En 2004, Al-Arabi Allam a transformé en résidence permanente le chalet que sa famille possédait depuis avant l’an 2000 dans le village d’Al-Fardous, à l’ouest de Port-Saïd, pour y vivre avec son épouse après leur retraite du secteur de l’éducation. Le couple ayant laissé son logement initial à son fils pour qu’il commence sa vie conjugale, le chalet de vacances était devenu son seul refuge durable.
Le village d’Al-Fardous se trouve sur la côte méditerranéenne, à environ cinq kilomètres du centre de Port-Saïd. Il compte plus de 1 200 chalets, utilisés comme résidences saisonnières ou logements permanents.
« Nous n’avions pas les moyens d’acheter un autre logement pour notre fils. Nous lui avons laissé notre maison et nous nous sommes installés dans le chalet. Ce n’était pas seulement un lieu où vivre, mais tout ce qui nous restait de notre vie et de nos efforts », raconte Allam à Zawia3. Il se remémore l’aube du 6 mai, lorsque les forces de sécurité sont entrées dans le village et ont commencé à exécuter des décisions de démolition soudaines.
Alors qu’Allam et quelques habitants se préparaient à la prière de l’aube, ils ont remarqué un important déploiement de sécurité près du village voisin d’Al-Fayrouz, également appelé Diamond Blue. « Nous pensions que cela ne nous concernait pas. Nous sommes propriétaires et occupants, et une procédure concernant l’expulsion est en cours devant le tribunal, sans qu’un jugement ait encore été rendu », explique-t-il.
Mais vers 7 h 30, alors qu’Allam s’apprêtait à rejoindre l’emploi qu’il avait pris après sa retraite pour améliorer son modeste revenu, qui ne dépasse pas 3 500 livres par mois, les forces ont commencé à se diriger vers les entrées d’Al-Fardous.
Par le haut-parleur de la mosquée, un habitant a appelé les résidents à se rassembler pour s’opposer à l’intervention. Une quarantaine d’hommes et une vingtaine de femmes vivant en permanence dans les chalets sont sortis pour comprendre ce qui se passait et tenter de l’arrêter. Allam décrit une scène « choquante et humiliante : forces de sécurité centrale, bulldozers, unités antiémeutes, et le directeur de la sécurité de Port-Saïd présent en personne… Comme si nous étions sur un champ de bataille, comme à Gaza, et non dans un village résidentiel de Port-Saïd ».
Une intervention sans décision présentée
Le matin du 6 mai, Allam, accompagné de son avocat, s’est adressé aux responsables des forces de sécurité pour tenter de faire reporter la démolition jusqu’au jugement du tribunal, attendu le 18 mai après le renvoi d’une audience initialement prévue le 4. Selon son récit, les forces n’ont présenté aucune décision officielle de démolition ni aucun ordre légal explicite. Malgré la demande des habitants d’attendre l’arrivée des responsables des affaires juridiques, elles ont commencé à intervenir sans en tenir compte.
Allam raconte : « Alors que des habitants s’étaient rassemblés devant l’une des entrées fermées, les forces de sécurité ont pénétré dans le village par un autre côté, avec des bulldozers, sous la protection d’unités de la sécurité centrale équipées de matraques et de grenades lacrymogènes. Elles ont commencé par les commerces et détruit les magasins. Elles n’ont pas laissé aux travailleurs le temps de récupérer leurs affaires dans les bâtiments de repos agricoles. Même le dépôt de bouteilles de gaz n’a pas été épargné. »
Les tentatives des habitants pour arrêter ou simplement retarder les démolitions ont été totalement ignorées, affirme Allam. Il ajoute que le club des agences, qui disposait d’un jugement définitif suspendant toute démolition, a lui aussi été détruit. « C’était comme s’ils nous disaient clairement : cette loi à laquelle vous vous accrochez ne nous concerne pas. »
Allam affirme que le conflit sur l’expulsion remonte au mandat de l’ancien gouverneur, le général Adel Al-Ghadban, qui avait déjà fait démolir le village de Dahiyat Al-Gamil avant de viser Al-Fardous, en affirmant que ses habitants devaient 36 millions de livres au gouvernorat. « Nous avons payé la totalité de la somme. Nous disposons de jugements établissant que le gouvernorat nous doit dix millions de livres que nous n’avons toujours pas reçus. J’ai négocié avec les autorités concernées et nous espérions un règlement, mais il n’y avait aucune volonté réelle d’écouter », dit-il.
Il poursuit : « Pendant que je parlais avec un officier, une unité a fait irruption dans le chalet où je vis avec mon épouse, malgré les promesses de ne pas toucher aux logements habités. Les forces n’ont pas tenu parole. Les démolitions ont concerné des logements occupés, dont mon chalet, endommagé de l’extérieur. Elles sont ensuite entrées et ont saisi des meubles, notamment l’ensemble des fauteuils et du canapé du salon, sans avertissement ni explication. »
D’une voix tremblante, Allam ajoute : « Mon épouse et moi pleurons jour et nuit. Le fruit de toute une vie de travail a disparu. Il ne nous reste qu’une petite pension et le maigre salaire de mon emploi supplémentaire. Nous ne savons pas où aller maintenant. Pourquoi le gouvernement veut-il absolument nous jeter à la rue ? Que nous reste-t-il ? » Il conclut en répétant : « Dieu me suffit, Il est le meilleur garant. »
Les démolitions d’Al-Fardous interviennent un an après une opération semblable menée par le gouvernorat de Port-Saïd dans le village de Dahiyat Al-Gamil, qui comptait plus de 400 immeubles résidentiels abritant environ 2 500 familles. Ces bâtiments avaient été construits et habités aux frais des résidents, sur la base d’autorisations officielles délivrées par le gouvernorat dans le cadre d’un droit d’usufruit de longue durée renouvelé chaque année.
Selon les constats de Zawia3, ces mesures suscitent la crainte d’un schéma récurrent dans le traitement des communautés résidentielles construites sous un régime d’usufruit, malgré le respect par leurs occupants des obligations juridiques et financières, notamment les permis et le paiement des redevances. Elles soulèvent de sérieuses questions sur les garanties légales protégeant la propriété dans ce type de contrat.
Au cours de cette enquête, Zawia3 a contacté sept habitants d’Al-Fardous. Tous ont fait état de graves dommages à leurs logements et de saisies de biens sans préavis ni explication officielle. Al-Arabi Allam n’a pas été le seul touché. D’autres unités ont subi des dégâts, et les forces ont saisi des véhicules, des équipements, des minibus et des voitures particulières appartenant aux habitants, ainsi que des biens se trouvant dans des chalets fermés au moment des démolitions, sans prévenir leurs propriétaires alors absents de Port-Saïd.
Zawia3 a également consulté plusieurs reçus et documents confirmant que les habitants avaient réglé l’intégralité des sommes demandées, tant au gouvernorat qu’aux services publics d’électricité et d’eau.
Démolitions sans préavis et saisies de biens
Nahla Mohsen, propriétaire d’un logement à Al-Fardous, a été surprise par le début des démolitions sans notification officielle préalable aux habitants. Elle raconte à Zawia3 : « Personne ne nous a informés d’une décision de démolition. Nous l’avons appris le mercredi matin par des appels d’habitants qui se trouvaient dans le village. Nous nous y sommes rendus immédiatement et avons découvert que les démolitions avaient déjà commencé, au milieu d’un important déploiement de sécurité comprenant des hommes et des engins de la sécurité centrale. »
Mohsen poursuit en expliquant que les forces de sécurité ont interdit aux propriétaires d’entrer en voiture dans le village, les obligeant à rejoindre leurs logements à pied. « Lorsque nous sommes arrivés au chalet, elles nous ont dit que nous n’avions que trois jours pour évacuer nos affaires. Nous avons essayé de récupérer tout ce que nous possédions et avons fermé à clé. Mais les démolitions ont continué à un rythme accéléré pendant ce délai, sans distinguer les chalets habités de ceux qui étaient fermés et réservés aux vacances d’été. »
Selon elle, certains biens ont été saisis à l’intérieur des logements sans fondement juridique clair. Les forces ont également coupé l’électricité, l’eau et le gaz dans tout le village, avant même l’expiration du délai d’évacuation.
Mohsen estime le nombre d’unités d’Al-Fardous à environ 1 600 chalets, accueillant à la fois des résidents permanents et des estivants. Elle explique que le terrain relève d’un « droit d’usufruit à durée indéterminée » qui, selon les contrats initiaux, ne prend fin qu’avec la disparition des bâtiments. Pourtant, en 2019, le gouverneur de Port-Saïd, le général Adel Al-Ghadban, a informé les habitants d’une dette d’environ 36 millions de livres, affirmant que la durée de l’usufruit n’était que de 25 ans et avait expiré.
Mohsen déclare : « En tant que propriétaires, nous avons répondu à la demande et collecté la somme auprès des habitants. Nous avons même versé environ dix millions de livres supplémentaires, portant le total payé à 45 millions. Nous avons des reçus officiels qui le prouvent. Selon l’accord, le droit d’usufruit reste valable tant que les bâtiments existent. Mais nous pensons que l’État a délibérément choisi de les démolir pour faire disparaître juridiquement ce droit. »
Elle ajoute que les habitants ont relayé dans un groupe WhatsApp qu’Ahmed Al-Farghali, député, avait contacté des responsables du gouvernorat. Il lui aurait été répondu que « l’affaire ne dépend pas du gouvernorat, mais de l’exécution d’instructions supérieures ».
Une audience devait se tenir le 18 mai pour examiner les documents officiels déposés par plusieurs habitants ayant donné procuration à l’avocat Hicham Al-Issawi, dans l’espoir de suspendre les décisions de démolition et de protéger les droits des propriétaires.
Le Code civil égyptien régit le droit d’usufruit à l’article 985 comme l’un des démembrements du droit de propriété. Il accorde à l’usufruitier le droit d’utiliser et d’exploiter un bien appartenant à autrui, tandis que la nue-propriété reste à son propriétaire initial. La loi autorise l’usufruitier à percevoir les fruits naturels et civils du bien, à céder son droit à autrui ou à l’hypothéquer, sans porter atteinte au droit de propriété initial. Toute extinction de l’usufruit doit résulter d’un accord contractuel ou d’un jugement, et non d’une démolition matérielle sans fondement juridique.
Une demande de comptes au Parlement
Après le début des démolitions à Al-Fardous, Ahmed Al-Farghali, député de Port-Saïd, a déposé le 6 mai auprès du président du Parlement une demande de déclaration urgente adressée au Premier ministre, le docteur Mostafa Madbouly. Il souhaitait l’interroger sur ce qu’il qualifiait de « démolition illégale », exécutée sans notification préalable ni fondement juridique rendu public. La demande s’appuie sur l’article 134 de la Constitution et l’article 215 du règlement intérieur de la Chambre des représentants.
Al-Farghali explique à Zawia3 que le village d’Al-Fardous a été attribué en 1994 selon un régime d’usufruit à durée indéterminée, contre un loyer déterminé versé au gouvernorat. Il ajoute que les propriétaires, parmi lesquels des particuliers, des organismes dépendant de l’État et des entités gouvernementales, ont construit les logements à leurs frais et installé l’ensemble des réseaux et services.
Malgré des procédures judiciaires toujours en cours entre les propriétaires et le gouvernorat, le député indique que ce dernier a commencé, en application d’une décision du Premier ministre, à entrer dans le village, démolir et couper l’eau et l’électricité, sans adresser aux propriétaires d’avertissement officiel précisant la date d’évacuation ni le fondement légal de l’opération.
Al-Farghali estime que les faits portent atteinte à l’essence de l’État de droit : « Le respect de l’État de droit doit être une méthode de gouvernement avant d’être exigé des citoyens. L’irruption soudaine à Al-Fardous, sans annonce et sans présentation d’une décision judiciaire ou d’un fondement légal, constitue une menace directe pour l’État de droit et envoie un message négatif aux citoyens. »
Dans sa déclaration urgente, le député a demandé que l’affaire soit discutée lors de la prochaine séance plénière. Il a appelé à ouvrir une enquête sur les mesures gouvernementales ayant accompagné les démolitions et à rendre publics les documents juridiques et judiciaires invoqués par le gouvernorat ou le gouvernement. L’objectif est de garantir les droits des propriétaires, même si la décision de démolition continue d’être exécutée.
De l’attribution à la démolition, malgré les recours judiciaires
Les documents officiels indiquent qu’Al-Fardous a été créé dans les années 1990 par décision du conseil local et du gouvernorat de Port-Saïd, en réponse à la crise du logement que connaissait alors la ville. Les terrains ont été attribués selon un régime d’usufruit à durée indéterminée. Les bénéficiaires ont entrepris les démarches légales nécessaires pour construire et ont constitué une union des propriétaires chargée de gérer le village.
L’avocat Mohamed Mahmoud Safa, qui suit le dossier juridique des habitants, explique à Zawia3 que l’union des propriétaires a effectivement délivré des contrats de propriété des unités selon ce régime, sans aucune clause limitant leur durée. La position officielle a toutefois changé par la suite : le gouvernorat a soulevé la question des différences de prix des terrains et formé une commission ayant conclu que l’usufruit ne dépassait pas 25 ans. Safa y voit une « contradiction explicite » avec la décision initiale d’attribution du gouvernorat.
Il indique que le gouvernorat a ensuite demandé aux habitants de payer 34 000 livres par unité, ce qui les a conduits à saisir la justice. Un expert désigné par le tribunal a évalué la somme réellement due à seulement 20 000 livres par unité. Les résidents ont intégralement réglé ce montant et même davantage : les propriétaires ont collecté des sommes supplémentaires totalisant environ dix millions de livres, déposées au Trésor du gouvernorat, sans restitution, déduction ni explication de leur sort à ce jour.
Depuis 2019, selon Safa, le gouvernorat menace de mettre fin au régime d’usufruit et a évoqué des démolitions dans le cadre de ce qu’il appelle des plans de « développement ». Cette approche avait déjà été appliquée à Dahiyat Al-Gamil, où des démolitions similaires ont eu lieu malgré les objections juridiques. Les travaux de démolition ont de même commencé à Al-Fardous alors que des recours restent pendants, fondés sur le maintien du droit d’usufruit tant que les bâtiments existent.
Safa s’interroge : « Comment l’État peut-il commencer à démolir sans attendre un jugement ? Où est le respect des contrats et de la Constitution ? Le gouvernement aurait dû attendre que la justice tranche, au lieu de recourir à la force contre des citoyens qui respectent leurs obligations légales. »
Il révèle qu’après la démolition de Dahiyat Al-Gamil, le gouvernorat a proposé des indemnités d’environ 150 000 livres seulement par unité. Ces montants, selon lui, « ne correspondent en aucune manière à la valeur marchande des biens dans la zone », particulièrement dans un contexte de grave crise du logement à Port-Saïd et de rareté des solutions de remplacement.
Il conclut : « Si la démolition vise à réaliser un projet d’investissement ou un nouveau développement immobilier, les habitants devraient recevoir des logements de remplacement au même endroit. Mais aujourd’hui, le gouvernement agit selon une logique de rapport de force, et non de négociation. Cette approche est inacceptable. En toutes circonstances, le citoyen égyptien doit être protégé en priorité par rapport à n’importe quel investisseur. »
Zawia3 a contacté le général Moheb Habachi, actuel gouverneur de Port-Saïd, pour obtenir une réponse officielle sur la crise d’Al-Fardous et les plaintes des habitants concernant les démolitions exécutées malgré une procédure judiciaire non définitivement jugée. Au moment de la rédaction et de la publication de cette enquête, la rédaction n’avait reçu aucune réponse officielle du gouvernorat.
Contrats civils et décisions judiciaires écrasés par les démolitions
Le mémoire juridique versé au dossier d’Al-Fardous par l’avocat Hicham Al-Issawi au nom de plusieurs habitants, dont Zawia3 a obtenu une copie, explique que la relation juridique entre le gouvernorat et les propriétaires des logements de vacances, situés au kilomètre 9 à l’ouest de Port-Saïd, a commencé par des contrats civils intitulés « contrat de propriété et constitution d’un droit d’usufruit », établis en 1994, 1996 et 1997. Ces contrats comportaient des clauses uniformes attribuant la propriété des bâtiments seulement, sans celle du terrain, qui restait au gouvernorat et soumis à ses conditions, que ce soit dans le cadre d’une cession de propriété ou de l’usufruit.
Selon le mémoire, le gouverneur de l’époque avait, par sa décision n° 122 de 1989, délégué à l’ingénieur Hossam Al-Hadidi, membre du conseil d’administration du projet et directeur du village, le pouvoir de signer ces contrats. Celui-ci a ensuite présidé l’union des propriétaires, officiellement enregistrée le 15 novembre 1995 sous le numéro 5474 auprès du service de publicité foncière. L’acte constitutif de l’union précisait qu’elle était créée pour une durée indéterminée et ne prendrait fin qu’avec la destruction du village, tout en affirmant la propriété de chaque membre sur son logement.
Le mémoire explique que, malgré plus de deux décennies de stabilité de cette situation juridique, le gouvernorat a constitué unilatéralement, en 2000, une commission qui a fixé la durée de l’usufruit à 25 ans, avec une échéance en 2019, contrairement aux contrats. Sur cette base, le gouverneur a adopté les décisions n° 153 de 2020 et n° 95 de 2021, confiant la gestion du village à une commission relevant de l’appareil exécutif à la place de l’union des propriétaires, au motif que l’attribution avait expiré.
La Cour administrative suprême a confirmé ces deux décisions. Cependant, ces jugements n’ont pas traité le fond du contrat civil relatif aux bâtiments. La justice civile l’a confirmé dans l’affaire n° 658 de 2021, civile, du tribunal de Port-Saïd, intentée par le club des employés des agences maritimes, l’un des propriétaires du village. Le tribunal a reconnu la nature civile de la relation contractuelle, prononcé la nullité et l’inopposabilité des deux décisions administratives et maintenu l’existence de l’union des occupants conformément à la loi unifiée sur la construction. Ce jugement a été confirmé en appel à l’audience du 6 février 2024 et est devenu définitif et irrévocable.
Le mémoire indique que, malgré ce jugement civil définitif, le gouverneur de Port-Saïd a ignoré les conclusions de la justice, sans informer le Premier ministre de ses motifs ni même reconnaître son existence. Il a au contraire appliqué ses deux décisions administratives de fait invalidées et lancé, le matin du 6 mai 2025, une opération de démolition forcée dans le village, détruisant plusieurs bâtiments sans préavis, fondement juridique ni jugement.
Au cours des années précédentes, le gouvernorat avait imposé des redevances d’usufruit aux résidents et collecté plus de dix millions de livres, toujours en sa possession sans remboursement ni règlement. Les habitants avaient également été entretenus dans l’idée qu’ils pourraient régulariser leur situation, ce qui les avait encouragés à continuer d’investir dans leurs unités et de construire leurs logements.
Le mémoire mentionne plusieurs affaires toujours pendantes devant la justice civile, dont l’affaire n° 552 de 2025, civile, du tribunal de Port-Saïd, renvoyée à l’audience du 17 mai 2025, et l’affaire n° 503 de 2025, civile, du même tribunal, introduite par l’union des occupants et renvoyée au 18 mai. Ces recours demandent d’obliger le gouvernorat à ne pas expulser les propriétaires de force et à respecter les dispositions des contrats civils conclus. Si un projet d’utilité publique est envisagé, ils réclament l’application des procédures d’expropriation et une indemnisation équitable des propriétaires.
Dans son arrêt n° 130 de la cinquième année judiciaire, rendu le 6 février 1993, la Cour constitutionnelle avait établi que la propriété ne s’éteint qu’avec la disparition du bien concerné. Selon le mémoire, la Cour de cassation a également consacré le principe selon lequel les décisions administratives portant sur des relations civiles ne constituent pas des actes administratifs au sens technique et ne sont donc pas opposables aux contrats civils contraignants.
Des dispositions constitutionnelles violées
Les événements d’Al-Fardous ne peuvent être dissociés d’un schéma urbain récurrent observé en Égypte au cours de la dernière décennie : la démolition de communautés résidentielles existantes au nom du « développement », sans garanties équitables ni participation effective des habitants. Du triangle de Maspero à l’île d’Al-Warraq, de Nazlet Al-Semman à Manshaat Nasser, les mêmes faits se répètent : l’expansion de l’investissement dans des zones à forte valeur immobilière s’accompagne d’expulsions soudaines ou forcées, opaques et sans négociation, avec des indemnisations très éloignées des valeurs de marché. À Maspero, par exemple, des milliers de familles ont été évacuées contre des indemnités limitées ou des logements à Al-Asmarat, malgré les critiques sur l’insuffisance des solutions proposées. À Al-Warraq, qui compte environ 100 000 habitants, 1 400 livres par mètre carré ont été offertes, contre un prix de marché proche de 8 000 livres. Les expulsions ont été accompagnées d’affrontements ayant fait un mort. À Nazlet Al-Semman, des indemnités ont été proposées après des manifestations et des arrestations, sur fond d’accusations d’exclusion des habitants des décisions concernant l’avenir de leur quartier. À Manshaat Nasser, le classement de secteurs comme « dangereux » a servi à justifier les évacuations, sans solutions claires. La crise d’Al-Fardous s’inscrit ainsi dans la continuité d’un modèle privilégiant la décision administrative et l’expansion immobilière au détriment du droit constitutionnel au logement et du droit des habitants à négocier, soulevant de vastes questions sur les limites du développement et de la justice.
L’article 195 de la Constitution égyptienne amendée en 2019 dispose que « les jugements et décisions de la Cour constitutionnelle suprême sont publiés au Journal officiel. Ils s’imposent à tous et à l’ensemble des autorités de l’État, avec une autorité absolue à leur égard. La loi règle les effets d’un jugement déclarant une disposition législative inconstitutionnelle ». L’article 35 prévoit également que « la propriété est protégée et inviolable ; elle ne peut être expropriée que pour utilité publique et contre une juste indemnité versée préalablement ». Ces conditions ne sont pas réunies dans les cas d’Al-Fardous et de Dahiyat Al-Gamil. L’article 63 interdit par ailleurs le déplacement forcé arbitraire des citoyens sous toutes ses formes, dont la violation constitue un crime imprescriptible. L’article 9 oblige l’État à garantir l’égalité des chances entre tous les citoyens sans discrimination. Les avocats considèrent que vider le village et le démolir au profit de l’investissement privé constitue une discrimination envers les citoyens, particulièrement ceux des classes moyennes et à faibles revenus.
Les mesures visant Al-Fardous s’inscrivent dans un contexte plus large lié à l’application du décret présidentiel n° 550 de 2019, qui prévoit la création d’une nouvelle ville appelée « Port-Saïd-Ouest », sur une superficie de 3 075,38 feddans.
Ce projet, intégré au plan national de développement urbain, comprend des zones résidentielles, industrielles et touristiques. Le décret lui a attribué 462 feddans appartenant à l’Autorité générale de développement des ressources halieutiques, dans le cadre du réaménagement de l’ouest de Port-Saïd.
Ces extensions urbaines n’ont toutefois pas été accompagnées de procédures transparentes pour régler la situation des habitants déjà présents, en premier lieu les propriétaires d’Al-Fardous, dont les logements relèvent de contrats civils authentifiés depuis les années 1990. Aucune négociation collective équitable n’a été menée avec eux, et aucune solution de remplacement ni indemnisation équitable ne leur avait été proposée au moment de la rédaction de cette enquête.
D’Al-Fardous à Al-Gamil, d’Al-Warraq à Nazlet Al-Semman, les mêmes questions reviennent : l’urbanisme peut-il reposer sur le déplacement forcé ? Les slogans d’« utilité publique » suffisent-ils à justifier la marginalisation des communautés locales sans négociation ni indemnisation ?
Malgré la clarté des documents, la multiplicité des témoignages juridiques et l’avancement des procédures, les démolitions ont commencé à Al-Fardous sans présentation d’une décision administrative rendue publique ni d’un fondement juridique clair. Elles témoignent d’un mépris explicite des dispositions constitutionnelles et du Code civil, dans un contexte de silence officiel du gouvernorat de Port-Saïd jusqu’à la publication de cette enquête.
Les informations recueillies par Zawia3 auprès des habitants, de leurs avocats et dans les documents officiels indiquent un schéma systématique reproduisant celui de Dahiyat Al-Gamil. L’urbanisme devient un outil de dépossession sans équité, et le droit d’usufruit cède la place à des contrats rompus par une décision administrative non réexaminée.
Dans l’attente du jugement, tandis que les bulldozers continuent de détruire ce qui reste, le sort de plus de 1 200 familles demeure en suspens, sans solutions de remplacement claires ni voies juridiques effectives garantissant leur droit de rester ou, au minimum, à une indemnisation équitable. Faute de réponse officielle aux questions des habitants, le dossier d’Al-Fardous reste un témoignage ouvert sur la manière dont le « développement » est appliqué en Égypte.
