Au début des années 1990, l’universitaire Salwa Mohamed Rochdi rêvait pour sa famille d’une résidence de vacances sur la côte nord-ouest, aux plages de sable d’un blanc éclatant et aux eaux turquoise limpides. Son choix s’est porté sur un nouveau programme résidentiel, le village « Ibn Sina 2 », au kilomètre 132 de la côte nord-ouest du gouvernorat de Matrouh. Il avait été annoncé par l’Association de développement communautaire local de l’Autorité des hôpitaux et instituts d’enseignement, enregistrée sous le n° 2502 de 1987, alors présidée par Ramadan Abdel Qader Khalil Aricha, devenu ensuite administrateur de l’union des propriétaires d’Ibn Sina.
Après avoir consulté les documents officiels du village, elle a signé pour acheter une villa sur la parcelle n° 12, en première ligne face à la plage. Bien qu’elle ait intégralement payé et obtenu un titre de propriété définitif de couleur bleue, elle a attendu des années l’achèvement des constructions, puis d’autres années l’arrivée des réseaux. Elle et environ 180 propriétaires ont ensuite découvert que le porteur du projet ne remboursait plus un prêt bancaire. La situation juridique du programme est restée gelée de longues années, sans que la propriété soit tranchée par une vente aux enchères ou un transfert à un autre investisseur.
Les personnes lésées ont alors saisi la justice et obtenu des jugements ordonnant la remise de leurs logements dans « Ibn Sina 2 ». Le 5 novembre 2024, la propriétaire Salwa Mohamed Rochdi Sobeih a obtenu la formule exécutoire du jugement rendu en sa faveur dans l’affaire civile n° 18 de 2023 devant le tribunal d’instance d’Al-Alamein. Prononcé le 28 octobre 2024, il obligeait Ramadan Abdel Qader Khalil Aricha, en sa qualité d’administrateur de l’union des propriétaires d’« Ibn Sina 2 », à lui remettre le terrain et à lui en permettre la possession conformément au contrat d’attribution du 11 mars 1993, après présentation d’un certificat attestant l’absence d’appel.
Après presque trois décennies d’attente, les propriétaires, dont Salwa Rochdi, ont convenu d’achever à leurs frais les villas et chalets pour préserver leurs investissements. Elle a consacré plus d’un million de livres de ses économies aux finitions de sa villa : plomberie, enduits, plâtrerie et aménagements intérieurs. Mais en octobre 2025, lorsqu’elle s’est rendue au village pour apporter les dernières retouches à la façade, elle et d’autres propriétaires ont été empêchés d’entrer par un militaire posté à la porte, près d’un véhicule portant le logo de l’agence « Avenir de l’Égypte », raconte-t-elle à Zawia3.
Elle rapporte qu’un officier leur a dit avoir reçu l’ordre de n’autoriser personne à entrer, et qu’ils devaient désigner trois représentants pour examiner leur situation auprès du service juridique de Nasr City. Une fois sur place, les représentants auraient été informés que leurs contrats enregistrés étaient « falsifiés », que le propriétaire du village avait acheté le terrain par un acte sous seing privé et qu’ils devaient se retourner contre le promoteur pour faire valoir leurs droits.
Elle raconte : « Nous, les propriétaires, sommes ensuite allés à l’organisme des communautés urbaines. On nous y a dit que 14 villages en difficulté, dont Ibn Sina 2, avaient été remis aux forces armées. Nous avons pensé que cela protégerait nos droits et régulariserait notre situation. Mais en retournant au village, nous avons découvert des engins lourds et des pelleteuses démolissant villas et immeubles. La scène était choquante, semblable à ce qui s’est passé à Gaza. On nous a empêchés d’entrer, puis j’ai appris que ma villa, dans laquelle j’avais investi mes économies, avait été détruite. »
La propriétaire affirme qu’elle aurait accepté de perdre son logement pour des raisons de sécurité nationale ou pour les besoins des forces armées. Mais le site a ensuite été transformé en projet d’investissement. Après les démolitions, les propriétaires ont vu arriver sur la plage, du côté de Marassi, des engins et camions de trois grandes entreprises de construction. Après leurs plaintes pour empiétement au commissariat, on leur a promis de libérer les lieux sous quatre mois, ce qui s’est produit. D’autres travaux ont toutefois rapidement commencé avant l’été 2026, transformant la plage en restaurant et établissement balnéaire saisonnier nommé « Cocoon ». Selon les informations dont disposent les propriétaires, celui-ci loue la plage ou bénéficie d’un droit d’usage annuel, sans avoir acheté le terrain.
Le docteur Oussama Ratib se souvient que sa famille avait signé en 1993 avec l’association pour acheter un logement à Ibn Sina 2, sur la côte nord-ouest de Matrouh. En 2020, le programme « Marassi Marina et Yacht Club » d’Emaar, la société immobilière de l’homme d’affaires émirati Mohamed Alabbar, a été construit juste à côté. Le village comptait alors de nombreuses villas et immeubles, pour la plupart achevés, dont environ 180 parcelles destinées aux villas. Certains propriétaires avaient pu enregistrer leurs titres auprès des services fonciers, mais le programme restait inhabitable faute de raccordement complet des logements aux réseaux.
Il explique que les responsables de l’association avaient contracté un prêt auprès de la banque immobilière, puis rencontré des difficultés de remboursement, entraînant l’hypothèque de certains terrains et logements. Seule une fraction limitée des propriétaires était concernée : les villas de la majorité, dont celle de sa famille, ne figuraient pas parmi les terrains hypothéqués.
La banque a annoncé à plusieurs reprises des enchères pour vendre les logements hypothéqués, ajoute-t-il, mais à sa connaissance elles n’ont pas abouti à une vente effective. Les logements concernés représentaient une faible proportion de ce programme de plusieurs centaines d’unités, la plupart des propriétaires restant étrangers au litige.
Malgré une propriété établie depuis plus de trois décennies, il a été surpris, comme les autres propriétaires et héritiers, de voir débuter fin octobre 2025 la démolition de tous les bâtiments du village, sans préavis ni annonce officielle précisant son motif ou son fondement juridique. Venus comprendre ce qui se passait, ils ont été empêchés d’entrer ou de photographier. Il affirme avoir été temporairement retenu dans un véhicule de l’armée et que son téléphone lui a été pris pour effacer les images qu’il avait réalisées pendant les démolitions.
Il déclare à Zawia3 : « Les propriétaires n’ont reçu aucune décision officielle d’expropriation, d’affectation des terres ou de déclaration d’utilité publique. Au début, nous avons entendu des récits non confirmés liant les démolitions au projet Marassi, mais ils sont restés des rumeurs, d’autant que le terrain n’y a pas été intégré ensuite. »
Il explique qu’on a demandé aux propriétaires de s’adresser à l’agence Avenir de l’Égypte, devenue leur interlocutrice. Ils n’en ont cependant obtenu ni explication claire ni document officiel précisant les raisons de la démolition ou le statut juridique du terrain du village, entièrement rasé. Durant l’été de cette année, il a été nivelé et aménagé pour accueillir des manifestations de loisirs saisonnières payantes sous le nom de « Cocoon ».
Il affirme qu’après les démolitions, les propriétaires ont déposé des plaintes auprès de plusieurs instances officielles, dont la présidence de la République et les secrétariats généraux de différents organismes publics. À ce jour, ils n’ont reçu aucune réponse officielle ni annonce sur des indemnités ou le statut juridique du terrain.
Alors que les autorités concernées ne publient aucune décision d’expropriation pour utilité publique, de retrait et de réaffectation du terrain à l’agence Avenir de l’Égypte, ou précisant un éventuel transfert aux forces armées, Zawia3 a recueilli des témoignages de propriétaires évoquant le transfert des dossiers des villages de la côte nord à l’armée et à l’agence. Certains ont été informés que leurs contrats étaient falsifiés et que les terrains étaient des propriétés de l’État occupées sans titre. Nous avons toutefois obtenu un document ancien qui contredit cette version des autorités et confirme la validité de la propriété du terrain.
Le 3 mai 1994, le numéro 99 du journal Al-Waqa’i Al-Misriyya publiait l’arrêté du gouvernorat de Matrouh n° 45 de 1994 approuvant le lotissement du projet « Village Ibn Sina (2) », à Sidi Abdel Rahman, dans le district d’Al-Alamein. Il avait été pris le 31 janvier 1994 par le gouverneur de l’époque, Mohamed Zaher Abdel Rahman, après l’accord du conseil municipal d’Al-Alamein sur le projet présenté par l’Association de développement communautaire local de l’Autorité des hôpitaux et instituts d’enseignement et sur le contrat enregistré sous le n° 215 de 1993.
L’article premier approuvait le lotissement sur une superficie totale de 289 397,75 mètres carrés. Il en fixait les limites : au nord, la bande de servitude de la Méditerranée, large de 100 mètres et longue de 300 mètres ; à l’est, le terrain de la société « Holiday » ; au sud, la bande de servitude de la route Alexandrie-Matrouh, large de 50 mètres ; et à l’ouest, des terres de l’État dont les limites et longueurs figuraient dans l’arrêté.
L’article 2 approuvait les règles de construction du projet conformément au plan général validé. L’article 3 obligeait l’association à réaliser tous les réseaux et équipements publics à ses frais, sous le contrôle de la collectivité locale du district et de la ville d’Al-Alamein, selon le calendrier et les phases d’exécution approuvés.
Difficultés financières et litiges judiciaires
Les contrats d’attribution des logements du projet « Village Ibn Sina (2) » consultés par Zawia3 montrent que les acheteurs s’engageaient à payer par versements échelonnés. La quatrième clause prévoyait un acompte de 25 000 livres sur un prix total de 45 068 livres.
Le contrat obligeait aussi l’acheteur à régler le solde par plusieurs lettres de change à échéances déterminées, chacune d’un montant de 1 829 livres, selon un échéancier commençant en septembre 1990 et s’étendant jusqu’en 1998, annexé au contrat.
La cinquième clause prévoyait qu’en cas de retard sur une échéance, tout le solde devenait immédiatement exigible, permettant au cocontractant de réclamer l’intégralité du montant restant selon les conditions du contrat.
L’avocat Hassan Ibrahim, qui a hérité d’un chalet d’Ibn Sina 2 au décès de sa sœur, raconte qu’elle l’avait acheté en 1998 auprès de l’Association de développement communautaire local, présidée par Ramadan Aricha. Elle avait payé la totalité du prix par échéances, ainsi que les sommes supplémentaires demandées pour l’électricité et l’eau, avec la promesse d’une remise du logement entièrement achevé. Celle-ci n’a pas été tenue, le projet étant entré dans des différends financiers et juridiques qui ont duré des années.
Il explique que les contrats signés étaient des ventes à paiement échelonné, devant être suivies de contrats définitifs après règlement intégral. Les acheteurs ont pourtant découvert, une fois les paiements achevés, que les logements n’étaient pas remis et que les démarches de transfert définitif de propriété n’étaient pas menées à terme.
Des propriétaires, dont sa sœur, ont donc intenté des actions pour obtenir la remise des logements. L’une de ces affaires a été transférée au tribunal de Marsa Matrouh, puis interrompue après l’incendie du tribunal pendant les événements révolutionnaires de 2011. Ils ont ensuite pu obtenir un document attestant le dépôt de l’action et un jugement reconnaissant leur droit à recevoir les chalets concernés, dit-il à Zawia3.
Un document officiel du tribunal d’instance de Nasr City, rattaché au tribunal de première instance du Nord du Caire, daté du 29 mars 2015 et obtenu par Zawia3, fait état d’une action de Hanaa Ibrahim Hassan Othman contre Ramadan Abdel Qader Khalil Aricha, administrateur de l’union des propriétaires d’« Ibn Sina 2 ». Enregistrée le 23 mars 2010, elle avait été examinée pour la dernière fois le 30 juin 2011 par la 48e chambre. Elle demandait la remise du chalet n° 1 du groupe de chalets n° 15 A au village Agial, à Sidi Abdel Rahman, sur la base d’un contrat d’attribution du 19 juillet 1995.
Le contrat d’attribution du chalet, portant le cachet de l’« Union des propriétaires d’Ibn Sina (1) », enregistrée sous le n° 415 de 1993 dans le district et la ville de Matrouh, indique que la première partie attribuait à la seconde un logement à « Ibn Sina 2 », à Sidi Abdel Rahman : le chalet n° 1 du groupe de chalets n° 5, d’une superficie de 346 mètres carrés. La première partie y reconnaissait être propriétaire et détentrice du logement sans contestation, construit sur la parcelle décrite au contrat dans le projet du gouvernorat de Matrouh.
L’avocat ajoute : « Après l’endettement de l’union des propriétaires auprès de la banque immobilière et l’hypothèque du terrain, la banque a négocié avec plusieurs propriétaires. À différentes étapes, elle leur a proposé de payer des sommes supplémentaires pour régulariser leur situation, d’abord environ 7 000 livres, puis environ 16 000. Mais ces démarches n’ont abouti ni à la remise des logements ni à la fin du litige. »
Le tribunal économique d’Alexandrie avait fixé au 11 novembre 2023 la vente de plusieurs logements d’Ibn Sina 2, sur la côte nord à Sidi Abdel Rahman. Ils occupaient 123 parcelles et comprenaient des villas de deux ou quatre niveaux, des chalets, des immeubles et trois autres terrains de superficies différentes : l’un accueillant une partie d’un marché, un autre destiné à un dispensaire et le troisième portant un bâtiment de services commerciaux. La plupart des unités étaient construites : certaines réduites à une structure de béton sans finitions, d’autres partiellement ou entièrement achevées. Certains bâtiments étaient en première ligne face à la mer, d’autres en retrait.
Le tribunal économique d’Alexandrie avait fixé le prix de vente à environ 140 millions de livres et le cautionnement d’accès aux enchères à 5 millions. Une vente avait auparavant été prévue en mai, mais aucune offre sérieuse n’avait été reçue, selon des articles de presse.
Comment le village est-il passé sous la tutelle de l’armée ?
Des documents authentifiés obtenus par Zawia3 montrent que le terrain du projet « Village Ibn Sina (2) » a été transféré à l’Association de développement communautaire local de l’Autorité des hôpitaux et instituts d’enseignement par un contrat de vente enregistré sous le n° 215 de 1992, publié le 17 août 1992 au bureau de la publicité foncière du gouvernorat de Matrouh.
Les documents comprennent aussi un modèle de contrat de vente de 1995. L’association, première partie, y vend à la seconde un logement d’« Ibn Sina (2) », à Sidi Abdel Rahman, dans le district d’Al-Alamein, construit sur un terrain de 289 397,75 mètres carrés, présenté comme propriété de l’association en vertu du contrat enregistré n° 215.
Le terrain du village, d’environ 21 feddans, ne relevait pourtant ni d’une occupation sans titre ni d’un simple droit d’usage : l’association l’avait acheté au gouvernorat de Marsa Matrouh en 1990 ou 1991, intégralement payé et enregistré, puis cédé par des contrats également enregistrés à l’union des propriétaires pour y construire. Amr Abdel Moneim fait néanmoins partie des propriétaires informés après la démolition d’une décision transférant 14 villages de la côte nord, dont Ibn Sina 2, de l’Autorité des communautés urbaines aux forces armées s’ils n’avaient pas achevé les procédures de conciliation ou de régularisation auprès de l’Autorité. Cette mesure ne devait pas s’appliquer aux terres déjà cédées par des organismes publics sur la base de documents officiels.
Il déclare à Zawia3 : « L’organisme qui exécutait les démolitions sur le terrain était l’agence Avenir de l’Égypte. Ses membres étaient présents aux entrées du village pendant les démolitions des 10 et 11 novembre et empêchaient les propriétaires de photographier. »
Les recherches de Zawia3 dans les sources ouvertes n’ont révélé aucune décision officielle de la présidence de la République ou du Conseil des ministres en 2025 à ce sujet. Dans les numéros du Journal officiel des cinq années précédant la démolition, nous avons toutefois trouvé le décret présidentiel n° 361 de 2020, pris le 21 juin 2020. Il réaffecte environ 707 234,50 feddans sur la côte nord-ouest à l’Autorité des nouvelles communautés urbaines pour y créer de nouvelles communautés urbaines, tout en préservant les propriétés des forces armées dans ce périmètre.
Le 18 octobre 2021, l’Autorité des communautés urbaines a annoncé l’ouverture des demandes de négociation pour les entités situées dans le périmètre du décret présidentiel n° 361 de 2020 sur la côte nord-ouest. Les demandes devaient être déposées au siège provisoire de l’Agence de développement de la côte nord-ouest, au kilomètre 54 de la route de Marakia, dans les locaux actuels de l’organisme de protection des propriétés de l’Autorité, avec les documents de propriété et le titre d’occupation. La demande devait comprendre « la chaîne de propriété, un relevé cadastral permettant de situer le titre de propriété, certifié par l’Autorité égyptienne du cadastre, les permis de construire ou décisions d’attribution ou de lotissement, s’ils existent, et toute correspondance émanant des anciennes autorités de tutelle ».
En décembre 2023, l’Autorité des nouvelles communautés urbaines a accordé un nouveau délai aux sociétés, associations, entités ou autres organismes pour déposer leurs demandes de négociation, de l’annonce au 31 décembre 2023. Il concernait les terrains des premier, deuxième et troisième secteurs de la côte nord-ouest visés par le décret présidentiel n° 361 de 2020 sur leur réaffectation.
Le 4 février 2025, le ministre du Logement, des Équipements et des Communautés urbaines, l’ingénieur Cherif Al-Cherbini, a annoncé un dernier délai, au 1er mars 2025, pour recevoir les demandes de négociation des sociétés, associations et entités situées au sud de la route côtière internationale, sous la tutelle des agences de développement de la côte nord-ouest, entre les kilomètres 55 et 212 de la route côtière Alexandrie-Matrouh.
Le propriétaire explique qu’Ibn Sina 2 a connu une grave crise financière après un prêt de la Banque immobilière égypto-arabe à l’union des propriétaires, garanti par 126 parcelles sur les 306 du village. Les difficultés de remboursement ont conduit à un rééchelonnement et à une nouvelle hypothèque, jusqu’au doublement de la dette. Les terrains hypothéqués n’appartenaient toutefois pas à des tiers : ils restaient ceux de l’union. Seules 180 parcelles avaient été vendues, les 126 autres demeurant à son nom, ce qui lui permettait juridiquement de les hypothéquer.
La situation se compliquait du fait que la plupart des acheteurs détenaient seulement les logements, sans part du terrain. L’union vendait les chalets ou appartements sans transférer le foncier, resté enregistré à son nom. Elle pouvait ainsi l’hypothéquer à la banque, dont le contrat précisait que la garantie couvrait « le terrain et les bâtiments qui y sont édifiés ».
Il ajoute : « Certains logements ont été vendus avant l’hypothèque, d’autres après. Dans ce dernier cas, les acheteurs découvraient après signature une mention manuscrite indiquant que le terrain était hypothéqué. Ils connaissaient mal la nécessité juridique d’obtenir un certificat des transactions immobilières pour vérifier l’absence d’hypothèque. »
Le propriétaire affirme que les réseaux avaient atteint l’entrée du village mais pas les villas. Les propriétaires attendaient la fin du litige entre l’union et la banque pour achever les raccordements, le règlement de la propriété des terrains hypothéqués conditionnant l’achèvement du projet.
Peu avant la démolition, la banque avait cependant gagné le procès et acquis le droit de vendre les terrains hypothéqués aux enchères publiques. Cela n’explique pas la destruction des autres parties non hypothéquées, estime Amr Abdel Moneim. Il raconte que, lorsque les propriétaires ont rencontré des responsables d’Avenir de l’Égypte à Al-Dabaa et les ont interrogés, ceux-ci ont répondu qu’ils étaient un « organisme d’exécution » et ne pouvaient expliquer ce qui se passait.
Il ajoute : « Les registres fonciers attestent toujours que le terrain appartient à l’union des propriétaires d’Ibn Sina 2, avec une hypothèque au profit de la banque. Des dizaines de propriétaires ont aussi déjà enregistré leurs biens. Notre litige nous oppose à l’agence Avenir de l’Égypte et à l’Autorité des communautés urbaines, qui a repris la tutelle des terres de la côte nord après le gouvernorat de Matrouh, puis transmis le dossier aux forces armées. Les propriétaires n’ont reçu aucune décision officielle d’expropriation ni aucun avertissement avant les démolitions. »
Il révèle que, ces derniers mois, les propriétaires ont intenté des actions pour récupérer la possession et faire reconnaître le maintien de leur propriété du terrain, ouvrant droit à indemnisation. Les organismes exécutants leur avaient dit que le terrain appartenait désormais à l’État, alors que les contrats d’achat au gouvernorat de Matrouh restent valables et enregistrés : la propriété est donc juridiquement établie et ne constitue pas une simple occupation sans titre.
Le non-respect des procédures judiciaires
Le 30 décembre 2024, le numéro 292 d’Al-Waqa’i Al-Misriyya a publié l’arrêté du ministre du Logement n° 652 de 2024, pris le 14 juillet. Il approuvait l’aménagement et le lotissement de 109 feddans non aménagés au sein d’une parcelle de 121,12 feddans à Al-Garawla, dans le gouvernorat de Matrouh sur la côte nord-ouest. Le terrain était attribué à l’Association de développement communautaire local de l’Autorité des hôpitaux et instituts d’enseignement pour des constructions immobilières à hauteur de 50 % et d’autres installations selon les règles approuvées pour l’association. Nos sources précisent qu’il s’agit du site d’« Ibn Sina 1 », et non d’« Ibn Sina 2 », démoli fin 2025.
Zawia3 a appris que l’ancien président de l’union des propriétaires, Ramadan Abdel Qader Aricha, était décédé quelques mois auparavant, après un problème de santé survenu peu après la démolition d’Ibn Sina 2, dont il était propriétaire, par l’agence Avenir de l’Égypte. C’est ce que raconte son épouse, Salwa Mousseilhi, qui a repris la présidence de l’union des propriétaires d’Ibn Sina après sa mort.
Lors d’un entretien téléphonique, elle a affirmé que l’union avait achevé 90 % des constructions d’Ibn Sina 2. Selon elle, cela réfute les accusations de non-respect des conditions du permis ou de classement parmi les terrains incomplètement aménagés des gouvernorats touristiques. Elle a précisé mener actuellement une bataille devant les tribunaux égyptiens.
En juillet 2025, l’Autorité des nouvelles communautés urbaines avait retiré cinq parcelles de la côte nord-ouest pour non-respect des conditions d’attribution, ainsi que dix autres parcelles totalisant 500 feddans. Des articles de presse indiquaient qu’elle prévoyait de retirer 4 000 feddans d’une valeur pouvant atteindre 110 milliards de livres, ou d’infliger des amendes aux propriétaires. Une commission regroupant des représentants des ministères de la Défense et de la Production militaire, du Logement et du Développement urbain, du Tourisme et des Antiquités et du Développement local, ainsi que de différents gouvernorats touristiques et d’autres organismes souverains, procède au recensement des terrains touristiques incomplètement aménagés dans ces gouvernorats.
Des instructions présidentielles figurant au courrier n° 7768 du 19 juin 2025 avaient imposé au ministère du Logement, des Équipements et des Communautés urbaines de suspendre toute décision ministérielle ou juridique et tout encaissement d’échéances auprès des entreprises de la côte nord-ouest, jusqu’à l’achèvement d’un examen complet de leur situation. Elles prévoyaient l’annulation de toutes les demandes de recensement et de négociation de 123 entités opérant sur la côte nord. L’émission de décisions ministérielles ou l’attribution de terrains à plusieurs entreprises a donc été temporairement suspendue en raison de retards ou d’infractions. Mi-septembre 2025, le ministère du Logement et l’Autorité des communautés urbaines ont toutefois décidé de lever ces restrictions et suspensions pour régulariser les promoteurs et reprendre les travaux, avec de nouveaux mécanismes et règles de recouvrement des droits de l’État.
L’avocate défenseure des droits humains Maha Ahmed, spécialiste du droit au logement, estime que toute démolition d’un ensemble résidentiel doit être précédée de garanties juridiques et procédurales claires. En cas d’expropriation pour utilité publique, la Constitution et la loi imposent une décision de l’autorité compétente identifiant le projet, la notification aux ayants droit et l’accès à la décision, le recensement des propriétaires, l’évaluation d’une juste indemnité versée d’avance et la possibilité de contester la décision ou l’indemnité. Les procédures judiciaires doivent aussi être respectées si la propriété est litigieuse.
Elle explique à Zawia3 que l’article 35 de la Constitution protège la propriété privée, qui ne peut être expropriée que pour utilité publique et contre une juste indemnité versée d’avance. Même lorsqu’il s’agit de l’exécution de jugements ou de la suppression d’empiétements plutôt que d’une expropriation, les autorités restent tenues de respecter les garanties judiciaires, d’informer les intéressés et d’éviter toute exécution abusive.
Elle déclare : « Les contrats enregistrés auprès des services fonciers constituent la preuve de propriété la plus forte. Les jugements définitifs validant les contrats et leur force exécutoire donnent aussi à leurs titulaires une solide position juridique. Les contrats préliminaires créent, dans certains cas, des droits personnels que l’on peut faire valoir. » Ces documents n’empêchent pas l’État d’exproprier si les conditions d’utilité publique sont réunies, souligne-t-elle, mais ouvrent droit à une juste indemnité, à la contestation des procédures entachées de nullité et à réparation de tout préjudice supplémentaire juridiquement établi.
Elle ajoute que la législation égyptienne ne comporte pas de disposition générale imposant le relogement dans tous les cas d’expropriation, même s’il peut être appliqué dans certains projets ou selon les politiques de l’État. Les normes internationales des droits humains protègent plus clairement cette question, notamment pour les groupes menacés de se retrouver sans abri.
Concernant les acheteurs de bonne foi, elle rappelle un principe juridique établi : l’acheteur ne doit pas supporter seul les conséquences d’un litige auquel il n’était pas partie, entre l’association, le promoteur, la banque ou un organisme public. Les droits des acquéreurs doivent être examinés séparément s’ils prouvent avoir acheté de bonne foi, payé et reçu leur logement depuis des années. L’étendue de leur protection dépend de la nature de l’hypothèque, de son antériorité ou de sa postériorité à la vente, de son inscription et de sa publicité, ainsi que des décisions judiciaires rendues, ce qui nécessite un examen précis des documents dans chaque cas.
Si l’absence de décisions officielles, de préavis ou d’indemnités est établie, cela soulève de sérieuses difficultés juridiques et constitutionnelles, poursuit-elle. L’article 35 protège la propriété privée et l’article 63 interdit le déplacement forcé arbitraire des citoyens. L’Égypte est aussi partie au Pacte international relatif aux droits économiques, sociaux et culturels. Dans son Observation générale n° 7, le Comité des droits économiques, sociaux et culturels de l’ONU a souligné que les expulsions forcées ne peuvent avoir lieu qu’avec des garanties : consultation réelle des habitants, préavis, accès à l’information, voies de recours effectives, absence de mise à la rue et indemnisation appropriée, le cas échéant.
Selon les circonstances, les personnes lésées peuvent saisir le tribunal du contentieux administratif contre les décisions administratives, demander des dommages-intérêts, faire reconnaître leur propriété ou protéger leur possession. Elles peuvent aussi contester l’évaluation de l’indemnité en cas d’expropriation et déposer plainte au Conseil national des droits humains, tout en documentant les violations pour les mécanismes internationaux compétents après épuisement des recours internes ou dans le cadre de rapports internationaux. Les principaux obstacles sont, selon elle, la difficulté d’obtenir les documents officiels, la multiplicité des autorités compétentes, la longueur des procédures, le statut juridique incertain de certains terrains et le coût élevé des actions pour nombre de personnes touchées.
Ibrahim Ezz Al-Din, directeur des politiques de Diwan Al-Omran, souligne que la règle constitutionnelle en Égypte est la protection de la propriété privée, à laquelle on ne peut porter atteinte que par des procédures juridiques précises et claires. Démolir un ensemble de centaines de logements ne peut reposer sur des instructions orales ou des ordres internes non publiés. Il faut un fondement juridique public : décision d’expropriation pour utilité publique, jugement ou décision administrative de l’autorité compétente, avec accès des ayants droit aux procédures et possibilité de les contester.
La voie juridique varie selon le motif de la démolition, explique-t-il. Si le terrain est affecté à un projet d’utilité publique, la Constitution et la loi d’expropriation n° 10 de 1990 imposent une décision officielle publiée, le recensement des ayants droit et une juste indemnité versée d’avance. Si les mesures procèdent de l’exécution d’une hypothèque bancaire, tous les documents d’exécution doivent être présentés, du contrat d’hypothèque au jugement d’adjudication et au titre de remise. La seule annonce d’enchères ne prouve ni le transfert de propriété ni la justification d’une démolition.
Il déclare à Zawia3 : « Si la démolition est justifiée par des infractions de construction, une décision administrative motivée doit identifier les biens concernés et la nature de l’infraction, et les intéressés doivent être informés. L’absence de décision d’expropriation, de démolition ou de jugement définitif fournit un fondement juridique pour contester les démolitions et demander réparation, surtout si elles ont été exécutées avant que les ayants droit puissent connaître et contester leur fondement. »
Concernant la coexistence, dans un même projet, de logements hypothéqués et d’autres détenus par des contrats indépendants, il explique : « L’administration urbaine ne doit pas traiter le projet comme un bloc unique, mais distinguer le statut juridique de chaque parcelle ou logement, limiter les effets du litige à la partie concernée et ne pas les étendre à tous les habitants, afin de protéger les ayants droit étrangers au différend. »
Ezz Al-Din estime que les politiques gouvernementales de la dernière décennie ont de plus en plus privilégié l’évacuation des terrains et logements, par des décisions d’expropriation ou, parfois, des expulsions forcées. Ces pratiques soulèvent selon lui des questions sur leur conformité aux engagements internationaux relatifs au droit au logement et à la protection de la propriété.
Pour les anciens projets résidentiels en difficulté, il considère que la bonne démarche commence non par la démolition, mais par l’examen du statut juridique des terres et logements, des permis et des réseaux, et de la sécurité structurelle de chaque immeuble. Les ayants droit doivent ensuite être informés et pouvoir fournir leurs documents, former un recours ou régulariser leur situation. La loi de conciliation n° 187 de 2023 confirme cette approche, explique-t-il : elle permet de suspendre l’exécution dès le dépôt d’une demande jusqu’à son examen, reflétant la priorité à l’évaluation et à la progressivité avant toute démolition.
Il ajoute : « Les difficultés du promoteur ou de l’association coopérative n’annulent pas automatiquement les droits des acheteurs et n’en font pas des contrevenants, surtout s’ils ont payé, reçu leurs logements et y ont vécu des années au vu des autorités. Il faut vérifier la validité de toute hypothèque consentie par l’association, son approbation par l’assemblée générale et sa conformité aux procédures de la loi sur la coopération en matière de logement. Ces questions restent du ressort de la justice. »
Il affirme que les politiques urbaines doivent d’abord chercher des solutions moins dommageables que la démolition : achever les réseaux, restructurer les dettes de l’association, nommer une administration provisoire, séparer les parties litigieuses du reste du projet ou régulariser les bâtiments respectant les normes de sécurité. La destruction intégrale ne devrait intervenir que si toutes les autres solutions se révèlent impossibles.
Il poursuit : « Le développement et l’investissement ne sont pas incompatibles avec la protection de la propriété privée. L’investissement durable repose sur la stabilité des droits juridiques. La crise d’Ibn Sina 2 révèle des lacunes dans la gouvernance foncière, dues à la multiplicité des autorités de tutelle et au chevauchement de leurs compétences. Les citoyens peinent ainsi à identifier l’organisme responsable des décisions ou à protéger leurs droits. »
Il appelle à des réformes institutionnelles : un registre numérique unique précisant propriété, hypothèques et décisions administratives ; des règles unifiées de gestion foncière entre organismes ; l’obligation de publier les décisions d’expropriation et de réaffectation et de les rendre accessibles au public ; ainsi qu’un mécanisme indépendant d’examen des rapports d’utilité publique. Ces mesures renforceraient la transparence et limiteraient les litiges. Il souligne que la stabilité de la propriété et la clarté des procédures sont des piliers du développement urbain durable.
Entre contrats enregistrés, jugements, décisions officielles publiées et récits contradictoires sur le transfert de tutelle des terres de la côte nord, « Ibn Sina 2 » illustre toujours les difficultés de gestion des terrains en litige en Égypte.
Les propriétaires affirment disposer de documents établissant leurs droits, mais les questions essentielles restent sans réponse : quel fondement juridique a justifié les démolitions ? Pourquoi ont-elles touché des logements que leurs propriétaires disent non hypothéqués ? Tant que des documents officiels et des jugements définitifs n’auront pas tranché ces questions, le sort de centaines de propriétaires et leurs droits restent suspendus entre tribunaux et organismes publics.
