تزايدت أعداد القضايا المنظورة في ساحات المحاكم المصرية، المتعلقة بمخالفات البناء والنزاعات العقارية والتعويضات، في السنوات العشرة الأخيرة بعد صعود النظام الحالي إلى كرسي الحكم، إذ رأى أنه يجب الانتهاء من ملف مخالفات البناء كنوع من “مراعاة الظروف الاجتماعية للمواطنين، إضافة إلى الحفاظ على ثروة مصر العقارية”. وكان الرئيس عبد الفتاح السيسي قد لفت في كلمته في افتتاح مشروعات قومية في محافظة الإسكندرية، في أغسطس من عام 2020، إلى تزايد مخالفات البناء خاصة على الأراضي الزراعية، ملوحًا باستدعاء الجيش لمجابهة تلك التعديات حال استمرارها.
في إبريل 2019، صدر قانون التصالح في بعض مخالفات البناء وتقنين أوضاعها رقم (17) لسنة 2019، ثم صدرت تعديلاته في يناير من العام التالي، بقانون رقم (1) لسنة 2020، ووفق مادته الثالثة: “يقدم طلب التصالح وتقنين الأوضاع خلال مدة لا تجاوز ستة شهور من تاريخ العمل باللائحة التنفيذية المعدلة، إلى الجهة الإدارية المختصة بتطبيق أحكام قانون البناء، بعد سداد رسم فحص يدفع نقدًا بما لا يجاوز خمسة آلاف جنيه، وتحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون فئات هذا الرسم. ويجوز بقرار من رئيس مجلس الوزراء مد المدة المشار إليها لمدة مماثلة”. ورغم حداثة القانون؛ إلا أنه قد صدر قانون التصالح الجديد رقم (187) لسنة 2023، وجاء في نصه: “مع عدم الإخلال بالحالات التي صدر لها قرار بقبول التصالح وفقًا لأحكام القانون رقم 17 لسنة 2019 في شأن التصالح في بعض مخالفات البناء وتقنين أوضاعها، ومع مراعاة ما ورد في شأنه نص خاص في قانون المحال العامة الصادر بالقانون رقم 154 لسنة 2019، يُعمل بأحكام هذا القانون والقانون المرافق له في شأن التصالح في بعض مخالفات البناء وتقنين أوضاعها”، وكان هذا القانون بهدف حل معضلة الدعاوى القضائية المقامة. ليفتح الباب أمام تساؤلات حول تكرار إصدار قوانين مرتبطة بالملف في أقل من أربعة أعوام.
وفي تصريحات سابقة له، قال رئيس لجنة الإسكان بمجلس النواب، محمد عطية الفيومي، إن قانون التصالح في مخالفات البناء تم إصداره لمواجهة الظاهرة، مؤكدًا أن هناك خمسة ملايين مخالفة بناء رصدت وفق القانون الجديد، توزعت بين بناء دون ترخيص أو التعدي على أملاك الدولة أو البناء على الأراضي الزراعية، مبينًا أن عدد من تقدموا للتصالح في مخالفات البناء في القانون القديم بلغ نحو مليونين و800 ألف مواطن، لكن لم يتصالح منهم سوى 2% فقط.
وبحسب تقرير صادر عن وزارة التنمية المحلية يرصد الفترة ما بين عامي 2000 و 2017، فقد بلغ عدد المباني المخالفة في كافة محافظات الجمهورية نحو مليونين و800 ألف مبنى من أصل نحو 13.5 مليون مبنى في مصر في تلك الفترة، وفقًا لتعداد 2017، بنسبة تصل إلى 21% من إجمالي عدد المباني في مصر.
ولا تكمن الأزمة في نية الحكومة في إنهاء ملف مخالفات البناء، إنما في مواطنين يرون أن مسؤولين بها قد أصبحوا سببًا في تفاقم أزماتهم، لتصل عدد القضايا المنظورة أمام المحاكم تتهم مسؤولين بالفساد إلى نحو 23 ألف قضية، وفق مصادر قضائية تحدثت إلينا.
وقد اتهم مقيمو الدعاوى بعض المسؤولين الحكوميين بالامتناع عن تنفيذ بنود القانون الجديد؛ ما أدى لتعطيل مصالحهم، بينما في بعض الحالات وحسب الشهادات التي وصلتنا ومن واقع ملفات المحاكم التي اطلعت زاوية ثالثة على نسخة منها، فإن هناك اتهامات بالرشوة لبعض المسؤولين المنوط بهم النظر في طلبات التصالح وصرف التعويضات واستصدار قرارات صرف المستخلصات والمستحقات والتعويضات لأصحابها من المستحقين جراء تنفيذ خطط التطوير الحكومية ونزع أملاكهم، إذ طالبوا بمبالغ مالية مقابل تنفيذ القرارات وصرف التعويضات للمواطنين الذين نزعت ملكياتهم لأغراض المنفعة العامة وغيرها.
وبخلاف ذلك، رصدت زاوية ثالثة اتهامات ضد الحكومة في قضايا نزع الملكية، إذ يختصم مواطنون الحكومة، مدعين أنها سحبت أراضي وعقارات يمتلكونها، مطابقة للمواصفات، بدعوى التطوير دون تعويضهم، رغم نص قانون نزع الملكية على منح تعويضات لهم.
وينص قانون نزع الملكية رقم (10) لسنة 1990، على أن “يجري نزع ملكية العقارات اللازمة للمنفعة العامة والتعويض عنه وفقًا لأحكام القانون، ونصت على تعويض الملاك من خلال لجنة فحص وتقييم. ويحق للمُلاك الاعتراض على هذا التقييم خلال 30 يومًا، وصولًا إلى أرقام مرضية للملاك جراء نزع أملاكهم”، والذي تم تصديره مؤخرًا في الساحة بعد زيادة معدلات حالات نزع الملكية للمنفعة العامة.
نوصي للقراءة: جرافات التطوير تصلُ “ضاحية الجميل” ببورسعيد: إخلاءٌ دون تعويض
23 ألف قضية ضد الحكومة والمسؤولين
زاوية ثالثة تحدثت مع ستة مصادر قضائية بارزة من هيئات وجهات قضائية مختلفة (لم نذكر الأسماء، وفق رغبة المصادر لكونهم مازالوا في الخدمة وغير مصرح لهم بالتحدث إلى المنصات الصحفية). يؤكدون أن عدد الدعاوى القضائية التي تخص هذا الملف تقدر بنحو 23 ألف قضية خلال هذا العام على مستوى الجمهورية.
يوضح من تحدثنا معهم أن هناك نحو 14 ألف قضية رشوة وتلقي أموال من قبل مسؤولين، مقابل إجراء التصالح على عقارات ووحدات وأبنية مخالفة للقانون، في مقابل الحصول على تراخيص لها وهي غير مطابقة للمواصفات و تفتقر لاشتراطات الأمن والسلامة. إضافة إلى نحو سبعة آلاف قضية تتعلق بالحصول على أموال، مقابل صرف أموال المستحقين للتعويضات ممن صدر لهم قرارات بالفعل، بخلاف وجود نحو ثلاثة آلاف قضية أخرى تخص مخالفة الحكومة والمسؤولين في الدولة لقانون نزع الملكية للصالح العام، وارتكاب مخالفات قانونية ترتقي إلى درجة الجرائم.
وحصلت زاوية ثالثة مستندات تتعلق لبعض القضايا فيما يتعلق بتلك الاتهامات، سواء في الرشاوي المتعلقة بمنح تراخيص لعقارات مخالفة، أو رشاوى لمنح التعويضات للمستحقين، أو مخالفة الحكومة وعدم تطبيق قانون نزع الملكية.
أولى هذه القضايا التي حصلنا على نسخة من أوراقها، تحمل رقم (15683) لسنة 2024، جنايات العجوزة، ومتهم فيها محمد حافظ مطحنة – أستاذ مساعد بكلية الهندسة جامعة المنصورة، ورئيس لجنة البت في طلبات التصالح عن مخالفات البناء بحي العجوزة-، ومدحت فتحي سرور، مهندس معماري حر، وعضو بـ لجنة البت في طلبات التصالح عن مخالفات البناء بحي العجوزة وممثل عن إدارة الحماية المدنية بها. ووفق أوراق القضية فقد طلبا رشوة مالية مقابل إنهاء إجراءات البت في طلب التصالح على مخالفات البناء وتقنين أوضاعها، رغم أنها غير صالحة للسكن وبها مخالفات إنشائية تمثل خطورة على السكان.
كشفت تحقيقات نيابة أمن الدولة العليا، صدور قرار محافظ الجيزة رقم (7600) لسنة 2019، بتشكيل لجان فنية بنطاق محافظة الجيزة، للبت في طلبات التصالح عن مخالفات البناء وتقنين أوضاعها، وبتشكيل اللجنة المختصة بحي العجوزة برئاسة المتهم الأول وعضوية المتهم الثاني. وبحسب مستندات القضية، أقر أشرف محمد سالم – ملازم فني متقاعد بالقوات المسلحة-، خلال التحقيقات، أنه تقدم بطلب لحي العجوزة للتصالح على مخالفات بناء العقار المملوك لشقيقه، وتم قيده برقم (127) لسنة 2019. وأضاف أنه في إطار سعيه لاستكمال إجراءات طلب التصالح تسلم من اللجنة نموذجًا معدًا للاعتماد بمعرفة إدارة الحماية المدنية، وبمطالعته مضمونه علم بإصدار تلك اللجنة قرارها بحاجة العقار للتدعيم والترميم، ما حال وإنهاء إجراءات التصالح على مخالفات العقار.
وتابع الشاهد أنه قام بالتواصل مع المتهم الثاني للاستعلام على طلب التظلم المقدم منه، فطلب الأخير مقابلته خارج مقر عمله، والتقاه بمكتبه الهندسي بميدان لبنان في محافظة الجيزة، وخلال ذلك اللقاء طلب المتهم رشوة 150 ألف جنيه مقابل إنهاء إجراءات البت في طلب التصالح المقدم منه، إلا أنه تجاهله في البداية محاولا إنهاء الإجراءات من مسئولي الحي، إلا أنه لم يتمكن فأبلغ هيئة الرقابة الإدارية. ووفق ذلك البلاغ، استصدرت الهيئة إذنًا من النيابة العامة بمراقبة وتسجيل المحادثات الهاتفية وتصوير اللقاءات، ما أسفر عن إثبات طلب الرشوة، وتم الإيقاع بالمتهم الثاني أثناء تسليمها.
وفي اعترافاته، أوضح المتهم الثاني أنه اتفق مع المتهم الأول على التلاعب وتزوير التقارير الإنشائية الهندسية، لتخرج بأن العقار سليم ومستوفي للشروط الإنشائية والسلامة المدنية وصالح للسكن. لتصدر نيابة أمن الدولة قرارها بإحالتهما للمحاكمة بصفتهما موظفين عموميين طلبا لنفسهما عطية على سبيل الرشوة لأداء عمل من أعمال وظيفتهما.
نوصي للقراءة: التطوير مقابل الإزالة: كيف ضّحت الحكومة بمواطنيها من أجل الطرق؟
اتهامات ضد الحكومة بنزع عقار أثري
“الحكومة متهمة بمخالفة القانون بدلا عن تطبيقه”.. هذا ما سطرته ثلاث دعاوى قضائية حصلت زاوية ثالثة على نسخة منها، تختصم رئيس مجلس الوزراء، مصطفى مدبولي، ومحافظ القاهرة، إبراهيم صابر، ومدير الشئون القانونية بمحافظة القاهرة بصفته، ورئيس حي الأزبكية بصفته، وتتهمهم فيها بالاستيلاء على عقار بمنطقة وسط القاهرة، البالغ قيمته 50 مليون جنيه، وطرد أصحاب العقار وهدمه، ضمن خطة تطوير المنطقة، وتطالبهم بالتعويض بعد نزع ملكيته بالمخالفة لقانون نزع الملكية دون منحهم التعويضات القانونية المستحقة. وقد قررت المحكمة، أمس الأحد، حجز الدعاوى القضائية الثلاث لجلسة 19 يناير المقبل للنطق بالحكم فيها جميعًا.
وتحمل الدعاوى القضائية الثلاث أرقام (1019 و1020 و1021) لسنة 2024 تعويضات شمال القاهرة، والمقامة من صالح حسب الله الجبالي – المحامي بالنقض-، بصفته وكيلا عن ملاك العقار رقم (3) شارع المقسي بقسم الأزبكية بوسط البلد بمحافظة القاهرة، وذكرت أن مقيمي الدعاوى يتملكون العقار القائم بارتفاع دور أرضي وخمسة أدوار علوية وروف بالسطح، وتبلغ مساحته 916 مترً، ويتكون من 23 محل تجاري وثلاثة مخازن تجارية و 28 شقة. وحسب أوراق القضية، فقد فوجئوا بقرار رئيس المجلس الأعلى للتنمية العمرانية رقم (16) 2023 وقرار محافظ القاهرة رقم(1924) لسنة 2023 بشأن إعلان منطقة رمسيس والسبتية (في حي الأزبكية بوسط القاهرة) كـ منطقة إعادة تخطيط، وخلال العام الجاري 2024 قام المدعى عليهما الأول والثاني بالاستيلاء على العقار سالف البيان وإزالته دون الحصول على التعويضات.
يطالب المحامي بإلزام المشكو في حقهم بأن يؤدوا للملاك قيمة التعويض العادل الذي تقدره المحكمة عن الاستيلاء على العقار بدون إتباع إجراءات قانون نزع الملكية للمنفعة العامة، على أن يكون تقدير هذا التعويض على أساس وقت الحكم في الدعوى، إضافة إلى قيمة الريع المستحق له نتيجة حرمانهم من الانتفاع بالعقار المستولى عليها منذ تاريخ الاستيلاء.
وتعليقًا، يقول حلمي رضوان – أحد ورثة العقار رقم 3 بشارع المقسي بقسم الأزبكية بميدان رمسيس-، في حديثه إلى زاوية ثالثة إن محافظة القاهرة قامت بالاستيلاء على العقار وإزالته والاستيلاء على ما فيه من منقولات، مضيفًا: “نائب محافظ القاهرة يتصرف في أملاكهم تصرف الغاصب، مع العلم أن هذا العقار أثري ولا يجوز إزالته، إلا أن المحافظة استولت عليه وأزالته تحت دعوى التطوير للصالح العام، دون حتى تعويضهم.”
ويضيف أنه تقدم بالعديد من الشكاوى، ولجأ إلى النائب العام والرقابة الإدارية والنيابة الإدارية ومحافظة القاهرة وكل السبل قبل اللجوء إلى القضاء، إلا أن المحافظة استمرت في أعمالها، بل ومنذ قرابة السنة تماطل في الرد على الشكوى المقدمة. متابعًا: “المحافظة صدرت لنا بعض الموظفين لديها من أجل إرهابنا وترويعنا وتهديدنا، وإيهامنا بأن هذا القرار سيادي ولا يمكن مخالفته، بل والأغرب من ذلك أن رد الموظفين بأن ما وقع على العقار من إزالة واستيلاء عليه مخالف للقانون، ولكن هناك أوامر من جهة سيادة وهذه الأوامر هي واجبة التنفيذ حتى ولو خالفت القانون.”
يستطرد أن كل ما يرجوه هو سيادة القانون وتقدير تعويض عادل لجبر الضرر الذي وقع عليه، مبينًا أن محافظة القاهرة قدرت سعر المتر الواحد في ميدان رمسيس بنحو ثلاثة آلاف و600 جنيه، بينما السعر الحقيقي لا يقل عن 50 ألف جنيه للمتر في العقارات الملاصقة له، بخلاف كون عقاره أثري.
نوصي للقراءة: مشروع الهوية البصرية يُحمّل المواطنين أعباءً اقتصادية جديدة
فساد في قطاع العقارات
تعليقًا على عدد القضايا المنظورة أمام المحاكم المصرية، الخاصة بشبهات فساد ورشوة في قطاع العقارات ومخالفات البناء، يؤكد إسلام أحمد – الخبير الهندسي بمصلحة الخبراء السابق بوزارة العدل، في حديثه إلى زاوية ثالثة أن أبرز الكوارث المتعلقة بانهيار العقارات التي شهدتها مصر في السنوات الأخيرة، نتجت عن إما تقصير أو فساد مباشر من قبل المسؤولين المنوط بهم المراقبة والإشراف وتنفيذ القانون.
يضيف أنه “في معظم الحالات إن لم يكن أغلبها تكون العقارات آيلة للسقوط وغير مطابقة للمواصفات والاشتراطات الأمنية، ورغم ذلك فإن المسؤولين في الأحياء يتغاضون عنها مقابل الحصول على رشاوى، للامتناع عن تنفيذ مهام عملهم، وكذلك الحصول على رشاوى من أجل إصدار تراخيص مخالفة.”
ويتذكر الخبير الهندسي أنه خلال عمله بوزارة العدل كانت هناك عشرات الآلاف من التقارير التي يقومون كخبراء بإعدادها، تثبت المخالفات وعدم سلامة العقارات، وفي أغلب الحالات يكون متورط فيها المسؤولين أو القائمين على الأمر في إصدار التراخيص التي تتنافى مع حقيقة الوضع لهذه العقارات ومخالفتها، ما يهدد حياة المواطنين والسلم العام.
في السياق نفسه، وتعليقًا على تلك المخالفات، يقول صالح حسب الله الجبالي – المحامي بالنقض، بصفته مقيم لعدد من الدعاوى القضائية وكيلا عن عدد من أصحاب العقارات التي تم سحبها وإزالتها للصالح العام دون تعويض أصحابها-، في حديثه معنا إن الحكومة ومحافظة القاهرة “خالفت القانون في التطبيق.”
ويضيف: “القانون نص على أن يكون حصر وتحديد العقارات والمنشآت التي تقرر لزومها للمنفعة العامة، بواسطة لجنة مؤلفة من مندوب الجهة القائمة بإجراءات نزع الملكية، ومن أحد رجال الإدارة المحلية ومن الصراف، وكان يجب على هذه اللجنة أن تحرر محضرًا تبين فيه هذه الممتلكات وأسماء الملاك وأصحاب الحقوق ومحال إقامتهم من واقع الإرشاد في مواقعها، يكون التحقق من صحة البيانات المذكورة بمراجعتها على دفاتر المكلفات والمراجع الأخرى.”
يتابع: “الحقيقة أن الحكومة تخالف الدستور والقانون، والمفترض أن يقدر التعويض وفقًا للقانون طبقًا للأسعار السائدة وقت صدور قرار المنفعة العامة مضافًا إليه نسبة 20% من قيمة التقدير، إلا أنه في ظل معدلات التضخم تكون هذه النسبة المقدرة بها العقارات غير عادلة، وفي كل الأحوال فإن هذه الأمور لم تحدث ولم يعوض أصحاب العقارات”، مبينًا أنه رصد في إحدى الجلسات بالمحكمة أن هناك 47 دعوى تخص عقارات تم نزعها من أصحابها وإزالتها دون تعويضات في منطقة رمسيس فقط، وجميعها تمت بالمخالفة للقانون والدستور، ما يضع الحكومة والمسؤولين تحت طائلة القانون كمتهمين يُوجب محاكمتهم، وتعريضهم لعقوبة العزل من الوظيفة والسجن.
ورغم ما تعلنه الحكومة مرارًا من قدرتها على تخطي الأزمات، وإصدار قوانين ربما تسهم في القضاء على مخالفات البناء المنتشرة في ربوع مصر؛ إلا أن عدد القضايا التي رصدناها – وفق مصادرنا- والمنظورة أمام المحاكم المختلفة، باتهامات موجهة إلى مسؤولين تدور حول شبهات فساد ورشاوى، تطرح تساؤلات حول كيفية تطبيق القوانين في مصر، ومن يحمي المواطن المصري من الموظف العمومي الذي يسئ استخدام سلطته؟.
