Les crimes violents liés à l’exécution d’expulsions dans des logements soumis au régime des « anciens loyers » (loyers bloqués depuis des décennies) se sont récemment multipliés après la modification de la loi, allant des menaces aux agressions verbales ou physiques, certains allant jusqu’au meurtre ou à la tentative de meurtre, sur fond de volonté des propriétaires d’expulser les locataires ou d’augmenter le loyer des logements.

La Haute Cour constitutionnelle avait déclaré, en novembre 2024, l’inconstitutionnalité du premier alinéa des articles 1 et 2 de la loi n° 136 de 1981 relative aux anciens loyers, qui maintenaient le loyer annuel fixe, sans révision ; cette décision a été suivie d’une vaste controverse, et les litiges entre propriétaires et locataires se sont multipliés, certains se transformant en crimes violents.

Quelques jours après le jugement, le fils d’un propriétaire a été tué par un ingénieur, locataire sous le régime de l’ancienne loi, à la suite d’une violente bagarre déclenchée par la tentative des héritiers du propriétaire d’expulser le locataire par la force ou de lui rendre la vie impossible : ce dernier a poignardé le fils du propriétaire avec un couteau à cran d’arrêt, causant sa mort. Mais cet incident n’était que le premier épisode d’une série de crimes violents similaires survenus en 2025 : en mai 2025, un conducteur de « touk-touk » a été tué à Helwan pour avoir défendu une femme âgée (une parente de son père) lors d’un litige portant sur un appartement loué sous le régime des « anciens loyers ».

La femme était menacée d’expulsion par le propriétaire de l’immeuble et l’un de ses fils ; le conducteur s’est alors interposé dans une altercation pour la défendre, mais il a été poignardé à coups de couteau et a succombé à ses blessures. Au cours du même mois, des habitants d’un immeuble du quartier de Kerdassa, à Gizeh, ont déposé une plainte accusant le propriétaire d’avoir délibérément mis le feu à l’entrée de l’immeuble et aux étages inférieurs pour les menacer et fabriquer le prétexte que son immeuble, loué sous le régime des anciens loyers, était « dangereux », afin de les forcer à partir.

Le rythme de ces crimes s’est rapidement accéléré avec l’adoption à la majorité, par le Parlement, des amendements à la loi, ratifiés par le président égyptien Abdel Fattah Al-Sissi en août 2025, qui prévoient une augmentation progressive des loyers et accordent aux locataires un délai de 7 ans pour libérer les logements, ce qui a suscité chez 6 millions de locataires la crainte d’expulsions massives, selon les estimations.

En juillet 2025, une femme âgée et ses deux filles ont été agressées par des locataires dans l’entrée de l’immeuble d’habitation dont elle est propriétaire, à Mansourah, dans le gouvernorat de Dakahleya, sur fond de litige locatif : le locataire a fermé la porte de l’immeuble pour empêcher la mère de sortir, puis l’a frappée lorsqu’elle a tenté de sortir pour jeter les ordures, et ses deux filles ont elles aussi été battues et traînées au sol en intervenant pour la défendre. En août 2025, une violente bagarre a éclaté dans le quartier de Kerdassa, dans le gouvernorat de Gizeh, au cours de laquelle un fusil de chasse et des armes blanches ont été utilisés, entre le propriétaire d’un appartement et son locataire, accompagné d’autres personnes, en raison de la tentative du propriétaire d’expulser le locataire ; elle a fait 5 blessés, dont le propriétaire et le locataire.

Au cours du même mois, un locataire du quartier d’Al-Zawiya Al-Hamra, au Caire, a frappé le fils du propriétaire de l’immeuble à la tête avec une barre de fer, lui causant une infirmité permanente, après des différends répétés et des menaces réciproques liés à la volonté du propriétaire de récupérer l’appartement. Dans une autre affaire, un propriétaire du quartier d’Al-Maasara a versé de l’essence sur un locataire et l’a immolé en raison de différends financiers portant sur le montant du loyer.

En septembre 2025, un homme âgé de 73 ans et des membres de sa famille ont été agressés à l’arme blanche par le fils du propriétaire de l’immeuble où ils résident, dans le quartier de Dar Al-Salam, au Caire, dans une tentative brutale de les forcer à quitter l’appartement qu’ils louent sous le régime des anciens loyers.

Des journaux locaux ont également relayé l’appel au secours d’une femme battue par les propriétaires de l’immeuble dans lequel elle occupe un appartement sous le régime des anciens loyers, pour tenter de l’expulser de l’appartement alors que son bail, d’une durée de 59 ans, n’a pas expiré, tandis qu’un homme âgé a déposé une plainte contre le fils du propriétaire de l’immeuble qu’il loue depuis des années, qui a tenté de forcer sa famille à quitter l’appartement par la violence et des menaces constantes ; selon la plainte, le propriétaire a eu recours à des méthodes de pression, y compris l’agression physique.

En octobre 2025, un locataire âgé, qui habite un appartement sous le régime des anciens loyers dans le quartier d’Al-Ganayen, dans le gouvernorat de Suez, a été giflé par le propriétaire de l’immeuble, en raison de différends avec celui-ci sur le loyer et de la tentative du propriétaire de forcer la famille à libérer le logement. Des médias ont également relayé l’appel au secours d’une étudiante atteinte d’un handicap moteur, qui vit avec sa mère dans un appartement loué sous le régime des « anciens loyers » à Choubra el-Kheima : elle a accusé le propriétaire et des membres de sa famille de les menacer et de les insulter, verbalement et physiquement, elle et sa mère, chaque jour, et de leur couper l’eau et l’électricité pour tenter de les terroriser et de les pousser à partir.

De même, un Égypto-Américain nommé Karim Turki, qui habite l’appartement de son défunt père, rue du Roi-Fayçal à Gizeh, loué sous le régime des anciens loyers, a publié une vidéo d’appel au secours sur les réseaux sociaux, après avoir été frappé par les propriétaires de l’immeuble, qui ont tenté de détruire le plafond de l’appartement.

Selon le recensement de 2017, l’Égypte compte environ 3,02 millions de logements et locaux soumis au régime des anciens loyers, soit 7 % de l’ensemble des unités immobilières du pays. Parmi eux, 1,88 million d’unités sont utilisées comme habitations, tandis que 575 000 unités sont utilisées à des fins commerciales, et environ un demi-million d’autres unités sont fermées.

Selon les données de l’Agence centrale pour la mobilisation publique et les statistiques (CAPMAS), Le Caire compte à lui seul 670 000 ménages (environ 41 %), Gizeh 308 000 ménages (18,7 %) et Alexandrie 213 000 ménages (12,9 %) ; ces trois gouvernorats représentent près de 73 % du total des ménages bénéficiant de baux sous le régime des anciens loyers.

Selon les statistiques, un tiers des ménages locataires sous le régime des anciens loyers, soit environ 600 000 ménages, paient des loyers inférieurs à 50 livres égyptiennes par mois, tandis que 20 % des ménages, soit 327 000 ménages, paient des loyers compris entre 50 et 100 livres par mois ; les ménages dont le loyer mensuel s’élève entre 100 et 200 livres représentent 19 % des ménages, soit 307 000 ménages, et le tiers restant des ménages paie des loyers allant de 200 à plus de 900 livres par mois.

Une menace pour la sécurité sociétale

Le Dr Saïd Sadek, professeur de sociologie politique, met en garde contre les vastes répercussions sociales de la nouvelle loi sur les anciens loyers, affirmant qu’une large frange des locataires ne pourra pas s’adapter aux nouvelles obligations locatives, ce qui pourrait conduire à des litiges allant des différends à l’amiable jusqu’à la violence, ou à de longues procédures judiciaires entre propriétaires et locataires.

Il souligne que l’échéance des sept années accordées par la loi place les familles sous une énorme pression psychologique, car de nombreux locataires vivent dans un sentiment d’insécurité qu’il décrit comme « un pied dans la maison et un pied dehors », incapables de déterminer leur avenir résidentiel ou de trouver une solution de rechange adaptée aux prix actuels, qu’il juge « irréalistes », affirmant que la recherche d’un logement de remplacement s’accompagnera de batailles quotidiennes, que ce soit avec les propriétaires ou sur le marché locatif, dans un contexte de hausse sans précédent des prix.

Il déclare à Zawia3 : « Le logement n’est pas un luxe dont on peut se passer, mais l’une des nécessités de la vie : l’individu a besoin de murs qui l’abritent, et le passage forcé d’un logement à un autre signifie un bouleversement social et matériel brutal qui peut détruire la stabilité des familles et placer la société dans une situation de confrontation de classes », insistant sur le fait que la peur de perdre son logement créera un climat d’insécurité sociale, car la maison est la première source de sécurité de l’individu, et sa perte entraîne une pression et une angoisse intenses, qui peuvent aller dans certains cas jusqu’à des troubles au sein des familles, en particulier chez les personnes âgées ou les familles qui ne disposent pas de solutions de relogement.

Il ajoute que seules des catégories limitées traverseront cette étape sans heurts : celles qui ont la capacité financière de payer le nouveau loyer ou de négocier tôt avec les propriétaires pour conclure de nouveaux baux ; quant aux catégories les plus vulnérables, comme les retraités, les malades et les personnes à revenu limité, elles subiront de dures pressions psychologiques et sociales en raison de leur incapacité à supporter le nouveau coût du logement.

Ici, le professeur de sociologie politique estime que la nature de la relation entre propriétaire et locataire sera un facteur décisif : certains propriétaires pourraient recourir aux menaces ou faire appel à des hommes de main (« baltagueya »), ce qui ouvrirait la porte à de graves problèmes sociaux, affirmant que les pressions accumulées, de l’inflation des prix à la dépréciation de la monnaie et à la hausse du coût de la nourriture et des médicaments, aggraveront la tension générale dans la société égyptienne.

Il fait remarquer que des expériences antérieures, comme la vague de hausse de la demande de logements après l’afflux en Égypte de réfugiés soudanais fuyant la guerre, ont montré comment la pression sur le marché locatif peut pousser certains propriétaires à expulser des locataires en échange d’offres financières plus élevées, ce qui a forcé de nombreuses familles égyptiennes à quitter leur logement, soulignant que la généralisation de cette crise à l’échelle du pays et dans de grands gouvernorats rendra la situation plus complexe, d’autant qu’elle coïncide avec des charges économiques étouffantes.

Sadek explique que les décisions liées au logement manquent de dimension sociale et penchent vers une logique capitaliste « néolibérale sauvage », selon ses termes, qui abandonne les catégories vulnérables à leur sort sans protection.

Il estime que les racines de la crise remontent à des décennies, à commencer par l’ère du défunt président Gamal Abdel Nasser, qui a connu un large gel des loyers, créant des situations déformées qui ont perduré pendant des décennies et sont devenues aujourd’hui un fardeau aussi bien pour les propriétaires que pour les locataires, soulignant que le long déclin économique et la contraction de la classe moyenne, passée d’une classe moyenne supérieure à une classe moyenne inférieure, rendront l’adaptation sociale plus difficile : déménager vers des zones moins chères signifie entrer dans des environnements culturellement et socialement différents, ce qui provoque des chocs psychologiques et des difficultés d’adaptation.

Il indique que la possibilité de crimes liés à ces pressions demeure, mais qu’elle n’est pas la seule conséquence : ce qui est certain, selon lui, c’est que la société sera confrontée à une souffrance généralisée et à une profonde inquiétude sociale, en particulier parmi les catégories qui ne disposent pas de solution de relogement et ne peuvent pas suivre la vague de hausse des loyers.

Des tentatives d’expulsion qui ont tourné à la violence

Dans le même contexte, le Dr Adel Amer, directeur du Centre des Égyptiens pour les études politiques, juridiques et économiques, explique que les crimes violents qu’a connus la société au cours des derniers mois sont survenus après la publication officielle des amendements à la loi sur les anciens loyers et leur entrée en vigueur, soulignant que la loi a fixé deux conditions d’expulsion immédiate, ce qui a provoqué des frictions directes entre propriétaires et locataires.

Il déclare à Zawia3 : « La première condition est que le logement loué ait été laissé inoccupé pendant une année entière à compter de la date de promulgation de la loi, ce qui a suscité une vaste confusion, certains croyant que la durée était calculée avant l’entrée en vigueur de la loi, alors que l’application est immédiate et non rétroactive ; la seconde condition concerne la preuve que le locataire possède un autre bien immobilier dans le même quartier ou le même gouvernorat, et dans ce cas, le juge des référés rend un jugement d’expulsion immédiate et de remise du logement au bailleur. Certains incidents violents ont résulté de la notification de ces jugements avant le début des procédures d’exécution forcée. »

Amer ajoute que de nombreux locataires ne se sont pas inscrits sur la plateforme électronique créée pour la période de transition de sept ans, soit parce qu’ils ne disposent pas de documents prouvant la relation locative, soit en raison de cas de « contournement », comme l’extension du bail à des personnes qui n’ont pas légalement droit à cette transmission, ce qui les a exposés à des expulsions immédiates, soulignant que le montant des loyers sous le régime des anciens loyers était fixe depuis 1942, tandis que la nouvelle loi a fixé des loyers minimaux selon les zones : 250 livres pour les zones économiques, 400 livres pour les zones intermédiaires et 1 000 livres pour les zones privilégiées, avec des augmentations annuelles pendant sept ans, le respect de ces montants devant être contrôlé par la justice ordinaire et non par le pouvoir exécutif, puisque toute partie a le droit de saisir les tribunaux en cas de préjudice.

Amer insiste sur le fait que la responsabilité de l’administration se limite à répartir les zones en trois catégories par décision du gouverneur publiée au Journal officiel, et à gérer la plateforme électronique d’inscription permettant d’obtenir un logement de remplacement pour ceux qui le souhaitent, à condition de remettre le logement d’origine dès l’attribution du logement de remplacement.

Amer s’attend à ce que certains incidents violents se poursuivent au début, jusqu’à ce que les locataires s’adaptent aux dispositions de la loi, soulignant que les litiges se termineront le plus souvent par des procès-verbaux de police, des enquêtes du parquet et des renvois devant les tribunaux, ce qui fera des deux parties des perdants. Il considère que la solution idéale consiste en un accord à l’amiable entre les deux parties et la rédaction de nouveaux baux à des montants équitables, affirmant que la majorité des propriétaires s’intéressent davantage à la revalorisation du loyer qu’à l’expulsion, à l’exception de certains quartiers anciens dont les propriétaires cherchent à réhabiliter les immeubles pour les proposer sous le nouveau régime locatif ou à la vente.

Une loi qui n’a pas rendu justice

De son côté, l’expert immobilier Mourad Mounir, chercheur sur les questions de logement en Égypte, estime que la loi n° 164 de 2025 sur les anciens loyers n’a pas atteint son objectif déclaré, à savoir rendre leurs droits aux propriétaires ou corriger les distorsions du marché immobilier, qualifiant la loi de « simple bulle » qui n’a produit aucun résultat réel, et expliquant que l’Égypte possède un immense patrimoine immobilier inexploité, alors que certains locataires paient encore quelques livres seulement, voire refusent de payer, tandis que la valeur marchande de ces logements est extrêmement élevée.

Il souligne que la nouvelle loi n’a pas précisé de manière catégorique ce qui se passera à l’expiration de la période de sept ans, ni comment seront exécutées les expulsions attendues, affirmant que l’exécution forcée des expulsions pour près de 3 millions d’unités est pratiquement impossible : le locataire qui n’est pas disposé à partir exigera l’exécution légale, alors que l’appareil d’exécution n’a pas la capacité de traiter un tel volume d’affaires d’un seul coup.

Mounir critique également la loi actuelle parce qu’elle accorde à tous les locataires une période unique (sept ans pour les logements et cinq ans pour les locaux non résidentiels) et fixe des loyers qui ne reflètent pas la réalité (250, 400 ou 1 000 livres), des augmentations qu’il juge sans effet réel sur la situation des propriétaires, qui attendent leurs droits depuis des décennies, soulignant que le maintien de la situation actuelle affecte aussi les enfants des locataires, dont la plupart n’héritent pas des appartements, et qui se retrouvent contraints de recourir à la nouvelle location ou à l’achat à des coûts exorbitants, et relevant qu’il existe de nombreux cas de propriétaires qui vivent dans des conditions sociales difficiles bien qu’ils possèdent des immeubles, faute de pouvoir en tirer profit ou en percevoir la valeur réelle.

Il déclare à Zawia3 : « Les distorsions du marché immobilier ont atteint un point tel qu’un appartement dont le loyer réel atteint des dizaines de milliers de livres par mois côtoie un appartement similaire dont le locataire ne paie que cinq livres en vertu de la loi, ce qui est anormal et injuste : le besoin humain de se loger ne signifie pas que le logement doit être gratuit ou quasi gratuit indéfiniment, et le maintien des anciennes relations locatives sous cette forme est irrationnel. »

L’expert immobilier explique que le débat public sur les anciens loyers a commencé dans les années 1980, parallèlement à la signature par l’Égypte du Pacte international relatif aux droits civils et politiques, qui oblige à abolir les lois d’exception, et que, bien que les circonstances dans lesquelles la loi d’origine avait été promulguée, au lendemain de la Seconde Guerre mondiale, aient disparu, elle a continué d’être appliquée et a fait l’objet de nouvelles modifications qui ont accentué ses déséquilibres.

Il souligne que le cœur de la crise tient à la capacité économique et sociale de l’ancien locataire à supporter le coût réel du logement, et que, bien que rien ne justifie de continuer à protéger les commerces et les locaux administratifs, la loi a continué de traiter tous les locataires sur un pied d’égalité, qu’ils soient solvables ou non, qu’ils résident en Égypte ou vivent à l’étranger, qu’ils disposent d’autres solutions ou non.

Il ajoute : « En pratique, la loi pousse certains propriétaires à verser des sommes d’argent aux locataires pour les convaincre de partir avant l’expiration du délai légal, ce qui crée un nouveau marché du “khulou” (somme versée pour céder un bail), bien que le locataire n’y ait pas de droits d’origine, ce qui aggrave encore les distorsions au lieu de les corriger ; la législation, dans sa forme actuelle, ne rend pas justice aux propriétaires, n’allège pas le fardeau des locataires qui en ont réellement besoin et ne corrige pas le déséquilibre qui dure depuis des décennies dans le système des anciens loyers. »

Il insiste sur le fait que la bonne solution aurait dû consister à mettre fin directement à la relation locative tout en accordant une aide publique aux seuls ayants droit, par des mécanismes clairs de vérification de l’incapacité de payer, et en fournissant des logements sociaux ou une aide directe. Il a estimé que l’État avait évité cette option alors qu’elle aurait permis de rendre justice et de rééquilibrer le marché, affirmant que c’est à l’État qu’il revient de gérer les effets de la justice et de rétablir dans ses droits la partie lésée, et non de faire supporter au propriétaire la charge de soutenir le locataire pendant sept années supplémentaires, ce qu’il a qualifié d’« absurdité » et de « loi dépourvue d’intelligence ».

Les faits qui se sont succédé depuis le jugement de la Haute Cour constitutionnelle en novembre 2024, puis l’adoption des nouveaux amendements législatifs à la mi-2025, révèlent une société qui traverse l’une des crises sociales et du logement les plus complexes de ces dernières décennies, sur fond de vives craintes de voir des centaines de milliers de familles perdre leur logement, et de difficulté à trouver des solutions de rechange sur un marché marqué par une hausse sans précédent des prix.

Avec la multiplication des litiges entre propriétaires et locataires au cours des deux dernières années, la scène actuelle apparaît comme un terrain chargé de tensions quotidiennes, allant de simples différends sur le montant du loyer à des faits de violence physique et verbale, allant dans certains cas jusqu’au meurtre ; et la multiplication des incidents violents dans différents gouvernorats, du Caire, de Gizeh et de Dakahleya à Suez et Qalyubiya, montre que la crise n’est plus seulement juridique ou économique, mais qu’elle s’est transformée en une crise de sécurité sociétale qui menace la cohésion des relations au sein de la société, en l’absence de mécanismes clairs d’apaisement ou de solutions transitoires tenant compte des catégories les plus vulnérables.

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