في حي شعبي بالقاهرة، تعيش أمّ حمدي التي تجاوزت الـ 70 من عمرها. قصتها بدأت منذ سنوات عندما فقدت زوجها، العامل البسيط الذي ترك لها ثلاث فتيات وشقة إيجار قديم، تدفع عنها 50 جنيه شهريًا.
تحملت السيدة مسؤولية تربية بناتها بعد وفاة زوجها، وعملت كعاملة نظافة لتغطية نفقات المعيشة وتعليم الفتيات حتى تزوجن جميعًا، لكن المصاعب لم تتركها؛ فابنتها الكبرى تعرضت للطلاق وعادت للمكوث معها، بينما فقدت ابنتها الثانية بعد معاناة مع المرض، تاركة لها حفيدين صغيرين لتربيتهما.
رغم كل الصعوبات، استمرت أمّ حمدي في العيش بمعاش حياة كريمة لا يتجاوز 400 جنيه بعد تقاعدها بسبب السن والمرض، وتعاونها ابنتها المطلقة التي تعمل عاملة نظافة براتب لا يتجاوز ألف جنيه.
اليوم، تواجه عبئًا مضاعفًا لتلبية احتياجات أسرة مكونة من أحفاد وابنة مطلقة، وسط غلاء الأسعار وتكاليف التعليم والكهرباء والغاز والطعام، وزاد من مخاوفها الآن الحديث عن زيادات محتملة في الإيجارات القديمة. تقول في حديثها إلى زاوية ثالثة: “كيف أستطيع دفع إيجار أعلى، وأنا بالكاد أستطيع توفير الاحتياجات الأساسية لأحفادي. لا أريد شيئًا لنفسي، لكنني أخشى أن أُترك بلا مأوى معهم.”
تعد السيدة السبعينية المعيلة مثالًا حيًا على التحديات التي تواجه ملايين الأسر في مصر نتيجة قرار المحكمة الدستورية العليا، الذي صدر مؤخرًا وأشار إلى عدم ثبات الأجرة في عقود الإيجار القديم، وهذا يعني أن أصحاب العقارات يحق لهم المطالبة بتعديلات جذرية على قيمة الإيجار بما يتناسب مع الأسعار الحالية. من ناحية، يرى ملاك العقارات أن الخطوة ربما تكون بداية لكسب حقوقهم التي وصفوها بـ المنهوبة وفق قانون الإيجارات القديمة التي عفا عليها الزمن حسب وصفهم، ومن جهة أخرى، يقبع المستأجرون في خوف عميق، قلقين من تجاوز التعديلات حد رفع قيمة الإيجار إلى التنازل عن الوحدة السكنية كاملة وعودتها لملاكها.
هذا القرار دفع العديد من المستأجرين لحالة رعب من أن يزيد الإيجار عن قدرتهم المادية المتواضعة، التي بالكاد تفي باحتياجاتهم واحتياجات أسرتهم، إذ أن العديد من الأسر تعتمد بشكل كامل على الإيجارات القديمة كأساس للاستقرار، وأي تعديل في قيمة الإيجار قد يؤدي إلى انهيار هذا الاستقرار.
نوصي للقراءة: تحت وطأة التضخم: كيف تخلى مصريون عن سلع أساسية لمواجهة ارتفاع الأسعار؟
تطور قانون الإيجار تاريخيًا
شهد قانون الإيجار في مصر تطورات كبيرة بدءًا من عهد الملك فؤاد الأول في عام 1920، حين صدر أول قانون ينظم العلاقة بين المالك والمستأجر، لضمان عدم إخراج المستأجر إلا بحكم قضائي. وفي عهد الملك فاروق الأول في عام 1947، صدر قانون الإيجار القديم رقم 121، الذي وضع قيودًا مشددة على المالك، مانعًا إخلاء المستأجر للعقار؛ إلا في حالات استثنائية مثل. تهالك العقار أو الامتناع عن دفع الإيجار.
جاء الرئيس جمال عبد الناصر عام 1965 بقانون رقم 7، وخفّض قيمة الإيجارات بنسبة تصل إلى 35%، كما ألغى بعض حقوق المالك مثل. السكن والهدم وإعادة البناء، متأثرًا بالأوضاع الاقتصادية والاجتماعية آنذاك، وهكذا تبعه الرئيس محمد أنور السادات في عام 1981 بإصدار القانون 136، الذي سمح بامتداد عقد الإيجار مدى الحياة، حتى بعد وفاة المستأجر، بشرط إقامة الورثة في العين لمدة لا تقل عن سنة قبل الوفاة، ما زاد من تعقيد العلاقة بين المالك والمستأجر. وفي عهد الرئيس محمد حسني مبارك، صدر القانون رقم 4 لسنة 1996، الذي أتاح حرية التعاقد بين الطرفين، وألغى الامتداد التلقائي لعقود الإيجار القديمة، لكنه سمح بتوريث العقد بشروط محددة. واعتبره المواطنين بداية التجني على حق المستأجر ومنح المؤجر حق جديد لم يكن يمتلكه.
ومع تولي الرئيس عبد الفتاح السيسي، برز قانون الإيجار القديم كأحد الملفات الشائكة، حين دعا في عام 2019 إلى تعديل قانون الإيجار القديم خاصة للمباني غير السكنية، مع منح مهلة لتوفيق الأوضاع، واستمر النقاش في السنوات اللاحقة، وصولًا إلى طرح القضية في الحوار الوطني عام 2023، حتى صدور حكم المحكمة الدستورية في 10 نوفمبر الماضي، الذي نص على عدم دستورية الفقرة الأولى من المادة الأولى والثانية من القانون 136 لسنة 1981، بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر، وبالتالي تغيير قيمة الأجرة الشهرية المقررة.
وبعد ثورة يناير 2011، تحول قانون الإيجار القديم إلى قضية جدلية معقدة، فبينما كان الهدف منه في البداية حماية المستأجرين، أصبح الآن مصدر خلاف كبير بين المالكين والمستأجرين، بعد صدور قرار المحكمة الدستورية الأخير.
وقد أثار القرار جدلاً واسعًا على وسائل التواصل الاجتماعي، إذ انقسمت الآراء بين من يرى ضرورة تحرير العقود لتحقيق العدالة للمالكين، ومن يخشى تداعيات الزيادات الإيجارية على المستأجرين من محدودي الدخل، ما دفع المستأجرين إلى احتجاجات إلكترونية عبر مواقع التواصل الاجتماعي، خلال عدة مجموعات ووسوم تنادي بوقف القرار.
ووسط هذا الجدل، ظهرت بعض القصص الإنسانية التي تعكس معاناة المتضررين من المستأجرين الذين لا يستطيعون تحمل الزيادات المزمع فرضها في الفترة المقبلة. إذ عبّر آلاف المستأجرين عن قلقهم من تأثير هذه التعديلات على حياتهم اليومية، وسط مخاوف من زيادات كبيرة في الإيجارات قد تضعهم أمام تحديات مالية لا يستطيعون مواجهتها. وعلي رأسهم سمير عبد العزيز. يقول في حديثه معنا: “المستأجر الأصلي تحمل أعباء كبيرة، إذ دفع المستأجر خلو رجل، وقام بتشطيب الشقة وإدخال العدادات والمرافق، وكان الإيجار يمثل 80% من دخله، بينما المؤجر الأصلي اكتفى بجمع الخلو في البداية، وترك لأبنائه ممتلكات وهمية”، مطالبًا بأن تُمنح للمستأجرين فرصة تملك العقارات مقابل مبلغ تحدده السلطة، وفقًا لعمر المبنى وصلاحيته ومساحته، مع مراعاة الأموال التي دفعها المستأجر من قبل.
في هذا السياق، يشير يسري الحناوي – أحد المتضررين من محافظة أسيوط-، إلى أن والده جهّز الشقة، وأدخل العدادات، ورمم المبنى مع باقي السكان، بينما لم ينفق المالك الأصلي أي شيء، ويعتبر أن المطالبة بإخلاء هذه العقارات ظلمًا للمستأجرين الذين استثمروا فيها من البداية.
وحسب وصفها، فقد نالت الأزمة أيضًا من مريم نجيب – ابنة محافظة القليوبية- التي تشير إلى أن عدد وحدات الإيجار القديم يتجاوز ستة ملايين وحدة على مستوى مصر، بينما تركز لجنة الإسكان على بيانات القاهرة الكبرى فقط، مطالبة بإظهار الأرقام الحقيقية لحجم الأزمة، وأكدت أنها لن تستطيع دفع أي زيادات إذ إنها مطلقة وتجلس في شقة والدها المتوفي، ومرتبها لا يتجاوز الأربعة آلاف جنيه، ما يكفي بالكاد نفقات أطفالها واحتياجات المنزل من غاز وكهرباء وباقي المرافق.
ويشرح محمود إسماعيل – متضرر من قوانين الإيجار القديم، من محافظة سوهاج-، وضعه في حديثه معنا: “دفعت 13 ألف جنيه في عام 1991 كـ خلو رجل، عندما كان سعر جرام الذهب يبلغ نحو 21 جنيهًا، أي ما يعادل نصف كيلو ذهب حينها، وتم الاتفاق على الإيجار بتوافق الطرفين، وكان أعلى سعر في وقته. والآن، مع تغير الظروف، نجد أنفسنا الطرف الأضعف أمام مُلاّك أصبحوا قوة ضاغطة في السوق العقاري، بينما استثمر الطرفان في نفس الظروف، فلماذا يتحمل المستأجر وحده العبء؟”
وتتحدث سمية رأفت – من محافظة الاسكندرية-، عن تجربة عائلتها: “والدتي استأجرت شقة في 1995 على الطوب الأحمر، جهزناها بالكامل ودفعنا 17 ألف جنيه وقتها، وهو مبلغ كبير، والآن ندفع 120 جنيهًا إيجارًا شهريًا، لكن ما الحل مع هذه القوانين الجديدة التي تهدد استقرارنا؟”، بينما يعتبر محمد بهنس أن الأموال المدفوعة كخلوات قديمًا تعادل ملايين الجنيهات اليوم بقيمة الذهب، مشددًا: “السكن وأكل العيش خط أحمر، وسندافع عنه بكل ما نملك”، مشيرًا إلى أنه منذ فترة قريبة لا تتجاوز الخمس سنوات، طلب منهم المؤجر، تنكيس المنزل، وإعادة هيكلته من جديد على حسابهم دون تدخله”، متسائلًا:، من سيرد الأموال الطائلة التي دفعناها مؤخرًا لترميم المنزل؟
نوصي للقراءة: تحليل: هل السودانيون حقًا سبب أزمة العقارات في مصر؟
الرأي القانوني في أزمة الإيجارات
يؤكد المستشار ميشيل حليم – المستشار القانوني لرابطة المستأجرين-، أن حكم المحكمة الدستورية العليا الصادر مؤخرًا بشأن قانون الإيجار، يقضي بعدم ثبات الأجرة السنوية للأماكن السكنية التي تشملها أحكام القانون، مشيرًا إلى أن هذا التعديل سيؤثر على نحو 3.35 مليون وحدة سكنية، بما يعادل نحو 20 مليون مستأجر.
يوضح حليم أن التعديلات على القيمة الإيجارية يجب ألا تتم بشكل مفاجئ أو مفرط؛ بل تكون تدريجية لتتناسب مع معدلات التضخم الحالية، ما يضمن عدم استغلال المُلاك لـ احتياجات المستأجرين، مشددًا على أن حقوق المستأجرين السابقة؛ بما في ذلك من دفعوا “خلو الرجل” أو أبرموا عقودًا تحت حماية قانونية قديمة، يجب أن تؤخذ بعين الاعتبار لضمان عدم المساس بـ مراكزهم القانونية. ويشير إلى أن وسائل الإعلام تركز بشكل كبير على جانب المؤجرين وتجاهلوا قضايا المستأجرين.
يضيف أن المحكمة الدستورية العليا أكدت أنه لا يجوز طرد أي مستأجر من وحدته السكنية إلا بقرار قضائي، ما يعزز الحماية القانونية للمستأجرين، ولابد أيضًا أن يتم تحديد القيمة الجديدة للإيجارات بشكل عادل يتوافق مع طبيعة المناطق السكنية وحالة العقارات، مع مراعاة التضخم الاقتصادي لتجنب أي أعباء إضافية غير مبررة.
في السياق ذاته، يوضح المحامي أيمن عمار، وهو المحامي الخاص لبعض المستأجرين، أن العديد من النقاط حول حقوق المستأجرين في ظل قانون الإيجارات القديمة وتعديلاته الاخيرة. يقول: “اعتاد الملاك السكنى في الطابق الأرضي، واستئجار بقية المبنى منذ زمن، والدلالة على المكاسب المهولة التي كان يحصل عليها المؤجر، أنه كان لديه استعداد التخلي عن مسكنه مقابل الأجرة التي سيحصل عليها من المستأجر، وهذا الموقف حدث مع أهلي في حي الجمالية منذ عدة سنوات، فكان يركز المالك على الخلو، الذي يعوض المبلغ الذي دفعه في الأرض والبناء.”
ويشير إلى أن المُلاّك كانوا يعتبرون الإيجار القديم بمثابة تقسيط الشقق، إذ أن المؤجرين استفادوا من العقارات بأعلى تكلفة دون أن يدركوا أن الأجيال المقبلة من المُلاّك ستكون بحاجة لهذه الإيرادات، وتعويضات جديدة على كاهل المستأجر، مضيفًا: “الملاك الحاليون لا يملكون نفس الحق الذي كان يمتلكه أجدادهم، لأن العقود المبرمة كانت بين المالك الاصيل والمستأجر، والعقد شريعة المتعاقدين، ولا يجوز للوريث تغيير بنود عقد لم يكن طرف فيها.”
يتابع المحامي: “الكثير من الملاك الجدد الذين اشتروا العقارات في السنوات الأخيرة بمبالغ كبيرة، يتوقعون الآن الحصول على عوائد تناسب قيمة استثماراتهم، وكان الملاك القدامى أيضًا يحققون مكاسب كبيرة من الإيجارات في الماضي، ما يجعل هناك صعوبات عديدة تواجه المستأجرين، خاصة في المناطق ذات الدخل المحدود، فكيف يُتوقع من شخص يحصل على دعم تمويني بقيمة 300 جنيه أن يدفع إيجارًا يصل إلى ألف جنيه؟. نحن نتحدث عن أماكن مثل حي الجمالية وغيرها من الحواري والأزقة، والمناطق الشعبية التي يعاني سكانها من تدهور الأوضاع الاقتصادية.”
ويضيف: “من المهم أن نفهم أن هناك شريحة كبيرة من المستأجرين الذين يعيشون في هذه المناطق منذ عقود. الأوضاع الاقتصادية لهؤلاء الناس لا تسمح بتحمل زيادات كبيرة في الإيجار، فتكلفة الكهرباء على سبيل المثال يمكن أن تصل إلى ألف جنيه شهريًا لشقة بدون تكييف، وإذا كان هناك تكييف يمكن أن تصل التكلفة إلى ثلاثة آلاف جنيه. لذا، إذا كان الإيجار 500 جنيه، فهذا يعتبر معقولاً إلى حد ما.”
يؤكد محمد ممدوح – عضو اللجنة الاقتصادية بالمجلس القومي لحقوق الإنسان-، أن مناقشة هذا الموضوع تحديدًا، يحتاج إلى “مشرط جراح” حتى يحدث توازن بين المالك والمستأجر. يقول: “هناك بالفعل مستأجر لا يستطيع دفع أو تحمل أي زيادات في ظل الظروف الاقتصادية الحالية، ومنهم من يعيش على مساعدات الدولة التي تتمثل في معاش حياة كريمة، ولا يستطيع تحمل أي أعباء جديدة.”
وفي المقابل، يعاني ملاك بعض الوحدات، خاصة المغلقة منها والتي لا يسكنها أحد (وفق بيانات حديثة، فإن عدد الشقق السكنية المؤجرة بعقود إيجار قديم تبلغ مليون و800 ألف من بينها 400 ألف شقة مغلقة وغير مستغلة من المستأجرين)؛ ما يجعلهم يعيشون في حالة يرثى لها، ويلجأون أيضًا لمعاش حياة كريمة، من أجل مساعدتهم على العيش، وفق ممدوح.
ووفقًا لحديث عضو اللجنة الاقتصادية بالمجلس القومي لحقوق الإنسان، فلابد أن يكون هناك دراسة دقيقة لهذا الملف، ويكون هناك دراسات لحالات مختلفة على مستوى الجمهورية وعلى جميع المستويات، من أجل إصدار قانون متوازن يكون في صالح الطرفين في ظل الظروف الاقتصادية الحالية، دون إجحاف.
وفي محاولة لاقتراح بعض الحلول التي ربما تجد صداها لدى السلطة، يقول النائب أحمد قناوي – الأمين العام لحزب العدل وعضو مجلس الشيوخ-، إنه “بخصوص مسألة تحرير العلاقة بين المؤجر والمستأجر فيما يخص الإيجار القديم، أود أن أوضح أن أكثر مقترح أراه متوافقًا مع العدالة ومع عدم إضرار المتضررين من تحرير العلاقة، إنشاء صندوق لتعويض المتضررين أو دفع بدل منهم القيمة الإيجارية وفقًا لأسعار السوق، ويتم ذلك عن طريق تحرير العلاقة بشكل تدريجي وليس مرة واحدة، ومن الممكن أن تكون هناك فترة انتقالية تتراوح من أربع إلى ست سنوات حسبما يتم التوافق عليه.”
حسب عضو مجلس الشيوخ، إذا قررت السلطة أن تكون الفترة الانتقالية لتطبيق تعديلات القانون خمس سنوات، فيجب تقسيم فرق القيمة الإيجارية بين الإيجار القديم وسعر السوق الحالي بالتدريج على هذه الفترة. على سبيل المثال، إذا كانت القيمة السوقية للشقة عشرة آلاف جنيه وكان الإيجار القديم عشر جنيهات، يتم زيادة الإيجار تدريجيًا؛ السنة الأولى بألفين جنيه، والثانية بأربعة آلاف جنيه، إلخ. ويتنازل المؤجر عن هذه القيمة بالكامل لصالح الصندوق. يضيف: “بهذه الطريقة، يمكننا جمع مبلغ جيد يمكن للسلطة دعمه كجزء من رعايتها الاجتماعية لحالات خاصة مثل الأرملة بدون دخل، والشخص العاجز الذي يعيش في إيجار قديم ولا يستطيع توفير سكن بديل، فيقوم الصندوق بدفع هذه المبالغ للمؤجر نيابة عنهم حتى تتحسن حالتهم أو تنقضي حياتهم.”
ورغم قرار المحكمة الدستورية العليا الخاص بتعديل القيمة الإيجارية، يبقى المواطنون في حيرة من تطبيق القانون، متسائلين حول الآلية المناسبة لتطبيقه، والأضرار التي ربما قد تلحق بـ المستأجرين القدامى، في حين أسعد القرار المؤجرين وورثتهم الذين باتوا يعانون من صعوبات اقتصادية جمة رغم امتلاكهم عقارات ووحدات ربما تقدر بملايين الجنيهات.
