campagne européenne dans la ville du Nouveau Sphinx se sont retrouvées lésées par les frais de régularisation des terres, et ont commencé en 2021 à lancer des appels à l’aide pour réclamer la réduction des frais de changement d’activité d’agricole à immobilière, qui s’élevaient alors à 1 165 livres le mètre, et pour exprimer leur refus de céder des parties de leurs terres ; l’Agence de la ville a répondu qu’elle étudiait les demandes, et au cours des mois de novembre et décembre de la même année, les propriétaires ont organisé des rassemblements de protestation devant l’Autorité des communautés urbaines, qui a rouvert les candidatures en juillet 2022.
Une plainte déposée par l’un des propriétaires de terres, consultée par Zawia3, révèle une contestation du mécanisme qui lui a été notifié concernant le changement d’activité ; l’auteur de la plainte affirme avoir appris, par la page officielle de l’Agence de la ville du Nouveau Sphinx, la fixation d’une valeur d’environ 1 165 livres le mètre en contrepartie du changement d’activité et de l’extension des réseaux, ou d’une autre alternative consistant en la cession en nature de 50 % de la superficie du terrain dont il est propriétaire, en vertu de contrats conclus avec l’État.
L’auteur de la demande conteste ce qu’il considère comme une atteinte à la propriété privée, demandant à l’Agence de lui indiquer la valeur à payer, qu’il s’agisse de la contrepartie d’infractions de construction ou d’autres frais liés au terrain, en précisant la source de ces montants et le fondement juridique qui l’oblige à les payer.
En revanche, l’Agence de développement de la ville du Nouveau Sphinx a mis en garde les citoyens contre le fait de se laisser entraîner par toute annonce trompeuse ou par toute personne, société, association ou entité annonçant la vente de parcelles à l’intérieur des limites de la ville du Nouveau Sphinx en prétendant être propriétaire de ces terres, à la lumière de la promulgation du décret présidentiel n° 61 de 2019 et du décret présidentiel n° 566 de 2020 ; et en août 2026, le conseil d’administration du Centre national de planification des usages des terres de l’État a approuvé l’affectation d’une superficie de 62 224,25 feddans pour modifier les limites de la ville du Nouveau Sphinx.
Le changement d’affectation des terres
Dans le même contexte, Yahia Shawkat, chercheur en politiques du logement et de l’environnement urbain et directeur de l’Observatoire de l’environnement bâti, explique que les terres de la route désertique, dont celles de la Campagne européenne, avaient été affectées à l’origine par l’organisme des projets de bonification relevant du ministère de l’Agriculture à des fins de bonification agricole, à des prix bas, avec un plafond de construction ne dépassant pas 2,5 % de la superficie du terrain, la construction devant se limiter aux usages liés à l’activité agricole.
Il explique à Zawia3 que cette condition a été contournée par certains promoteurs et particuliers, qui ont divisé et vendu des parcelles pour y construire des résidences de repos et des jardins, en violation des conditions d’affectation et de la finalité agricole pour laquelle les terres avaient été affectées.
Il affirme que le ministère de l’Agriculture n’a pas combattu efficacement ces infractions en leur temps, ce qui a conduit par la suite à la réaffectation de ces terres au profit de l’Autorité des nouvelles communautés urbaines, laquelle a commencé à traiter les situations existantes comme un changement d’activité des terres, et a imposé une contrepartie financière, ou ce qu’il a qualifié d’infractions de changement d’activité, aux propriétaires de ces terres, bien que l’origine du problème, selon lui, réside dans la nature de l’affectation agricole et ses conditions et dans l’absence de traitement des infractions en leur temps.
De son côté, Maha Ahmed, avocate des droits humains spécialisée dans le droit au logement, estime qu’il n’est pas juste de traiter tous les propriétaires ou détenteurs de terres de la Campagne européenne selon une qualification juridique unique, car il existe une différence entre celui qui détient un titre enregistré, celui qui dispose d’un contrat, d’une attribution ou d’une transaction antérieure avec un organisme public, et celui qui s’appuie sur la possession ou l’occupation de fait ; déterminer la situation juridique de chaque cas exige d’examiner le titre de chaque parcelle et la chaîne des transactions dont elle a fait l’objet, ainsi que de faire correspondre son emplacement avec les cartes et les coordonnées figurant dans les décisions concernées.
Elle insiste sur la nécessité de distinguer entre le changement d’affectation d’un terrain appartenant à l’État et l’expropriation d’un terrain dont il est établi qu’il relève de la propriété privée, expliquant que l’État peut, conformément à la loi, établir les plans d’urbanisme et changer l’usage des terres qui lui appartiennent, mais que s’il s’agit d’une propriété privée établie, l’article 35 de la Constitution dispose qu’elle ne peut être expropriée que pour cause d’utilité publique et moyennant une juste indemnisation payée à l’avance conformément à la loi.
Elle indique que les deux décrets présidentiels n° 61 de 2019 et n° 566 de 2020 ont réaffecté des superficies de terres de l’État au profit de l’Autorité des nouvelles communautés urbaines pour établir la ville du Nouveau Sphinx, soulignant que le décret 61 prévoyait le transfert à l’Autorité des documents relatifs aux transactions antérieures, le recensement des biens immobiliers existants et le recouvrement des créances de l’État au titre du changement d’affectation des terres, en espèces ou en nature.
Elle déclare à Zawia3 : « La promulgation des deux décrets ne signifie pas en soi l’extinction de tous les droits antérieurs, et ne tranche pas à elle seule la validité de chaque contrat ou propriété, car cela dépend de la source du droit, du degré d’achèvement de ses procédures et de l’emplacement du terrain litigieux ».
Elle ajoute que le décret 566 comprenait la réaffectation de superficies déterminées de terres de l’État, dont des superficies qui étaient affectées à des organismes publics, au profit de l’Autorité des communautés urbaines, mais que sa seule promulgation ne suffit pas à prouver l’extinction d’un droit privé établi par un titre valide.
Elle affirme que le simple changement de la qualification du terrain d’agricole à urbain ne suffit pas à lui seul à justifier une quelconque contrepartie financière ou une réévaluation du prix, et que la réclamation doit au contraire reposer sur un fondement juridique et des règles publiées et applicables au cas, avec une explication de la méthode d’évaluation et de la base sur laquelle les créances ont été calculées, faisant remarquer que le décret 61 de 2019 a renvoyé la fixation des règles de recouvrement à une décision du président du Conseil des ministres.
L’avocate distingue également entre la « contrepartie en nature » prévue par le décret 61, qui concerne ce que l’État peut obtenir en contrepartie du changement d’affectation du terrain, et l’indemnisation due au propriétaire en cas d’expropriation, affirmant que la contrepartie en nature ne doit pas être considérée comme un substitut automatique à l’indemnisation d’un propriétaire dont la propriété est établie, et que tout règlement en nature doit reposer sur des règles juridiques claires et un mécanisme d’évaluation publié, de manière à préserver les droits des parties.
Elle indique que la voie juridique diffère selon la nature du litige : il peut s’agir d’un recours devant le Conseil d’État contre une décision administrative définitive, en respectant les délais de recours, d’une demande d’indemnisation pour une décision illégale et les préjudices qui en ont découlé, ou d’une saisine de la juridiction compétente pour statuer sur le fond de la propriété ou la validité du contrat, estimant que plusieurs voies juridiques sont disponibles dans un même cas, mais que déterminer la bonne voie exige d’abord de classer avec précision les documents et la décision contestée.
Elle conclut son entretien avec nous en déclarant que la nouvelle planification ou le transfert de la tutelle sur le terrain ne tranchent pas à eux seuls le sort des droits antérieurs, et que le traitement juridique correct des cas de la Campagne européenne exige d’examiner le titre de chaque propriétaire, de faire correspondre le terrain avec les coordonnées et les cartes officielles, et de déterminer le fondement juridique de toute réclamation financière ou mesure susceptible de porter atteinte à la possession ou à la propriété.
Le parcours des terres de la Campagne européenne vers l’intérieur des limites de la ville du Nouveau Sphinx révèle que la crise ne concerne pas seulement la hausse des frais de changement d’activité, mais aussi le changement de statut des terres et la multiplicité des autorités de tutelle, avec ce qui en a découlé comme disparités dans les situations juridiques des propriétaires et différences dans les mécanismes de régularisation de leur situation.
Si l’État a le droit de replanifier ses terres et d’en changer les usages, les cas documentés par l’enquête ont montré que trancher le sort de milliers de propriétaires exige de distinguer entre celui qui détient un titre enregistré, celui qui s’appuie sur des contrats ou des transactions antérieures avec l’État, et celui qui ne détient qu’une simple possession. Alors que les évaluations et les pourcentages de cession en nature continuent de changer, le résultat le plus marquant reste l’absence d’un règlement clair et unifié, qui équilibre le droit de l’État à planifier et la protection des droits nés dans le cadre de contrats et de documents antérieurs.
