Alors que le gouvernement égyptien annonçait, début juillet dernier, des mesures élargissant les possibilités d’acquisition immobilière pour les non-Égyptiens, dans le cadre de ce qu’il décrit comme une stratégie d’« exportation immobilière », des informations ont circulé sur une proposition du ministère du Logement visant à affecter environ 49 000 feddans à l’arrière de la ville nouvelle d’El-Alamein, sur la côte nord-ouest, à un vaste projet immobilier. Sa superficie pourrait, selon ces informations, dépasser celle de Ras El-Hekma, projet conclu par le gouvernement avec des entreprises émiraties deux ans auparavant.
Le gouvernement n’a jusqu’ici annoncé aucun détail officiel sur cette proposition, dont l’existence reste à confirmer. Mais la concomitance de ces informations avec les décisions facilitant l’acquisition de biens par les étrangers a relancé le débat sur le recours croissant de l’État au secteur immobilier comme l’une de ses principales sources de devises.
Une source au sein du ministère du Logement, qui nous a parlé sous couvert d’anonymat, précise toutefois que la proposition est encore à l’étude. La commission chargée de la superviser n’a arrêté ni plan de vente, ni mécanisme, ni calendrier. Selon cette source, les terrains côtiers exercent un fort attrait sur les investisseurs égyptiens et étrangers. Le gouvernement cherche donc à améliorer constamment le dispositif d’investissement immobilier et à offrir des possibilités attractives aux investisseurs étrangers afin de faire entrer des devises.
La source estime que le gouvernement mise sur l’« exportation immobilière » comme l’un des instruments susceptibles de renforcer les entrées de devises, en attirant des acheteurs et des investisseurs de l’étranger. Cette politique doit accroître les recettes en monnaies étrangères, soutenir l’investissement direct étranger dans l’immobilier et dynamiser les activités qui lui sont liées, comme la construction, les matériaux de construction et les services touristiques.
Elle souligne également que le gouvernement envisage cette politique comme un complément aux autres sources de devises, et non comme leur substitut, compte tenu notamment des difficultés de l’économie égyptienne et de la nécessité de diversifier les sources de monnaies fortes.
Le Premier ministre Mostafa Madbouly avait délégué au ministre de la Justice certaines de ses compétences prévues par la loi n° 230 de 1996 régissant l’acquisition, par les non-Égyptiens, d’immeubles bâtis et de terrains non construits. L’objectif était d’accélérer l’examen des demandes d’acquisition et de simplifier les démarches administratives. Selon le gouvernement, cette mesure s’inscrit dans la stratégie d’« exportation immobilière » visant à attirer davantage d’investisseurs étrangers.
Cette décision prolonge une série de mesures prises ces dernières années pour faciliter l’acquisition de biens immobiliers par les étrangers. Elles comprennent la modification des conditions d’octroi de la nationalité égyptienne aux investisseurs et l’abaissement à 300 000 dollars de la valeur minimale du bien permettant d’y prétendre. S’y ajoutent les travaux de création d’une plateforme numérique baptisée « Exportation immobilière », destinée à commercialiser les biens égyptiens à l’étranger et à mettre en relation investisseurs étrangers et promoteurs en Égypte.
Si le gouvernement voit dans cette politique un moyen d’augmenter les entrées de dollars et de stimuler l’investissement, plusieurs économistes expriment en revanche des craintes concernant le manque de transparence dans la gestion de ces projets, notamment lorsqu’ils impliquent l’affectation de vastes superficies. Ils s’inquiètent également de leurs effets possibles sur les prix immobiliers et l’accès des citoyens au logement.
Le terme « exportation immobilière » désigne la vente de biens immobiliers nationaux à des investisseurs ou acheteurs étrangers contre des devises, afin de procurer une ressource supplémentaire en monnaies étrangères. Plusieurs pays appliquent ce modèle, dont le succès dépend toutefois de nombreux facteurs, parmi lesquels la stabilité économique, la transparence du marché et la simplicité des procédures d’investissement.
Ces initiatives interviennent alors que le gouvernement égyptien subit des pressions économiques croissantes : alourdissement de la dette extérieure, hausse des intérêts de la dette, persistance du déficit budgétaire et besoin constant de devises pour financer les importations et honorer les engagements extérieurs. Ces difficultés l’ont conduit, ces dernières années, à privilégier l’augmentation des investissements directs étrangers et la vente de certains actifs et terrains appartenant à l’État.
En février 2024, le gouvernement avait signé avec un consortium mené par la société émiratie ADQ un accord d’aménagement de Ras El-Hekma. D’un montant de 35 milliards de dollars, cette opération, la plus importante d’investissement direct étranger de l’histoire du pays, porte sur environ 170 millions de mètres carrés, soit près de 40 000 feddans. Le gouvernement avait alors déclaré que ses recettes serviraient à soutenir les réserves de change, réduire le poids de la dette extérieure et renforcer la stabilité économique.
En juillet dernier, le groupe émirati Modon Holding a annoncé, avec Nammos Hotels & Resorts, le lancement du projet « Nammos Ras El-Hekma ». Celui-ci comprend 72 logements et 79 chambres d’hôtel dans le secteur de « Wadi Yemm », premier quartier de la ville en cours d’aménagement selon un plan prévoyant 17 quartiers urbains.
Les opérations immobilières comme autre source de devises
Des économistes estiment que le recours croissant du gouvernement à la vente de terrains et aux projets immobiliers pour obtenir des devises n’est pas la meilleure option. L’économie reste confrontée à des difficultés structurelles : dette publique élevée, recul du pouvoir d’achat de la livre, pressions inflationnistes persistantes et sensibilité du taux de change aux tensions régionales et internationales.
Des rapports économiques mettent en garde contre une hausse de la spéculation immobilière et des prix des terrains et des logements que pourrait entraîner l’essor des ventes aux étrangers. L’écart entre les revenus des citoyens et le coût du logement risquerait ainsi de se creuser, d’autant qu’une grande partie de la demande actuelle considère l’immobilier comme une réserve de valeur face à l’inflation, plutôt que comme une réponse à des besoins réels de logement.
Pour Karim El-Omda, professeur d’économie politique, les grandes opérations immobilières, comme Ras El-Hekma et les projets similaires, ne sauraient remplacer des réformes économiques fondées sur la production et l’augmentation des exportations, même si elles procurent des liquidités en dollars à court terme.
Il explique à Zawia3 que ces opérations permettent de générer rapidement des flux financiers, car les investisseurs intéressés sont déjà présents. Elles se concluent donc plus vite que les projets industriels ou productifs, qui nécessitent des années avant de dégager un rendement économique et des recettes en devises.
Il ajoute que l’État avait récemment besoin de ressources urgentes en dollars pour faire face aux pressions économiques. Cela explique son choix de conclure de grandes opérations d’investissement immobilier, dans un contexte de préoccupations liées aux tensions régionales et à leurs effets possibles sur les sources traditionnelles de devises, comme le tourisme, les recettes du canal de Suez et les transferts des Égyptiens travaillant à l’étranger.
La majeure partie de ces transferts provient des pays du Golfe, souligne-t-il, ce qui les expose aux évolutions régionales. Cette situation pousse le gouvernement à sécuriser ses réserves de change en attirant des investissements directs étrangers, notamment dans de grands projets immobiliers.
Il insiste néanmoins sur le fait que ces opérations, quelle que soit leur ampleur, ne peuvent à elles seules assurer un développement économique durable. L’économie égyptienne doit développer une industrie locale, accroître sa production et renforcer sa capacité d’exportation, piliers indispensables à des ressources régulières en dollars. « Même si l’État concluait des dizaines d’opérations immobilières, elles ne dispenseraient pas de construire une économie productive capable de répondre aux besoins de plus de cent millions de citoyens », affirme-t-il.
Le chercheur en urbanisme Ibrahim Ezz El-Din estime, de son côté, que l’État ne traite plus principalement le logement comme une politique sociale destinée à garantir un droit, mais se comporte désormais comme un investisseur immobilier à la recherche de rendement.
Cette transformation s’est clairement dessinée au cours de la dernière décennie, explique-t-il, en citant l’évolution du rôle de plusieurs organismes publics. Le Fonds de développement urbain, auparavant appelé Fonds de développement des quartiers informels, est passé de l’aménagement des zones dangereuses à la mise à disposition de terrains pour des projets immobiliers visant les catégories à hauts revenus. L’Autorité des nouvelles communautés urbaines est, quant à elle, devenue un promoteur se concentrant de plus en plus sur le logement de standing supérieur à la moyenne et de luxe.
Cette orientation s’est accompagnée, ajoute-t-il, d’un recul relatif de l’attention accordée au logement social et d’une augmentation de ses prix, rendant son accès plus difficile pour les catégories auxquelles le programme était destiné. Selon lui, les politiques publiques sont progressivement passées d’une logique de garantie d’un logement convenable à une logique de maximisation du rendement de l’investissement immobilier.
Ezz El-Din avertit que diriger une grande partie des investissements vers l’immobilier peut procurer des rendements financiers aux investisseurs, y compris à l’État, sans nécessairement produire un développement économique durable.
Il souligne que les secteurs productifs, comme l’agriculture et l’industrie, créent une valeur ajoutée à long terme, renforcent la sécurité alimentaire, génèrent des emplois et augmentent les exportations. L’activité immobilière repose essentiellement, elle, sur la construction et la vente de biens, sans nécessiter un cycle continu de production et d’exploitation une fois le projet achevé.
Le chercheur affirme qu’il existe bien une demande réelle de logements en Égypte, compte tenu de la forte concentration de la population dans le Grand Caire et les gouvernorats du Delta. Mais l’offre actuelle répond insuffisamment à ces besoins. La plupart des nouveaux projets concernent des logements de luxe ou de standing supérieur à la moyenne. Ils s’adressent davantage à des catégories capables d’investir ou de préserver la valeur de leur épargne face à l’inflation et à la dépréciation monétaire qu’aux familles cherchant un logement adapté.
Il estime que résoudre la crise du logement exige de privilégier la construction de logements sociaux à des prix compatibles avec les revenus des populations visées, plutôt que de se concentrer sur les projets offrant le rendement le plus élevé.
La politique d’« exportation immobilière »
Karim El-Omda écarte l’existence de risques économiques directs liés au seul fait d’orienter des investissements étrangers vers l’immobilier. Selon lui, l’attrait du secteur pour le gouvernement tient à la rapidité de son rendement et à sa liquidité, face à un besoin urgent de devises. À l’inverse, l’industrie, l’agriculture ou les technologies exigent des investissements plus importants et des délais plus longs avant de produire des résultats économiques.
Ezz El-Din adopte une position plus réservée sur la notion d’« exportation immobilière ». Il considère le logement comme un droit humain fondamental qui ne devrait pas devenir une marchandise gérée selon la seule logique du profit. Il souligne qu’avant d’utiliser davantage l’immobilier pour attirer des investissements étrangers ou générer des recettes, la priorité doit être de garantir à tous les citoyens un logement convenable et sûr, grâce à des mécanismes facilitant son accès et protégeant le droit de propriété.
Le succès de toute politique immobilière doit d’abord se mesurer à sa capacité à répondre aux besoins de logement des citoyens, puis à attirer des investissements et à dégager des rendements économiques, et non l’inverse, insiste-t-il.
Le secteur immobilier égyptien a fortement progressé ces dernières années, porté par la hausse des prix et la multiplication des villes nouvelles. Les principaux promoteurs ont enregistré des ventes records de plusieurs centaines de milliards de livres en 2024 et 2025. Mais les experts estiment que cette envolée reflète surtout la hausse continue des prix, davantage qu’une véritable augmentation de la demande finale de logements.
Les partisans de l’« exportation immobilière » mettent en avant les expériences de pays comme les Émirats arabes unis, qui ont attiré d’importants investissements étrangers sur leur marché immobilier. Des experts soulignent cependant que le succès émirati repose sur des facteurs difficilement comparables à ceux du marché égyptien, notamment la stabilité monétaire, la facilité des transferts de fonds, les possibilités de résidence de longue durée et un environnement fiscal attractif.
À l’inverse, des pays européens qui appliquaient des programmes similaires ont choisi de les réduire ou de les supprimer. Le Portugal a cessé d’accorder le « visa doré » en contrepartie d’achats immobiliers, tandis que l’Espagne a annoncé la fin du même dispositif. Ces décisions ont suivi la multiplication des critiques reliant ces politiques à la hausse des prix du logement et aux difficultés des citoyens à se loger convenablement.
Malgré les nombreuses facilités annoncées par le gouvernement égyptien pour attirer les acheteurs étrangers, au premier rang desquelles l’octroi de la nationalité en contrepartie d’un investissement immobilier, les données officielles restent absentes sur le nombre de bénéficiaires de ces programmes et le montant des capitaux étrangers effectivement attirés. S’y ajoute le manque de transparence sur les nationalités les plus demandeuses de biens en Égypte.
La crise de la dette et la recherche de dollars
Les initiatives gouvernementales visant à développer l’investissement immobilier et à attirer les acheteurs étrangers interviennent alors que l’économie égyptienne subit des pressions croissantes liées au poids de la dette et au besoin permanent de ressources en dollars pour honorer ses engagements extérieurs.
Selon les données de la Banque centrale d’Égypte, l’encours de la dette extérieure atteignait environ 163,7 milliards de dollars fin septembre 2025, contre quelque 161,2 milliards fin juin de la même année, soit une hausse proche de 2,5 milliards de dollars en trois mois.
La majeure partie de la dette extérieure se répartit entre différents organismes publics. Les entités relevant du budget de l’État en détiennent la plus grande part, soit environ 81,8 milliards de dollars. La dette de la Banque centrale avoisine 37 milliards de dollars, celle des banques 23 milliards, et celle des autres secteurs 22 milliards.
La pression tient non seulement au volume de la dette existante, mais aussi au calendrier des remboursements à venir. Selon les échéanciers du service de la dette publiés par la Banque mondiale, l’Égypte doit honorer près de 50,8 milliards de dollars d’engagements extérieurs jusqu’en septembre 2026, comprenant des remboursements de principal et des intérêts sur la dette extérieure.
Une grande partie de ces engagements se concentre durant le premier semestre 2026. Les données font état d’échéances proches de 28,2 milliards de dollars au premier trimestre et de 12,7 milliards au deuxième, avant une baisse à environ 9,8 milliards au troisième trimestre.
En ajoutant les paiements effectués au dernier trimestre 2025, le total des engagements extérieurs entre octobre 2025 et septembre 2026 approche 66 milliards de dollars. Cela explique la priorité constante accordée par le gouvernement à de nouvelles entrées de devises, par l’investissement direct étranger, les cessions d’actifs ou le développement des projets immobiliers.
Concernant la dette publique, intérieure et extérieure réunies, l’endettement total de l’État a augmenté pour atteindre environ 14 950 milliards de livres fin juin 2025. La dette intérieure en représente la plus grande part, avec près de 11 100 milliards de livres.
Malgré la baisse du ratio de dette publique au produit intérieur brut, passé d’environ 89,4 % pendant l’exercice 2023/2024 à près de 85,6 % en 2024/2025 selon les données du ministère des Finances, le gouvernement reste confronté au défi de réduire le coût de l’emprunt et du service de la dette. Le Premier ministre Mostafa Madbouly a annoncé un objectif d’environ 78 % du PIB d’ici juin 2027.
Les intérêts de la dette constituent l’une des principales pressions sur le budget de l’État. Leurs paiements ont récemment augmenté de près de 45 %, contribuant à creuser le déficit budgétaire global.
Des estimations économiques indiquent que le service total de la dette pour l’exercice 2025/2026, principal et intérêts compris, pourrait approcher 4 400 milliards de livres, face à des recettes publiques attendues d’environ 3 100 milliards. Cet écart illustre l’ampleur du décalage entre les besoins de financement de l’État et les ressources disponibles.
L’effet des acquisitions étrangères sur les prix immobiliers
Concernant l’élargissement de l’accès des étrangers à la propriété, Karim El-Omda estime que l’effet attendu sur les prix du logement pour les citoyens pourrait être limité. La plupart des biens visés appartiennent au segment du luxe dans les villes nouvelles, comme la nouvelle capitale administrative, la nouvelle El-Alamein, la nouvelle Sheikh Zayed et le Nouveau Caire. Leurs prix dépassent le pouvoir d’achat de la majorité des Égyptiens.
Il souligne que ces projets ciblent principalement les investisseurs, les étrangers résidant en Égypte ou les personnes cherchant des biens à vocation d’investissement ou touristique, plutôt que la demande locale de logements.
Le marché dispose déjà, ajoute-t-il, d’une offre importante de biens de luxe, tandis que la demande réelle des citoyens se concentre sur le logement intermédiaire et celui destiné aux ménages modestes. L’effet d’une hausse des acquisitions étrangères sur les prix des biens recherchés par la majorité des Égyptiens serait donc moins prononcé que ne le laissent craindre certaines inquiétudes.
Face aux pressions persistantes du service de la dette et au recul de certaines sources de devises, l’« exportation immobilière » apparaît au gouvernement comme l’une des options pour consolider les réserves de change. Mais, selon les experts, son succès dépendra de son inscription dans une vision économique plus large, fondée sur le renforcement de la production, de l’industrie et des exportations, sans devenir un substitut à celles-ci.
