En mai dernier, des milliers de citoyens de Damiette, Dakahlia et Kafr Al-Cheikh se sont retrouvés incapables de vendre leurs appartements, d’enregistrer leurs contrats ou d’achever les dossiers de régularisation de leurs maisons. L’Administration de la publicité foncière et de l’authentification avait ordonné la suspension de toutes les transactions sur 420 000 à 441 000 feddans répartis dans ces trois gouvernorats, comprenant des secteurs stratégiques comme Ras Al-Bar, Nouvelle-Damiette, le port de Damiette et le lac Borollos. Les conséquences ont touché des propriétés juridiquement établies, la régularisation des infractions de construction et les projets de développement en cours.
La décision repose sur un acte de waqf historique remontant, selon la version officielle, à l’an 1008 de l’hégire. L’Autorité des waqfs y fonde sa revendication de propriété de ces terres, présentées comme une fondation charitable de l’époque ottomane. Or, en juin 2025, la Haute Cour administrative a conclu à l’absence de fondement historique ou cadastral de cet acte. Une commission gouvernementale était arrivée au même constat en 2001, dans un rapport de 106 pages. Ce litige, tranché par la justice en faveur des habitants depuis les années 1980, est aujourd’hui rouvert par une seule décision administrative. Les démarches parlementaires et judiciaires se multiplient pour la contester et mettre en cause ses fondements historiques et juridiques.
Dans une réaction juridique rapide, l’avocat Ahmed Yehia Fayed a déposé un recours urgent devant le tribunal du contentieux administratif de Ras Al-Bar contre le ministre de la Justice, le président de l’Autorité des waqfs, le ministre des Waqfs et l’adjoint au ministre de la Justice chargé de la publicité foncière. Il demande la suspension et l’annulation de la décision administrative n° 5038 de 2026 et de la circulaire technique n° 8, gelant les transactions sur les terres visées par l’« acte de waqf du prince Mostafa Abdel Mannan » à Damiette, Dakahlia et Kafr Al-Cheikh.
Le recours soutient que la décision contrevient à des jugements définitifs. Il invoque l’arrêt de la Haute Cour administrative de juin 2025, qui concluait à l’absence de fondement historique ou cadastral de l’acte de waqf, introuvable dans les registres officiels, rôles fonciers ou livres cadastraux sur plusieurs siècles. La possession de ces terres par l’Autorité des waqfs n’était pas non plus établie.
Il relève également l’existence de propriétés de l’État et d’habitants dûment enregistrées, et de terrains attribués autrefois par décrets khédiviaux et royaux. Le requérant affirme que la décision repose sur une photocopie d’un acte que le tribunal avait déjà considéré comme « équivalent au néant », ce qui la prive de fondement juridique. Il retrace la propriété des terres, relevant du domaine de l’État depuis Mohamed Ali, puis de la réforme agraire, avant que certaines parties soient remises au gouvernorat de Damiette. Il cite un courrier de l’Autorité des waqfs de 1995 levant l’interdiction des transactions sur les terrains litigieux. Rétablir cette interdiction plus de trente ans après constituerait, selon lui, un abus de pouvoir.
Fayed estime que la décision a largement paralysé l’enregistrement, l’authentification et l’immobilier, lésant citoyens et avocats. Il dénonce aussi le périmètre imprécis des terres concernées et l’absence de durée clairement fixée. Il réclame une suspension urgente face aux préjudices difficilement réparables, puis l’annulation définitive de la décision avec toutes ses conséquences juridiques.
La première audience du recours est prévue le 13 juin prochain. Fayed affirme que la décision a entièrement paralysé ventes, achats et enregistrements immobiliers, bloqué les procurations de vente et de gestion et la certification de date des baux, et interrompu les procédures de régularisation des infractions de construction dans les trois gouvernorats. Il met en garde contre de larges conséquences sociales et juridiques liées à la remise en cause de propriétés établies depuis longtemps.
Il déclare à Zawia3 : « Le moment choisi pour ressortir cet acte de waqf soulève des questions, surtout après des jugements et commissions techniques ayant invalidé les revendications des Waqfs. Le litige a été soulevé plusieurs fois depuis les années 1980, les décisions étant défavorables à l’Autorité, avant que le dossier ne soit rouvert des années plus tard. » Il précise : « L’Autorité n’a présenté que des photocopies, sans original officiel certifié. Certains rapports concluaient même que les terres censées relever du waqf n’existaient plus géographiquement, à cause des transformations du littoral au fil des siècles. »
Un document à l’authenticité contestée
Dans ce litige, la version officielle s’appuie sur une copie d’un acte de waqf de l’an 1008 de l’hégire, enregistré au tribunal religieux de Mahalla Al-Kobra et attribué au prince Mostafa Abdel Mannan, un dignitaire de l’Empire ottoman. L’Autorité des waqfs le considère comme le fondement juridique de sa propriété au titre d’une fondation charitable. D’autres contestent l’authenticité de l’acte, faute d’original officiel, seules des photocopies étant invoquées. Ils soulignent aussi l’absence de références claires dans les registres et relevés historiques sur plusieurs siècles, le défaut de fondement cadastral et l’absence de possession établie de l’Autorité sur les terres litigieuses.
Asmaa Hassanein, chercheuse en histoire moderne et civilisation islamique, estime que le document diffusé suscite de sérieux doutes. Sa chronologie n’est pas historiquement cohérente : il relie le prince au sultan Al-Zaher Barqouq, de l’époque mamelouke, mort en 801 de l’hégire, alors que les sources situent Mostafa Abdel Mannan à l’époque ottomane. Selon certains récits, il serait né en 1027 de l’hégire, plus de deux siècles après la mort de Barqouq.
Elle explique à Zawia3 que les sources historiques sur le prince, dont les écrits d’Al-Hamawi, le présentent comme un notable de Damas, où il aurait vécu toute sa vie et aurait été enterré auprès de son père. Cela soulève d’autres questions sur son lien avec de vastes terres en Égypte tel qu’il est aujourd’hui avancé. Selon elle, l’apparition et la diffusion du document à ce moment, parallèlement au débat parlementaire et aux demandes d’interpellation sur le waqf, renforcent les doutes, d’autant qu’il n’avait pas été diffusé ou invoqué historiquement dans les litiges fonciers des décennies précédentes.
Asmaa souligne que toute conclusion définitive nécessite un examen scientifique précis par des spécialistes de l’histoire, des documents et des manuscrits, parallèlement aux examens juridique et judiciaire, pour vérifier l’authenticité de l’acte et sa cohérence avec les faits historiques connus.
Selon une source juridique connaissant le dossier et ayant requis l’anonymat, le ministère des Waqfs revendique 90 % des terres du gouvernorat de Damiette. Pourtant, 99 % des terres de Ras Al-Bar, Al-Sananiya, Kafr Al-Battikh et Kafr Saad ont été cédées aux citoyens par des contrats enregistrés et des ventes de l’Administration du domaine de l’État. La justice a déjà rejeté les actions des Waqfs et confirmé la propriété des habitants. Plusieurs jugements défavorables aux Waqfs dans ces secteurs se fondaient sur l’absence de rôle foncier au nom du waqf Al-Mannan et sur le fait que l’Autorité n’y avait jamais possédé de terrain. L’acte avait en outre des indications et des limites illisibles.
L’expert juridique affirme qu’un jugement définitif et irrévocable a été rendu en 1997 contre les Waqfs, dans une affaire engagée par l’Autorité des communautés urbaines contre le ministre des Waqfs et le président du conseil d’administration de leur Autorité. Le tribunal a interdit toute atteinte des Waqfs à l’ensemble du périmètre litigieux, couvrant Ras Al-Bar, Al-Sananiya et Kafr Al-Battikh jusqu’à Gamasa. Ce jugement a été confirmé en appel et en cassation. En 1995, les Waqfs avaient aussi adressé plusieurs courriers aux services fonciers pour lever l’interdiction liée au waqf Al-Mannan sur les ventes et contrats enregistrés émanant d’organismes publics.
Il précise qu’en 1999, la commission législative du Conseil des ministres a chargé le service des experts du ministère de la Justice de former une commission sur le différend entre les Waqfs et les gouvernorats de Damiette, Dakahlia et Kafr Al-Cheikh. Celle-ci a conclu que les Waqfs n’avaient fourni ni l’original de l’acte ni celui du rapport technique l’appliquant ; qu’aucun rôle foncier n’existait au nom du waqf ; que l’acte n’était porté sur aucune référence cadastrale ancienne ou moderne ; et que les Waqfs n’avaient prouvé ni son enregistrement, ni leur possession, ni une quelconque relation avec les occupants ou les titulaires des rôles fonciers à quelque époque que ce soit.
Protéger les propriétés
Abbas Al-Zaafarani, ancien doyen de la faculté d’urbanisme de l’Université du Caire, estime que le dossier du waqf du prince Mostafa Abdel Mannan doit d’abord protéger les droits des citoyens et les situations juridiques établies. La priorité doit être de ne pas léser ceux dont les droits sont stabilisés depuis de nombreuses années, par des contrats officiels ou par des formes de possession autrefois reconnues par la loi égyptienne.
Il explique à Zawia3 : « Selon la loi, le ministère des Waqfs est le gestionnaire du waqf, pas son véritable propriétaire. Sa mission première est de gérer les fondations et d’appliquer les conditions des fondateurs au bénéfice des ayants droit ou des objectifs prévus, pas de les traiter comme sa propre propriété privée. »
Toute récupération de terrain ou contestation des droits des citoyens doit tenir compte de l’existence ou non de bénéficiaires du waqf, souligne-t-il. Si des ayants droit établis ou des héritiers bénéficiaires existent, il faut chercher une solution juridique équilibrant leurs droits et ceux des occupants ou possesseurs actuels depuis des décennies. En l’absence de bénéficiaires clairement identifiés, les situations juridiques établies des habitants ne doivent pas être lésées.
Il rappelle qu’une grande partie des terres litigieuses a changé de propriétaire ou de possesseur au fil des années, par possession ou par attributions et contrats d’organismes publics. Cela a créé des situations juridiques et sociales stables qu’une décision administrative ne peut soudainement ignorer. Ne pas en tenir compte risquerait, prévient-il, de causer une injustice à de larges catégories de citoyens.
Il estime que l’intervention de l’Autorité des waqfs dans certains projets urbains et de développement peut parfois freiner le développement. Il cite des précédents de litiges avec les autorités exécutives sur des terrains aménagés ou réutilisés au service des habitants et de la collectivité.
Selon lui, la crise révèle un problème plus large de gestion des waqfs en Égypte et de délimitation du rôle du ministère comme instance de contrôle et d’administration, et non comme propriétaire direct. Régler le litige exige un examen juridique et historique rigoureux, préservant à la fois les droits des bénéficiaires originels, s’ils existent, la stabilité urbaine et sociale et les droits des citoyens présents sur ces terres depuis des générations.
Ibrahim Ezz Al-Din, directeur des politiques de Diwan Al-Omran, y voit un désordre administratif et un manque de transparence des informations sur les politiques publiques en Égypte. La circulaire foncière suspendant les transactions a suscité inquiétude et confusion parmi les propriétaires et ouvert la voie aux rumeurs et craintes d’une perte de propriété ou de l’impossibilité future de disposer des biens.
Il déclare à Zawia3 : « La situation du projet reste imparfaitement claire, notamment du fait d’un litige entre les autorités des Waqfs et du Logement sur le terrain du programme résidentiel. » La règle juridique devrait empêcher qu’un différend administratif ou foncier affecte les propriétaires, dès lors que leurs contrats sont établis depuis des années et leurs droits légalement constitués. Protéger ces situations est un principe que la loi est censée garantir, même en cas de transfert de propriété ou de tutelle des actifs entre organismes publics.
La crise s’inscrit dans un cadre plus large de recensement et de documentation des actifs des Waqfs afin d’en accroître la valorisation économique. Le 16 mai dernier, le président Abdel Fattah al-Sissi a demandé de poursuivre l’inventaire et la documentation de toutes les propriétés et de tous les actifs de l’Autorité pour optimiser leur investissement et leur utilisation, soutenir l’économie nationale et maximiser les revenus du waqf conformément à ses objectifs religieux et sociaux.
Les instructions portaient sur des cartes cadastrales et numériques et une base de données intégrée de tous les actifs pour un inventaire précis et la prévention des empiétements. Elles prévoyaient de proposer les possibilités d’investissement prometteuses avec de grandes entreprises spécialisées et des promoteurs afin d’accroître la valeur économique des actifs, et d’utiliser ceux-ci conformément aux projets de développement global de l’État, comme la réhabilitation du Caire historique en sites patrimoniaux attractifs.
Des initiatives parlementaires
Mi-mai, le député Diaa Al-Din Daoud, membre de la commission des Affaires constitutionnelles et législatives, a soumis au président de la Chambre des représentants une déclaration urgente sur la crise, au titre de l’article 134 de la Constitution.
Il explique que la décision repose sur des correspondances du ministère de la Justice suspendant toute procédure jusqu’à l’achèvement du recensement foncier. Il y voit une atteinte aux droits de propriété et d’usage, un blocage des lois de régularisation des infractions de construction et des occupations sans titre, et un préjudice à l’État de droit. Le différend dure depuis plus de trente ans et avait été tranché par des rapports techniques officiels de 2001 confirmant les propriétés de l’État et des habitants sur la base de registres historiques, de travaux cadastraux et de documents officiels, souligne-t-il.
Il met en garde contre les graves effets de la décision : paralysie des services fonciers, blocage de dizaines de milliers de demandes de régularisation, suspension des raccordements et licences commerciales, gel de grands projets et investissements dans les trois gouvernorats, menaçant la stabilité sociale et économique. Il réclame l’annulation immédiate de la circulaire, la fin des contestations des Waqfs contre les citoyens et gouvernorats et le rétablissement de la rigueur juridique du dossier.
Daoud affirme que la crise menace directement les situations juridiques établies des citoyens et remet en cause l’autorité des jugements antérieurs. Selon lui, l’existence juridique du waqf n’est pas établie : pendant environ 400 ans, l’Autorité n’a exercé aucune manifestation de propriété, d’administration ou de perception de revenus sur les terres litigieuses.
Il dit à Zawia3 : « L’État a pleinement exercé ses droits de vendre, céder et exploiter ces terres pendant de longues décennies, avant comme après la révolution de juillet 1952. Les cartes cadastrales modernes et le relevé foncier égyptien depuis 1906, puis les cartes modernes de 1932, ont consolidé les situations de propriété existantes. »
Il ajoute : « La circulaire technique des services fonciers a produit de larges effets négatifs, surtout le blocage de plus de 50 000 demandes de régularisation d’infractions de construction, entravant la loi n° 168 de 2025, ainsi que les procédures de régularisation des occupants sans titre prévues par la loi n° 164 de 2025. »
Daoud précise que les conséquences vont jusqu’à la paralysie totale des ventes, achats et locations et au blocage des créations d’entreprises et des opérations de vente. Il avertit que la crise peut menacer des situations économiques et sociales établies, exposer les citoyens à des risques juridiques et sociaux et compromettre la paix et la stabilité sociales dans les gouvernorats concernés.
Le parlementaire affirme qu’« un rapport gouvernemental de 106 pages établi en 2001 par une commission d’experts du service des experts concluait à l’absence d’effet juridique de l’acte litigieux à l’égard de l’État ou des particuliers ». Selon lui, il avait déjà permis de régler des différends semblables en faveur des citoyens et des gouvernorats.
Daoud ne pense pas que l’État permettra une atteinte aux propriétés privées ou publiques de Damiette, Dakahlia et Kafr Al-Cheikh. Il juge probable la création d’une commission nationale chargée d’examiner la validité historique et juridique de l’acte et de déterminer si l’Autorité a effectivement administré ces terres sous quelque forme que ce soit.
Parallèlement, 19 députés ont annoncé leur solidarité avec les habitants touchés des trois gouvernorats contre ce qu’ils qualifient de faibles arguments du ministère des Waqfs concernant le waqf Al-Mannan. Plusieurs ont adressé au président de la Chambre et aux ministres de la Justice et des Waqfs des demandes d’interpellation réclamant l’annulation immédiate de la circulaire. Ils estiment que la décision menace la stabilité des propriétés privées et publiques et paralyse l’immobilier et ses services. Ils demandent le renvoi du dossier aux commissions compétentes et l’audition de représentants des ministères de la Justice, des Waqfs et du Développement local sur ses fondements juridiques et administratifs.
Abdel Moneim Imam, vice-président de la commission du Plan et du Budget, affirme à son tour que la suspension des transactions sur les terres du waqf du prince Mostafa Abdel Mannan a totalement paralysé les ventes et achats. Ses conséquences dépassent l’immobilier et remettent en question des propriétés établies depuis de nombreuses années, avec des dimensions sociales et juridiques tragiques, prévient-il.
Il explique que les objections parlementaires portent sur le moment choisi pour ressortir l’acte et les questions qu’il soulève, surtout après des jugements et commissions ayant invalidé certaines revendications sur ce même waqf. Ces précédents judiciaires et administratifs exigeaient, selon lui, une autre approche que le gel des transactions sur un périmètre aussi vaste.
Il déclare à Zawia3 : « Les circonstances de la décision restent incomplètement connues. Il faut présenter tous les détails, documents et antécédents cadastraux des terres litigieuses pour évaluer précisément la situation. L’absence de ces informations nourrit la controverse et la confusion. »
Le Parlement a demandé que des représentants des ministères de la Justice et des Waqfs viennent examiner ensemble la crise et les fondements de la décision, explique-t-il, face à la vive polémique dans les gouvernorats touchés. Il existe, ajoute-t-il, des biens de waqf inexploités dont l’usage peut être réorganisé légalement, notamment par échange ou d’autres procédures préservant leur nature et affectant les revenus aux objectifs du fondateur.
La députée Irene Saïd, présidente du groupe parlementaire du Parti de la réforme et du développement, a elle aussi adressé une demande d’interpellation urgente au Premier ministre et aux ministres des Waqfs, de la Justice et du Développement local. Elle interroge un acte datant de l’an 1600 de notre ère, mais déposé pour la première fois aux Archives nationales en février 2026.
Elle affirme que la décision a largement paralysé l’administration et l’immobilier : plus de 50 000 dossiers de régularisation bloqués, licences, authentifications et raccordements suspendus, projets et investissements de plusieurs centaines de millions gelés, dont l’aménagement de la pointe de Ras Al-Bar et de la corniche d’Al-Sananiya.
Irene explique que la décision a suscité une grande confusion juridique et sociale. L’acte invoqué n’est pas un original officiel, mais une copie récemment consignée aux Archives nationales, quelques mois plus tôt, alors que les cartes cadastrales et les propriétés des trois gouvernorats sont stabilisées depuis des décennies.
Elle dit à Zawia3 : « Les citoyens ont bâti des situations juridiques stables sur ces terrains et immeubles pendant de longues années, sous la protection constitutionnelle des propriétés privée et publique. La décision a semé la confusion parmi les habitants et investisseurs : ils ne peuvent plus vendre, acheter ou achever les démarches juridiques concernant leurs biens, malgré des situations établies depuis des années. »
Elle relève une paralysie totale à Damiette, Kafr Al-Cheikh et Dakahlia du fait du gel des transactions immobilières et foncières, ainsi que des dossiers de régularisation des infractions de construction et des situations existantes. Elle s’interroge sur la constitutionnalité de la décision face à des droits acquis et des situations protégées par la Constitution et la loi.
Irene poursuit : « Les terres de waqf en Égypte sont historiquement connues, établies par des actes officiels et transmises entre générations. L’apparition en 2026 d’un acte revendiquant environ 7 % des terres agricoles du pays soulève de nombreuses questions. » Elle demande un examen juridique et historique complet avant toute décision touchant des millions de citoyens et des projets de développement existants.
La crise dépasse la propriété immobilière et concerne aussi les projets de développement en cours dans les trois gouvernorats, notamment à Damiette et Nouvelle-Mansoura, où l’expansion urbaine et les investissements sont importants. Elle s’interroge sur leur avenir.
À la suite des initiatives parlementaires, le ministre des Waqfs Oussama Al-Azhari a tenu le 25 mai dernier une réunion avec les gouverneurs de Damiette, Dakahlia et Kafr Al-Cheikh et le président du Centre de planification de l’utilisation des terres de l’État. Selon un communiqué du ministère, elle a confirmé que les droits des titulaires de situations juridiques établies dans le périmètre du waqf seraient préservés. Elle a demandé la reprise urgente des procédures de régularisation des infractions de construction pour alléger les difficultés des citoyens. Il a été décidé d’indemniser l’Autorité des waqfs par d’autres terres de l’État, afin d’équilibrer droits des habitants et préservation des biens du waqf.
La crise continue pourtant de s’aggraver, notamment après les déclarations, fin mai dernier, du porte-parole du ministère, Oussama Raslan. Il affirmait la validité de l’acte et sa détention par l’Autorité, avec une copie conservée à la Bibliothèque et aux Archives nationales. Selon lui, une commission judiciaire créée par décision présidentielle pour trancher les litiges entre organismes publics avait émis plusieurs recommandations favorables à l’Autorité après présentation de ses originaux. Il refusait de reconnaître les jugements diffusés sur l’invalidité de l’acte, estimant qu’ils résultaient de recours contre des copies, sans examen de l’original.
Entre des jugements antérieurs mettant en doute le fondement du waqf et les démarches parlementaires et judiciaires demandant l’annulation de la décision, la crise du « waqf du prince Mostafa Abdel Mannan » reste ouverte à des évolutions juridiques et politiques complexes. Au-delà d’un litige immobilier, elle met à l’épreuve la capacité de l’État à concilier la protection des biens du waqf et la stabilité des propriétés privées et des situations juridiques établies depuis des décennies.
