En 2013, Chérif Mamdouh rêvait de devenir propriétaire d’un appartement à Katameya. Des agents immobiliers l’ont alors convaincu d’acheter un logement dans le projet « Makani à Sarayat Al-Katameya », situé le long du périphérique, près du début de la route d’Aïn Sokhna, et appartenant à la société Cairo Consult pour le développement immobilier à Katameya. Le prix avoisinait 400 000 livres égyptiennes. On lui promettait des facilités de paiement et une livraison en 2018, conformément au contrat. Mais il n’a toujours pas reçu son logement, alors que 2025 touche à sa fin.
Le différend entre Chérif et la société propriétaire dure depuis plus de sept ans. Comme lui, quelque 1 500 propriétaires lésés ont adressé des plaintes à différents organismes publics, notamment au gouvernorat du Caire, à la présidence du Conseil des ministres, au ministère de l’Électricité et à la société de distribution d’électricité, sans obtenir de solution de fond. En octobre dernier, plusieurs d’entre eux ont organisé un rassemblement devant le siège du gouvernorat du Caire. Ils dénonçaient ce qu’ils considéraient comme l’inaction du gouvernorat face à une société ayant enfreint la décision d’attribution no 379 de 1998. Cette décision lui avait accordé de gré à gré un terrain appartenant au gouvernorat, d’une superficie de 32 feddans, pour réaliser un ensemble résidentiel doté de tous les services sur la parcelle no 11, dans le quartier d’Al-Basatin. Le prix était de 80 livres le mètre carré, à condition d’achever et de livrer le projet dans un délai maximal de trois ans à compter de l’attribution.
Mamdouh raconte qu’un grand nombre d’immeubles résidentiels du projet n’ont jamais été construits, alors que les contrats prévoyaient la livraison des logements entre 2016 et 2018. Pour d’autres propriétaires, dont lui-même, les logements ont bien été construits, mais ils ne disposent toujours d’aucun raccordement : ni électricité ni eau. Les travaux de finition restent également incomplets, notamment les ascenseurs, les façades et les entrées. De nombreux propriétaires ont ainsi dépassé de cinq, six, voire huit ans les dates de livraison convenues, sans pouvoir profiter d’appartements dont ils ont intégralement payé le prix.
Mamdouh affirme que tous les propriétaires ont payé la totalité du prix de leurs logements, qui se situait entre 380 000 et 400 000 livres vers 2014, les prix variant d’une année à l’autre. Il précise que les échéances ont été régulièrement réglées et qu’à ses yeux la société n’a aucune justification pour retarder la livraison une fois le paiement achevé. Ce propriétaire lésé soupçonne la société de bénéficier d’une influence qu’il ne comprend pas. Selon son récit, elle cherche à percevoir des sommes supplémentaires sur tous les logements du projet, à hauteur d’environ 100 000 livres par appartement. Rapporté aux recettes moyennes d’un immeuble, cela pourrait lui procurer des dizaines de millions supplémentaires.
Mamdouh révèle à Zawia3 que la société exige aussi de certains propriétaires des sommes non prévues dans les contrats, pouvant atteindre 100 000 livres pour le raccordement aux réseaux et l’installation des compteurs. Selon lui, elle les oblige également à signer des procès-verbaux de réception comportant de nouvelles clauses qui leur imposent des frais d’entretien « à vie ». Il affirme que plusieurs acquéreurs ont dû céder à ces exigences, malgré leur illégalité, parce qu’ils avaient besoin de se loger.
Il ajoute que les raisons avancées par les organismes officiels pour justifier les retards sont « peu convaincantes » : ils invoquent la conjoncture économique, la pandémie de Covid-19 et le soutien de l’État aux investisseurs. Les propriétaires soulignent pourtant que leurs dates de livraison précédaient ces circonstances de plusieurs années. Certains devaient recevoir leur logement en 2016, 2017 ou 2018, avant les dernières vagues de hausse des prix.
Mina Fekner Gerges connaît la même souffrance face au non-respect, par le promoteur immobilier, des délais de livraison prévus dans les contrats. En 2020, il avait acheté un logement dans un projet du groupe Oriental Weavers et de sa branche immobilière O.U.D, dans la Nouvelle Capitale administrative, pour 1,7 million de livres, dépôt d’entretien, place de stationnement et adhésion au club compris. Il devait recevoir son logement avant la fin de 2023. Mais il a constaté avec surprise que les travaux avançaient très lentement et il n’a toujours pas obtenu son appartement.
Par la suite, Mina a acheté un autre logement auprès de la société de développement touristique de la mer Rouge, dans le projet « Oriental Coast », situé sur la côte au sud de la ville d’Al-Qoseir. La livraison était prévue pour mai 2024, mais elle n’a pas eu lieu non plus.
Mina explique qu’il a signé les contrats d’achat des deux logements lorsque le dollar valait entre 15 et 16 livres. Depuis, la valeur de marché des logements détenus par les particuliers a doublé pour atteindre entre 3,5 et 4 millions de livres. Selon son récit, O.U.D estime être la partie perdante, les sommes payées à l’époque étant devenues faibles par rapport à la valeur actuelle du marché. Il ajoute que des employés ont dit aux propriétaires qu’ils avaient obtenu leurs logements à des prix « dérisoires », tout en promettant régulièrement l’arrivée de nouveaux entrepreneurs, sans avancée réelle des travaux.
Mina interprète ces difficultés comme une tentative de la société de pousser les propriétaires à se retirer et à récupérer les sommes versées cinq ans auparavant. Il a donc cessé de payer pour protester contre le non-respect des engagements de la société, avant de saisir la justice pour obtenir une indemnisation.
Il déclare à Zawia3 : « Le problème des clients, c’est qu’ils ont rempli leurs obligations en se fiant à la réputation de la société. Beaucoup ont emprunté de l’argent pour payer les échéances, tandis que les projets n’avancent toujours pas réellement : les entrepreneurs travaillent deux ou trois mois, puis s’arrêtent pendant vingt mois. »
Leurs deux histoires ressemblent à celle d’Ibrahim Abdel Nasser. En 2023, après des années à l’étranger, il a décidé de rentrer en Égypte pour trouver une stabilité que devait lui assurer l’achat d’un bien immobilier pour sa famille. Après avoir vendu une partie de ses biens à l’étranger, il a suivi le conseil d’un intermédiaire immobilier qui l’orientait vers le marché immobilier et vers The MarQ, une société anonyme égyptienne de promotion immobilière présidée par Amr Badr. Ibrahim a signé pour acheter un bureau et une villa dans le projet « The Wonder MarQ », à Mostakbal City, et a commencé à payer régulièrement les échéances. Mais le chantier n’a connu aucune avancée notable. Il est entré dans sa troisième année sans qu’« un seul clou », selon son expression, ait été planté dans un terrain toujours désertique. Pendant ce temps, d’autres ensembles résidentiels, démarrés après le lancement de son projet en 2022, ont été livrés.
Ibrahim révèle qu’il a versé à ce jour près de 9 millions de livres, sans que la société ait entrepris de véritables travaux de construction. Il explique avoir participé avec d’autres clients à un rassemblement contre la société. Selon lui, celle-ci a refusé de rembourser intégralement les sommes versées et a proposé d’en restituer une partie en déduisant 15 % de la valeur des logements, ce que les propriétaires ont jugé manifestement injuste. Il raconte qu’après le rassemblement et les actions en justice intentées par 50 à 60 propriétaires, la société a envoyé un petit nombre d’ouvriers couler du béton, un geste de façade sans commune mesure avec un projet d’environ 600 villas.
Il déclare à Zawia3 : « Nous avons découvert que le terrain sur lequel se trouve le projet n’est pas enregistré au nom de la société et que le contrat que nous avons signé est un “contrat d’adhésion” dépourvu de fondement juridique, puisque la société a vendu un terrain qui ne lui appartient pas. L’absence de constructions nous a également privés de toute possibilité de revente : il n’existe ni structures ni travaux réalisés que l’on puisse évaluer, ce qui prive ces biens de toute valeur de marché réelle. »
Dans une situation similaire, Choukri Tammam et d’autres personnes lésées par le projet « Plage », situé à Sidi Abdel Rahman, au kilomètre 120 de la route Alexandrie-Marsa Matrouh, vivent une crise depuis plusieurs années. Certains propriétaires devaient recevoir leur logement en 2017, d’autres en 2019, mais aucun ne l’a reçu à ce jour.
Le projet appartenait initialement à Maxim Real Estate Development, qui fait partie du groupe Maxim Holding. Mountain View en est ensuite devenu le promoteur et a annoncé un calendrier prévoyant des livraisons en août et septembre de l’année dernière. Choukri affirme pourtant que les propriétaires n’ont toujours pas reçu leurs logements et que la société n’a entrepris aucun nouveau travail de construction : selon lui, les bâtiments sont restés dans le même état qu’en 2017 et 2018, sans développement ni achèvement.
Il dit à Zawia3 : « J’ai engagé une action en justice pour suspendre les paiements après plus de deux ans de souffrance. Certaines personnes ont payé 80 ou 90 % du prix de leur logement, alors que le terrain du projet reste un désert. »
Il explique qu’environ 3 000 propriétaires sont touchés et n’ont pas reçu leurs logements. La crise s’est toutefois aggravée lorsque la société a poursuivi les clients qui avaient cessé de payer leurs échéances, alors que la livraison accusait plus de deux ans de retard pour la plupart. Beaucoup avaient été contraints d’interrompre leurs versements après avoir payé 60 ou 70 % de la valeur totale du logement, sans constater d’avancée réelle des travaux.
De leur côté, plusieurs propriétaires lésés ont fait enregistrer, deux ans auparavant, un procès-verbal administratif au commissariat du Cinquième District, sous le numéro 5324. Ils ont aussi engagé une action en justice portant le numéro 821 de 2023.
Ces différends avec les promoteurs immobiliers, liés au retard des projets et à la non-livraison des logements, persistent malgré une décision gouvernementale prise en 2021 interdisant aux promoteurs de proposer des logements à la vente avant d’avoir réalisé au moins 30 % du projet, afin de protéger les droits des acquéreurs.
En juin 2022, le Premier ministre Mostafa Madbouly a pris une décision obligeant les autorités ayant compétence sur les terrains à intégrer les « règles de vente des logements des projets de promotion immobilière destinées à garantir les droits des acquéreurs » aux documents de mise en concurrence des projets, ainsi qu’aux annexes des contrats conclus avec les promoteurs.
Cette décision définit les règles de vente destinées à garantir les droits des acquéreurs. Elle interdit notamment de faire la publicité de logements avant l’obtention de la décision ministérielle approuvant le plan général et de la décision ministérielle détaillée concernant la phase à commercialiser. Une nouvelle phase ne peut être annoncée qu’après vérification du respect du calendrier approuvé pour la phase précédemment annoncée. Le promoteur doit déposer sur le compte bancaire du projet une somme proportionnelle à la superficie du projet, de la phase ou de la partie à mettre en vente. Cette somme peut prendre la forme d’espèces, de chèques provenant des recettes de projets antérieurs déjà livrés, de facilités de crédit propres ou d’une garantie bancaire.
Les règles encadrant la publicité des logements à vendre prévoient également que le promoteur prouve la disponibilité, sur le compte bancaire du projet, du financement nécessaire à la phase ou à la partie à vendre, et qu’il y dépose les sommes correspondantes avant d’être autorisé à la commercialiser, tout en respectant le calendrier approuvé.
L’article 5 dispose : « Si le promoteur immobilier tarde à livrer le logement vendu au client au-delà de la date convenue dans le contrat, à condition que l’autorité compétente ait respecté les conditions contractuelles et délivré les autorisations conformément aux lois applicables, et que le client ait respecté toutes les clauses du contrat avec le promoteur et payé les échéances à leurs dates prévues, un délai de douze mois est accordé au promoteur pour s’acquitter de son obligation de livraison par rapport à la date fixée au contrat. Si le retard dépasse douze mois, les échéances dues sont reportées jusqu’à la réception, pour une durée identique, après la fin des échéances restantes. Si le retard dépasse vingt-quatre mois, le client peut choisir de continuer à bénéficier de la disposition précédente jusqu’à la réception ou d’obtenir le remboursement des sommes versées dans les trois mois suivant sa demande. Cet article s’applique à tous les projets. La décision accorde aux promoteurs des projets en cours, en cas de retard de livraison, douze mois à compter de l’entrée en vigueur de ces règles pour régulariser leur situation. »
Les infractions de construction placent les propriétaires dans l’impasse
Dans un contexte voisin, plusieurs propriétaires de chalets en première ligne du village « Porto South Beach », à Aïn Sokhna, sont engagés dans un litige avec Amer Group. Ils ont acheté leurs logements il y a plus de dix ans, dans des bâtiments ne comprenant qu’un rez-de-chaussée et un premier étage. En 2025, ils ont découvert avec surprise que la société souhaitait ajouter un deuxième étage au-dessus de leurs chalets, en invoquant des clauses contractuelles lui permettant de réaliser des modifications structurelles. Les propriétaires ont refusé cette surélévation, qui implique d’évacuer leurs logements, faute de garanties sur la durée de leur départ et par crainte de risques tels que l’affaissement du terrain ou des fissures dans les bâtiments. Les contrats ne leur garantissent en effet aucun droit clairement défini dans de tels cas.
Une représentante des propriétaires, qui a préféré garder l’anonymat, explique à Zawia3 que la société leur a proposé des logements de remplacement, mais que la plupart ont refusé de déménager. Ils tiennent à leur emplacement privilégié en première ligne face à la mer, où ils passent les week-ends et où certains résident en permanence. Ils ont donc saisi la justice pour mettre fin à ce qu’ils qualifient d’atteinte à leurs biens, après que la société les a informés par téléphone de son intention de retirer leurs climatiseurs. Les propriétaires y voient une violation manifeste de la propriété privée, punie par la loi.
Elle ajoute : « La société a le droit de construire tant que cela ne porte pas atteinte aux droits des propriétaires, ne provoque pas de coupure d’électricité ou d’eau et ne les expose à aucun risque lié à la démolition ou aux modifications structurelles nécessaires pour couler les dalles. » Elle souligne que les expériences antérieures renforcent les inquiétudes : la première partie du village, réservée à la multipropriété à temps partagé, a été entièrement démolie. La société envisageait de démolir d’un seul coup la rangée des propriétaires actuels, mais ceux-ci ont refusé. La plupart ont aussi rejeté les propositions de relogement dans d’autres secteurs du projet.
Elle précise que les propriétaires ont adressé des avertissements internes au directeur du village et des mises en demeure judiciaires à la société pour confirmer leur refus de partir. Ils ont également sollicité les gardes-frontières, qui ont indiqué que la hauteur maximale autorisée en première ligne face à la mer était de six mètres, soit un rez-de-chaussée et un premier étage seulement. Selon elle, la société cherche à obtenir l’accord des gardes-frontières, tandis que les habitants se tournent vers la justice pour protéger leurs droits et empêcher leur expulsion.
Des appels à créer une autorité de régulation du marché immobilier
Il y a quelques années, l’écrivain Oussama Samaha soutenait les grands projets nationaux. Cela l’avait conduit à assister à la conférence de soutien à l’économie égyptienne organisée à Charm el-Cheikh en 2015. L’idée de la Nouvelle Capitale administrative y avait été discutée en présence du président Abdel Fattah al-Sissi et de représentants d’entreprises, ce qui avait renforcé sa confiance dans les projets situés dans cette capitale. Il a été parmi les premiers acheteurs et a fait la promotion des projets auprès de sa famille et de ses amis, puis auprès des Égyptiens installés en Europe. Mais cette confiance s’est rapidement dissipée et ses espoirs ont été déçus lorsqu’il n’a pas reçu son logement à la date prévue en 2021. Il ne l’a toujours pas reçu, raconte-t-il à Zawia3.
Pour lui, les pertes ne se limitent pas aux sommes versées, qui ont perdu une grande partie de leur valeur ces dernières années. Elles ont aussi provoqué des conflits personnels et des ruptures familiales, parce qu’il avait encouragé ses proches à acheter en raison de ses contacts directs avec l’organisme officiel et ses représentants. Il a donc lancé une campagne en ligne intitulée « Une autorité de régulation du marché immobilier : une revendication populaire ».
Le fondateur de cette campagne explique que la pratique la plus fréquente chez certains promoteurs consiste à utiliser les acomptes des logements pour acheter de nouveaux terrains plutôt que pour développer les projets initiaux. Les sociétés s’étendent ainsi sans disposer d’une réelle capacité de réalisation. Selon ses termes, cette pratique ne relève pas seulement d’une « escroquerie systématique » : elle traduit aussi une mauvaise gestion et une absence de planification qui atteignent le niveau de « l’irresponsabilité financière ». Il estime donc nécessaire que l’État intervienne pour organiser le marché selon des règles strictes.
Il déclare à Zawia3 : « Le problème ne se limite pas aux retards de livraison. Il concerne aussi le manque de crédibilité, le renouvellement permanent des employés responsables dans les sociétés, la rupture du contact avec les propriétaires et l’absence de tout organisme de contrôle pouvant recevoir les plaintes des personnes lésées ou demander des comptes aux défaillants. Certains projets dans la capitale sont achevés à 80 %, mais restent à l’arrêt depuis des années malgré l’échéance des dates de livraison. Dans d’autres, les travaux n’ont même pas commencé alors que les sociétés ont reçu des sommes importantes des clients depuis 2018. »
Il ajoute : « Les plaintes ne portent pas uniquement sur les retards. Elles concernent aussi le retrait de logements, leur revente à d’autres clients, la rupture de toute communication et des projets qui n’ont pas été livrés depuis des décennies dans plusieurs zones, notamment la Nouvelle Capitale administrative, la Côte Nord, le Dix-de-Ramadan et Aïn Sokhna. Certains clients ont été contraints de construire eux-mêmes leur logement après la défaillance des promoteurs, tandis que d’autres ont entièrement perdu leurs droits à cause de litiges fonciers. »
Samaha souligne que la principale raison de réclamer une autorité de régulation du marché immobilier est de protéger l’argent des citoyens et d’empêcher les promoteurs d’utiliser les acomptes de réservation autrement qu’en fonction d’étapes de réalisation clairement définies, comme cela se pratique sur des marchés immobiliers internationaux. Selon lui, une décision des dirigeants politiques de créer cette autorité rétablirait la confiance et ferait du secteur un puissant moteur des investissements nationaux et étrangers. Il estime qu’elle entraînerait un important redressement de la Bourse et attirerait de nouveaux flux d’investissement.
Il explique que le ministère du Logement, malgré ses moyens considérables, se concentre actuellement davantage sur la vente des terrains que sur le suivi et la régulation qui devraient lui incomber. Les sociétés immobilières, elles, ne sont soumises à aucun cadre législatif contraignant définissant leurs responsabilités envers les clients. Il ajoute que l’Agence de protection des consommateurs n’intervient pas dans les affaires immobilières et que les juges eux-mêmes souffrent de l’absence de législation claire sur laquelle s’appuyer pour trancher ces litiges, laissant les personnes lésées sans véritable protection.
Samaha affirme que le cœur de la crise est l’absence de législation et que la création d’une autorité de régulation est devenue indispensable pour protéger les citoyens et rétablir la confiance dans le secteur. Il considère que l’absence de contrôle effectif a permis la répétition des crises à grande échelle et soulève la question de la responsabilité des autorités législatives et exécutives, qui laissent le marché sans régulation.
Le secteur immobilier égyptien se divise en trois grandes branches : le résidentiel, le commercial et les services, ainsi que le touristique ou hôtelier. Le parc résidentiel égyptien compte environ 40 millions de logements, selon les données de 2022. Quelque 65 % sont occupés et 35 % sont vacants. La taille du marché de l’immobilier résidentiel en Égypte est estimée à 20,02 milliards de dollars en 2024. Elle devrait atteindre 33,67 milliards de dollars en 2029, avec un taux de croissance annuel composé de 10,96 % sur la période prévisionnelle 2024-2029.
De son côté, l’ingénieur Mohamed Abdel Rahman, secrétaire général de l’Association égyptienne des experts en évaluation immobilière, estime que les problèmes entre propriétaires et promoteurs ne sont pas nouveaux, mais qu’ils se sont aggravés ces dernières années avec la forte augmentation du nombre de sociétés présentes sur le marché et l’arrivée d’investisseurs non spécialisés. Il explique que beaucoup de nouveaux entrants confondent la promotion immobilière avec la simple construction d’un immeuble résidentiel. Or, il s’agit d’une industrie complète englobant les travaux, la réalisation, le marketing, les ventes, le conseil et la gestion des projets. Cette confusion entraîne des lacunes dans la planification et l’exécution chez les sociétés insuffisamment préparées.
Abdel Rahman explique que les sociétés de commercialisation contribuent également à induire en erreur certains promoteurs non professionnels, en les persuadant d’organiser de grands événements pour attirer les clients et vendre rapidement à des prix mal étudiés. Après avoir initialement considéré leurs taux de vente élevés comme une réussite, les promoteurs découvrent que les prix fixés ne couvrent pas le coût réel du projet. Ils se retrouvent alors en difficulté financière au début des travaux. Selon lui, deux catégories se dessinent : ceux qui disposent d’autres projets et terrains leur permettant d’absorber les pertes et de poursuivre, et ceux, souvent des sociétés récentes, qui s’effondrent rapidement, ne respectent plus les spécifications, retardent les livraisons et réclament des hausses de prix injustifiées.
Il dit à Zawia3 : « Le retard de livraison des logements est devenu une pratique générale, et non un ensemble de cas isolés. Il touche les grandes comme les petites sociétés. » Il souligne qu’une grande partie de ces retards tient au blocage des procédures publiques, qu’il s’agisse des décisions ministérielles, des autorisations ou du raccordement aux réseaux, avec un effet direct sur le calendrier des travaux. Les promoteurs peu sérieux exploitent ces délais pour affecter « l’argent des projets à d’autres usages », ce qui aggrave la crise.
Concernant l’absence d’organisme de régulation, le secrétaire général de l’association considère que le manque de contrôle clairement établi a aggravé les manipulations contractuelles, l’imposition de frais non prévus et les retards de livraison. Il affirme que la vente sur plan, sous sa forme actuelle, constitue la principale cause du désordre, puisqu’elle permet au promoteur de dépendre de l’argent des clients sans garanties suffisantes sur le respect du calendrier. Il souligne que les expériences internationales reposent soit sur le financement intégral du projet par le promoteur avant la commercialisation, soit, en cas de vente anticipée, sur le dépôt de toutes les recettes dans un compte bancaire réservé au projet. Les décaissements y sont contrôlés par les banques, les experts en évaluation et les ingénieurs-conseils, en fonction de l’avancement réel.
Il met en garde contre le modèle actuel : les promoteurs ne versent que 10 % du prix du terrain comme acompte, ce qui ne représente qu’environ 3 % de la valeur totale du projet, puis collectent l’argent des clients. Cela ouvre la voie aux manipulations et au réemploi des fonds d’un projet dans d’autres. Il souligne que l’État doit adopter l’une de deux solutions : interdire la vente tant qu’une part importante du projet n’a pas été réalisée, ou imposer aux promoteurs des comptes bancaires dédiés qui empêchent d’affecter l’argent des clients à une autre activité.
Abdel Rahman révèle que les difficultés ne se limitent pas au chevauchement des compétences des gouvernorats, de l’Autorité des nouvelles communautés urbaines, du ministère du Logement et de l’Agence de protection des consommateurs. Elles s’étendent à une « confusion manifeste » dans les règles de construction, notamment dans les anciens quartiers des gouvernorats. Les différences d’application des hauteurs et des prescriptions entre les quartiers, l’Autorité du génie et les décisions du Premier ministre ont fait disparaître toute vision unifiée. Les villes nouvelles définissent précisément leurs règles, tandis qu’ailleurs « chaque quartier a ses propres règles ». Cela pèse sur les investisseurs, incapables d’établir des études de faisabilité précises sans critères stables.
Il ajoute : « Cette confusion se répercute directement sur l’économie égyptienne, car le marché immobilier perd une grande partie de son attrait, tant pour les investisseurs étrangers que pour les Égyptiens résidant à l’étranger. » Il explique que de nombreux clients ont découvert, une fois écoulé le délai de livraison convenu, que leurs projets n’avaient pas réellement démarré à cause de retards dans les autorisations publiques ou d’une mauvaise gestion des promoteurs. Ils ont alors transféré leurs investissements vers des marchés plus stables, comme la Turquie, la Grèce, Chypre et le sultanat d’Oman.
Il affirme que la régulation du marché immobilier produirait des résultats positifs, radicalement différents de la situation actuelle, en rétablissant la confiance des investisseurs et en limitant les litiges. Il souligne que la décision du Premier ministre de 2022 interdisant la publicité des ventes avant la réalisation de 30 % du projet allait dans la bonne direction, mais qu’elle n’a pas été appliquée en raison de l’emprise des hommes d’affaires et des promoteurs sur les autorités législatives et exécutives.
La perte de confiance dans l’investissement immobilier
Pour l’économiste Ahmed Chawki, les racines de la crise résident dans le fonctionnement des sociétés de promotion immobilière. Elles reposent sur un groupe d’investisseurs qui apportent des capitaux importants pour acheter des terrains et développer de nouveaux projets. Mais elles dépendent avant tout des sommes reçues des acquéreurs, qu’il s’agisse des acomptes ou des échéances, pour financer d’autres projets au lieu de consacrer ces fonds au projet concerné. Au fil du temps, elles ont multiplié les nouveaux lancements en s’appuyant sur les flux financiers continus du marché, sans disposer d’une réelle capacité de réalisation sur leurs fonds propres ni d’un financement indépendant.
L’économiste explique que ce fonctionnement a créé un cercle vicieux : le promoteur attend de nouveaux versements des acquéreurs pour poursuivre la construction, tandis que ceux-ci cessent de payer parce que les travaux sont en retard ou à l’arrêt. Le blocage s’aggrave et les deux parties s’enfoncent dans des litiges financiers et juridiques. Il considère qu’il s’agit du problème fondamental à l’origine du désordre actuel du marché immobilier, qui appelle une régulation publique efficace.
Il déclare à Zawia3 : « L’absence de contrôle rigoureux permet aux promoteurs de s’étendre sans limites et laisse les acheteurs seuls face aux sociétés, sans appui ni protection effective. Organiser le marché immobilier et établir des règles claires et efficaces rétablirait la confiance des investisseurs comme des acquéreurs et corrigerait les déséquilibres qui coûtent désormais des pertes considérables à l’économie et aux citoyens. »
L’économiste explique que le désordre dégrade le climat de l’investissement immobilier et réduit son attrait. Les investisseurs locaux et étrangers se tournent vers les grandes sociétés dont la réputation est établie, tandis que les petits promoteurs ont beaucoup de mal à attirer les investisseurs et à financer leurs projets. Il ajoute que ce désordre affaiblit l’ensemble du marché et affecte la valeur des biens. Si la baisse de leur valeur semble, à première vue, avantageuse pour les citoyens, elle nuit au marché à long terme, réduit son attractivité pour l’investissement et affecte la compétitivité du secteur immobilier à l’intérieur comme à l’extérieur du pays.
Chawki insiste sur la nécessité de soumettre tous les projets immobiliers au contrôle d’un organisme public compétent, tel que l’Autorité des nouvelles communautés urbaines. Celui-ci serait chargé d’étudier les projets avant leur commercialisation, de contrôler les étapes de réalisation et de protéger les droits des acquéreurs. Il explique qu’un organisme disposant de pouvoirs exécutifs imposerait une véritable discipline au marché. Si le promoteur ne respecte pas ses obligations, il pourrait infliger des sanctions sévères, voire lui retirer le terrain et achever lui-même le projet ou le revendre pour indemniser les citoyens, d’autant que la valeur du terrain augmente avec le temps.
Les activités immobilières et le bâtiment et les travaux publics contribuent à hauteur de 18,3 % au produit intérieur brut, selon les données du deuxième trimestre de 2024. D’autres rapports estiment que le poids du secteur immobilier en Égypte atteint environ 20 % du PIB, en incluant l’immobilier, la construction et le bâtiment.
Le secteur a connu une forte croissance en 2024, les ventes immobilières ayant atteint 2 500 milliards de livres égyptiennes. Selon des rapports de sociétés spécialisées dans l’immobilier en Égypte, les ventes des dix plus grandes entreprises du marché sont montées à 290 milliards de livres au premier trimestre de 2025. Cette hausse est comparée aux ventes de 2024, qui s’élevaient à 239 milliards de livres.
De son côté, Saher Al-Saadi, conseiller en affaires, membre de l’Association de l’économie mondiale et président de l’Association des Égyptiens en Chine, explique que les problèmes actuels du marché immobilier ne sont pas nouveaux. Ils se sont aggravés ces dernières années avec l’arrivée de sociétés de promotion immobilière dépourvues d’expérience suffisante. Il souligne que beaucoup d’investisseurs abordent ce domaine comme une simple activité de construction, alors que la promotion immobilière est une industrie complexe englobant les travaux, la réalisation, le marketing, le conseil en ingénierie et la gestion du projet une fois mis en service.
Al-Saadi explique que les sociétés de commercialisation induisent les promoteurs inexpérimentés en erreur en les encourageant à proposer les logements à des prix irréalistes, insuffisants pour couvrir le coût réel de la construction. Le promoteur se retrouve alors en difficulté et ne parvient plus à achever le projet. Selon lui, deux types apparaissent : le promoteur expérimenté, qui supporte les pertes et poursuit les travaux, et le nouveau venu, qui s’effondre rapidement puis modifie les spécifications, repousse les échéances et exige des hausses de prix.
Il dit à Zawia3 : « Le retard de livraison est devenu une pratique générale du marché, chez les grands comme chez les petits promoteurs. Une partie de ces retards tient au blocage des autorisations et des décisions ministérielles relevant de différents organismes publics. La multiplication des autorités compétentes en matière immobilière a également créé du désordre et des contradictions dans les règles de construction. Les villes nouvelles disposent de règles claires, tandis que les gouvernorats et les villes anciennes souffrent de décisions contradictoires, comme celle de limiter les hauteurs à quatre étages avant de revenir dessus, ce qui désoriente les investisseurs et bloque les investissements. »
Il ajoute que l’absence d’une autorité de contrôle unifiée est la principale cause de la propagation des problèmes du marché et nuit à la réputation de l’investissement immobilier en Égypte. Les investisseurs étrangers préfèrent les pays où les biens sont déjà construits et les systèmes de régulation plus clairs. Il souligne que la vente sur plan, sous sa forme actuelle, est l’une des principales sources de dysfonctionnement, car elle permet d’utiliser l’argent des acheteurs dans d’autres projets. Chaque projet devrait au contraire disposer d’un compte bancaire propre, sur lequel les recettes sont déposées et depuis lequel les fonds ne sont dépensés que pour ce projet, sous un contrôle bancaire strict.
Le conseiller en affaires affirme que la régulation du marché immobilier apporterait plusieurs bénéfices, notamment le rétablissement de la confiance, la prévention des retards de livraison récurrents et la définition de prix équitables pour chaque zone afin de limiter les manipulations. Elle attirerait à nouveau largement les investisseurs étrangers, qu’ils achètent ou développent des projets, avec des retombées positives sur l’économie égyptienne.
Des histoires de Sayed, Mina, Ibrahim et Choukri aux litiges des propriétaires de Porto South Beach, ce qui unit les propriétaires lésés n’est pas simplement le retard des calendriers de livraison. C’est tout un système immobilier qui fonctionne sans contrôle dissuasif ni législation claire obligeant les promoteurs à respecter les droits de leurs clients. Malgré des décisions gouvernementales prises ces dernières années pour encadrer le marché, la réalité témoigne d’une faible application et d’une absence de mécanismes de reddition de comptes. Des milliers de propriétaires sont ainsi poussés vers les tribunaux et les manifestations, plutôt que vers les logements qu’ils ont payés pendant des années.
Les témoignages des personnes lésées révèlent une crise de confiance durable. Elle ne concerne pas seulement la qualité des projets ou le respect des engagements des sociétés, mais aussi l’absence d’une autorité neutre vers laquelle se tourner et d’un canal officiel recevant les plaintes ou garantissant un minimum de transparence. Alors que les sociétés multiplient les annonces de nouvelles phases et la promotion de projets inachevés, les acheteurs restent la partie la plus faible, pris entre des contrats d’adhésion, des calendriers non respectés et des fonds immobilisés dans des projets à l’arrêt ou sur des terrains sans fondations.
Avec la multiplication des litiges, les appels à créer une autorité de régulation du marché immobilier se renforcent. Elle serait capable d’imposer des règles contraignantes, de contrôler l’utilisation des acomptes de réservation, de vérifier la disponibilité du financement avant la vente et d’inspecter régulièrement l’avancement réel des travaux. Une autorité susceptible de rétablir d’abord la confiance des citoyens, puis celle des investisseurs, et de mettre fin à des pratiques qui, pour beaucoup, ont dépassé le stade des erreurs individuelles pour devenir un phénomène récurrent menaçant l’un des secteurs économiques les plus importants d’Égypte.
Tant qu’une législation claire et une structure de contrôle solide ne seront pas établies, les propriétaires continueront de souffrir et les questions resteront sans réponse : qui protège le citoyen lorsqu’il paie ses échéances mais que le promoteur ne tient pas sa promesse ? Comment un secteur sur lequel on compte pour attirer les investissements peut-il prospérer sans règles rigoureuses ? Entre une attente qui se prolonge, des procédures judiciaires qui se multiplient et des rêves de logement en suspens, une véritable réforme reste tributaire d’une volonté politique de rééquilibrer les rapports de force entre promoteur et acheteur, afin que le marché immobilier devienne un espace sûr plutôt qu’une aventure aux conséquences imprévisibles.
