L’homme d’affaires émirien Mohamed Alabbar suscite une vive controverse en Égypte, en raison de l’expansion de ses investissements au cours des dernières années et de la diversité de leur carte géographique, entre le Grand Caire et des villes côtières, sans compter ses récentes déclarations sur sa volonté d’acquérir des terrains et des immeubles dans le centre-ville historique du Caire (« Wust el-Balad »), que le gouvernement propose à l’investissement privé en vue de son réaménagement, après le transfert des bâtiments gouvernementaux et des sièges administratifs vers la Nouvelle Capitale administrative.

Alabbar, qui a commencé à investir en Égypte dès 2005 et dont le nom est associé à de grands projets du marché immobilier, qui se sont développés de façon notable après 2016, à la suite des difficultés financières qu’a connues le pays et de l’ouverture en grand de la porte aux investissements du Golfe, suscite une vive controverse depuis septembre 2025, après avoir annoncé son souhait d’investir dans le quartier historique du centre-ville, à un moment où de nombreux rapports font état de relations entre Alabbar et Tel-Aviv, ce qui a fortement irrité les Égyptiens et a peut-être poussé le gouvernement à clarifier les choses par la suite.

Le 8 septembre 2025, aussitôt après avoir signé le contrat d’investissement de « Marassi Red Sea », Alabbar a fait part de sa passion pour la ville du Caire et de son souhait d’investir dans le centre-ville, déclarant : « Nous cherchons d’autres occasions d’investir en Égypte. Moi, je veux le centre-ville. Mon amour pour ce quartier vient de ce qu’il témoigne de la grandeur du Caire ; ce n’est pas seulement l’amour de l’investissement, mais l’amour du Caire lui-même », ajoutant qu’il avait les yeux rivés sur le « centre-ville ». Ces propos ont suscité une controverse importante et des craintes de voir ce quartier ancien se transformer en projet immobilier de luxe qui pourrait menacer l’identité du lieu et ses habitants d’origine. Des experts du patrimoine architectural estiment en effet que Le Caire porte un riche héritage architectural et historique, qui impose à tout projet de réaménagement de tenir compte de son caractère patrimonial et de préserver son authenticité, en s’inspirant de modèles de villes historiques qui ont réussi à concilier renouveau et préservation du patrimoine.

Ce n’est pas la première fois qu’Alabbar évoque ses ambitions pour le centre de la capitale, une zone d’importance stratégique, sécuritaire et historique : en février 2025, des sites économiques ont rapporté ce qu’ils ont présenté comme « la vision d’Alabbar pour le réaménagement du cœur de la capitale égyptienne », qui s’apparentait davantage à un « Downtown Dubai ».

Le gouvernement égyptien, de son côté, a précisé en février 2025 que « le Fonds souverain d’Égypte est chargé d’élaborer une vision intégrée pour le réaménagement du centre-ville et de mettre sur le marché les unités et les bâtiments appartenant à l’État qui ont été libérés après le transfert vers la Nouvelle Capitale administrative, afin de contribuer à maximiser les revenus économiques de ces actifs ».

Le Premier ministre égyptien, Moustafa Madbouly, avait alors déclaré lors d’une conférence de presse que « le Fonds souverain, en tant que propriétaire de ces actifs, prépare actuellement un plan global en coordination avec les instances concernées, afin de proposer des projets d’investissement dans le centre-ville selon une vision de développement qui en tire le meilleur profit économique », soulignant que « de nombreuses entités d’investissement, locales comme internationales, ont manifesté un grand intérêt pour participer au développement de ce quartier, ainsi qu’au développement des régions de la côte nord et de la mer Rouge, considérées comme parmi les zones les plus prometteuses pour proposer des unités et des projets d’investissement, que ce soit dans le secteur touristique ou immobilier ».

En août 2025, le Premier ministre a affirmé que les travaux de réaménagement des quartiers du « Caire khédivial » et du « centre-ville » visent à préserver le caractère architectural et urbain de cette zone historique, sans modifier sa composition civilisationnelle, en insistant sur l’importance du suivi des projets de revitalisation du « Caire khédivial » et du centre-ville, d’autant que ces zones représentent une part importante de l’histoire de l’Égypte, afin de tirer le meilleur parti possible de l’immense richesse immobilière que possède l’État dans ces sites.

Comment et quand Alabbar a-t-il commencé ses activités en Égypte ?

Alabbar a commencé à investir en Égypte en 2005, par l’intermédiaire de la société Emaar Misr for Development, sous le gouvernement d’Ahmed Nazif , à l’époque de l’ancien président Mohamed Hosni Moubarak. Fin 2021, la société possédait environ 2 600 feddans au Caire (soit environ 10,92 millions de mètres carrés ; un feddan équivaut à environ 4 200 m²), répartis entre les projets « Uptown Cairo », dans le Mokattam, « Mivida », dans le Nouveau Caire, et « Cairo Gate », à Cheikh Zayed, en plus de projets sur la côte nord comme Marassi, sur une superficie d’environ 1 544 feddans (environ 6,5 millions de mètres carrés).

Selon un décompte réalisé dans le cadre de cette enquête, la superficie totale des terrains détenus par Alabbar en Égypte atteignait en 2025 environ 4 300 feddans (soit plus de 17 millions de mètres carrés), auxquels s’ajoutent 2 900 feddans, soit plus de 12 millions de mètres carrés, qu’il aménage avec des partenaires.

Pour revenir à l’ère Moubarak, des observateurs estiment que la structure de l’économie égyptienne a été façonnée selon la logique du marché et de l’ouverture, le rôle social de l’État reculant au profit du capital privé, qui s’est hissé à une position dominante dans les secteurs de l’immobilier, du tourisme et des services. Depuis les années 1990, avec l’application des programmes de privatisation et d’ajustement structurel soutenus par le Fonds monétaire international, la terre publique est passée du statut de ressource souveraine à celui de marchandise vendue sous le slogan du « développement ».

La loi n° 8 de 1997 sur les garanties et incitations à l’investissement est venue accorder de larges privilèges aux investisseurs, étrangers comme égyptiens, notamment des exonérations fiscales de longue durée, des facilités dans l’attribution des terrains et des garanties contre la nationalisation, la confiscation ou la mise sous séquestre. Avec le temps, le développement n’a plus été mesuré à l’amélioration des services publics ou au soutien des secteurs productifs, mais à la capacité du gouvernement à « attirer les investissements », ce qui a redéfini les droits sociaux comme des privilèges conditionnés par les priorités du capital.

Dans le cadre de cette loi, les terrains et biens de l’État ont fait l’objet d’atteintes massives, commises en violation flagrante de la loi et de la Constitution, avec la participation d’anciens responsables qui ont exploité leurs postes pour réaliser des gains illicites en attribuant des terrains par des voies détournées, selon un rapport publié par Diwan al-Omran (une plateforme de recherche sur l’urbanisme) intitulé « L’impact des politiques d’attribution sur les terres de l’État sous Moubarak ».

Le rapport a documenté des formes imbriquées de corruption administrative et financière, qui se sont étendues aux terres appartenant à l’État lui-même : de grands projets comme Madinaty, Palm Hills et Cairo Festival City n’étaient pas de simples investissements immobiliers, mais sont devenus le symbole de la manière dont l’État gérait ses terres au cours de la dernière décennie du règne de Moubarak.

Le rapport a également documenté la signature de contrats de vente de ces terrains de gré à gré, sans mise en concurrence publique ni transparence, et à des prix bien inférieurs à leur valeur réelle sur le marché. Des jugements ultérieurs de la justice administrative ont révélé l’ampleur des irrégularités qui ont entaché ces transactions, puisqu’elle a prononcé l’annulation de plusieurs d’entre elles pour violation de la loi sur les appels d’offres et les adjudications, en soulignant que l’Autorité des nouvelles communautés urbaines avait disposé des biens de l’État comme s’il s’agissait d’une propriété privée. Malgré l’évidence des irrégularités, l’essence du système n’a pas changé : les politiques de facilités particulières se sont poursuivies, comme on le verra dans les lignes qui suivent.

Que se cache-t-il derrière « Emaar » Misr, propriété d’Alabbar ?

Alabbar, connu dans le monde entier pour des projets comme le Burj Khalifa à Dubaï, est arrivé en Égypte porteur d’une ambition non moins gigantesque que les terrains obtenus par sa société nouvellement créée, Emaar Misr for Development. Depuis cette année-là, Alabbar a signé des contrats qui ont fait de lui l’un des plus grands acteurs du marché immobilier égyptien, sa société ayant acquis de vastes terrains sur la côte nord, dans le Mokattam et au Nouveau Caire.

Des projets comme Uptown Cairo, dans le Mokattam, et Marassi, sur la côte nord, sont nés sous l’égide d’Emaar Misr for Development, pour devenir des icônes du logement de luxe et d’un mode de vie fermé qui redessine la carte urbaine au profit d’une étroite classe aisée. Du complexe Mivida, au Nouveau Caire, au projet Cairo Gate, sur la route désertique Le Caire-Alexandrie, en passant par le plan d’Emaar à Cheikh Zayed, les investissements de Mohamed Alabbar se sont étendus à plusieurs sites stratégiques dans la capitale et ses environs, pour couvrir des milliers de feddans passés de la propriété de l’État à celle d’une société privée en moins de deux décennies.

« Emaar Misr » a été fondée en tant que société anonyme égyptienne en vertu d’un partenariat entre Emaar Properties (Dubaï), à hauteur de 40 %, et l’homme d’affaires égyptien Chafik Gabr, à hauteur de 60 %, conformément à la loi n° 159 de 1981 sur les sociétés et à la loi n° 8 de 1997 sur les garanties et incitations à l’investissement. Ces lois ont offert de larges exonérations aux investisseurs étrangers, en particulier dans les secteurs du tourisme et de la promotion immobilière.

Le partenariat d’Alabbar avec Chafik Gabr n’a pas duré longtemps : il s’est terminé par des différends qui ont conduit au retrait de Gabr contre une compensation financière, tandis que le contrôle d’Emaar Properties sur « Emaar Misr » s’étendait au cours de l’année 2007. Depuis, Emaar Misr est devenue une filiale presque entièrement détenue par Emaar Properties, cotée à la Bourse de Dubaï, qui en possède environ 89 % des actions.

Selon le formulaire de déclaration relatif au conseil d’administration de la société Emaar Misr for Development pour le quatrième trimestre 2021, la structure de l’actionnariat de la société se répartit, depuis lors, comme suit : Emaar Properties (PJSC) détient 88,74 % des actions de la société, cette part incluant la participation d’Emirates Hills Phase One (société à responsabilité limitée). Les participations des institutions internationales comprennent : le Fonds de pension mondial du gouvernement norvégien (le fonds souverain norvégien, géré par la Banque de Norvège) à hauteur de 0,84 %, Schroder Investment Management Limited à hauteur de 0,14 % et le groupe Vanguard à hauteur de 0,07 %. Quant au flottant à la Bourse égyptienne, il représente 10,21 % des actions.

Pourquoi l’acquisition de terres par Alabbar suscite-t-elle craintes et controverse ?

Les investissements d’Alabbar, sur plus de 17 millions de mètres carrés de terres égyptiennes et d’une valeur équivalant à 35 milliards de dollars selon ses déclarations, s’inscrivent dans le cadre des investissements du Golfe en Égypte, en particulier ceux venant des Émirats arabes unis et d’Arabie saoudite, qui se sont considérablement développés au cours des deux dernières décennies. Selon un rapport du cabinet britannique Knight Frank, spécialisé dans le conseil immobilier, plus de 94 % des investisseurs du Golfe disposant d’actifs financiers élevés visent le marché immobilier égyptien.

Des observateurs estiment que ces investissements ne se sont pas limités à l’injection de capitaux dans des projets immobiliers ou touristiques, mais se sont étendus pour former un réseau d’influence économique et politique au sein de secteurs stratégiques, allant de l’immobilier à la logistique et à l’énergie.

Selon une analyse publiée dans la revue « Égypte/Monde arabe », éditée par le Centre national de la recherche scientifique français (CNRS), ces investissements reposent sur trois axes fondamentaux : « premièrement, obtenir des rendements financiers élevés sur un marché immobilier prometteur qui s’étend à la périphérie de la capitale et dans les villes côtières ; deuxièmement, étendre l’influence géostratégique dans un pays qui représente un poids central au Moyen-Orient ; et troisièmement, accéder au marché local et à ses institutions grâce à des partenariats et des facilités accordés par l’État égyptien sous le slogan “attirer l’investissement” ».

L’étude indique également que « la puissance du Golfe a de fait pris le contrôle des grands projets immobiliers du Grand Caire », estimant que le rôle de l’État égyptien « est passé de celui de producteur direct à celui de partenaire ou d’intermédiaire dans ces projets ». Elle considère en outre que les grands projets immobiliers (comme ceux d’Emaar et d’autres) constituent un modèle de la transformation du Caire en laboratoire à ciel ouvert pour le capital du Golfe.

Dans le même ordre d’idées, un rapport de l’auteur David Butter, publié par l’Institut royal des affaires internationales (Chatham House, un institut indépendant basé à Londres) sous le titre « Egypt and the Gulf » (« L’Égypte et le Golfe »), souligne que les investissements du Golfe en Égypte ne peuvent être considérés comme de simples flux de capitaux en quête de profit, mais constituent un instrument d’influence économique et politique qui a contribué à redéfinir la relation entre l’État et les investisseurs locaux et internationaux. Le rapport indique aussi que ces investissements ont souvent été liés à des ententes politiques dépassant la stricte logique économique, ce qui en fait une partie du réseau d’influence régionale qui redessine les rapports de force au sein de l’économie égyptienne et pose des questions fondamentales sur qui détient la décision économique et qui récolte réellement les fruits de ces partenariats.

Au cours des deux décennies suivantes, les investissements d’Alabbar se sont accumulés pour devenir l’une des plus grandes propriétés foncières privées d’Égypte : fin 2021, Emaar Misr for Development possédait environ 2 600 feddans au Caire (environ 10,92 millions de mètres carrés), tandis que la superficie totale des terrains qu’Alabbar possède ou contribue à aménager en Égypte atteignait en 2025 plus de 17,2 millions de mètres carrés dans le Grand Caire et sur la côte nord, en plus du projet d’aménagement de Marassi Red Sea, en partenariat avec les sociétés Sky Tower for Real Estate Development et Golden Coast, propriété du groupe saoudien City Stars, qui s’étend sur 2 400 feddans et reste entouré de beaucoup de flou et d’opacité.

Alabbar a-t-il bénéficié de facilités gouvernementales ?

Emaar s’appuie, dans ses grands projets en Égypte, sur deux moyens : soit la propriété directe du terrain (comme Uptown Cairo, Marassi et Mivida au Tagammu), soit des partenariats stratégiques (comme Mivida Gardens à Mostakbal City et Marassi Red Sea), dans lesquels elle verse d’importants acomptes et se charge de l’aménagement et de la vente.

« Emaar Misr » a fait son entrée effective sur le marché immobilier égyptien en 2006, en lançant le projet « Uptown Cairo », construit sur une superficie d’environ 1 200 feddans (soit 5 millions de mètres carrés) sur le plateau du Mokattam, dont le plan directeur a été approuvé par la décision n° 501 de 2008 du gouverneur du Caire, publiée le 1er mars 2008 au Journal officiel (Al-Waqa’i al-Misriyya), numéro 50 ; elle a ainsi proposé l’une des premières communautés résidentielles fermées destinées aux catégories les plus riches d’Égypte.

En 2006, Emaar Misr a remporté l’adjudication pour l’aménagement de la zone de Sidi Abdel Rahman, sur la côte nord, d’une superficie estimée à environ 1 600 feddans (soit 6 millions de mètres carrés). Le montant de la transaction s’est élevé à environ 1,004 milliard de livres égyptiennes, soit 160,5 livres le mètre carré, après une décision de l’assemblée générale de la Holding du tourisme, présidée par l’ancien ministre de l’Investissement Mahmoud Mohieldin, de vendre le terrain d’un seul tenant à un investisseur stratégique. Par la suite, la transaction a suscité une vive controverse, la concurrence ayant été limitée à un petit nombre de consortiums d’investissement, avant que le terrain ne soit finalement attribué à un consortium mené par Alabbar et Chafik Gabr.

Dans la foulée de ce projet et au cours de la même période, la société a conclu un nouveau contrat avec l’Autorité des nouvelles communautés urbaines pour obtenir des terrains au Nouveau Caire afin d’aménager le projet Mivida sur une superficie d’environ 890 feddans (soit 3,8 millions de mètres carrés). En 2008, Emaar Misr for Development a obtenu un terrain de choix situé dans l’extension de la ville de Cheikh Zayed, d’une superficie d’environ 133 feddans (soit 558 310 mètres carrés), afin d’y construire un projet résidentiel intégré, baptisé par la suite « Cairo Gate ». L’attribution a eu lieu dans l’une des zones les plus dynamiques de l’ouest du Caire, à un prix ne dépassant pas 200 livres le mètre carré à l’époque, alors que le prix du mètre carré commercial dans des zones similaires de Cheikh Zayed dépasse les 50 000 livres.

En 2021 a été lancé le projet Belle Vie, dans la ville de Cheikh Zayed, dans le cadre de la vague d’expansion urbaine de luxe à l’ouest du Caire, comme le plus récent projet d’Emaar Misr for Development, la société de l’homme d’affaires émirien Mohamed Alabbar. Le projet s’étend sur une superficie d’environ 500 feddans (soit 2,1 millions de mètres carrés), sur un site stratégique proche de l’axe du 26-Juillet et de la route désertique Le Caire-Alexandrie, en vertu d’un contrat d’attribution direct signé avec l’Autorité des nouvelles communautés urbaines.

En 2025, Emaar Misr for Development a annoncé la signature d’un contrat de partenariat avec la société Midar for Investment and Urban Development pour réaliser un projet résidentiel intégré (le nouveau Mivida, au Nouveau Caire). Le projet se trouve sur un site stratégique, sur la route Le Caire-Suez, sur une superficie d’environ 2 millions de mètres carrés (500 feddans). « Emaar Misr » y participe en tant que partenaire dans le cadre de la promotion immobilière, sans être propriétaire des terrains, et aucun détail n’a été annoncé sur le contrat conclu entre Midar et le gouvernement égyptien concernant la propriété du terrain par la société.

Mohamed Ramadan, chercheur en économie à l’Initiative égyptienne pour les droits personnels (EIPR), estime, dans son entretien avec Zawia3, que la question essentielle concernant les investissements immobiliers étrangers en Égypte ne porte pas sur la superficie des terrains, mais sur le modèle de développement de ces investissements. Il explique que la plupart des investissements émiriens et saoudiens dans le secteur immobilier consistent à acheter des terrains et à construire des logements de luxe liés au dollar, en raison de la nécessité de transférer ces bénéfices à l’étranger, ce qui entraîne une hausse des prix des logements dans l’ensemble du secteur ; à long terme, le transfert des bénéfices hors du pays pèse aussi négativement sur la balance des paiements égyptienne et accroît les pressions sur la monnaie locale.

Ramadan indique que le secteur immobilier a de bons effets d’entraînement en amont sur certaines industries comme l’acier et le ciment, mais qu’il ne contribue pas de manière significative à faire tourner l’économie ou à réaliser un développement durable par rapport aux projets productifs, en raison de la faiblesse des effets d’entraînement en aval de l’immobilier dans son ensemble.

Le chercheur explique aussi que ce modèle d’investissement, s’il est la seule forme d’attraction des investissements étrangers, ne sert pas une croissance économique inclusive et n’atténue pas le chômage, tout en renforçant la dépendance aux transferts de bénéfices plutôt qu’à des investissements productifs durables. Il souligne que le rôle de l’État dans la fixation et la hausse des prix des terrains, en particulier dans les nouvelles villes, a largement contribué à pousser l’ensemble du marché vers des prix élevés, y compris pour les logements destinés à la classe moyenne en Égypte.

Alabbar, du litige à la réconciliation

En retraçant la chronologie des investissements de Mohamed Alabbar en Égypte, il apparaît que son expansion n’est pas le fruit du hasard, mais celui d’un plan cumulatif qui a commencé au milieu de la première décennie des années 2000, avec la montée du capital du Golfe à la fin du règne de l’ancien président Hosni Moubarak, et s’est poursuivi dans le cadre de la politique d’attraction des investissements du Golfe après 2014.

Mais derrière cette carte se cache une série de crises juridiques et de litiges administratifs qui ont accompagné chaque étape de l’expansion, et qui se sont tous terminés par des règlements à l’amiable en faveur de la société Emaar Misr.

En 2009, l’Autorité des nouvelles communautés urbaines a retiré près de 50 % de la superficie du terrain attribué au projet Cairo Gate, à Cheikh Zayed. Cette décision faisait suite au non-paiement par Emaar Misr des droits de changement d’affectation du terrain, d’agricole à urbain intégré, alors qu’elle l’avait obtenu en 2008 à un prix symbolique d’environ 200 livres le mètre carré. L’Autorité avait alors expliqué que d’autres villes, comme le 6-Octobre, offrent deux options aux investisseurs : le paiement en nature (céder une partie du terrain) ou le paiement en numéraire sans prélèvement de terrain, ce qui n’était pas possible à Cheikh Zayed faute de superficies supplémentaires pour répondre aux besoins en équipements de base.

En novembre 2019, Emaar Misr for Development est parvenue à un accord de règlement avec l’Autorité des nouvelles communautés urbaines au sujet de ses terrains situés dans l’extension de la ville de Cheikh Zayed : la société a présenté une demande officielle de changement d’affectation du terrain, d’agricole à résidentiel, en contrepartie de l’obtention par l’Autorité de l’équivalent de 50 % de la superficie totale du terrain, avant que la société ne rachète la part de l’Autorité, soit 52,4 feddans. L’accord a également couvert les superficies cédées par la société pour la réalisation des routes extérieures, la superficie totale du terrain s’établissant ainsi à environ 120,9 feddans, l’Autorité s’engageant à raccorder les réseaux et à approuver le changement d’affectation, ce qui permet à la société de réaliser le projet résidentiel intégré « Cairo Gate », pour des investissements atteignant 11,5 milliards de livres. Les deux parties ont aussi signé un autre accord portant sur l’attribution d’un terrain de 500 feddans pour un projet résidentiel doté de tous les services, pour des investissements estimés à environ 37,8 milliards de livres.

Autre épisode de litige, concernant le projet Uptown Cairo : la société Al-Nasr pour le logement et la construction, une entreprise publique qui avait vendu le terrain à Emaar, a engagé contre cette dernière une procédure d’arbitrage en 2017, l’accusant d’avoir violé les conditions du contrat en n’achevant pas l’aménagement dans les délais convenus, et de s’être approprié environ 47 feddans de plus que la superficie prévue au contrat. Le litige a duré plus de deux ans avant d’être réglé en octobre 2019, Emaar Misr versant 100 millions de livres en contrepartie de la superficie supplémentaire acquise par la société.

Il convient de noter qu’en avril 2019, quelques mois avant la fin du litige juridique, Mohamed Alabbar a annoncé un don de 878 millions de livres pour le réaménagement des quartiers informels en Égypte, dans le cadre du projet de logement « Beyout al-Kheir », en coopération avec la fondation caritative Misr El Kheir. Et quelques mois après le règlement, Alabbar a fait don, en tant que propriétaire d’Emaar Misr, de 10 millions de livres au gouvernement égyptien au profit du fonds « Tahya Misr » (Vive l’Égypte, créé en 2014 à l’initiative du président Abdel Fattah Al-Sissi) et du secteur médical, en plus d’un don de 40 millions de livres à la fondation Misr El Kheir, dans le cadre du protocole de coopération conclu avec la fondation Misr El Kheir et le ministère de la Solidarité sociale. Depuis cette date, les dons d’Emaar Misr au fonds Tahya Misr se sont poursuivis.

De la crise de Cairo Gate à Marassi Sidi Abdel Rahman, à Marsa Matrouh, où sont apparues en 2019 des actions en justice et des revendications de propriété émanant de parties égyptiennes réclamant une partie du terrain ou des revenus au titre de droits antérieurs au transfert de la propriété du terrain à Emaar Misr, dont la plus notable est la plainte de l’homme d’affaires Wahid Raafat, enregistrée sous le numéro 481 de 2019 devant le tribunal de Sud-Caire, dans laquelle il revendique la propriété de plus de 400 feddans du terrain du projet.

De son côté, la société « Emaar Misr » a rejeté ces revendications, les jugeant « infondées », et a indiqué dans un communiqué qu’elle avait remporté en août 2006 l’adjudication du terrain touristique de Sidi Abdel Rahman, sur la côte nord de l’Égypte, pour 1 004 569 000 livres égyptiennes, soit 160,5 livres le mètre carré. En janvier 2020, le juge s’est déporté, ce qui a conduit l’avocat du plaignant, Khaled Abou Bakr, à annoncer l’engagement de procédures judiciaires pour protéger les droits de son client ; à ce jour, aucun jugement définitif n’a été rendu dans cette affaire.

Il convient de signaler qu’entre 2016 et 2020, période même où Emaar Misr a connu de multiples litiges, la société a fait don d’environ 155 millions de livres égyptiennes à un ensemble de projets nationaux et au fonds « Tahya Misr », ainsi qu’à plusieurs associations caritatives comme « Misr El Kheir » et à plusieurs hôpitaux, dont l’hôpital Cheikh Zayed, et à d’autres institutions sociales et de services, selon les rapports des états financiers de la société pour la période 2016-2020, seules données que nous avons pu obtenir.

Le projet de Sidi Abdel Rahman et ses risques environnementaux

En septembre 2025, un groupe de propriétaires d’unités du projet « Marassi », sur la côte nord, représenté par 22 propriétaires et leurs mandataires juridiques présidés par le Dr Hossam Lotfi, a intenté une action en justice devant le tribunal de Sud-Caire contre la société « Emaar Misr for Development », lui demandant d’exécuter les obligations prévues dans les contrats de vente des unités et de les indemniser pour les préjudices matériels, moraux et exceptionnels, en plus des intérêts légaux au taux de 5 % à compter de la date d’exigibilité.

Les propriétaires réclament une indemnisation de 100 millions de livres, répartie entre 50 millions au titre des préjudices matériels, 30 millions au titre des préjudices moraux et 20 millions au titre des préjudices exceptionnels, en plus de l’obligation pour la société de verser des intérêts légaux de 5 % de la date d’exigibilité jusqu’au paiement intégral. La plainte demande également l’imposition d’une astreinte de 100 000 livres par jour de retard dans l’exécution.

Selon la plainte, la société a conclu le 27 janvier 2007 un contrat d’achat d’un terrain de plus de 6,2 millions de mètres carrés dans la zone de Sidi Abdel Rahman, afin d’y réaliser le projet de développement touristique « Marassi North Coast » ; mais la société, selon la requête, a manqué à plusieurs obligations contractuelles, ce qui a poussé les propriétaires à demander l’exécution en nature des clauses des contrats conclus avec eux. La chambre civile du tribunal de Sud-Caire devait examiner l’affaire le 20 octobre 2025.

En outre, la construction du port de plaisance de Marassi à Sidi Abdel Rahman, sur la côte nord, réalisée par la société « Emaar Misr for Development », a provoqué une crise environnementale, sous la forme d’une érosion des plages voisines du projet. Selon une enquête publiée par Zawia3, les plaintes collectives des habitants des villages de la côte nord ont commencé durant l’hiver 2020 : ils ont signalé une érosion des plages et l’apparition d’une couche rocheuse dans certains villages touristiques situés à l’est du port.

Les mesures géographiques ont montré que les plages de la zone située à l’est du port de Marassi ont subi une érosion de 8 à 11 mètres, selon les cartes de Google Earth. Cette érosion contrevient à l’article 91 de la loi n° 147 relevant du ministère des Ressources en eau et de l’Irrigation, qui interdit de modifier le tracé naturel du littoral sans l’accord du ministère.

En juillet 2022, le ministère de l’Environnement a annoncé l’arrêt des travaux de dragage du port de Marassi et la formation d’une commission chargée d’étudier les effets négatifs du projet. Malgré cela, Emaar a poursuivi la réalisation du projet, ce qui a poussé les habitants à placer des sacs de sable sur les plages comme mesure temporaire pour limiter les effets de l’érosion.

Marassi Red Sea, une nouvelle présence d’Alabbar au nom du développement

Le littoral égyptien de la mer Rouge représente un site stratégique dans les investissements de Mohamed Alabbar par l’intermédiaire d’Emaar Misr for Development. Parmi les plus marquants de ces investissements figure le projet « Marassi Red Sea », dans la baie de Soma, au sud d’Hurghada, sur une superficie d’environ 2 426 feddans, soit plus de 10 millions de mètres carrés. Emaar Misr for Development avait signé, la première semaine de septembre 2025, un vaste accord pour aménager « Marassi Red Sea », avec la participation de Sky Tower for Real Estate Development, dans laquelle Emaar Misr détient une participation, et de Golden Coast, propriété du groupe saoudien City Stars. Cet accord est intervenu après que le gouvernement égyptien a conclu un règlement juridique permettant de prolonger la durée d’usufruit du terrain et autorisant l’entrée d’Emaar en tant que principal promoteur immobilier du projet.

Il convient de noter que la taille de la participation d’Emaar dans Sky Tower n’a pas été rendue publique à ce jour, pas plus que la forme du partenariat entre Emaar et les deux sociétés saoudiennes dans la région de la mer Rouge.

La région de la mer Rouge compte parmi les sites les plus stratégiques des investissements de Mohamed Alabbar en Égypte, en raison de sa proximité avec l’aéroport international d’Hurghada et de sa facilité d’accès depuis les marchés touristiques mondiaux, ainsi que de sa façade maritime directe, qui confère à ses projets une valeur immobilière élevée.

En l’absence d’informations officielles sur les détails du partenariat entre Emaar Misr et les deux sociétés saoudiennes dans le projet de la mer Rouge, une source responsable affirme à Zawia3 que le rôle d’Emaar se limite à la promotion immobilière et qu’elle ne possède directement aucune partie du terrain. La source précise que le choix d’Emaar pour ce rôle repose sur ses succès antérieurs dans d’autres projets immobiliers, ce qui en fait le partenaire de confiance pour gérer l’aménagement et la commercialisation du projet, sans mentionner la part d’Emaar dans la société Sky Tower.

De son côté, Abdel Moneim Emam, député et président du parti Al-Adl (Justice), estime que tout investissement étranger, surtout en dollars, est une bonne chose, mais il met en garde, dans son entretien avec Zawia3, contre la dépendance à un seul type d’investissement. Il souligne que l’investissement immobilier est sans doute important, car il fait travailler environ 16 métiers qui lui sont liés et crée une concurrence économique, mais que le problème fondamental en Égypte réside dans l’attraction de grands investissements à caractère productif et dans la localisation des industries.

Emam ajoute que les terrains inexploités en Égypte restent souvent sans valeur ajoutée en l’absence d’investissement transparent et annoncé publiquement, estimant que le critère fondamental de tout investissement étranger doit être la transparence de l’appel d’offres public et une concurrence loyale, de sorte que la meilleure offre disponible soit retenue. Il indique que l’expérience historique avec les organismes publics depuis 1952 montre que tout projet reste « mort » sans investissement réel ni valeur ajoutée, tandis que les investissements qui créent des emplois, comme les restaurants et les chalets, sont les bienvenus car ils font tourner l’économie locale.

Emam met néanmoins en garde contre le fait que l’investissement immobilier ou touristique soit le seul type d’investissement étranger attractif, car l’équilibre nécessaire de l’économie ne serait alors pas atteint, et aucun secteur productif durable capable d’employer la main-d’œuvre et de localiser les industries ne verrait le jour. Il affirme que la critique de telle ou telle transaction, comme celle de Ras El-Hekma (accord d’aménagement conclu en 2024 avec le fonds émirien ADQ pour 35 milliards de dollars), porte sur la question de la transparence et non sur une opposition à l’investissement lui-même, puisque n’importe quelle partie, y compris les Émirats, peut remporter l’appel d’offres si son offre est bonne et transparente.

Le soutien d’Alabbar à Tel-Aviv… un grand point d’interrogation

L’homme d’affaires émirien Mohamed Alabbar compte parmi les plus grands investisseurs en Égypte, de 2005 à aujourd’hui, et, au cours des dix dernières années, les relations d’Alabbar avec l’entité sioniste ont suscité beaucoup de controverse ; alors que les projets d’Alabbar s’étendent sur le territoire égyptien, par l’achat de terrains pour construire des complexes touristiques, de loisirs et résidentiels, ses relations avec Israël sont venues susciter beaucoup de doutes et de craintes.

En décembre 2020, Alabbar a appelé à resserrer les liens sociaux entre les peuples israélien et émirien, lors de sa participation à la conférence économique conjointe émiro-israélienne, organisée en marge du salon « Gitex » à Dubaï, où l’homme d’affaires Mohamed Alabbar, président du conseil d’administration d’Emaar Properties, a prononcé une allocution.

Dans son allocution, Alabbar a estimé que la coopération économique entre les deux parties ne peut s’enraciner qu’à travers la construction de ponts sociaux et humains solides. Il a déclaré que « les affaires avec Israël se feront inévitablement », tout en soulignant l’importance des visites familiales et du contact direct entre les nouvelles générations des deux pays, ce que des militants ont considéré comme un pas dangereux vers la normalisation, dépassant le cadre de l’économie pour légitimer l’occupation au niveau populaire.

En août 2021, des médias israéliens ont révélé que l’homme d’affaires émirien Mohamed Alabbar avait fait des dons qualifiés de « généreux » en faveur d’un projet de l’occupation dans les territoires palestiniens, à travers le soutien à des milliers de familles israéliennes souffrant de pauvreté et de faim.

Selon le site économique israélien Calcalist, la conférence de l’Initiative nationale pour la sécurité alimentaire, à Tel-Aviv, a révélé pour la première fois l’identité de cinq grands donateurs ayant financé une aide alimentaire à des milliers de familles nécessiteuses, pour un montant d’environ 550 millions de shekels (plus de 170 millions de dollars). Le site a indiqué que cette aide avait été apportée en secret pendant dix-huit ans avant d’être enfin dévoilée, précisant que des milliers de familles israéliennes en étaient les principales bénéficiaires.

En 2005, l’homme d’affaires émirien Mohamed Alabbar, président du conseil d’administration d’Emaar Properties et directeur du Département du développement économique de Dubaï, a rencontré le Premier ministre israélien de l’époque, Ariel Sharon, et son vice-Premier ministre, Shimon Peres, ce qui est devenu la première rencontre publique entre des responsables des deux parties, malgré l’absence de relations diplomatiques entre les Émirats et Israël à l’époque.

Lors de la rencontre, Alabbar a proposé une initiative visant à racheter les maisons que les colons israéliens allaient laisser après le plan de retrait de la bande de Gaza en 2005, une démarche que des médias israéliens ont décrite comme une tentative de trouver un arrangement préservant les infrastructures des colonies. Une rencontre qu’Alabbar a démentie en février 2005, affirmant que sa visite dans les territoires palestiniens était « personnelle » et visait à s’informer de la situation des Palestiniens et à apporter une aide humanitaire, sans aucune intention de normalisation ni de traiter avec l’occupation israélienne, contrairement à ce qu’avaient publié des sites de presse en hébreu.

Dans ce contexte, Talaat Khalil, ancien député et coordinateur général du Mouvement civil démocratique, souligne auprès de Zawia3 l’importance de l’investissement étranger en Égypte, mais exprime en même temps ses craintes quant à la nature des investissements émiriens, qu’il décrit comme une mainmise sur des terrains et des projets stratégiques, et non comme un simple investissement productif. Khalil indique que Mohamed Alabbar possède des projets et des terrains dans des sites d’une importance stratégique pour la sécurité nationale, comme les terrains de la mer Rouge, ce qui soulève chez lui des points d’interrogation sur l’impact de ces transactions sur la sécurité nationale égyptienne.

Il ajoute que ce que fait l’homme d’affaires émirien suscite la méfiance et le doute, surtout au vu de relations possibles avec l’entité sioniste, estimant qu’ouvrir grand la porte à ces investissements sans évaluation rigoureuse représente un danger potentiel pour la sécurité nationale. Khalil affirme que l’accent devrait être mis sur les investissements productifs qui créent des emplois et contribuent au développement global, et non sur la simple mainmise sur des terrains et des projets existants.

Des Marassi de la côte au cœur du Caire, et de la mer Rouge au Mokattam, Mohamed Alabbar a tissé une carte d’influence économique sur des millions de mètres carrés de terre égyptienne. Mais derrière les tours élancées et les façades brillantes, les questions demeurent sur les contrats d’investissement opaques et l’absence de transparence, alors que les indicateurs confirment que ce type d’investissement n’a pas été une bouée de sauvetage pour l’économie égyptienne au cours de la dernière décennie.

Rectificatif : une version antérieure de cet article indiquait que le projet Marassi, sur la côte nord, s’étend sur 1 600 feddans. Sa superficie est d’environ 1 544 feddans, soit environ 6,5 millions de mètres carrés, selon les données d’Emaar Misr.

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