Dans un petit village du district d’El-Hamoul, dans le gouvernorat de Kafr el-Cheikh, une vieille maison de deux étages abrite environ onze personnes, réparties en trois foyers d’une même famille. La maison penche légèrement d’un côté, sans qu’aucune commission technique ni aucun comité d’ingénieurs ne soit venu examiner son état ou prévenir une éventuelle catastrophe.
Mahmoud Yassine, l’un des membres de la famille qui y habite, explique à Zawia3 que la maison a été construite à la fin des années 1970 en briques rouges, sans poteaux ni fondations en béton. « À l’époque, cette façon de construire était répandue. Il n’y avait ni contrôles ni commissions d’ingénieurs », raconte-t-il.
La maison est restée en l’état jusqu’au début des années 2000, lorsque le réseau d’assainissement est arrivé au village. Jusque-là, le quartier dépendait de camions de vidange des fosses. Mais les terrassements et la pose des canalisations ont tout changé. « La maison s’est affaissée d’environ 60 ou 70 centimètres et s’est inclinée sur le côté. Puis les fissures ont commencé à apparaître, et les maisons autour de nous se sont lézardées », explique Yassine. Certains voisins ont dû démolir leur maison et la reconstruire, tandis que celle de sa famille est restée telle quelle.
En un quart de siècle, la famille élargie s’est répartie en trois petits foyers : l’un de cinq personnes, un autre de deux et le troisième de quatre. Tous vivent aujourd’hui dans une maison qu’ils savent inclinée et menacée d’effondrement. Mais c’est aussi leur maison, celle qui a abrité toutes leurs joies et tous leurs souvenirs. Interrogés sur une éventuelle rénovation ou reconstruction, les aînés esquissent un sourire las : « C’est fini, nous y vivrons ce qu’il nous reste à vivre. »
Quant aux jeunes, chacun quitte la vieille maison lorsqu’il se marie pour commencer une nouvelle vie ailleurs, laissant derrière lui des murs fissurés, un plafond bas et des souvenirs vieux d’un demi-siècle. Dans ces villages, aucune commission technique ne visite les maisons, aucun rapport n’en évalue l’état. Il n’y a que des maisons qui se fissurent lentement et des habitants qui espèrent voir leurs murs tenir un jour de plus.
Des immeubles qui s’effondrent sur leurs habitants !
La maison de la famille de Mahmoud n’est pas un cas isolé. Elle s’inscrit dans un schéma récurrent qui finit par provoquer des effondrements en Égypte, poussant parfois les habitants à lancer des appels aux autorités avant la catastrophe. Dans le quartier d’Abdine, au Caire, des habitants ont ainsi adressé un appel urgent au chef de quartier et au gouverneur du Caire au sujet d’un vieil immeuble de la rue Sami el-Baroudi. Une brique était tombée au sol, près de passants, menaçant directement la vie des habitants.
Dans leur lettre, les habitants demandaient l’exécution immédiate de l’arrêté de démolition visant l’immeuble, estimant que tout retard risquait de provoquer une véritable catastrophe. Bien que les autorités compétentes aient déjà ordonné sa restauration, les travaux sont bloqués depuis des mois. Selon les habitants, le propriétaire « se plaint de complications administratives » qui en ont empêché l’exécution. Ils réclament l’intervention des autorités « avant que l’irréparable ne se produise ».
Le matin du 26 novembre, dans le quartier de Karmouz, à l’ouest d’Alexandrie, un vieil immeuble a subi un effondrement intérieur partiel, blessant trois personnes. Les victimes ont été transportées à l’hôpital pour recevoir les soins nécessaires. Les services compétents ont engagé les procédures juridiques et techniques afin d’examiner le bâtiment et de déterminer les causes de l’effondrement.
Au cours de l’année 2025, plusieurs gouvernorats égyptiens ont connu une série d’effondrements partiels ou complets de vieux immeubles, remettant en lumière la crise du bâti vétuste et l’absence d’entretien régulier. Un rapport de l’Observatoire des effondrements d’immeubles portant sur le premier semestre 2025, de janvier à juin, a recensé 170 effondrements durant cette période. Produit dans le cadre de l’École des compétences en recherche et en droit 2025 de l’Institut Daftar Ahwal, et dont Zawia3 a obtenu une copie, il couvre la plupart des gouvernorats du pays, à l’exception du Sinaï du Sud, de Louxor, de Marsa Matrouh, de la mer Rouge, de la Nouvelle-Vallée et du Sinaï méridional.
Selon le rapport, ces incidents comprennent 42 effondrements complets et 128 effondrements partiels. Ils ont touché 562 familles, fait 197 blessés, dont 152 de sexe masculin et 45 de sexe féminin, et 99 morts, dont 55 de sexe masculin et 44 de sexe féminin.
Ces chiffres montrent que la vétusté des maisons et l’absence de contrôle technique que subissent Mahmoud et sa famille, et contre lesquelles les habitants d’Abdine lancent des appels au secours, ne constituent pas une exception. Il s’agit d’une crise structurelle plus large, faite de vieillissement du bâti, d’inspections techniques irrégulières et d’une intervention précoce insuffisante pour prévenir les effondrements.
La base de données obtenue par Zawia3 révèle que 15 arrêtés de démolition et 8 arrêtés de restauration n’ont toujours pas été exécutés, bien que certains remontent à plusieurs années. Elle montre également que la majorité des effondrements, soit 149 cas, ont été enregistrés sans indication du type de décision administrative concernant les bâtiments. Cela ne signifie pas nécessairement qu’aucun arrêté de démolition ou de restauration n’avait été pris auparavant, mais traduit un manque manifeste d’informations disponibles, qui a empêché les chercheurs de vérifier précisément les décisions antérieures relatives à ces immeubles.
Ces constats témoignent de l’ampleur de la négligence administrative et de l’inaction face aux décisions officielles. Une crise qui se répète chaque jour dans de nombreux foyers égyptiens, comme celui de Mahmoud dans le district d’El-Hamoul ou ceux du vieux Caire, où les murs se fissurent et où les familles attendent une intervention sérieuse avant qu’une catastrophe ne survienne.
La même base de données montre que les zones urbaines ont été plus touchées que les campagnes : 121 effondrements complets ou partiels ont été recensés dans les villes, contre 49 dans les villages. Cela indique que les vieux immeubles des zones urbaines sont davantage exposés, notamment en raison de la densité de population et du manque de suivi de l’exécution des arrêtés de démolition et de restauration.
Négligence et absence de contrôle
Pour Mohamed Atiya el-Fayoumi, ancien président de la commission du logement de la Chambre des représentants et de nouveau candidat aux élections législatives, le cœur de la crise des effondrements en Égypte réside dans l’absence d’entretien périodique. Il souligne que tout immeuble, partout dans le monde, nécessite un entretien annuel, alors qu’en Égypte les bâtiments, surtout les plus anciens, sont laissés sans réparation. La dégradation des réseaux d’assainissement et les canalisations endommagées provoquent, explique-t-il, des fuites de substances qui corrodent le fer et les briques, menaçant de faire s’effondrer les bâtiments sur leurs occupants et les passants.
Dans son entretien avec Zawia3, el-Fayoumi considère le régime des anciens loyers comme l’une des principales raisons de l’arrêt de l’entretien. Les loyers très bas « ne permettent pas aux propriétaires de financer les réparations », tandis que les locataires refusent d’assumer cette responsabilité « parce que l’immeuble ne leur appartient pas ». Cette situation a accumulé les problèmes pendant de longues décennies et conduit l’État, selon lui, à réexaminer les lois sur les anciens loyers « pour parvenir à un loyer équitable conformément au Code civil ».
Concernant les zones rurales et la Haute-Égypte, el-Fayoumi précise que les bâtiments sont souvent occupés par leurs propriétaires. Le problème tient toutefois à l’absence de suivi technique et de contrôle, ainsi qu’à l’inaction des administrations locales dans l’exécution d’arrêtés de démolition pris depuis des années. Il souligne que la loi sur la construction autorise les autorités administratives à « évacuer et démolir par la force tout bâtiment menaçant ruine sans attendre la catastrophe », tenant les collectivités locales pour responsables de tout retard dans l’application de la loi.
L’analyse des causes d’effondrement recensées dans la base de données montre que l’ancienneté et la vétusté constituent le facteur le plus courant : elles expliquent 140 des 170 effondrements documentés au premier semestre 2025, soit plus de 80 % des cas. Les autres causes sont moins fréquentes : incendies, dommages causés par un bâtiment voisin, travaux de construction, facteurs climatiques et autres facteurs.
Les données officielles montrent l’ampleur du défi que représentent les bâtiments anciens dans la capitale égyptienne. Dans une précédente déclaration, Ibrahim Saber, gouverneur adjoint du Caire, indiquait que près de 17 000 immeubles faisaient l’objet d’arrêtés de restauration, de consolidation ou de démolition. À l’échelle nationale, le recensement de 2017 a révélé qu’environ 3 millions de bâtiments avaient besoin d’être restaurés, soit 23 % des 13 millions de bâtiments recensés. Les données de l’Agence centrale pour la mobilisation publique et les statistiques ont également montré que plus de 97 000 bâtiments étaient classés comme impossibles à restaurer et devaient être démolis. Les gouvernorats se trouvent ainsi face à une lourde responsabilité en matière de sécurité structurelle et de prévention des effondrements.
Comment l’absence de conseils locaux a-t-elle aggravé la crise ?
Si la base de données met en évidence des schémas d’effondrement liés à l’ancienneté et à la vétusté des bâtiments, ou à d’autres causes, les chiffres ne suffisent pas à expliquer en profondeur les raisons de l’aggravation du phénomène. Derrière chaque effondrement se trouve un important déficit de contrôle, dû à l’absence de conseils locaux en Égypte depuis 2011. Ce maillon essentiel était censé repérer quotidiennement les problèmes urbains avant qu’ils ne se transforment en catastrophes. Privés de ce niveau de contrôle citoyen local, les quartiers restent sans suivi des infractions et des crises. Aussi précises soient-elles, les données ne font alors que signaler tardivement un problème qui aurait pu être traité plus tôt.
Depuis juin 2011, l’Égypte vit sans conseils locaux élus. Une décision de justice les a dissous après la révolution du 25 janvier 2011. Les dernières élections avaient eu lieu à la mi-2008, et la majorité des sièges étaient occupés par des membres du Parti national démocratique alors au pouvoir, aujourd’hui dissous. Depuis 2016, les élections locales sont reportées sans motif annoncé. Elles devaient se tenir en 2016, conformément aux instructions adressées par le président Abdel Fattah al-Sissi au gouvernement. Ce dernier a ensuite annoncé leur report à la fin de 2017, puis au début de 2018, avant que les reports ne se succèdent.
L’ancien président de la commission du logement explique que l’absence de conseils locaux élus depuis quatorze ans a aggravé la crise. Ces conseils exerçaient un contrôle important, « limitant la corruption et obligeant les responsables exécutifs à remplir leurs devoirs ». Leur disparition a creusé le déficit de contrôle et multiplié les situations d’inaction administrative.
Dans ce contexte, Yahia Shawkat, chercheur et analyste des politiques du logement et de l’urbanisme, décrit à Zawia3 les effondrements d’immeubles comme un phénomène « regrettable et entièrement évitable », à condition d’appliquer les politiques prévues par la loi, en premier lieu le rétablissement du rôle des conseils populaires locaux. Selon lui, ces conseils offrent un contrôle plus précis et plus efficace que la Chambre des représentants, du fait de leur ancrage local et de leur large implantation. Ils comptent près de cinquante mille membres, contre environ six cents députés seulement. Ils sont donc les mieux placés pour suivre les crises urbaines sur le terrain, repérer les infractions, transmettre les plaintes des habitants aux services exécutifs et suivre leur traitement.
Shawkat souligne toutefois que relayer la voix des citoyens ne suffit pas. Il faut également rendre opérationnel le fonds de restauration immobilière prévu par la loi unifiée sur la construction n° 119 de 2008, qui constitue le principal mécanisme de soutien à l’entretien et à la restauration des bâtiments menaçant ruine. Restaurer les bâtiments existants est, affirme-t-il, moins coûteux et plus rapide que reloger les habitants. C’est aussi l’option la plus juste socialement et la moins dommageable pour le tissu communautaire, tout en permettant de préserver autant que possible le bâti historique et durablement implanté dans les quartiers.
L’article 97 de la loi unifiée sur la construction n° 119 de 2008 prévoit la création d’un fonds chargé de financer les travaux d’entretien et de restauration des immeubles, en particulier ceux qui « menacent ruine ». Ce fonds est doté de la personnalité morale de droit public, et ses responsables peuvent accorder des « prêts sans intérêts » aux propriétaires pour restaurer ou consolider leurs bâtiments. La loi prévoit également qu’une commission technique dans chaque collectivité locale examine les bâtiments afin de déterminer s’ils nécessitent une restauration ou une démolition partielle ou totale, puis prenne les décisions appropriées.
L’article 180 de la Constitution égyptienne dispose : « Chaque collectivité locale élit un conseil au suffrage universel direct et secret, pour une durée de quatre ans. Les candidats doivent être âgés d’au moins vingt et un ans révolus… Un quart des sièges est réservé aux jeunes de moins de trente-cinq ans et un quart aux femmes. La représentation des ouvriers et des paysans ne doit pas être inférieure à cinquante pour cent du nombre total de sièges, et cette proportion doit comprendre une représentation appropriée des chrétiens et des personnes handicapées… »
Des programmes de développement urbain sélectifs
Les crises qui touchent des centaines de milliers de maisons, dans la capitale comme dans les autres gouvernorats, surviennent dans un contexte de forte mobilisation autour des programmes de développement urbain de ces dernières années. Alors que l’attention du gouvernement s’est concentrée sur de grands projets à vocation d’investissement ou à portée symbolique, la majeure partie du bâti égyptien est restée hors de son champ d’intérêt, sans inspection régulière ni entretien systématique. Comme si ces programmes suivaient une voie parallèle à la crise, sans en toucher les racines. Cela révèle une contradiction entre des projets prestigieux et une réalité peuplée de bâtiments menaçant ruine.
Ibrahim Ezz el-Dine, chercheur sur le droit au logement, considère l’absence de conseils locaux élus comme l’une des principales causes de l’affaiblissement de la gestion communautaire et du recul des capacités de contrôle urbain.
Il nous explique que ces conseils constituaient le principal lien entre les habitants et les services exécutifs, et jouaient un rôle essentiel dans la détection précoce des problèmes, des fissures dans les bâtiments aux infractions aux règles de construction. Ils étaient ainsi la première ligne de défense contre les effondrements. Depuis leur disparition en 2011, la participation citoyenne a reculé et le contrôle quotidien du bâti s’est effacé. Les quartiers n’ont plus de suivi effectif, tandis que le risque d’effondrement augmente, sans obligation de rendre des comptes ni intervention rapide.
Ezz el-Dine estime que les programmes de développement urbain, comme le projet du triangle de Maspero, se sont caractérisés par une nette sélectivité. Ils ont ciblé les zones présentant une forte valeur d’investissement, tandis que d’autres, ne promettant pas de rendement économique direct, ont été laissées à la négligence et à la dégradation. Cette approche fondée uniquement sur la rentabilité financière a créé des inégalités sociales et spatiales entre les zones réaménagées et celles demeurées menacées d’effondrement. Elle contrevient directement au principe de justice spatiale et au droit des citoyens à un environnement urbain sûr et équilibré.
Il souligne que les effondrements et l’absence de plans globaux de réaménagement sont fondamentalement contraires au droit à un logement sûr et convenable, expressément garanti par les constitutions et les conventions internationales. L’article 11 du Pacte international relatif aux droits économiques, sociaux et culturels garantit « un niveau de vie suffisant comprenant un logement convenable » et oblige les États à mobiliser le maximum de leurs ressources disponibles pour améliorer progressivement les conditions de logement. L’État porte donc la responsabilité juridique et morale de garantir un logement sûr par des politiques de logement équitables, une planification urbaine organisée et un contrôle efficace des bâtiments anciens, particulièrement dans les quartiers pauvres et densément peuplés.
Ezz el-Dine ajoute que l’une des racines de la crise est l’absence d’un dispositif juridique et administratif efficace pour l’entretien. Les lois égyptiennes se concentrent sur les autorisations et la construction, mais négligent presque entièrement la période suivant l’emménagement. Aucun organisme local n’est chargé de suivre l’état structurel des bâtiments ni de superviser leur entretien périodique. Faute d’un tel dispositif, la responsabilité repose sur les seuls habitants, malgré leurs moyens financiers et leurs connaissances limités. L’absence d’une base de données nationale précise recensant les bâtiments menacés d’effondrement, ainsi que la faible application de la loi, a également aggravé la situation, faisant des effondrements une simple question de temps.
Selon Ezz el-Dine, résoudre cette crise exige de reconstruire la gestion urbaine sur de nouvelles bases : réactiver les conseils locaux élus, adopter des lois imposant un entretien périodique, créer un service technique local spécialisé dans la sécurité des bâtiments, et renforcer la transparence et la participation citoyenne. Sans ces réformes, le droit à un logement sûr restera une promesse juridique qui ne trouve pas à s’appliquer.
L’article 78 de la Constitution dispose que l’État garantit aux citoyens le droit à un logement convenable, ce qui comprend la sécurité, la stabilité et la dignité humaine. Toute négligence dans le suivi des bâtiments anciens ou toute absence de programmes d’entretien complets constitue donc une violation directe de ce droit.
Il apparaît ainsi que la crise des effondrements d’immeubles en Égypte est étroitement liée à l’absence de conseils locaux élus, à la faiblesse du contrôle du bâti existant et à la concentration des programmes de développement sur les seuls projets d’investissement. Ces facteurs exposent quotidiennement des millions de citoyens au risque de perdre leur logement.
