Nagwa est assise dans son appartement de la ville de Zagazig, dans le delta du Nil, les yeux rivés sur l’écran de télévision, où elle suit avec une vive inquiétude chaque débat consacré à la loi sur les anciens loyers. Elle n’a jamais suivi les affaires publiques, mais la loi qui a garanti sa stabilité pendant vingt ans, depuis son divorce et son installation avec ses enfants dans l’appartement familial, est devenue aujourd’hui une menace silencieuse.

« Ils disent qu’ils vont modifier la loi… Et moi, alors ? Où est-ce que je vais aller ? », se demande-t-elle d’une voix à peine audible, tandis que sa tension monte à chaque nouvelle information. Elle vit aujourd’hui d’une simple pension de l’État qui couvre à peine ses besoins essentiels, et elle sait que la seule idée de déménager, ou de trouver un logement de remplacement, dépasse totalement ses moyens.

Depuis des semaines, les amendements proposés à la loi sur les anciens loyers sont devenus sa préoccupation majeure. Alors que les propriétaires attendent un amendement longtemps espéré pour libérer leurs biens, Nagwa craint, comme des millions d’autres locataires, que ces amendements ne marquent le début d’un déplacement qui ne dit pas son nom, sans que l’État n’offre la moindre garantie claire à ceux qui n’ont pas d’alternative.

Au milieu de la polémique croissante autour des amendements à la loi sur les anciens loyers, les avis divergent entre ceux qui réclament que les propriétaires recouvrent leurs droits et ceux qui craignent que ces amendements ne portent préjudice à des millions de locataires, en particulier ceux qui n’ont pas d’alternative. Car si de nombreux propriétaires estiment que la loi actuelle n’est plus équitable, en raison du gel des loyers depuis de longues années, selon leurs dires, des locataires comme Nagwa avertissent que tout amendement qui ne tient pas compte de la situation des catégories les plus vulnérables pourrait devenir une menace directe pour la stabilité sociale.

La Chambre des représentants égyptienne examine actuellement le nouveau projet de loi, après que le gouvernement en a achevé la version principale et l’a soumise au Parlement, qui l’a renvoyée à la commission du logement pour qu’elle en débatte au sein de l’assemblée. De profondes divisions opposent les députés sur certaines dispositions du texte, que certains jugent illogiques et dépourvues de dimension sociale et humaine.

Dans cette enquête, Zawia3 a contacté plus de 20 citoyennes et citoyens, propriétaires et locataires, en plus d’experts et de responsables, afin de recenser les différents avis et tendances, et de comprendre les raisons et les motivations qui sous-tendent les positions de chacune des parties au conflit.

Les étapes de l’évolution de la loi sur les anciens loyers en Égypte

La loi sur les anciens loyers, qui régit la relation entre propriétaire et locataire (loi n° 136 de 1981), est l’une des lois sur le logement les plus controversées en Égypte. Elle accorde au locataire le droit de rester à vie dans le logement, la relation locative se prolongeant au profit de ses enfants, en contrepartie d’un loyer bas, sans rapport avec les prix actuels du marché, qui peut dans certains cas descendre à moins de 50 livres égyptiennes par mois. À l’inverse, les loyers du marché libre ont atteint ces dernières années des niveaux record : le loyer d’un logement comparable peut dépasser 10 000 livres par mois dans certains quartiers, ce qui a poussé de nombreux propriétaires à réclamer la modification de la loi.

Historiquement, les racines de ce système remontent au début de l’intervention de l’État sur le marché locatif, avec le déclenchement de la Première Guerre mondiale en 1914, lorsque le pays a connu une grave crise du logement. En 1947 a été promulguée la loi de stabilisation des loyers, destinée à protéger les locataires contre la cherté et les monopoles, puis se sont succédé des textes qui ont renforcé cette orientation, notamment sous le président Gamal Abdel Nasser, qui a consacré le principe de la prolongation légale des baux et du gel des loyers.

En 1996, une nouvelle loi a libéralisé la relation locative entre propriétaire et locataire, mais elle n’a pas été appliquée de manière rétroactive, ce qui a maintenu les anciens contrats sous l’empire des lois précédentes. Ces dernières années, le dossier des anciens loyers est revenu sur le devant de la scène, porté par la hausse du coût de la vie et des prix de l’immobilier, qui ont augmenté de manière sans précédent, et par les revendications de certains propriétaires qui réclament une modification de la loi pour rétablir ce qu’ils considèrent comme une « justice perdue ». À l’inverse, les locataires estiment que ce système constitue un filet de sécurité sociale, en particulier pour les catégories à revenus limités qui n’ont pas d’alternative de logement adéquate, et craignent qu’un amendement mal pensé ne porte atteinte à leur droit au logement.

Ces dernières années, l’État a engagé des démarches limitées dans cette direction, la plus marquante étant la promulgation d’une loi régissant la situation des locaux loués à des personnes morales, assortie d’un calendrier de libéralisation de la relation locative pour ces locaux. Mais le débat se poursuit sur l’avenir des logements d’habitation soumis à la loi sur les anciens loyers, sur fond d’appels à un dialogue sociétal et à une réforme progressive garantissant un équilibre entre les droits des deux parties.

Les propriétaires, entre partisans et opposants de la loi

Mohamed El-Gammal, propriétaire dans le quartier de Matareya, dans l’est du Caire, partage l’inquiétude que vit Nagwa, mais d’un point de vue différent. Propriétaire de deux immeubles hérités de ses parents, il ne cache pas sa crainte que les amendements à la loi sur les anciens loyers ne portent préjudice à une large catégorie de locataires, en particulier ceux qui vivent dans les quartiers populaires et dépendent de salaires ou de pensions modestes qui ne suivent pas la forte hausse du coût de la vie.

Mohamed dit espérer que les amendements lui permettront de tirer un profit équitable de ses biens, mais il ne veut pas pour autant qu’ils se fassent aux dépens des catégories les plus vulnérables, estimant que « trouver l’équilibre est la solution » et que rendre justice aux propriétaires ne doit pas nécessairement signifier léser les locataires.

Islam Gika, lui, voit dans les amendements à la loi sur les anciens loyers une lueur d’espoir longtemps attendue, et les considère comme une occasion nécessaire de rééquilibrer la relation entre propriétaire et locataire. Son point de vue découle d’une expérience personnelle vécue avec sa mère, qui a hérité de sa famille un local commercial dans un marché populaire très animé, mais n’a pas pu en tirer un profit équitable en raison du loyer dérisoire payé par le locataire et du refus constant de celui-ci de toute tentative de négociation.

Selon Islam, sa mère a tenté de parvenir à un règlement à l’amiable avec le locataire et lui a proposé une somme d’argent raisonnable pour l’aider à quitter les lieux, mais celui-ci a répondu par une contre-offre supérieure à la somme proposée, accompagnée d’une phrase choquante : « Prends l’argent et oublie le local. » Pour Islam, cet épisode reflète ce qu’il a qualifié d’« abus de force inacceptable » de la part de certains locataires, qui traitent la propriété comme un droit permanent, oubliant que la relation locative est par essence temporaire et ne vaut pas propriété.

Même si certains propriétaires estiment que la loi sur les anciens loyers a nui à leurs intérêts pendant des décennies, l’État leur a accordé, à des périodes antérieures, un certain nombre de facilités et d’incitations pour les encourager à construire et à investir dans l’immobilier, même dans le contexte du gel des loyers. Dans les années 1960 et 1970, par exemple, certains propriétaires ont obtenu des terrains à bâtir à des prix symboliques ou avec des facilités de paiement dans le cadre de projets de logements urbains, et ont aussi bénéficié d’exonérations fiscales sur les logements loués, en particulier lorsqu’ils étaient destinés à l’habitation. De même, le secteur de la construction a reçu un soutien direct ou indirect sur les prix des matériaux de construction de base, comme le ciment et l’acier, ce qui a contribué à alléger le coût global des bâtiments à cette époque.

Selon le recensement de la population de 2017 de l’Agence centrale pour la mobilisation publique et les statistiques (CAPMAS), le nombre total de logements loués sous le régime des anciens loyers s’élevait à plus de 3 019 000 unités ; le nombre de ménages vivant en Égypte dans des logements relevant de ce régime est d’environ 1,642 million, et le nombre de personnes qui y habitent est estimé à plus de 6 millions.

Selon la CAPMAS, la plus grande partie de ces logements se concentre dans quatre gouvernorats principaux : Le Caire, Gizeh, Alexandrie et Qalyubiya, comme le montre le tableau ci-dessous.

Les amendements proposés, une menace pour la paix sociale

Le chercheur en économie et en politique Zohdi El-Shamy, membre du Front pour la justice sociale, qualifie le projet d’amendement de la loi sur les anciens loyers de « manipulation flagrante de la sécurité de la société », et met en garde contre son adoption sans étude sociale et économique approfondie. El-Shamy affirme que le projet présenté contrevient aux arrêts de la Haute Cour constitutionnelle et à la Constitution égyptienne, et qu’il porte en lui une menace explicite pour la paix sociale : « La loi, telle qu’elle a été présentée, va allumer une discorde interne entre des millions de citoyens et saper la stabilité de catégories fragiles, sur le plan du logement comme sur le plan économique. »

Dans un entretien exclusif avec Zawia3, El-Shamy souligne que le gouvernement cherche à mettre fin à la relation locative en cinq ans seulement, sans fournir d’alternatives réalistes, ce qu’il considère comme « une tentative de chasser les citoyens de leurs logements, y compris les personnes âgées et les retraités qui vivent au cœur d’une crise économique étouffante et d’une inflation sans précédent ».

Il ajoute : « On ne peut pas tout simplement mettre fin à une relation qui concerne un million d’établissements économiques qui fonctionnent et servent les citoyens à des prix acceptables. Qui assumera un tel chaos ? Et qui maîtrisera la hausse folle attendue des prix des biens et des services si cette loi est appliquée ? »

El-Shamy a critiqué ce qu’il considère comme « une opération de séduction envers une catégorie d’investisseurs et de propriétaires qui ont déjà perçu une contrepartie financière lors de la mise en location de ces logements, et qui ont même bénéficié à l’époque de facilités et d’un soutien de l’État pour construire », affirmant qu’« il aurait mieux valu que le gouvernement s’attaque au dérèglement du marché immobilier, où les prix des appartements et des loyers ont atteint des montants astronomiques, au lieu de mettre la pression sur les simples citoyens ».

En novembre dernier (le 9 novembre 2024), la Haute Cour constitutionnelle a déclaré inconstitutionnel le premier alinéa des articles 1 et 2 de la loi sur les anciens loyers promulguée en 1981, dispositions qui prévoyaient la fixité des loyers annuels des locaux dont la construction a été autorisée à usage d’habitation, et a appelé la Chambre des représentants à les modifier avant la fin de la session parlementaire ordinaire en cours. L’arrêt s’est fondé sur le motif que « la fixité des loyers à un moment donné, une fixité que ne vient pas altérer le passage de décennies depuis la date à laquelle ils ont été déterminés et sur laquelle n’influent ni la hausse des taux d’inflation ni la baisse du pouvoir d’achat de la valeur du loyer annuel, constitue une atteinte à la valeur de justice et une négation du droit de propriété » ; la loi plafonnait en effet le loyer annuel à 7 % de la valeur du terrain au moment de l’autorisation de construire et de celle des bâtiments, calculée selon leur coût réel au moment de la construction.

Pour sa part, Elham Eidarous, mandataire des fondateurs du Parti Pain et Liberté (en cours de constitution) et membre du Front pour la justice sociale, estime que le cœur de la crise des anciens loyers ne réside pas dans le différend entre les anciens locataires et les propriétaires d’origine, mais dans les politiques de l’État, qui a renoncé à son rôle de régulation et laissé la relation entre les deux parties exposée aux tensions pendant de longues décennies, après avoir supprimé la commission de fixation des loyers et suspendu les mécanismes de tarification équitable.

Eidarous ajoute, dans un entretien exclusif avec Zawia3 : « Le vrai problème a commencé avec l’entrée de sociétés et d’entrepreneurs sur le marché immobilier : ils ont acheté ces dernières années de vieux immeubles à bas prix et attendent le moment de la libéralisation des contrats pour réaliser d’énormes profits. Ce ne sont pas d’anciens propriétaires qui ont hérité de biens, mais de nouveaux investisseurs qui ont acheté en connaissant parfaitement la situation de ces logements. »

Elle insiste sur le fait que tout amendement de la loi doit veiller à ce que ces nouveaux investisseurs ne profitent d’aucune hausse des loyers, et demande que le bénéfice de tout amendement soit réservé aux seuls propriétaires d’origine ou à leurs héritiers.

Eidarous s’oppose à toute proposition fixant une période transitoire pour la libéralisation de la relation locative, en s’appuyant sur les arrêts de la Haute Cour constitutionnelle, qui a jugé, en 1997 pour les baux commerciaux et en 2002 pour les baux d’habitation, que la prolongation légale des baux n’est admise que pour une seule génération. Elle explique : « Les anciens loyers sont naturellement en voie de disparition, à mesure que décède la deuxième génération de locataires, alors pourquoi se presser ? La Cour constitutionnelle a limité la prolongation légale à une seule génération, et les anciens contrats vont donc s’éteindre avec le temps, sans qu’il soit besoin d’amendements controversés. »

Eidarous propose d’augmenter les loyers selon un critère légal fixe et non selon des considérations de marché fluctuantes, soulignant que le locataire n’est pas responsable de l’emplacement de l’immeuble ni de la hausse actuelle des prix. Elle cite l’expérience du « barème commercial de 1997 », qui a instauré des hausses progressives selon la catégorie de loyer.

Eidarous propose aussi de répartir les biens en trois catégories : les logements dont le loyer est inférieur à 20 livres, dont le loyer serait multiplié par cinq, avec un minimum de 100 livres, puis augmenté de 5 % par an au maximum ; les loyers compris entre 20 et 100 livres, qui ne seraient doublés qu’une seule fois ; enfin, les loyers supérieurs à 100 livres, qui ne seraient pas multipliés mais augmentés d’un pourcentage raisonnable.

Eidarous relève qu’il existe une charge croissante pour les propriétaires en matière d’entretien, de nettoyage et de rénovation, tout en soulignant que la plupart des locataires participent effectivement à ces dépenses. Elle appelle à rendre officiellement opérationnelles les « unions des occupants », afin de permettre une répartition organisée des coûts entre propriétaire et locataire et d’éviter que le propriétaire ne soit contraint de vendre l’immeuble à des investisseurs immobiliers.

La mandataire des fondateurs du Parti Pain et Liberté évoque l’existence d’une responsabilité constitutionnelle de l’État dans la protection des immeubles au caractère architectural remarquable, en particulier dans des zones comme le centre-ville du Caire et certains quartiers historiques. Selon elle, la préservation de ces immeubles ne doit pas être la responsabilité individuelle du seul propriétaire, mais doit inclure un soutien public direct pour la restauration et l’entretien, afin de préserver le patrimoine urbain de la disparition.

En conclusion, Eidarous affirme que le problème majeur ne réside pas dans le régime des anciens loyers, mais dans l’emballement « enragé » du marché immobilier et des nouveaux loyers, où l’immobilier est devenu un moyen d’accumuler des fortunes et non de se loger durablement. Elle ajoute : « L’État ne fournit pas suffisamment de logements sociaux, et les logements qu’il propose sont hors de prix et situés dans des zones éloignées, ce qui rend irréaliste tout discours sur des solutions de relogement pour les anciens locataires. Si l’État veut mettre fin à la crise des anciens loyers, il doit d’abord réformer le nouveau marché immobilier et fournir un véritable logement aux jeunes, au lieu de les pousser à la rue. »

Selon les données du recensement de la population, du logement et des conditions de logement de 2017, publié par la CAPMAS, plus d’un tiers des ménages qui vivent dans des logements soumis aux anciens loyers, soit environ 600 000 ménages, paient un loyer mensuel inférieur à 50 livres. Par ailleurs, 20 % des ménages, soit environ 327 000, paient des loyers compris entre 50 et 100 livres par mois.

La tranche qui paie des loyers mensuels compris entre 100 et 200 livres représente environ 19 % des ménages, soit près de 307 000. Les ménages restants, soit environ un quart, forment une large tranche dont les loyers vont de 200 livres à plus de 900 livres par mois, selon le quartier et la taille du logement, comme le montre le tableau ci-dessous.

Restructurer la détention de l’immobilier

Ibrahim Ezz El-Din, ingénieur en planification architecturale et chercheur spécialisé dans le droit au logement, estime que les signaux émis par le projet de loi du gouvernement sur les anciens loyers annoncent une crise imminente qui pourrait toucher les deux parties de la relation, propriétaires et locataires, sans qu’aucune d’elles n’en retire de gains réels. Au lieu d’une solution juste et équilibrée, se profile un scénario complexe, susceptible d’entraîner de graves dommages sociaux et économiques.

Ezz El-Din explique à Zawia3 qu’aujourd’hui, environ un million et demi de ménages vivent dans des logements soumis à la loi sur les anciens loyers, face à un million et demi de propriétaires qui souffrent de ne pas pouvoir jouir pleinement de leurs biens. Ce n’est pas la responsabilité des individus, mais le produit d’un vieil héritage législatif imposé par l’État pendant des décennies, dont les conséquences perdurent sans qu’aucune intervention de fond ne vienne y remédier.

Le chercheur en droit au logement estime qu’une solution juste doit prendre en compte les droits des deux parties : le locataire a le droit de vivre dans un logement stable, à un coût proportionné à ses revenus, tout comme le propriétaire a le droit de tirer un profit équitable de ses biens. Et c’est à l’État, puisque c’est lui qui a établi le cadre juridique antérieur, d’assumer la responsabilité de corriger ce déséquilibre historique, sans en faire porter le poids aux citoyens.

Il ajoute que la proposition gouvernementale accorde aux locataires un délai de cinq ans, à l’issue duquel le propriétaire aura le droit de saisir la justice pour les expulser. En contrepartie, les familles se verraient attribuer des logements de l’Autorité des nouvelles communautés urbaines, en pleine propriété ou en location. Mais ces logements sont généralement hors de prix et géographiquement éloignés du cadre de vie des habitants, sans aucun plan réaliste garantissant un relogement ou la justice sociale. À l’expiration de la période transitoire, des milliers de familles seront menacées de se retrouver à la rue, faute de mécanismes clairs pour protéger le logement ou fournir des alternatives adéquates, ce qui annonce l’explosion d’une crise sociale et du logement aiguë, que l’État n’a à ce jour aucune vision claire pour éviter.

La plupart des immeubles régis par les anciens loyers se trouvent dans des quartiers du Caire comme Choubra, El-Waily, El-Doweiqa et El-Sahel, qui entrent dans le périmètre du plan « Développement du Caire 2052 ». Avec la fin de la relation locative, l’obstacle juridique à l’expropriation disparaît, ce qui ouvre la porte à l’intervention de l’État et de l’Autorité des nouvelles communautés urbaines, et le propriétaire pourrait se retrouver soudain sommé d’évacuer l’immeuble ou engagé dans un litige judiciaire pour obtenir une indemnisation, selon Ezz El-Din.

Le chercheur spécialisé dans le droit au logement indique qu’en coulisses, certains projettent de s’approprier ces immeubles ou de prendre le contrôle de leurs emplacements stratégiques. Des investisseurs locaux et régionaux, ainsi que de grandes sociétés immobilières, guettent le moment où prendra fin la relation entre propriétaire et locataire. Le propriétaire ne récupérera pas pleinement son bien, et le locataire ne conservera pas son logement. Les immeubles se transformeront plutôt en actifs d’investissement lucratifs, attribués à ceux qui attendaient de loin.

Ce qui se passe, selon les déclarations d’Ibrahim Ezz El-Din, ne se limite pas à de simples amendements juridiques : c’est un projet de restructuration de la détention de l’immobilier en Égypte aux dépens des catégories les plus faibles. Dans cinq ans, nous pourrions trouver le locataire à la rue et le propriétaire devant les tribunaux, tandis que de grandes sociétés annonceront des projets immobiliers de luxe sur les décombres de quartiers populaires comme Choubra ou El-Waily, dans un scénario où les pauvres sont exclus au nom du développement et où la terre est vendue à ceux qui ont de l’influence, et non à ceux qui y ont habité, en ont hérité ou y ont un jour construit.

Une loi injuste pour les deux parties ?

Dans ce contexte, l’avocat Yasser Saad avertit que les amendements proposés à la loi sur les anciens loyers comportent des violations constitutionnelles manifestes et risquent de déclencher de nouveaux conflits sans apporter de véritable solution à la crise chronique entre propriétaires et locataires.

Il affirme à Zawia3 que ces amendements sont contraires à deux règles constitutionnelles fondamentales sur lesquelles se sont appuyés les arrêts de la Haute Cour constitutionnelle. La première est le principe selon lequel « le contrat fait la loi des parties », qui interdit toute ingérence d’un tiers dans la relation contractuelle entre propriétaire et locataire, sauf en cas d’extrême nécessité, comme la guerre ou un état d’urgence général. « Mettre fin par une décision législative à une relation contractuelle entre deux parties civiles, en l’absence d’un état de nécessité impérieux, constitue une atteinte manifeste aux droits civils fondamentaux », selon ses termes.

Le second principe constitutionnel que violent les amendements est celui des droits acquis, garantis par la Constitution, qui interdit d’y porter atteinte de manière rétroactive. Saad estime que mettre fin brutalement à la relation locative, ou imposer de nouvelles conditions sans le consentement des deux parties, constitue une violation de ce principe constitutionnel établi. Il rappelle que la Haute Cour constitutionnelle a déjà rendu deux arrêts importants dans ce domaine : le premier n’admet la prolongation du bail qu’au profit de la deuxième génération seulement, et le second impose que le loyer soit en adéquation avec la conjoncture économique et les prix du marché, sans toutefois donner à l’État un pouvoir absolu de modifier les contrats ou d’y mettre fin.

Saad explique également que le rôle de l’État dans ce dossier doit se limiter à la supervision et à la régulation générale, à l’image des commissions d’évaluation des loyers prévues par la loi 54, qui ont été progressivement délaissées jusqu’à perdre toute influence. « L’État n’est pas partie à cette relation, mais le garant de son équilibre conformément à la loi et à la Constitution », ajoute Saad.

L’avocat à la Cour de cassation estime que les amendements proposés ne résoudront pas la crise mais l’aggraveront au contraire, puisqu’ils menacent de détruire la stabilité résidentielle de dizaines de milliers de personnes, sans garantir aux propriétaires une indemnisation équitable ni un véritable recouvrement de leurs droits. Saad insiste sur le fait que la solution ne peut venir d’une seule partie ni être imposée d’en haut par la loi, mais doit reposer sur un dialogue sociétal large et global, auquel participent toutes les parties concernées, locataires, propriétaires et experts, afin de réorganiser la relation locative de manière à garantir la justice pour tous.

De son côté, le député Freddy El-Bayadi, membre de la Chambre des représentants et vice-président du Parti social-démocrate égyptien, a critiqué la version actuelle du projet de loi sur les anciens loyers, mettant en garde contre ses répercussions sur les catégories les plus vulnérables de la société et affirmant qu’il est « injuste à la fois pour le propriétaire et pour le locataire ». El-Bayadi a également exprimé son rejet catégorique de l’idée d’une hausse brutale des loyers, soulignant que faire passer un loyer de 5 ou 10 livres à 1 000 livres d’un seul coup constitue une charge insupportable pour les personnes à faibles revenus.

Dans ses déclarations à Zawia3, le député a réclamé une période transitoire équitable pour l’application des hausses, qui tienne compte de la situation économique et sociale des locataires, plutôt que des politiques d’expulsion soudaine qu’il juge « irréalistes ». Il a aussi critiqué l’article qui prévoit l’évacuation du logement dans un délai de 5 ans.

El-Bayadi a appelé à une solution alternative fondée sur une aide financière directe, accordée par l’État aux locataires qui n’ont pas les moyens de payer, en particulier les retraités et les bénéficiaires des programmes de protection sociale comme « Takaful et Karama » (« Solidarité et Dignité », le programme d’aides monétaires de l’État), estimant que cette solution est plus réaliste que la construction de nouveaux logements vers lesquels il est difficile de transférer les citoyens, loin de leurs lieux de travail et des écoles de leurs enfants : les solutions ne doivent pas se faire aux dépens des locataires.

En conclusion, le député a estimé que fixer un loyer minimum uniforme, comme 1 000 livres, traduit une absence de justice dans la répartition, puisqu’il ne fait pas de différence entre un appartement avec vue sur le Nil et un autre composé d’une chambre et d’un salon dans une zone reculée. Selon lui, ce dont l’État a besoin, ce n’est pas seulement d’une réforme juridique, mais d’une vision juste et souple qui équilibre les droits des propriétaires et la dignité des locataires, dans le cadre d’une politique du logement globale qui tienne compte de la réalité économique et sociale.

Dans son étude publiée par Diwan Al-Omran sous le titre « Vers une solution juste à la question des anciens loyers en Égypte », le chercheur en urbanisme Ibrahim Ezz El-Din propose un ensemble de réformes globales pour traiter la crise des anciens loyers, à partir d’une vision intégrée qui place la justice sociale et le droit au logement en tête des priorités.

Le chercheur en urbanisme Ibrahim Ezz El-Din estime que la crise des anciens loyers ne peut être démêlée sans s’arrêter sur le dysfonctionnement plus large des politiques de logement de l’État. Dans ses propos à Zawia3, il insiste sur le fait que la première étape nécessaire est de « réguler le marché immobilier », au moyen d’outils fiscaux équitables qui limitent la spéculation et obligent les capitaux à s’orienter vers des projets de logement social, et pas uniquement vers des projets lucratifs. Il demande à l’État de reprendre son rôle direct dans la construction de logements pour les personnes à revenus faibles et moyens, soulignant que se contenter de projets d’investissement à haut rendement ne fait qu’aggraver la crise.

Ezz El-Din ne s’arrête pas là. Il appelle aussi à obliger le secteur privé à consacrer des proportions claires de ses projets au logement abordable, dans le cadre d’un partenariat garantissant une répartition plus juste des ressources urbaines. Sur le plan de la protection sociale, il propose d’élargir les programmes d’aide directe aux familles vulnérables, au moyen de prêts bonifiés ou de mécanismes de location-accession, afin de leur garantir un logement décent et durable.

Ezz El-Din insiste sur la nécessité de réviser la législation urbaine existante pour en garantir la cohérence avec les principes de justice sociale, et réclame une définition juridique claire de la notion d’« expulsion forcée », conforme aux normes internationales, en insistant sur la fourniture de logements de remplacement et d’indemnisations équitables aux personnes touchées, et sur la participation des communautés locales à l’élaboration des politiques, pour éviter l’exclusion et les décisions imposées d’en haut.

Quant à la relation contractuelle entre propriétaire et locataire, Ezz El-Din appelle à la réorganiser sur des bases plus justes, en commençant par des hausses de loyer progressives liées au taux d’inflation ou au niveau de revenu du locataire, tout en mettant fin à la prolongation automatique des contrats, sauf dans des cas humanitaires, comme la prolongation du bail au profit de l’épouse pour une période transitoire. Il recommande aussi de mettre fin à ce qu’il appelle « l’héritage ouvert des biens immobiliers », d’intégrer les logements vacants au marché immobilier selon des mécanismes clairs, et de garantir qu’aucune expulsion n’ait lieu sans qu’une véritable alternative ne soit fournie.

Le chercheur en urbanisme va plus loin encore, en proposant la création d’un fonds de soutien transitoire, financé par le budget général de l’État et les recettes des règlements fiscaux, pour alléger la charge des propriétaires et des locataires pendant la période de transition, tout en accordant des exonérations fiscales aux propriétaires lésés.

Entre-temps, les discussions se poursuivent au sein de la commission conjointe de la Chambre des représentants sur les deux projets de loi présentés par le gouvernement pour réglementer les anciens loyers. La commission, qui réunit les commissions du logement et des services publics, de l’administration locale, et des affaires constitutionnelles et législatives, a entamé les auditions des parties à la relation locative : elle a reçu les représentants des propriétaires le dimanche 11 mai 2025 et devait recevoir les locataires le lundi 12 mai.

Cette démarche répond aux directives du conseiller Hanafy Gebaly, président de la Chambre des représentants, sur la nécessité d’ouvrir la voie à un véritable dialogue sociétal, débouchant sur une législation équilibrée qui préserve les droits de toutes les parties et épargne au pays une vague de troubles sociaux.

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